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Drucksache - DS/0404/VI
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Das Bezirksamt bittet die BVV in Kenntnis des Entwurfes des
Durchführungsvertrages (Anlage 4), Folgendes zu beschließen bzw. zu
entscheiden: a)
den
sich aus der Abwägung ergebenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf
11–17 VE vom 12.10.2005 für das Gelände zwischen Landsberger Allee,
Rhinstraße, Allendorfer Weg, Kleingartenanlage „Sonnenblume“, ausgenommen
die Grundstücke Treffurter Straße 10 und Allendorfer Weg 28 im Bezirk
Lichtenberg von Berlin, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen einschließlich der
Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch. Anlage 1: räumlicher Geltungsbereich Anlage 2: Auswertung und Ergebnis Anlage 3: Begründung zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplanentwurf gemäß § 9 Abs.
8 Baugesetzbuch Anlage 4: Durchführungsvertrag zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf Der Originalplan liegt während der
BVV-Sitzung aus. Dieser Beschluss schließt Änderungen
oder Ergänzungen aus redaktionellen oder Gründen der Rechtssicherheit, die den
beschlossenen planerischen Inhalt nicht abändern, ein. b)
über
den Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes 11 – 17 VE Anlage 5: Entwurf der Verordnung Begründung:
Der Beschluss des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanentwurfes durch die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 6 Abs. 3
Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch und die Entscheidung der
Bezirksverordnetenversammlung über die Rechtsverordnung zum Bebauungsplan gemäß
§ 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz sind notwendige Voraussetzungen zur
Festsetzung des Bebauungsplanes.
Die unter Punkt a) zu beschließende Änderungsermächtigung
dient insbesondere der Minimierung des Zeitaufwandes im Bebauungsplanverfahren
im Falle notwendig werdender geringfügiger Änderungen des Bebauungsplanes
einschließlich der Begründung und der Rechtsverordnung zum Beispiel im Ergebnis
der Rechtsprüfung der zuständigen Senatsverwaltung. Berlin, den
____________________________ __________________________________ Emmrich Geisel Bezirksbürgermeisterin Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr Anlage
1 Räumlicher
Geltungsbereich
des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-17 VE für
das Gelände zwischen Landsberger Allee, Rhinstraße,
Allendorfer Weg, Kleingartenanlage „Sonnenblume“, ausgenommen die
Grundstücke Treffurter Straße 10 und Allendorfer Weg 28 im
Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen
Maßstab 1:5000 Ziel
des Bebauungsplanes
Festsetzung
eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung Lebensmittelmarkt,
Geschäfts- und Bürogebäude Anlage 2 Auswertung und Ergebnis der öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2
Baugesetzbuch
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 11 – 17 VEfür das Gelände zwischen Landsberger Allee,
Rhinstraße, Allendorfer Weg, Kleingartenanlage „Sonnenblume“,
ausgenommen die Grundstücke Treffurter Straße 10 und Allendorfer Weg 28, im
Bezirk Lichtenberg von Berlin, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen öffentliche Auslegung in der Zeit vom 02.04.2007 bis 02.05.2007 Auswertung und Ergebnis der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zum Entwurf des vorhabenbezogenen
Bebauungsplan 11-17 VE für das Gelände zwischen Landsberger Allee, Rhinstraße,
Allendorfer Weg, Kleingartenanlage „Sonnenblume“, ausgenommen die
Grundstücke Treffurter Straße 10 und Allendorfer Weg 28, im Bezirk Lichtenberg
von Berlin, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen. Zeit und Ort der Auslegung
Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wurde vom 02.04.2007 bis einschließlich 02.05.2007 in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung, Frankfurter Allee 187, jeweils Montag bis Mittwoch von 8.00 Uhr bis 16.00 Uhr, Donnerstag von 8.00 Uhr bis 18.00 Uhr und Freitag von 8.00 Uhr bis 14.00 Uhr öffentlich ausgelegt. Art der Bekanntmachung
Anzeigen mit Planausschnitten in den
Tageszeitungen „Berliner Zeitung“, „Der Tagesspiegel“
und „Berliner Morgenpost“ am 30.03.2007, Information der Bürger
durch Aushänge in den Schaukästen der 5 Bürgerämter sowie Veröffentlichung im
Amtsblatt für Berlin, 57. Jahrgang Nr. 13 vom 23. März 2007. Planungsinhalt
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 11-17 VE verfolgt das Ziel, das Vorhaben des LIDL-Lebensmittelmarktes und eines Geschäfts- und Bürogebäudes durch die Nutzungsausweisung Sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 Abs. 1 und Abs. 3 BauNVO planungsrechtlich festzusetzen. Die städtebaulichen Ziele, die mit diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan verfolgt werden, lassen sich wie folgt zusammenfassen: - Städtebauliche Neuordnung und geordnete Gestaltung der derzeit überwiegend brachliegenden Flächen als Abschluss des Siedlungsgebietes an der Landsberger Allee und Rhinstraße und städtebauliche Aufwertung dieses Kreuzungsbereiches; - nutzungsorientierte Gliederung der Flächen und baulichen Anlagen; - geordnete Entwicklung der Erschließung des Plangebietes und der räumlichen Verteilung des Verkehrs; - Maßnahmen zum Bodenschutz und zum Schutz der angrenzenden Nutzungen; - aktive, ökologisch orientierte Neuordnung der Fläche im Sinne einer Verträglichkeit von Belastungen aus Abgasen, Schadstoffen und Lärm. Die Gestaltung der baulichen Anlagen und Freiflächen soll vorbildhaft für den Kreuzungsbereich vorgenommen werden. Träger öffentlicher Belange Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 26.03.2007 über die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB benachrichtigt. Es liegt keine schriftliche Stellungnahme vor. Bürgerinnen und Bürger Von der Möglichkeit, Hinweise vorzubringen sowie Einsicht in die Planung zu nehmen, machten 8 Bürger Gebrauch. Es liegen zwei schriftliche Stellungnahmen vor. Auswertung der Hinweise und StellungnahmenFolgende Hinweise und Anregungen wurden erteilt: 1. Berliner Landesarbeitsgemeinschaft
Naturschutz e. V. vom 24.04.2007 Grundsätzlich wird das Einverständnis mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan erklärt. Insbesondere das Vorgehen zum Erhalt aufstehender Bäume und die Begrünung der Gebäudewand und des Gebäudedaches werden positiv bewertet. 1. Hinweis: Forderung nach faunistischen Untersuchungen und der
gutachterlichen Untersuchung von Brutvögeln, Fledermäusen, Reptilien, Amphibien
und Insekten. Zudem sollten die Baumaßnahmen in jedem Fall außerhalb der
Brutphase durchgeführt werden. Stadtplanung: Der Hinweis wird nicht berücksichtigt. Es wurden keine Anzeichen oder konkrete Hinweise für das
Vorkommen wildlebender Tierarten beobachtet, die nicht regelmäßig zum
Inventar der aufgeführten Biotope zählen und somit auch in die Bilanz der
Eingriffsgutachtens eingeflossen sind. Die Beseitigung der Vegetation darf gemäß Naturschutzgesetz
nicht im Zeitraum zwischen 01.03. und 30.09. durchgeführt werden. 2. Hinweis Zudem wird der Wunsch geäußert, dass die vorhandenen
Obstbäume untersucht werden, um ggf. die Erhaltung „alter
Obstbaumsorten“ einzuleiten. Stadtplanung: Der Hinweis wird nicht berücksichtigt. Für diese Forderung
besteht keine Rechtsgrundlage. Es ist aber nicht davon auszugehen, dass im Plangebiet
Obstbaumsorten vorkommen, die nicht auch an anderer Stelle in der Region noch
vorhanden sind und somit das Erbgut erhalten bleibt. Eine Erhaltung von
