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Drucksache - DS/1551/VIII
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Das Bezirksamt bittet die BVV, dringlich über Folgendes zu entscheiden:
Verordnung über die Veränderungssperre 11-166/31 für das Grundstück Ruschestraße 89 (Flur 812, Flurstück135) im Bezirk Lichtenberg von Berlin
Anlage 1: Verordnung Anlage 2: räumlicher Geltungsbereich Anlage 3: Begründung mit Anhang „Bebauungsplan 11-166, Übersichtskarte zu Art der Nutzungen)
Begründung der Dringlichkeit: Die Drucksache ist dringlich einzubringen um die Verordnung über die Veränderungssperre bis zum 31.03.2020 im Gesetz- und Verordnungsblatt Berlin bekanntmachen zu können.
Anlage 1 Verordnung über die Veränderungssperre 11-166/31 im Bezirk Lichtenberg von Berlin
Vom . .2019
Auf Grund des § 16 Absatz 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), in Verbindung mit § 13 Absatz 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AG Bau GB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl.S.578), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 6. Dezember 2017 (GVBl.S.664) geändert worden ist, wird verordnet:
§ 1
Für das Grundstück Ruschestraße 89 (Flur 812, Flurstück 135) im Bezirk Lichtenberg für die das Bezirksamt neben anderen Grundstücken die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen hat, tritt eine Veränderungssperre gemäß § 14 des Baugesetzbuchs ein.
§ 2
Je ein Übersichtsplan mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs der Veränderungssperre liegt zur kostenfreien Einsichtnahme beim Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Soziales, Wirtschaft und Arbeit, Fachbereich Stadtplanung und im Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht / Untere Denkmalschutzbehörde aus.
§ 3
Auf die Vorschriften über
wird hingewiesen.
§ 4
Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs innerhalb eines Jahres seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Lichtenberg von Berlin geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach § 32 Absatz 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs wird die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzes nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist unbeachtlich. Die Beschränkung des Satzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.
§ 5
Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.
Berlin, den .2019
Bezirksamt Lichtenberg von Berlin
G r u n s t B. M o n t e i r o Bezirksbürgermeister Bezirksstadträtin für Stadtentwicklung, Soziales, Wirtschaft und Arbeit
Anlage 2 Räumlicher Geltungsbereichder Veränderungssperre 11-166/31 im Bezirk Lichtenberg von Berlin
(ohne Maßstab)
Legende
Anlage 3
Veränderungssperre 11-166/31 für das Grundstück Ruschestraße 89 (Flur 812, Flurstück 135) im Bezirk Lichtenberg von Berlin
Begründung
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans 11-166 verfolgt der Bezirk das Ziel, die Nutzung der HOWOGE-Arena „Hans-Zoschke“ langfristig zu sichern und die Voraussetzungen zu schaffen, die Nutzung zu intensivieren.
Auf Bezirksebene werden in diesem Zuge die gesamtstädtischen Entwicklungsziele aufgegriffen: Mit der anhaltenden Bevölkerungszunahme erhöht sich der Nutzungsdruck auf die vorhandenen Infrastrukturen. Die Anforderungen an die wachsende Stadt macht eine Sicherung und einen Ausbau der sozialen Infrastruktur notwendig. Mit der geplanten Nutzungsausweitung der HOWOGE-Arena „Hans-Zoschke“ soll diesem Ziel bezogen auf die Sportinfrastruktur im Bezirk Lichtenberg entsprochen werden. Es sollen die bisherige Naturrasenspielfläche durch einen regionalligatauglichen Kunstrasen ausgetauscht und eine Flutlichtanlage errichtet werden. Somit wird eine intensive Ganzjahresnutzung möglich. Für die Finanzierung der Maßnahme sind Fördermittel aus dem Bund-Länder-Programm „Stadtumbau Ost“ in der Förderkulisse Frankfurter Allee Nord vorgesehen.
