Drucksache - DS/1557/VI
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Das
Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen: Das
Bezirksamt hat beschlossen: a)
Vorbehaltlich
der Prüfung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dem o.g. Antrag
(Anlage 1) zuzustimmen und die Einleitung des Verfahrens (s. Anlage 2)
vorzubereiten. b)
Mit
der Durchführung des Beschlusses das Amt für Planen und Vermessen zu beauftragen. c)
Die
Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben. Anlage 3: Begründung
Berlin, den
.12.2009
Emmrich Geisel Bezirksbürgermeisterin Bezirksstadtrat
für Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt
und Verkehr Anlage 3 Begründung Projekt Der Antragsteller beabsichtigt, auf
dem ca. 3,6 ha großen Vorhabengrundstück einen Sportfachmarkt zu errichten. Das
Vorhaben umfasst eine Größe von ca. 8.000 m² Verkaufsfläche und ist damit ein
großflächiger Einzelhandelsbetrieb gemäß § 11 BauNVO. Der Sportfachmarkt soll in
Abhängigkeit der Wirtschaftlichkeit in zwei Stufen realisiert werden. Die erste
Stufe umfasst eine Verkaufsfläche von ca. 4.865 m². Der Anteil der
Verkaufsfläche für zentrenrelevante Hauptsortimente beträgt ca. 4.325 m² (86,6
%). In der zweiten Stufe soll das Vorhaben auf eine Verkaufsfläche von ca.
8.000 m² mit einem Anteil von ca. 5.865 m² (73,3 %) Verkaufsfläche für
zentrenrelevante Sortimente erweitert werden. Die Verkaufsfläche umfasst in beiden
Stufen umfangreiche Spiel- und Testflächen, auf denen die zu verkaufende Waren
vor dem Kauf von den Kunden getestet werden können. Die nachfolgende Auflistung umfasst
die angestrebte zweite Realisierungsstufe (gerundet):
Das Projekt besteht aus zwei Gebäudekomplexen, dem zur Disposition
stehenden Reinwasserbehälter und dem Wohnhaus. Der Sportfachmarkt soll unter
Berücksichtigung der denkmalgeschützten Gesamtanlage in den Reinwasserbehälter
integriert werden. Entsprechend der Konzeption sollen große Anteile des
denkmalgeschützten Gebäudes, insbesondere die das äußere Erscheinungsbild
prägenden Elemente Höhe und Erdüberdeckung sowie die Einstiegshäuschen,
erhalten bleiben. Die Nordfassade soll um einen schlicht verglasten Neubau
ergänzt werden. Im Inneren sollen prägende Gewölbeanteile erhalten bleiben und
künftig für die Kunden sichtbar sein. In der zweiten Realisierungsstufe soll
der Reinwasserbehälter an der westlichen Seite um einen Anbau erweitert werden. Für das vorhandene zweigeschossige
Wohnhaus ist eine Nutzung als Regionalbüro bzw. als Schulungs- und
Besprechungsort vorgesehen. Es ist beabsichtigt, ca. 560
Stellplätze zu errichten. Die Erschließung der Stellplatzanlage soll über eine
Zufahrt an der Landsberger Allee und einer weiteren an der Straße Am Wasserwerk
erfolgen. Die Anlieferung des Fachmarktes ist über die zweite Zufahrt an der
Straße Am Wasserwerk beabsichtigt. Um die Machbarkeit der verkehrlichen
Erschließung zu prüfen, die verkehrlichen Auswirkungen zu quantifizieren und
mögliche Maßnahmen zu benennen, ist ein Verkehrsgutachten beauftragt worden. Vorhandene markante Bäume sollen
erhalten bleiben und um weitere Pflanzungen innerhalb der Stellplatzanlage
ergänzt werden. Soweit möglich und sinnvoll, sollen historische Bodenbeläge
erhalten werden. Die geplante Umnutzung des Areals
einschließlich der Gebäude und Freiflächen ist mit der oberen und unteren
Denkmalbehörde konzeptionell abgestimmt worden. Zur Beurteilung der zu erwartenden
Auswirkungen auf die Zentrenstruktur ist eine Verträglichkeitsanalyse (BBE, 30.
Oktober 2009) erstellt worden. Die Analyse betrachtet die Auswirkungen für
beide Realisierungsstufen. In der ersten Realisierungsstufe sind
Umsatzverteilungen zu Lasten bestehender Zentren in den Einzugsbereichen
bis maximal 5,0% (Real Sport, Galeria
Kaufhof) zu erwarten. In der zweiten Realisierungsstufe erhöhen sich die
Umsatzverteilungen zu Lasten bestehender Zentren auf bis maximal 8,5%
(Marzahner Promenade). Für weitere zentrale Versorgungsbereiche im Berliner
Stadtgebiet, in denen sich wichtige Sportartikelanbieter befinden, werden
Umsatzverteilungen für die erste Realisierungsstufe bis maximal 5,0%
(Intersport im Alexa und Galeria Kaufhof, ergänzt durch kleinteilige Anbieter)
und in der zweiten Realisierungsstufe bis maximal 7,1% (Bahnhof Schöneweide)
erwartet. Im Ergebnis konstatiert das Gutachten, dass keine nachhaltigen
Schädigungen vorhandener zentraler Versorgungsbereiche durch die geplante
Ansiedlung des Sportfachmarktes zu erwarten sind. Planungsrechtliche Grundlagen 1. Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan Berlin (FNP) in der Fassung der
Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (Abl. Nr. 54 / 27.11.2009) stellt das
Plangebiet als Teil einer Ver- und Entsorgungsanlage mit Zweckbestimmung Wasser
und Fläche mit hohem Grünanteil dar. Entlang der südlichen Gebietsgrenze ist
eine Grünfläche dargestellt. Das Gebiet befindet sich im Vorranggebiet für
Luftreinhaltung. 2. Stadtentwicklungsplan Zentren Der Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 (beschlossen am 22.