Obstbäumen innerhalb des Plangebietes ist aufgrund der geplanten Nutzung nicht
möglich. 3. Hinweis Um die Einstufung der vorgeschlagenen Kompensationsmaßnahmen
vornehmen zu können, bittet der Stellungnehmende um die Mitteilung der Größe
der extensiv begrünten Dachfläche. Stadtplanung: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Im Umweltbericht ist die Ausgleichsmaßnahme A 5
„Dachbegrünung“ mit 1.950 m2 angegeben. Die Initiative der Anwohner der Treffurter Straße und
Allendorfer Weg stellen eingangs fest, dass viele Anregungen der vergangenen
Jahre in den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes eingeflossen und
dennoch gravierende negative Einflüsse durch LIDL zu erwarten sind. Hinweise: A_ Es wird bemängelt, dass der geplante Baukörper dem
städtebaulichen Anliegen der Aufwertung des „Eingangsbereiches“
nach Hohenschönhausen nicht gerecht wird. Der völlig fensterlose Bau wirkt wie
eine triste Mauer und passt nicht zu den Wohnhäusern der 20er/30er Jahre im
Umfeld. Auch die geplante Wandbegrünung würde daran nichts ändern, sofern sie
überhaupt anwächst. Stadtplanung: Der Hinweis ist berücksichtigt. Um dem
Kreuzungsbereich der beiden Hauptverkehrsstraßen Landsberger Allee/ Rhinstraße
eine städtebauliche Fassung zu geben, wird ein Teil des Baukörpers des
Lebensmittelmarktes und des Bürogebäudes im Bereich der Landsberger Allee
zweigeschossig (Büronutzung im Obergeschoss und Aktionsverkaufsfläche im
Erdgeschoss) ausgebildet. Die Fassade des 2-gesch. Baukörpers ist zur Landsberger
Allee durch Fensterbänder gegliedert (Ober- und Erdgeschoss). Im Erdgeschoss
befinden sich weiterhin mehrere Türöffnungen. Lediglich der 1-geschossige
Gebäudeteil des Lebensmittelmarktes weist entlang der Rhinstraße keine
Öffnungen auf. Die Fassade wird in diesem Bereich durch den rhythmisierenden
Wechsel zwischen Putz- und Verblendmauerwerk gegliedert und zur besseren Einbindung
in Natur und Landschaft mit selbstklimmenden Pflanzen versehen. Hinweise: B_ Forderung nach Verlagerung des Lagerbereiches des
Lebensmittelmarktes auf die Südseite des Gebäudes, um die Wohnhäuser
Allendorfer Weg 21, 23 und Treffurter Straße 12 vor den täglich mehrmals stattfindenden
Lieferungen und Entsorgungen zu schützen (Klimaanlagen, Abgase, Abfallbehälter,
Lärm) Stadtplanung: Der Hinweis wurde teilweise berücksichtigt. Die Problematik des Lärmschutzes wurde im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens durch ein Gutachten untersucht, das zu folgendem
Ergebnis kommt: Verursacher der Lärmüberschreitungen im Kreuzungsbereich Landsberger Allee/ Rhinstraße ist der von den beiden Hauptverkehrsstraßen ausgehende Verkehrslärm (im Bestand). Die Realisierung des geplanten Vorhabens wird sich positiv auf die vorhandene Siedlungsbebauung auswirken, da aufgrund der Stellung der Baukörper Abschirmungseffekte erreicht werden und sich der jetzt vorhandene Verkehrslärm geringfügig verringern wird. Der Vorhabenträger ist für Ordnung und Sicherheit auf
seinem Grundstück verantwortlich. Regelungen hierzu können nicht Gegenstand der
Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sein. Die Anliefer- und Entsorgungszeiten für den Verbrauchermarkt
sind ebenfalls nicht Gegen-stand der Festsetzungen des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes. Sie werden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geregelt. Aufgrund der Tatsache, dass der Baukörper des
Lebensmittelmarktes ein standardisierter Fertigteilbau ist, sind die notwendigen
Räume untereinander nicht austauschbar und stellen Festpunkte dar. Die
Warenannahme befindet sich grundsätzlich an der dem Eingangsbereich
gegenüberliegenden Schmalseite des Lebensmittelmarktes und ist eingehaust. Ein
Müllraum im Gebäude ist nicht vorhanden. Die Warenannahme ist gemäß Projektplan im Bereich der
Zufahrt an der Rhinstraße angeordnet. Dies hat kurze Wege der Anlieferfahrzeuge
zur Folge und der Anlieferverkehr auf dem rückwärtigen Grundstücksbereich
(zwischen Fußweg und Lebensmittelmarkt) wird vermieden. Hinweise: C_ Forderung nach einer Lärmschutzwand entlang des
Allendorfer Weges. Es wird bezweifelt, dass die geplante Hecke optimalen Schutz
vor Lärm, Abgasen und Staub bietet. Es wird außerdem befürchtet, dass die Hecke
von „Abkürzern“ zertreten wird und dass die Pflanzungen zu niedrig
und durchlässig für eine Abschirmung sind. Aufgrund der Anlage eines
Stellplatzes mit mehr als 100 Parkplätzen und täglich erwarteten 2000
motorisierten Besuchern unmittelbar an einem Wohngebiet. Aufgrund der
Vernichtung von Biotopen und der Zunahme der Versiegelung des Bodens auf dem
Vorhabengrundstück verlieren die Wohngrundstücke immens an Wert. Deshalb haben
die Anlieger einen Anspruch darauf, so gut wie möglich vor umweltschädlichen
Beeinträchtigungen geschützt zu werden. Hinweis, dass die täglich 2000 motorisierten Besucher und
mind. 3 LKW`s bis auf 10 m an die Wohngrundstücksgrenzen heranfahren und mehr
Lärm verursachen, als der Verkehr des Kreuzungsbereiches. Stadtplanung: Der Hinweis wird nicht berücksichtigt Die Planung sieht gemäß Freiflächenplan vor, entlang der
Grundstücksgrenzen am Allendorfer Weg, am Grünen Weg und an der nördlichen
Grundstücksgrenze auf dem Flurstück 242
insgesamt 74 Bäume nach Pflanzliste I zu pflanzen. Am Allendorfer Weg und auf dem Flurstück 242 ist zusätzlich
eine Heckenpflanzung nach Artenliste II und IIa (einheimische Gehölze) und am
Grünen Weg ist der Erhalt der vorhandenen Hecke vorgesehen. Diese Maßnahmen dienen der Eingrünung und
städtebaulichen Gliederung des Plangebietes und der verträglichen Gestaltung
des Übergangs zwischen dem Siedlungsgebiet und dem großflächigen Einzelhandel. Die Problematik des Lärmschutzes wurde im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens durch ein Gutachten untersucht, das zu folgendem
Ergebnis kommt: Verursacher der Lärmüberschreitungen im Kreuzungsbereich Landsberger Allee/ Rhinstraße ist der von den beiden Hauptverkehrsstraßen ausgehende Verkehrslärm (im Bestand). Die Realisierung des geplanten Vorhabens wird sich positiv auf die vorhandene Siedlungsbebauung auswirken, da aufgrund der Stellung der Baukörper Abschirmungseffekte erreicht werden und sich der jetzt vorhandene Verkehrslärm geringfügig verringern wird. Im Übrigen ist die Anlieferzufahrt und die Zufahrt zum Parkplatz
des Lebensmittelmarktes ca. 15 m von den Grenzen der Wohngrundstücke
Allendorfer Weg 21 und 23 entfernt und der nächstgelege Stellplatz ca. 20m. Die
westliche Grundstücksgrenze des Wohngrundstücks Allendorfer Weg 21 ist dagegen
nur 15 m von der Hauptverkehrsstraße Rhinstraße entfernt, die eine wesentlich
höhere Verkehrsbelastung aufweist (täglich ca. 33.900 Fahrzeuge). Im
Verkehrsgutachten wird explizit darauf verwiesen, dass das Verkehrsaufkommen im
Kreuzungsbereich Rhinstraße/ Landsberger Allee durchschnittlich um 1,2 %
zunimmt und eine relevante Steigerung der Immissionsbelastung damit nicht
gegeben ist. Auch die Zahl der täglichen Besucher wird vom
Verkehrsgutachter mit ca. 1000 und nicht mit 2000 Besuchern angegeben (der
Hinweis im Verkehrsgutachten bezieht sich auf insgesamt 2000 Fahrten; diese
Fahrten sind als Summe der Ankünfte und der Abfahrten angegeben). Die angegebene Pflanzqualität ist für die Gründung einer
Hecke üblich um das Anwachsen sicherzustellen, sie sagt nichts über die
Endgröße der Hecke aus. Eine mögliche Beschädigung der Hecke durch das Fehlverhalten
von querenden Personen kann im Bebauungsplan nicht vorlaufend geregelt werden.
