Drucksache - DS/1561/VI  

Das Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)              für die Grundstücke Dolgenseestraße 8, 8 A, 11, 11 A sowie die östlich angrenzende Fläche Flur 411, Flurstück 240 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Friedrichsfelde, einen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11 - 51 aufzustellen:

              Die wesentlichen Planungsziele sind:

-       Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes für ein "Nahversorgungs- und Dienstleistungszentrum" auf der Fläche des Wohngebietszentrums an der Dolgenseestraße;

-       Festsetzung der zur Erschließung notwendigen örtlichen Verkehrsflächen.

Anlage 1:              räumlicher Geltungsbereich

b)   für den Bebauungsplanvorentwurf 11 - 51 die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats durchzuführen und die Behörden sowie die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks gemäß § 4 Abs. 1 BauGB über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten und zur Äußerung aufzufordern.

c)   mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) das Amt für Planen und Vermessen zu beauftragen.

Anlage 2:              Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

Berlin, den             .12.2009

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Emmrich              Geisel

Bezirksbürgermeisterin              Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr

              Anlage 1

Bebauungsplan 11-51

für die Grundstücke Dolgenseestraße 8, 8A, 11, 11 A
sowie die östlich angrenzende Fläche Flur 411, Flurstück 240
im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Friedrichsfelde

Planungsziele:

sonstiges Sondergebiet für ein "Nahversorgungs- und Dienstleistungszentrum"

erschließende Straßenverkehrsflächen

              Anlage 2

Anlass der Planaufstellung

Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans 11-51 ist der zunehmende bauliche Verfall des Wohngebietszentrums, das zusammen mit dem Wohngebiet um die Michigansee-, Dolgensee- und Mellenseestraße in den 1970er Jahren entstand. Damals wurde am südlichen Rand des Ortsteils Friedrichsfelde ein Wohngebiet aus 11-geschossigen Wohnscheiben und 17- / 21-geschossigen Doppelhochhäusern in industrieller Bauweise errichtet. Zur Versorgung der dort wohnenden Bevölkerung wurde ein damals typisches gesellschaftliches Zentrum aus einem "Dienstleistungswürfel", einer "Kaufhalle" und einer "Clubgaststätte" errichtet (sog. "Dreieinigkeit").

Dieses Zentrum hat sein Erscheinungsbild bis heute bewahrt, wenngleich in die "Clubgaststätte" in den 1990er Jahren zusätzliche Verkaufseinrichtungen und in den "Dienstleistungswürfel" kleinere Gastronomiebetriebe eingezogen sind. Die Gebäude sind mittlerweile "verschlissen". Es besteht ein wachsender Instandhaltungsstau. Der Eigentümer möchte in Neubauten investieren. Allerdings steht sein Konzept hinsichtlich der Verkaufsflächengröße nicht im Einklang mit der Bereichsentwicklungsplanung und dem bezirklichen Nahversorgungs- und Einzelhandelskonzeption, die hier 3.000 m² Verkaufsfläche als städtebaulich verträglich erklärt.

Ohne Zweifel müsste der Gebäudebestand am Standort erneuert und in ein zeitgemäßes Äußeres verpackt werden, um dieses für seine Umgebung notwendige Nahversorgungszentrum langfristig zu halten. Dies steht auch im Einklang mit den Anwohnerwünschen und der Bezirkspolitik.

Ziele und Zwecke der Planung

Mit dem Bebauungsplan 11-51 soll die planungsrechtliche Grundlage für die Erneuerung des Ortsteilzentrums an der Dolgenseestraße geschaffen werden.

Ziel des Bebauungsplans 11-51 ist es, eine dem Flächennutzungsplan und der Landes- bzw. der bezirklichen Entwicklungsplanung entsprechende städtebauliche Entwicklung zu einem zeitgemäßen "Dolgensee-Center" vorzubereiten und zu leiten. Das vorgefundene städtebauliche Leitbild in diesem Stadtteil soll erhalten bleiben und gleichzeitig eine Chance zur Weiterentwicklung geschaffen werden. Dazu ist auch die Errichtung größerer Verkaufsstätten als die üblichen Nahversorger des täglichen Bedarfs im allgemeinen Wohngebiet mit bis zu 800 m² Verkaufsfläche je Einheit erforderlich.

Gemäß § 34 AGBauGB ist § 34 Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuchs für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO nicht anzuwenden. Die Vorschrift hat zur Folge, dass in Gebieten, in denen die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 Abs.1 BauGB zu beurteilen ist, die Zulässigkeit von großflächigen Handelsbetrieben nur durch Aufstellung eines Bebauungsplanes begründet werden kann.