Nördlich angrenzend an das Stadion befindet sich das Grundstück Ruschestraße 89, für das der Grundstückseigentümer konkrete Entwicklungsabsichten, u.a. Wohnungsbau, verfolgt. Für das Grundstück wurden verschiedene Bauvoranfragen und jüngst ein Bauantrag gestellt. Es besteht die Gefahr, dass durch das Heranrücken von sensiblen Nutzungen an das Stadion dieses zu einer nicht gewollten Rücksichtnahme verpflichtet und der Stadionbetrieb in seiner Entwicklung beeinträchtigt wird. Ferner würde die bisherige klare städtebauliche Ordnung verändert werden und durch eine neue schutzbedürftige Wohnnutzung im Grenzbereich zwischen der publikumsintensiven Verwaltungs- sowie Sportstadionnutzung eine Gemengelage entstehen. Das würde unter städtebaulichen Gesichtspunkten zur Verschlechterung der Spannungs- und Konfliktsituation führen. Das o.g. Planungsziel - die Nutzungsintensivierung des Stadions - würde erschwert bzw. verhindert.
Die Aufstellung des Bebauungsplans 11-166 ist erforderlich, um die planungsrechtlichen Grundlagen für die langfristige Sicherung der Stadionnutzung sowie die Umsetzung der o. g. Maßnahmen zu schaffen und infolgedessen die geplante Nutzungsintensivierung zu ermöglichen. Dies ist nicht zuletzt auch Voraussetzung für den beabsichtigten Einsatz von Fördermitteln des Bund-Länder-Programms „Stadtumbau Ost“. Die Förderbestimmungen setzen eine planungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit der geförderten Maßnahmen voraus.
Der Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), der zuletzt am 31.Oktober 2019 (ABl. S. 7148) geändert worden ist, stellt den Bereich des Grundstücks Gotlindestraße 91, Ruschestraße 89 als Wohnbaufläche W 2 mit dem Lagesymbol „Verwaltung“ und die HOWOGE-Arena/Hans-Zoschke-Stadion an der Ruschestraße 90, Normannenstraße 28 als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Sport dar. Entlang der Ruschestraße und der Gotlindestraße wird eine Grünfläche als Teil eines übergeordneten Grünzuges dargestellt. Der Bebauungsplan 11-166 ist mit den Darstellungen des FNP vereinbar und aus ihm entwickelbar.
In dem am 04.11.2014 vom Bezirksamt beschlossenen Integrierten Stadtentwicklungskonzept für das Stadtumbau- und Sanierungsgebiet „Frankfurter Allee Nord“, sind für die HOWOGE-Arena „Hans-Zoschke“ Maßnahmen zur Instandhaltung und Qualifizierung des Stadions sowie zur Erweiterung der Nutzungszeiten benannt. Anlass bieten die bestehenden Bedarfe an qualitativ hochwertigen ungedeckten Sportflächen im Bezirk. Es wird der Hinweis gegeben, dass vor Maßnahmenumsetzung, die zu einer Erweiterung der Nutzungszeiten führen, die zu erwartenden Auswirkungen auf die umgebende Wohnbebauung zu untersuchen sind. Im Randbereich der HOWOGE-Arena sind ferner Maßnahmen für die Qualifizierung des Straßenbegleitgrüns zur Verbesserung der Aufenthaltsqualität vorgesehen.
Das Bezirksamt hat am 23.07.2019 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 11-166 gefasst; dieser wurde am 02.08.2019 ortsüblich bekannt gegeben.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 11-166 umfasst eine Fläche von ca. 5 ha und liegt südlich der Gotlindestraße, westlich der Grundstücke Gotlindestraße 91, 91 A, Rüdiger Straße 11, Rüdiger Straße 116 A und Normannenstraße 25 B; nördlich der Normannenstraße und östlich der Ruschestraße. Das Plangebiet wird durch Büronutzungen (Verwaltung) und Sportnutzung (Fußballstadion) geprägt. An das Plangebiet schließt sich im Norden, Osten und teilweise im Westen eine Wohnbebauung an. Südlich des Plangebiets erstreckt sich das ehemalige Areal des Ministeriums für Staatssicherheit, dessen Entwicklung durch den im Verfahren befindlichen Bebauungsplan 11-80 vorbereitet wird. Nordwestlich setzt sich der Verwaltungsstandort, der nur teilweise im Geltungsbereich berücksichtigt wird, fort.