Die Pflanzung muss aber durch den Vorhabenträger gemäß Festsetzungen und
Durchführungsvertrag langfristig erhalten bleiben und ist ggfs. auch nachzupflanzen,
wenn Ausfälle auftreten. Ungeregeltes Queren der Hecke ist aber aufgrund der
vorhandenen Wegebeziehungen nicht in nennenswertem Umfang zu erwarten. Hinweise: D_ Das Bezirksamt wird aufgefordert, den o.g. Interessen der
Anwohner und Grundstückseigentümer gegenüber der Firma LIDL Rechnung zu tragen. Die Initiative der Anwohner befürchtet, dass die Firma LIDL
die Interessen der Anwohner nicht berücksichtigt und auf gute Nachbarschaft aus
Profitgründen keinen Wert legt. Beispielhaft für diese Befürchtung wird
angeführt, dass in den vergangenen 5 Jahren die Grundstücke verwahrlost und zur
Müllhalde mit Unrat und Ungeziefer verkommen wären. Selbst nach schriftlicher
Aufforderung der LIDL-Geschäftsführung vor einem Jahr durch die
Anwohnerinitiative und einer Klageandrohung, die Grundstücke zu bereinigen,
wurde nichts getan. Abschließend wird vermutet, dass die Firma LIDL den 2.
Bauabschnitt nie realisieren wird und nur der Lebensmittelmarkt im
Kreuzungsbereich errichtet wird. Stadtplanung: Die Hinweise wurden
berücksichtigt Auch die Realisierungszeiträume für den 2. Bauabschnitt sind
im Durchführungsvertrag durch eine Bauverpflichtung geregelt. Den Bauantrag für
das Geschäfts- und Bürogebäude (Bauabschnitt II) stellt der Vorhabenträger demnach
spätestens 60 Monate nach Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Ergebnis: Die im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2
BauGB eingegangenen Stellungnahmen führten zu keiner Änderung des Entwurfes des
vorhabenbezogenen B-Planes 11-17 VE. Die Begründung ist
hinsichtlich der im Rahmen der öffentlichen Auslegung gegebenen Hinweise und
der sich daraus ergebenden Abwägung zu
ergänzen. Begründung
gemäß § 9 Abs. 8 BauGB zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
11-17 VE für das Gelände
zwischen Landsberger Allee, Rhinstraße, Allendorfer Weg, Kleingartenanlage
„Sonnenblume“, ausgenommen die Grundstücke Treffurter Straße 10 und
Allendorfer Weg 28 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen
Maßstab
1:5000 Berlin, Juni 2007 1. Anlass und Erforderlichkeit 2.1.3 Stadträumliche
Einordnung 2.1.4 Verkehrliche
Erschließung 2.1.5 Stadttechnische
Erschließung 2.2 Planerische Ausgangssituation 2.2.1 Flächennutzungsplan
(FNP 2004) 2.2.3 Stadtentwicklungsplan
Zentren u. Einzelhandel (STEP Zentren 1 u. 2) 2.2.4 Bereichsentwicklungsplanung 2.2.5 Raumordnungsverfahren
IKEA und FEDZ/ Landsberger Allee 2.2.7 Vorhandene
Grunddienstbarkeiten 1. Entwicklung der
Planungsüberlegungen 3.1.1 Kurzdarstellung
des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplans 3.1.2.1 Darstellung
der Ziele des Umweltschutzes u. die Berücksichtigung im Bebauungsplan 3.2 Beschreibung und Bewertung der
Umweltauswirkungen 3.2.1.1 Naturräumliche
Grundlagen 3.2.1.5 Landschaftsbild
/ Erholungsnutzung 3.2.2 Prognose
des Umweltzustandes bei Durchführung des Plans / Nicht-Durchführung des Plans 3.2.2.1 Prognose
des Umweltzustandes bei Durchführung des Plans 3.2.2.2 Prognose
des Umweltzustandes bei Nicht-Durchführung des Plans 3.2.3 geplante
Maßnahmen zur Vermeidung / zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen des
Plans 3.2.4 Alternative
Planungsmöglichkeiten 3.3.1 wichtigste
Merkmale der Umweltprüfung / Hinweise auf Wissenslücken 3.3.2 geplante
Maßnahmen zum Monitoringverfahren 3.3.3 Allgemeinverständliche
Zusammenfassung 4.1 Begründung der Festsetzungen 4.1.1 Art
der baulichen Nutzung 4.1.2 Maß
der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen 4.1.5 Geh-,
Fahr- und Leitungsrechte 4.2.1 Berücksichtigung
des Allgemeinwohls 4.2.3 Berücksichtigung
der privaten Belange 4.2.4 Berücksichtigung
der Belange des Umweltschutzes III. Auswirkungen
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 1. Auswirkungen auf die Umwelt 2. Nutzungsstrukturelle und
städtebauliche Auswirkungen 3. Auswirkungen auf den Haushaltsplan
und die Finanzen 1. Mitteilung der Planungsabsicht 3. Frühzeitige Bürgerbeteiligung 4. Beteiligung der Träger öffentlicher
Belange 6. Weiterführung des
Bebauungsplanverfahrens nach BauGB vom 23.September 2004 Anlage 1:
Textliche Festsetzungen I. Planungsgegenstand
1. Anlass und ErforderlichkeitAnlass für
die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nach § 12 BauGB ist die
gegenüber dem Bezirksamt seitens der Firma LIDL Dienstleistung GmbH & Co.