Planungskonzept und beabsichtigte Festsetzungen

Der Bebauungsplan 11-51 soll innerhalb seines Geltungsbereiches Folgendes festsetzen:

•    Bestimmung der Art der baulichen Nutzung:

Die Grundstücke Dolgenseestraße 8, 8 A und 11, 11 A sollen als sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung "Nahversorgungs- und Dienstleistungszentrum" gemäß § 11 der Baunutzungsverordnung festgesetzt werden. Das Sondergebiet hat eine Ausdehnung von ca. 18.350 m². Angestrebt wird eine Mischung aus Einzelhandel, Dienstleistungs- und Gewerbeeinrichtungen, Gastronomie und Arztpraxen.

Zulässig sollen sein:

?       Großflächige Einzelhandelsbetriebe bis zu einer Geschossfläche von insgesamt höchstens 2.500 m²,

?       sonstige Einzelhandelsbetriebe bis zu einer Geschossfläche von insgesamt höchstens 1.000 m²,

?       Dienstleistungsbetriebe,

?       Büros,

?       Schank- und Speisewirtschaften,

?       Arztpraxen bis zu einer Geschossfläche von insgesamt höchstens 2.000 m²,

?       sonstige nicht störende Gewerbebetriebe.

• Maß der baulichen Nutzung sowie überbaubaren Grundstücksflächen:

Im festzusetzenden Sondergebiet sollen drei Baufelder durch Baugrenzen definiert werden. Im Sondergebiet sind zwei Vollgeschosse mit einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 0,8 das momentane Planungsziel.

• Die Sicherstellung der notwendigen Erschließung durch die Bestimmung der örtlichen Verkehrsflächen:

Die vorhandenen, ausgebauten und an die zu überplanenden Baugrundstücke grenzenden Abschnitte der Dolgenseestraße sollen als öffentliche Straßenverkehrsflächen festgesetzt werden.

Die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Fußgängerverbindung soll als eine Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung "Rad- und Fußweg" gesichert werden. Sie befindet sich im Fachvermögen Tiefbau und erschließt sowohl das Doppelhochhaus Dolgenseestraße 21, 22 als auch den Schulstandort Dolgenseestraße 60.

Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen wird nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplanes sein.

Planungsalternativen

Alternativen zu den beschriebenen Planungen liegen derzeit nicht vor.

Mitteilung der Absicht, den Bebauungsplan 11-51 aufzustellen

Gemäß § 5 AG BauGB in Verbindung mit § 11 AGBauGB und in sinngemäßer Anwendung der AV Mitteilung, Abschnitt V Nr. 8 vom 15. August 1994, wurden von der Abteilung Stadtentwicklung mit Schreiben vom 13. Oktober 2009 die Fachaufsicht bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg über die Absicht, den Bebauungsplan 11-51 aufzustellen, informiert.

In ihrer Antwort vom 06. November 2009 teilte die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg GL 5 mit, dass die angezeigte Planung mit den Zielen der Raumordnung vereinbar ist. Mit den Grundsätzen der Raumordnung ist die Planung vereinbar, wenn unter Berücksichtigung der Vorgaben aus dem Grundsatz 4.8 Abs. 5 LEP B-B innerhalb des Sondergebietes nur solche großflächigen Einzelhandelsbetriebe zulässig sind, die der Nahversorgung dienen. Nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B liegt das Plangebiet im Gestaltungsraum Siedlung; die Planungsziele berücksichtigen den Vorrang der Innenentwicklung und tragen zur Sicherung der Grundversorgung im Wohngebiet bei. Damit wird den raumordnerischen Grundsätzen aus § 5 LEPro 2007 entsprochen.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Referat II B, gab ihre Rückäußerung am 13. November 2009 ab. Darin wurde mitgeteilt, dass gegen die Absicht, den Bebauungsplan 11-51 aufzustellen, aus Sicht der dringenden Gesamtinteressen Berlins keine Bedenken bestehen. Die Übereinstimmung mit dem StEP Zentren 2020 liegt vor, da die Einzelhandelsentwicklung gemäß B-Plan auf maximal 3.500 m² Geschossfläche begrenzt werden soll. In diesem Zusammenhang ist eine Ergänzung der textlichen Festsetzung erforderlich, die Einzelhandelsnutzungen auf Sortimente der Nahversorgung zu orientieren (ca. 80 %). Die geplante Entwicklung eines Nahversorgungs- und Dienstleistungszentrums sollte auf der Basis der Zentren- und Einzelhandelskonzeption begründet werden.

Abschließend wurde der Hinweis gegeben, dass das Bebauungsplanverfahren 11-51 Gesamtinteressen Berlins im Sinne von  § 7 Abs. 1 Nr. 7 AGBauGB berührt und entsprechend im Verfahrensverlauf die Senatsverwaltung zu unterrichten ist.

Damit wurde vor dem Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans die Mitteilungspflicht erfüllt. Bedenken der Fachaufsicht stehen den vorgeschlagenen Planungszielen nicht entgegen.