Die wesentlichen Planungsziele des B-Plans 11-166 sind: - die Sicherung der Sportanlage, - die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzung für die Anlage eines Kunstrasens und das Aufstellen einer Flutlichtanlage, - die Sicherung und Entwicklung des Verwaltungs- und Bürostandortes, - die Sicherung von Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung „Fuß- und Radverkehrsbereich“.
Durch die Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Sport und Freizeit“ erfolgt die planungsrechtliche Sicherung der Sportanlage. Das Sondergebiet „Sport und Freizeit“ dient der Unterbringung von Einrichtungen und Anlagen für den Sport und die Freizeit. Zulässig sind: - Anlagen für sportliche, gesundheitliche und soziale Zwecke
Um Nutzungskonflikte zwischen der Sportnutzung und den angrenzenden Wohnnutzungen planerisch bewältigen zu können, bestehen im weiteren Verfahren Möglichkeiten der Emissionskontigentierung durch die Festsetzung von flächenbezogenen Schall-Leistungspegeln.
Für die HOWOGE-Arena „Hans-Zoschke“ verfolgt das Bezirksamt Lichtenberg das Ziel, das Stadion mit einem Kunstrasen und einer Flutlichtanlage auszustatten, sodass die Sportstätte über das gesamte Jahr auch für die im Umfeld befindlichen Kitas, Schulen und Jugend-einrichtungen als Sportstätte nutzbar wird und nach außen geöffnet werden kann. Durch die Aufwertung sollen zusätzliche Kapazitäten für den Vereinssport zur Verfügung gestellt werden, mit dem Ziel, z. B. Fußballspiele bis zur Spielklasse der Regionalliga austragen zu können. Neben dem bisherigen Hauptnutzer sollen weitere Altersklassen, besonders im Kinder- und Jugendbereich mit Trainings- und Wettkampfzeiten versorgt werden. Die beabsichtigte Nutzungsintensivierung soll zum Abbau der vorhandenen Defizite im Bereich der Sportfreiflächen beitragen. Eine Neuausweisung von Sportfreiflächen ist vor dem Hintergrund der zunehmenden Flächenkonkurrenzen im Zuge der wachsenden Stadt kaum noch möglich. Es ist daher Handlungsschwerpunkt vorhandene Sportflächen für eine intensivere Nutzung herzurichten. In Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen als Fördermittelgeberin im Rahmen des „Stadtumbau Ost“ wird verfolgt 2020 die Bauvorbereitung einschließlich notwendiger Gutachterarbeiten und 2021 die Baumaßnahme durchzuführen.
Bei der Anlage des Kunstrasens und bei der Aufstellung der Flutlichtanlage handelt es sich um bauliche Vorhaben nach § 29 BauGB. Die Anlage des Kunstrasens ist einer Vollversiegelung gleichzusetzen. Durch Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Vorhaben geschaffen werden.
Durch die Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Verwaltung und Büro“ erfolgt die planungsrechtliche Sicherung und Entwicklung des Verwaltungs- und Bürostandortes. Das Sondergebiet „Verwaltung und Büro“ dient der Unterbringung von Einrichtungen für Verwaltungen und Büronutzungen. Zulässig sind: - Verwaltungs- und Bürogebäude Ausnahmsweise können zugelassen werden: - Anlagen für sportliche und soziale Zwecke
Zur Verbesserung der quartiersbezogenen Wegeverbindungen für den Fuß- und Radverkehr soll die Durchwegung zwischen der Gotlindestraße und Normannenstraße planungsrechtlich gesichert werden, indem die Flurstücke 60 und 61 östlich des Stadions als Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung „Fußgänger- und Radfahrerbereich“ festgesetzt und in der nördlichen Verlängerung ein Geh- und Fahrrecht zugunsten der Allgemeinheit auf dem Grundstück Gotlindestraße 93 (Flur 812, Flurstück 134) ausgewiesen wird.
Das von der Veränderungssperre 11-166/31 betroffene Grundstück Ruschestraße 89 (Flur 812, Flurstück 135) befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes 11-166.