KG geäußerte Absicht, im Kreuzungsbereich Landsberger Allee/ Rhin-straße einen
LIDL-Lebensmittelmarkt mit Büronutzung im Obergeschoss und ein Geschäfts- und
Bürogebäude an der Landsberger Allee zu errichten. Die betroffenen Grundstücke
liegen im unbeplanten Innenbereich. Das geplante Vorhaben fügt sich
insbesondere nach dem Maß der Nutzung und hinsichtlich der überbaubaren
Grundstücksflächen nicht in die nähere Umgebung ein, so dass das Vorhaben nach
§ 34 Baugesetzbuch nicht genehmigungsfähig ist. Damit ist
das für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nötige
Planerfordernis nach § 12 BauGB gegeben. Die Firma
LIDL Dienstleistung GmbH & Co. KG hat als Vorhabenträger am 24.05.2002 den
Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens nach § 12 BauGB beim Bezirksamt
Lichtenberg eingereicht. Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist
erforderlich, um das von der Firma LIDL Dienstleistung GmbH & Co. KG
entwickelte Konzept zur Errichtung eines Lebensmittelmarktes und eines
Geschäfts- und Bürogebäudes planungsrechtlich zu ermöglichen und gleichzeitig
die Verwirklichung der städtebaulichen Zielsetzungen des Bezirkes
sicherzustellen, d.h. insbesondere eine städtebauliche Aufwertung des
Kreuzungsbereiches Landsberger Allee/Rhinstraße zu erreichen sowie eine
Beeinträchtigung der angrenzenden Wohn- und Kleingartengebiete zu verhindern. Das Bezirksamt Lichtenberg hat in seiner Sitzung am
15.10.2002 beschlossen, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der
Bezeichnung 11-17 VE aufzustellen. 2. Plangebiet2.1 GeltungsbereichDas Gebiet
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt im Bezirk Lichtenberg von Berlin,
Ortsteil Alt-Hohenschönhausen. Der Geltungsbereich umfasst das Gelände zwischen Landsberger
Allee, Rhinstraße, Allendorfer Weg, Kleingartenanlage
„Sonnenblume“, ausgenommen die Grundstücke Treffurter Straße 10 und
Allendorfer Weg 28. Die Größe
des Gebietes umfasst insgesamt 1,52 ha. Das Plangebiet besitzt einen fast
trapezförmigen Grundriss mit einer Ausdehnung des Baugebietes von 110 m an der
Landsberger Allee und 100 m an der Rhinstraße. 2.1.1 BestandIm Geltungsbereich des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-17 VE befinden sich Grundstücke mit
Einfamilienhäusern bzw. gärtnerisch genutzte Wochenendgrundstücke mit Lauben.
Alle Wohngebäude und Lauben stehen leer und die Grundstücke liegen brach.
Mittig durch das Plangebiet verläuft die Treffurter Straße. Der Allendorfer Weg
befindet sich an der nördlichen Plangebietsgrenze. An die
östliche Plangebietsgrenze grenzt der Grüne Weg
der Kleingartenanlage „Sonnenblume“. Im südlichen
Bereich des Plangebietes befinden sich der Haltestellenbereich und das
Gleisbett der Straßenbahnlinie 16 und der MetroTram M 6 an der Landsberger
Allee in Seitenlage. Im Westen wird das Plangebiet
durch die Rhinstraße mit dem Haltestellenbereich und Gleisbett der
Straßenbahnlinie 27 und der MetroTram M 17 in Mittellage begrenzt. Im
Gehwegbereich der Rhinstraße befindet sich eine Bus-Haltestelle der Linie 294. Anzumerken
ist, dass die Ruderalisierung und Vermüllung der Gärten insgesamt vorangeschritten
ist, an den baulichen Anlagen deutliche Vandalismusschäden feststellbar sind
und auf Teilflächen der Flurstücke 213 und 215 sowie angrenzend entlang der
Rhinstraße der nicht geschützte Baum- und Gehölzbestand beseitigt wurde. 2.1.2 EigentumsverhältnisseDas Plangebiet befindet sich in
der Gemarkung Lichtenberg, Flur 21 und hat insgesamt eine Größe von 1,52 ha. Im
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegen folgende
Eigentumsverhältnisse* vor: Grundstücke:
Verkehrsflächen:
* Grundlage: „Grundstücks- und Eigentümerverzeichnis
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 11-17 VE“/ Quelle: ALB - Stand 22./
24.3.2005, Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Abt. Stadtentwicklung, Amt für
Planen und Vermessen, Fachbereich Vermessung Die Flurstücke 242, 508, 510 und 512 hat der Vorhabenträger
durch Kaufverträge vom 19.12.2003 und die Flurstücke 262 und 471 (teilweise)
durch Kaufverträge vom 13.09.2005 vom Land Berlin erworben. Zu seinen Gunsten
ist eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Der Vorhabenträger hat
die unwiderruflichen Zustimmungserklärungen der Grundstückseigentümer zur
Bebauung der Grundstücke nach den künftigen Festsetzungen des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes vorgelegt. 2.1.3 Stadträumliche EinordnungDas Plangebiet ist eingebettet
in einen schmalen Siedlungsstreifen östlich der Rhinstraße. Dieser
Siedlungsbereich ist durch Einfamilienhausbebauung und Gartennutzungen geprägt.
Nordöstlich der Industriebahntrasse befindet sich ein Gewerbe- und Industriegebiet, das sich in
Nord-Süd-Richtung entlang gebündelter Bahntrassen über die Bezirke
Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf
erstreckt. Aufgrund sehr guter Standortqualitäten und -potentiale besitzt
dieser Bereich weiterhin mittel- und langfristig eine wichtige Funktion in der
Arbeitsplatzversorgung des Ostraums. Das
Plangebiet grenzt im Westen und im Süden unmittelbar an die übergeordneten
Hauptverkehrsstraßen Rhinstraße und Landsberger Allee. Im Osten wird es durch
die Kleingartenanlage „Sonnenblume“ und im Norden durch den Allendorfer
Weg und die Grundstücke Treffurter Straße 10 und Allendorfer Weg 28 begrenzt. Die nähere Umgebung des Plangebietes wird im
Süden und Westen durch gewerbliche Nutzungen unterschiedlicher Intensität
geprägt. Im unmittelbaren Kreuzungsbereich befinden sich südlich und nördlich
der Landsberger Allee 2 eingeschossige Autohäuser (OPEL und FIAT) und
südöstlich der 5- bis 24-geschossige Bürokomplex „PYRAMIDE“. 2.1.4 Verkehrliche ErschließungIndividualverkehr
(MIV) Das
Plangebiet liegt an der übergeordneten Hauptverkehrsstraße 1. Ordnung
Landsberger Allee und an der übergeordneten Hauptverkehrsstraße 2. Ordnung
Rhinstraße. Die Rhinstraße ist Teil der Verbindung von der B 2 (Malchower
Chaussee) im Nordostraum der Stadt (Darßer Straße, Malchower Weg, Rhinstraße,
Am Tierpark, Treskowalle) zur B 96 (Adlergestell) im Süden. Die Landsberger
Allee führt aus dem Ostraum (Marzahn/ Hohenschönhausen) als Radialverbindung
direkt in das östliche Berliner Stadtzentrum. Die
Rhinstraße weist einen Fahrbahnquerschnitt der Richtungsfahrbahnen von 12 m (westlich) und 7 m
(östlich) mit einem Gesamtquerschnitt von ca. 50 m auf. Auf der Ostseite
der Straße ist ein Rad-/ Gehweg mit
einer Breite von ca. 2,00 m vorhanden. Die
Landsberger Allee ist mit einem Fahrbahnquerschnitt von jeweils 11 m
ausgebildet. Im Kreuzungsbereich zur Rhinstraße ist die nördliche Fahrbahn auf
14 m erweitert - der Gesamtquerschnitt beträgt im Bereich des Plangebietes ca.