März 2005) formuliert als Kernpunkt die Stärkung und attraktive Gestaltung der
städtischen Zentren. Dieses Ziel soll in erster Linie über eine
Qualitätssteigerung der bestehenden Zentren und Einkaufsstraßen erreicht werden
und weniger über einen reinen Flächenzuwachs. Mit dem neuen
Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 werden die Inhalte und Leitlinien des
Stadtentwicklungsplanes Zentren und Einzelhandel (StEP Zentren 1) aktualisiert. Der Geltungsbereich ist nicht Teil eines Zentrums. Für das
auf der nördlichen Seite der Landsberger Allee gelegene Ortsteilzentren Allee
– Center wird als Ziel die Qualifizierung und Modernisierung der
Verkaufsflächen weitestgehend im Bestand formuliert. Gleiches gilt für das
weitere wichtige Ortsteilzentrum Anton – Saefkow – Platz im
westlichen Teil von Lichtenberg Nord. Für den Anton – Saefkow –
Platz wird darüber hinaus dingender Handlungsbedarf gesehen. 3. Bereichsentwicklungsplanung Alt
– Lichtenberg Die Bereichsentwicklungsplanung für Alt – Lichtenberg
(Stand Juli 2004, aktualisiert Mai 2005) stellt für den Geltungsbereich Ver-
und Entsorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung Wasser mit gewerblichem
Charakter dar. Im nordöstlichen Bereich ist an der Landsberger Allee eine
Teilfläche als Grünfläche dargestellt. 4. Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Bezirk Lichtenberg Das Zentren- und Einzelhandelskonzept (BA Lichtenberg März
2008) sieht auf Grundlage des StEP Zentren Hauptzentrum, besonderes
Stadtteilzentrum und Ortsteilzentrum vor. Darüber hinaus sind
Wohngebietszentren definiert. Das Plangebiet befindet sich außerhalb der
ausgewiesenen Versorgungszentren des Bezirks Lichtenberg. Für den Geltungsbereich wird kein Verkaufsflächenspielraum
für zentrenrelevante Angebote gesehen, da dies zu Umverteilungen und damit
Schädigung führt, hier insbesondere für das Ortsteilzentrums Allee –
Center. Einzelhandel soll ausgeschlossen werden. 5. Landsentwicklungsplan
Berlin-Brandenburg Der Landsentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom
31.03.2009 (GVBl. S. 182) legt hier keinen städtischen Kernbereich fest. 6. Bebauungspläne Der in Rede stehende Geltungsbereich
des 11-56 VE wird zur Zeit von den Bebauungsplänen XVII-36 und XVII-B1
überplant. Im östlichen Teil des Geltungsbereichs gilt der
Bebauungsplan XVII–36, der neben Flächen für Anlagen der Wasserversorgung
an der Landsberger Allee eine öffentliche Grünfläche festsetzt. Durch den
11–56 VE werden die rechtsgültigen Festsetzungen des Bebauungsplans XVI–36
zum Teil neu überplant. Des weiteren ist das Plangebiet
Bestandteil des Bebauungsplanentwurfes XVII–B1, der für den Bereich des
aufzustellenden VE Plan die Festsetzungen von Flächen für Ver- und Entsorgung
entsprechend ihrer Zweckbestimmung als „Zwischenpumpwerk“ vorsieht. Im westlich angrenzenden
Grundstücksteil der Landsberger Allee 230 befindet sich der Bebauungsplan 11-55
in Aufstellung. Anlass für die Einleitung des Bebauungsplanes ist die Absicht,
die zur Disposition stehenden Flächen des Zwischenpumpwerkes Lichtenberg einer
neuen Nutzung zuzuführen. Der Bebauungsplan 11-55 soll die planungsrechtlichen
Grundlagen für ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Freizeit, Kultur und
Gastronomie schaffen. 7. Denkmalschutz Der Geltungsbereich ist Teil der Denkmalbereichs –
Gesamtanlage – Landsberger Allee 230, Zwischenpumpwerk Lichtenberg, die
zwischen 1889 – 93 errichtet wurde. Für die denkmalgerechte Einfügung des
Vorhabens in den Denkmalbereich erfolgte
eine denkmalpflegerische Gesamtkonzeption in Abstimmung mit der unteren
und oberen Denkmalschutzbehörde. Planverfahren Gemäß §12 Abs. 2 BauGB hat die Gemeinde auf Antrag des
Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach
pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Entsprechend den Ausführungsvorschriften ist die Absicht zur
Aufstellung des Bebauungsplans vorab der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
mitzuteilen. Nur auf Grund dieser Zustimmung sind die Entscheidung über den
Antrag und ggf. die Einleitung eines entsprechenden Bebauungsplanverfahrens
möglich. |
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