Für das Grundstück Ruschestraße 89 wurden folgende Bauvorbescheidsanträge gestellt:
Die geplanten Vorhaben wurden mit den Vorbescheiden: - Nr. 2016/1381 (GeschZ. 100-2016-1381-BWA 34) vom 18.10.2016 - Nr. 2017/2023 (GeschZ. 1100-2017-2023-BWA 32) vom 09.11.2017 (Errichtung eines mehrgeschossigen Boardinghouses) - Nr. 2018/1554 (GeschZ. 1100-2018-1554-BWA 33) vom 02.08.2019 (Errichtung eines mehrgeschossigen Beherbergungsbetriebes) - Nr. 2018/1621 (GeschZ. 1100-2018-1621-BWA 33) vom 02.08.2018 (Errichtung eines mehrgeschossigen Beherbergungsbetriebes) - Nr. 2018/2142 (GeschZ. 1100-2018-2142-BWA 31) vom 08.10.2018 (Errichtung eines mehrgeschossigen Bürohauses) - Nr. 2019/1358 (GeschZ. 1100-2019-1358-BWA 31) vom 02.07.2019 (Errichtung eines mehrgeschossigen Wohn- und Geschäftshauses)
hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) abschlägig beschieden.
Ausgenommen dem Vorhaben, das mit dem Vorbescheid Nr. 2018/2142 (Errichtung eines mehrgeschossigen Bürohauses) beschieden wurde, sind die geplanten Vorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung als Wohnnutzungen einzuordnen. Teilweise sind Wohnnutzungen beantragt worden, teilweise war die beabsichtigte Nutzung anderslautend (Boardinghouse, Beherbergungsbetrieb), jedoch anhand der vorgelegten Betriebsbeschreibung als Wohnnutzung einzustufen. Eine Wohnnutzung auf dem Grundstück ist gegenüber der unmittelbaren Umgebung konkret rücksichtslos. Die geplante Wohnnutzung rückt an eine emittierende Sportanlage heran und verursacht damit Nutzungskonflikte. Es ist zu befürchten, dass die geplante Wohnnutzung die Nutzung des Fußballstadions unzulässig einschränkt, da sie vor die vorhandene Wohnbebauung entlang der Ostseite der HOWOGE-Arena „Hans-Zoschke“ tritt. Es kann zudem nicht ausgeschlossen werden, dass durch die Zulassung einer heranrückenden sensiblen Wohnnutzung die zulässige Nutzung des Sportstadions durch die erforderliche zusätzliche Rücksichtnahme in der Entwicklung eingeschränkt wird. Eventuell auftretende Nutzungskonflikte können nicht bewältigt werden. Dies führt unter bauplanungsrechtlichen Gesichtspunkten zu einer Verschlechterung der Spannungs- und Konfliktsituation. Die geplante Wohnnutzung setzt sich zudem aufgrund des Heranrückens an die emittierende Anlage für sportliche Zwecke selbst erhöhten Immissionen aus, sodass die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht gewahrt werden können.
Die geplanten Vorhaben widersprechen den Planungszielen des Bebauungsplanentwurfes 11-166, da die Nutzungsart Wohnen in dem geplanten sonstigen Sondergebiet (SO) „Verwaltung und Büro“ gem. § 11 BauNVO unzulässig ist.
Der Vorbescheid Nr. 2018/2142 bezieht sich auf die Errichtung eines mehrgeschossigen Bürohauses. Anhand der vorgelegten Betriebsbeschreibung sowie Darstellungen in den Grundrissen ist Inhalt, Reichweite und Umfang der beantragten Nutzung nicht eindeutig erkennbar. Infolgedessen konnte die Art der Nutzung nicht eindeutig bestimmt und die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens hinsichtlich der Art der Nutzung nicht eindeutig beurteilt werden.
Die geplanten Vorhaben wurden mit den Vorbescheiden: - Nr. 2017/2023 (GeschZ. 1100-2017-2023-BWA 32) vom 09.11.2017 (Errichtung eines mehrgeschossigen Boardinghouses) - Nr. 2018/1621 (GeschZ. 1100-2018-1621-BWA 33) vom 02.08.2018 (Errichtung eines mehrgeschossigen Beherbergungsbetriebes) - Nr. 2018/2142 (GeschZ. 1100-2018-2142-BWA 31) vom 08.10.2018 (Errichtung eines mehrgeschossigen Bürohauses)
auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung und der Grundstücksfläche, die überbaut werden darf, nach § 34 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) abschlägig beschieden. Das Maß der Nutzung und die überbaubare Grundstücksfläche sind gemäß § 34 Abs. 1 BauGB nicht zulässig, da sie sich nicht harmonisch in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.