60 m. Die
Erschließung des Plangebietes ist derzeit nur von der Rhinstraße über die
Plauener Straße und die Treffurter Straße als Wohnerschließungsstraße gegeben. Die mittig
im Plangebiet verlaufende Treffurter Straße endet in Richtung Landsberger Allee
als Sackgasse. Die Fahrbahn der Treffurter Straße ist befestigt; die
Gehwegbereiche unbefestigt. Derzeit dient die Treffurter Straße auch der Erschließung der Parzelle Grüner Weg 2 in der Kleingartenanlage (KGA) „Sonnenblume“ für den Dauerbewohner (PKW und Müllabfuhr) und der KGA für Fahrzeuge der Fäkalienabfuhr (bis 3 m³). Diese Fahrzeuge fahren über die Treffurter Straße und den Weg entlang der Straßenbahnhaltestelle (parallel zur Landsberger Allee) zum Grünen Weg und verlassen diesen rückwärts. Mit der Errichtung der geplanten Bebauung ist es erforderlich, den Teil der Treffurter Straße vom Allendorfer Weg bis zur Landsberger Allee als öffentliches Straßenland zu entwidmen. Für die künftige Erschließung der Parzelle Grüner Weg 2 wird der Neubau eines asphaltierten Weges parallel zur Straßenbahntrasse an der Landsberger Allee vom Grünen Weg bis zur Rhinstraße durch den Vorhabenträger vorgesehen. Dieser soll als 3,50 m breiter befahrbarer Weg ausgebildet werden. An der Rhinstraße wird eine Zu- und Ausfahrt für das Plangebiet vorgesehen. Der
Allendorfer Weg, eine unbefestigte Wohnerschließungsstraße im nördlichen Teil
des Plangebietes, endet in Richtung Rhinstraße und Kleingartenanlage
„Sonnenblume“ als Sackgasse mit festem Poller zum Grünen Weg. Öffentlicher
Personennahverkehr (ÖPNV) Das Gebiet
wird durch 2 Straßenbahnlinien, 2 MetroTram-Linien und eine Buslinie auf den
beiden Hauptverkehrsstraßen erschlossen. Die Bus-Linie 294 verbindet das
Gewerbegebiet Marzahner Straße über Plauener Straße und Rhinstraße mit dem
Knoten Landsberger Allee/ Rhinstraße und beginnt bzw. endet dort. Über die
Rhinstraße verlaufen die Straßenbahn-Linie 27 von Weißensee/ Pasedagplatz zum
Krankenhaus Köpenick und die MetroTram M 17 von Hohenschönhausen/ Falkenberg
zum S-Bahnhof Schöneweide/ Sterndamm. Über die
Landsberger Allee verlaufen die Straßenbahnlinie 16 vom S-Bahnhof Ahrensfelde
über den S- und U-Bahnhof Frankfurter Allee nach Friedrichshain/ Scharnweber
Straße und die MetroTram M 6 von Hellersdorf/ Riesaer Straße über
Alexanderplatz bzw. Hackescher Markt zum U- Bahnhof Schwartzkopffstraße. Mit der
Straßenbahnlinie 27 und der MetroTram M 17 können südlich des Plangebietes der
S-Bahnhof Friedrichsfelde Ost (S 5, S 7, S 75) bzw. der U-Bahnhof Tierpark (U
5) erreicht werden. Mit der Straßenbahnlinie 16 und der MetroTram M 6 kann
östlich des Plangebietes der S-Bahnhof Marzahn (S 7) erreicht werden. 2.1.5 Stadttechnische ErschließungDie
stadttechnische Erschließung des Plangebietes ist teilweise gesichert. Gas,
Wasser, Abwasser und Strom liegen derzeit schon an. Im Rahmen der Beteiligung
der Träger öffentlicher
Belange und der Beteiligung der Behörden wurden von
den Leitungsträgern detaillierte Aussagen zum Bestand mitgeteilt. Vattenfall
informierte über eine zusätzliche Leitungstrasse mit mehreren 10 kV-Kabeln in der Treffurter Straße, die nach
der Entwidmung als öffentliches Straßenland durch ein Leitungsrecht zu sichern
ist. Der gesamte ehemalige Straßenraum der Treffurter Straße im Plangebiet wird
deshalb mit einem Leitungsrecht belegt. Im westlichen Bereich des
Plangebietes befindet sich an der Rhinstraße unterirdisch eine Fernwärmetrasse
mit Übergabestation, die von diesem Punkt aus nach Norden oberirdisch
weitergeführt wird. Teile der Fernwärmeleitung
befinden sich auf Grundstücken des
Vorhabenträgers. Für die Errichtung des Baukörpers des Lebensmittelmarktes war
es erforderlich, das Ausdehnungsbauwerk um 4 m einzukürzen. Der Vorhabenträger
und Vattenfall haben vereinbart, dass der Rückbau des Ausdehnungsbauwerks vom
Vorhabenträger unter der Gesamtaufsicht der Vattenfall-Wärme vorgenommen wird.
Der Rückbau des Ausdehnungsbauwerkes wurde 2005 durch den Vorhabenträger
realisiert. Im
südwestlichen Bereich des Plangebietes verläuft im öffentlichen Straßenraum der
Landsberger Allee und der Rhinstraße eine Hochdruckgasleitung H 500 St. Im Bereich der
Hochdruck-Gasrohrleitung H 500 St ist ein Sicherheitsabstand zu Gebäuden von
mind. 4 m von Außenkante Gasrohr zur Außenkante Gebäude einzuhalten. Zur Ermittlung der genauen Lage der H 500 St wurde die
Trasse durch den Vorhabenträger/ Bauherren neu eingemessen und mit der GASAG
schriftlich vereinbart, die erforderlichen Sicherheitsabstände zum geplanten
Gebäude des Lebensmittelmarktes ausnahmsweise auf 1,35 m bzw. 1,65 m von der
Außenkante Gasrohr zu reduzieren. Zur Sicherung der bestehenden Hochdruckleitung und zur
Einhaltung des Mindestabstands vom Gebäude des Lebensmittelmarktes zur
Hochdruckleitung wird auf dem Flurstück 260 ein Leitungsrecht
zugunsten des zuständigen Unternehmensträgers der Gasleitung eingetragen. Nach
Aussage der GASAG ist das Plangebiet gastechnisch ausreichend erschlossen. Im
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sowie in den angrenzenden
öffentlichen Straßen befinden sich Wasserversorgungs- und Entwässe-rungsanlagen
der Berliner Wasserbetriebe. Nach einer ersten Anfrage wurde das Gebiet
hinsichtlich der Niederschlagsentwässerung hydraulisch überprüft. Im Ergebnis
wurde festgestellt, dass im ehemaligen Straßenraum der Treffurter Straße bis
zur Landsberger Allee ein Regenwasserkanal einzubauen ist. Die Ableitung des Niederschlagswassers wird gemäß Entwässerungskonzept vom 28.2.2007 wie folgt vorgenommen: Stellplatzflächen: Zur Ableitung des nicht versickerten Niederschlagswassers werden die Borde zu den Grünanlagen in den Stößen 10 cm breit geöffnet, so dass eine Versickerung in einer Mulde erfolgen kann. Fahrwege: Dieses Niederschlagswasser soll in den öffentlichen Regenwasserkanal in der Trasse der ehem. Treffurter Straße eingeleitet werden. Dieser Regenwasserkanal wird durch den Vorhabenträger errichtet und mündet in den Hauptsammler in der Landsberger Allee (DN 700). Das Regenwasser der Fahrwege wird vor dem Verlassen des Plangebietes über eine Mall-Sedimentationsanlage geleitet, ehe es über einen Kontrollschacht in den öffentlichen Kanal geleitet wird. Dachflächen: Dieser Niederschlagsabfluss wird über Rohrrigolen auf dem Baufeld versickert. In der Treffurter Straße befinden sich eine Trinkwasserleitung
DN 150 und ein Schmutzwasserkanal DN 250, die durch ein Leitungsrecht gesichert werden. Weitere
Trinkwasserleitungen sind im Plangebiet nicht vorhanden. Das muss bei der
Planung des Löschwasserbedarfs berücksichtigt werden. 2.2 Planerische AusgangssituationDie Fläche
des Plangebietes zwischen Rhinstraße und der Kleingartenanlage
„Sonnenblume“ nördlich der Landsberger Allee ist Bestandteil eines
Siedlungsgebietes (Randlage) im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil
Alt-Hohenschönhausen. 2.2.1 Flächennutzungsplan (FNP 2004)Der Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 27. März 2007 (ABl. S. 1233) stellt den geplanten Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-17 VE als gemischte Baufläche M 2 dar. Die östlich
an das Plangebiet grenzende Fläche ist als Grünfläche – Kleingartenanlage
– dargestellt. Die
Verkehrsnetzgestaltung weist im Bereich des Plangebietes die Rhinstraße und
Landsberger Allee als Hauptverkehrsstraßen aus. In der
Landsberger Allee ist die Anlage einer ÖPNV-Trasse/ U-Bahn in Richtung
Stadtzentrum bzw. Marzahn-Hellersdorf mit U-Bahnhof im östlichen
Kreuzungsbereich Landsberger Allee/ Rhinstraße dargestellt. 2.2.2 Stadtentwicklungsplan Gewerbe (StEP Gewerbe 2000); Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (EpB 2004)Der Stadtentwicklungsplan
Gewerbe ist im Zusammenhang mit dem Entwicklungskonzept für den
produktionsgeprägten Bereich (Fortschreibung des Konzeptes zur
Industrieflächensicherung der ehemaligen Senatsverwaltungen für Wirtschaft
sowie für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie - überarbeitete
Fassung des EpB, 2004) zu betrachten. Nach Einschätzung des StEP Gewerbe ist
der gesamte Stadtraum Ost, zu dem auch das Gebiet an der Landsberger Allee
gehört, durch ein hohes Arbeitsplatzdefizit geprägt. Für die das Plangebiet
umgebenden Gewerbegebiete nördlich und südlich der Landsberger Allee (auch im
Bezirk Marzahn-Hellersdorf) wird für den derzeit relativ hohen Anteil an
produzierendem Gewerbe als Entwicklungsansatz eine Qualifizierung und Ergänzung
des Bestandes formuliert. Branchenschwerpunkte dieses Stadtraumes sind der
Maschinenbau und das Bauwesen. 2.2.3 Stadtentwicklungsplan Zentren u. Einzelhandel (STEP Zentren 1 u. 2)Die Bezirke des Ostraums
verzeichneten seit 1989 die höchsten Zuwächse an Einzelhandelsflächen in
Berlin. Dabei sind allerdings 66 % der Einzelhandelsfläche Non-Food-Flächen
(nur der Nordostraum hat einen geringeren Non-Food-Flächenanteil). Der Ostraum
weist (nach dem Westraum) die höchste Ausstattung an Fachmarktfläche je
Einwohner aus. Der STEP Zentren und
Einzelhandel weist ca. 400 m westlich des Plangebietes an der Landsberger Allee
ein Ortsteilzentrum aus. 2.2.4 BereichsentwicklungsplanungDie
Bereichsentwicklungsplanung BEP Hohenschönhausen 2/ Stand 1995 weist das
Plangebiet (Teil des schmalen Siedlungsstreifens entlang der Rhinstraße) als Mischgebiet mit ausschließlich
gewerblicher Nutzung aus. Im vertiefenden Konzept „Gewerbestruktur“
wird hier insbesondere auf bürobezogene Nutzungen verwiesen. Die gute
Erschließung über das Straßennetz und die Anbindung an den ÖPNV (Straßenbahn,
Bus) gelten als deutliche Standortvorteile. Entlang der Rhinstraße
(westliche Straßenseite) soll sich in den funktionsgemischten Strukturen
Gewerbe entwickeln, das Servicefunktionen für die angrenzenden Wohngebiete
wahrnimmt. Die Bereichsentwicklungsplanung
Hohenschönhausen 2/Stand 1995 wurde überarbeitet. Die
Bereichsentwicklungsplanung Hohenschönhausen-Süd, Stand März 2007, wurde als
Entwurfsfassung mit BA-Beschluss 6/057/2007 am 03.04.2007 im Bezirksamt
beschlossen. Der vorliegende Entwurf der BEP sieht für das Plangebiet die
Ausweisung eines Sondergebietes vor. Entlang der Rhinstraße wird der Bereich
zwischen Allendorfer Weg und Plauener Straße als Mischgebiet ausgewiesen. Die
östlich angrenzenden Grundstücke zwischen Treffurter Straße und
Kleingartenanlage werden als Wohngebiet WA 4 dargestellt. Für den Bereich
westlich der Rhinstraße zwischen Landsberger Allee und Allendorfer Weg sieht
der Entwurf der BEP ebenfalls ein Sondergebiet vor. Die Grundstücke westlich
der Rhinstraße werden von der Blockmitte bis zur Ferdinand-Schultze-Straße als
Wohngebiet WA 3 ausgewiesen. 2.2.5 Raumordnungsverfahren IKEA und FEDZ/ Landsberger AlleeFür die
Ansiedlung eines IKEA-Möbelhauses und eines Fachmarkt-, Entertainment- und
Dienstleistungszentrums (FEDZ) an der Landsberger Allee wurde ein
Raumordnungsverfahren eröffnet, das mit dem Umfeld des Standortbereiches auch
den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-17 VE behandelt. Das
Raumordnungsverfahren wurde am 25.04.2003 abgeschlossen. In Kenntnis
des Aufstellungsverfahrens für den vorhabenbezogenenen B-Plan 11-17 VE wurde im
Ergebnis festgestellt, dass in der Summe ihrer Auswirkungen das
IKEA-Einrichtungshaus und das Fachmarkt-, Entertainment- und
Dienstleistungszentrum (FEDZ) mit den Erfordernissen der Raumordnung
unvereinbar sind. Das IKEA-Einrichtungshaus allein wäre mit den Erfordernissen
der Raumordnung vereinbar. In den Sachgebieten Zentrenstruktur und Zentrale Orte
sowie Verkehr wurden Unvereinbarkeiten der Vorhaben mit den Zielen und
Grundsätzen der Raumordnung festgestellt, die nur bei Umsetzung von Maßgaben
ausgeglichen werden können. Die von den
Möbel-, Bau- und Gartensortimenten der Vorhaben verursachten Umsatzverteilungen
gehen nicht zu Lasten städtischer Zentren oder zentraler Orte. Von den
Lebensmittelsortimenten der Vorhaben in der beantragten Größenordnung werden
keine wesentlichen Umsatzumverteilungen zu Lasten städtischer Zentren oder
Zentraler Orte verursacht. Als
unvereinbar bewertet wurden die erheblichen Umsatzumverteilungen, die von den
zentrenrelevanten Sortimenten der Vorhaben verursacht werden und die Funktionsfähigkeit mehrerer städtischer
Zentren erheblich beeinträchtigen bzw. ihre Entwicklung unmöglich machen. Eine
bedingte Vereinbarkeit kann aber bei Umsetzung von Maßgaben, insbesondere zur
Begrenzung der Verkaufsflächen erzielt werden. Die im
Umweltschutzgut Tiere und Pflanzen ermittelten Unvereinbarkeiten des FEDZ mit
fachgesetzlichen Vorschriften können ebenfalls bei Umsetzung von Maßgaben
ausgeglichen werden. 2.2.6 BebauungsplanverfahrenIn
unmittelbarer Nähe des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-17 VE sind folgende
Bebauungspläne festgesetzt worden bzw.