Für einen Teil der Vorbescheide wurden wie folgt Widersprüche eingelegt. Sie wurden der für den Erlass der Widerspruchsbescheide zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zur Entscheidung vorgelegt und wie folgt beschieden:
Errichtung eines mehrgeschossigen Wohnhauses: - Teilwiderspruch vom 11.11.2016 gegen den Vorbescheid Nr. 2016/1381 vom 18.10.2016 beschieden durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mit dem Bescheid (GeschZ. 330-2016-501-II E 35) vom 11.01.2017
Errichtung eines mehrgeschossigen Beherbergungsbetriebes - Widerspruch vom 05.09.2018 gegen den Vorbescheid Nr. 2018/1621 vom 02.08.2018 beschieden durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mit dem Bescheid (GeschZ. 330-2018-532-II E 35) vom 11.01.2019
Errichtung eines mehrgeschossigen Bürohauses - Widerspruch vom 08.11.2018 gegen den Vorbescheid Nr. 2018/2142 vom 08.10.2018 beschieden durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mit dem Bescheid (GeschZ. 330-2019-109-II E 305) vom 02.04.2019
Errichtung eines mehrgeschossigen Wohn- und Geschäftshauses - Widerspruch vom 19.07.2019 gegen den Vorbescheid Nr. 2019/1358 vom 02.07.2019. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen würde dem Widerspruch stattgeben und bereitet aktuell gemäß § 15 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) die Zurückstellung der Entscheidung bis zum 31.03.2020 vor.
Im Rahmen des Mitteilungsverfahrens gemäß den Ausführungsvorschriften zu § 5 AGBauGB (AV Mitteilung) vom 06.04.2016 teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mit Schreiben vom 07.02.2019 mit, dass der Bebauungsplan 11-166 dringende Gesamtinteressen Berlins berührt durch die Ruschestraße als örtliche Straßenverbindung der Verbindungsfunktionsstufe III. Das Planverfahren wird daher gemäß § 6 Abs. 2 i. V. m. § 7 AGBauGB durchgeführt. Gemäß den Ausführungsvorschriften zu § 7 Abs. 1 AGBauGB (AV Unterrichtung) wurde die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen über die Absicht des Bezirksamtes unterrichtet, eine Veränderungssperre für das Grundstück Ruschestraße 89 zu erlassen.
Die Aufstellung des B-Plans 11-166 ist dringend erforderlich, um die durch das Land Berlin und den Bezirk Lichtenberg angestrebte städtebauliche Entwicklung zu sichern und bodenrechtlich beachtliche Spannungen zu verhindern, die durch ein Heranrücken von sensiblen Nutzungen an das Stadion entstehen würden. Es besteht städtebaulicher Steuerungsbedarf im Rahmen der Bebauungsplanung.
Zur Sicherung der Planung für den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes 11-166 ist der Erlass der Veränderungssperre für das Grundstück Ruschestraße 89 (Flur 812, Flurstück 135) unerlässlich, um – wie vorstehend erläutert - im künftigen Planbereich solche tatsächlichen Veränderungen zu verhindern, welche die Aufstellung des Bebauungsplans 11-166 erschweren oder die Verwirklichung der künftigen im Bebauungsplan 11-166 festgesetzten städtebaulichen Ordnung beeinträchtigen oder unmöglich machen würden.
Die Veränderungssperre tritt gemäß § 17 Baugesetzbuch (BauGB) nach Ablauf von 2 Jahren außer Kraft, sofern sie nicht verlängert wird.
Anhang: Bebauungsplan 11-166 Übersichtskarte zu Art der Nutzungen
Anhang zur Begründung: Bebauungsplan 11-166 Übersichtskarte zu Art der Nutzungen
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