im Verfahren: Vorhabenbezogener Bebauungsplan
XXII-VE 2 „Autohaus Rhinstraße“ Der Bebauungsplan hat ein Sondergebiet mit der
Zweckbestimmung Autohaus mit Werkstatt festgesetzt und dient damit der Sicherung des derzeitigen Bestandes des
Autohauses mit umfangreichen ungedeckten Präsentations- und Verkaufsflächen. Bebauungsplan XXI-23 Ziel des
Bebauungsplanes im Bezirk Marzahn-Hellersdorf ist die Festsetzung eines
Gewerbe- und Industriegebietes und von Verkehrsfläche. 2.2.7 Vorhandene GrunddienstbarkeitenGrunddienstbarkeiten und
Baulasten sind im Plangebiet nicht bekannt. 2.2.8 AltlastenAltlastenverdachtsflächen sind
im Plangebiet nicht bekannt. II. Planinhalt
1. Entwicklung der PlanungsüberlegungenAuf der Fläche des Plangebietes
beabsichtigt die LIDL Dienstleistungs GmbH & Co. KG einen Lebensmittelmarkt
mit den dazugehörenden Stellplätzen zu errichten. Die LIDL Dienstleistungs GmbH
& Co. KG hat am 25.01.2002 einen Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Lebensmittelmarktes
mit den dazugehörenden Stellplätzen eingereicht. Dieser Antrag wurde aufgrund
des Nichteinfügens des Vorhabens nach § 34 Abs. 1 BauGB mit Schreiben vom
06.06.2002 versagt. Die LIDL Dienstleistungs GmbH
& Co. KG hat nach Kenntnis der planungsrechtlichen Beurteilung des Gebietes
am 24.05.2002 den Antrag auf Einleitung eines Bebauungs- planverfahrens nach § 12 BauGB
beim Bezirksamt Lichtenberg eingereicht. Daraufhin fand eine Klärung der
Entwickelbarkeit des Vorhabens statt. Die Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung hat mit Schreiben vom 13.08.2002 ihr grundsätzliches
Einverständnis zur Planungsabsicht signalisiert. Durch das Vorhaben werden
dringende Gesamtinteressen Berlins berührt, da es sich unmittelbar an der
Kreuzung zweier Hauptverkehrsstraßen befindet. Aufgrund dessen ist das
Verfahren gemäß § 7 AGBauGB durchzuführen. Zur Vermeidung von
Interessenkonflikten ist die in der Rhinstraße vorgesehene verkehrliche
Anbindung des Lebensmittelmarktes auf der Grundlage eines Verkehrsgutachtens
mit der Senatsverwaltung abzustimmen. Des Weiteren weist die
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung darauf hin, dass im Rahmen des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu gewährleisten ist, dass das Angebot
zentrenrelevanter Sortimente eine Geschossfläche von 2.500 m² nicht
überschreitet. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung hat in ihren Stellungnahmen (Zielabfrage, TÖB-Beteiligung) zu dem geplanten Vorhaben eines LIDL-Lebensmittelmarktes mitgeteilt, dass der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans dem Ziel 1.0.1. LEP eV entspricht (Vorrang von Erneuerung und Verdichtung vor der Ausweisung neuer Siedlungsflächen). Durch die Begrenzung der Verkaufsfläche auf max. 1.600 m² steht der B-Plan-Entwurf auch im Einklang mit dem Ziel aus § 16 Abs. 6 Landesentwicklungsprogramm, dem zufolge der Anteil von Verkaufsflächen in großflächigen Einzelhandelszentren auf ein Maß zu begrenzen ist, das die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung und die geplante Zentrenstruktur nicht gefährdet. Der Entwurf des vorhabenbezogenen B-Planes unterstützt Grundsatz 5.2 LEP eV und steht im Einklang mit Grundsatz 1.0.7 LEP eV, dem zufolge die verbrauchernahe Versorgung aller Bevölkerungsteile mit Gütern des täglichen Bedarfs sicherzustellen ist. Im Ergebnis des Raumordnungsverfahrens für das IKEA-Möbelhaus und das Fachmarkt-, Entertainment- und Dienstleistungszentrum an der Landsberger Allee wurde festgestellt, dass bei den Lebensmittelsortimenten der o.g. Vorhaben in der beantragten Größenordnung keine wesentlichen Umsatzumverteilungen zu Lasten städtischer Zentren oder zentraler Orte verursacht werden. Das Bezirksamt Lichtenberg hat
am 15.10.2002 für das Gelände zwischen Landsberger Allee, Rhinstraße,
Allendorfer Weg, Kleingartenanlage „Sonnenblume“, ausgenommen die
Grundstücke Treffurter Straße 10 und Allendorfer Weg 28 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil
Alt-Hohenschönhausen die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
11-17 VE beschlossen. 1.1. Begleitende GutachtenIn Vorbereitung der Bearbeitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-17 VE wurden begleitende Gutachten erarbeitet: -
„Verkehrsgutachten Lebensmittelmarkt und
Büro- und Geschäftshaus Landsberger Allee/Rhinstraße“ durch das Büro
Kommunaldata, Mai 2003; - Untersuchungsbericht „Immissionsprognose und Messungen Neubau LIDL-Markt“ durch das Ingenieurbüro Dr. Jödicke & Partner vom 02. März 2003, aktualisiert am 15. Juni 2003; - Eingriffsgutachten durch das Büro für Landschaftsplanung A. Rosenkranz, vom Mai 2003, aktualisiert im August 2003; - Entwässerungskonzept durch das Bauingenieurbüro Götz vom 28. Februar 2007. Die Ergebnisse o.g. Gutachten sind in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan eingeflossen und berücksichtigt worden. 2. Intention des PlanesDer vorhabenbezogene Bebauungsplan 11-17 VE verfolgt das Ziel, das Vorhaben des LIDL-Lebensmittelmarktes mit Büronutzung im Obergeschoss und eines Geschäfts- und Bürogebäudes durch die Nutzungsausweisung sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 Abs. 1 und Abs. 3 BauNVO planungsrechtlich festzusetzen. Die städtebaulichen Ziele, die mit diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan verfolgt werden, lassen sich wie folgt zusammenfassen: - Städtebauliche Neuordnung und geordnete Gestaltung der derzeit überwiegend brachliegenden Flächen als Abschluss des Siedlungsgebietes an der Landsberger Allee und Rhinstraße und städtebauliche Aufwertung dieses Kreuzungsbereiches; - nutzungsorientierte Gliederung der Flächen und baulichen Anlagen; - geordnete Entwicklung der Erschließung des Plangebietes und der räumlichen Verteilung des Verkehrs; - Maßnahmen zum Bodenschutz und zum Schutz der angrenzenden Nutzungen; - aktive, ökologisch orientierte Neuordnung der Fläche im Sinne einer Verträglichkeit von Belastungen aus Abgasen, Schadstoffen und Lärm. Die Gestaltung der baulichen Anlagen und Freiflächen soll vorbildhaft für den Kreuzungsbereich vorgenommen werden. 2.1. ProjektbeschreibungDie gestalterische Konzeption
und Bauausführung des LIDL-Lebensmittelmarktes (eingeschossiger Gebäudeteil)
entspricht der Unternehmensidentität der Firma LIDL GmbH & Co. KG, die bei
allen Verbrauchermärkten ein einheitliches Erscheinungsbild vorsieht. Um dem Kreuzungsbereich
der beiden Hauptverkehrsstraßen Landsberger Allee/ Rhinstraße eine
städtebauliche Fassung zu geben, werden ein Teil des Baukörpers des
Lebensmittelmarktes und des Bürogebäudes im Bereich der Landsberger Allee
zweigeschossig ausgebildet. Die bauliche Gestaltung des
Lebensmittelmarktes ergibt sich aus dem Zusammenwirken des eingeschossigen
Hauptbaukörpers entlang der Rhinstraße mit dem zweigeschossigen Gebäudeteil
(Büronutzung im Obergeschoss und Aktionsverkaufsfläche im Erdgeschoss) an der
Landsberger Allee. Der eingeschossige Gebäudeteil
des Lebensmittelmarktes weist entlang der Rhinstraße keine Öffnungen auf. Die
Fassade wird in diesem Bereich durch den rhythmisierenden Wechsel zwischen
Putz- und Verblendmauerwerk gegliedert. Die
zusammenhängenden Außenwandflächen des langgestreckten Baukörpers des
Lebensmittelmarktes an der Rhinstraße werden zur besseren Einbindung in die
Natur und Landschaft mit selbstklimmenden Pflanzen versehen. Die Rückseite ist durch die
Fassadenöffnungen des Kundeneingangs und des Sozialtraktes gegliedert. Neben
der Einkaufswagenbox am Kundeneingang ist ein Anbau vorgesehen, der als
Pfandraum genutzt werden soll. Der zweigeschossige Gebäudeteil
an der Landsberger Allee ist im Erdgeschoss durch Fensterbänder und einen Durchgang
zum rückwärtigen Kundeneingang in Verblendmauerwerk gegliedert. Im Obergeschoss
sind Fensterbänder in unterschiedlicher Höhenausbildung in einer Putzfassade
angeordnet. Alle Gebäudeteile haben ein
Flachdach. Der eingeschossige Gebäudeteil des Lebensmittelmarktes erhält eine
Attikaverblendung. Der gesamte Baukörper des Lebensmittelmarktes wird mit einer
extensiven Dachbegrünung versehen. Der Baukörper des Geschäfts-
und Bürogebäudes östlich des Lebensmittelmarktes wird zweigeschossig ausgebildet
und ebenfalls mit einem Flachdach errichtet. Die Gliederungselemente dieses
Baukörpers orientieren sich an denen des zweigeschossigen Gebäudeteils des
Lebensmittelmarktes an der Landsberger Allee: Fensterbänder im Obergeschoss in
einer Putzfassade und Fensterbänder mit Eingangsbereich in Verblendmauerwerk im
Erdgeschoss. Die Erschließung des Lebensmittelmarktes erfolgt über die Rhinstraße mit einer Einfahrt für den Kunden- und Lieferverkehr (rechts rein/ rechts raus). Die Lieferzone befindet sich am nördlichen Giebel des eingeschossigen Gebäudeteils (Lebensmittelmarkt). Die
Ein- und Ausfahrt zum Vorhabengebiet ist in einem Abstand von etwa 120 m zum
Knotenpunkt Rhinstraße / Landsberger Allee vorgesehen. Damit ist der
Lebensmittelmarkt hinreichend erschlossen. Auch das Geschäfts- und Bürogebäude
wird über diese Ein- und Ausfahrt und über die Stellplatzanlage des
Lebensmittelmarktes erschlossen. Fußläufig sind der Lebensmittelmarkt und das
Geschäfts- und Bürogebäude von der Landsberger Allee und über den geplanten
Fußweg von der Landsberger Allee bis zum Allendorfer Weg zwischen den beiden
Gebäuden an der Landsberger Allee zu erreichen. Die für den Lebensmittelmarkt erforderlichen Stellplätze befinden sich auf dem Grundstück östlich bzw. nördlich der Bebauung. Für das Geschäfts- und Bürogebäude werden Stellplätze nördlich des Gebäudes vorgesehen. Insgesamt stehen 102 Parkplätze und 3 Behindertenstellplätze für die Kunden des Lebensmittelmarktes und Nutzer des Geschäfts- und Bürogebäudes zur Verfügung. Die Anordnung von 19 Fahrradabstellplätzen für den Lebensmittelmarkt erfolgt unmittelbar im Bereich der Einkaufswagenbox und 7 Fahrradabstellplätze werden vor der nördlichen Front des Bürogebäudes vorgesehen. Die überbaute Fläche und die Fläche der Stellplatzanlagen werden im Norden und Osten von einem weitgehend geschlossenen Grünstreifen mit vielfältigen Bepflanzungen umgeben. Die vorhandene Hecke am Grünen Weg wird erhalten und durch Neupflanzungen ergänzt. Zum Teil werden vorhandene Bäume erhalten. 3 Bestandsbäume gliedern neben Neupflanzungen die Stellplatzanlage hinter dem Lebensmittelmarkt. Es erfolgen umfangreiche Baumpflanzungen auf dem Grundstück Treffurter Straße 8, südlich des Allendorfer Wegs und westlich des Grünen Weges. Weiterhin wird eine ca. 1,0 – 1,25 m hohe Heckenpflanzung entlang des Fußweges von der Treffurter Straße bis zur Landsberger Allee vorgesehen. Diese Maßnahmen dienen zur Abschirmung der Stellplatzanlage und des Lebensmittelmarktes zum o.g. Fußweg und als Abgrenzung und Schutz (Klima, Staub etc.) zu den angrenzenden Wohngrundstücken und der Kleingartenanlage außerhalb des Plangebietes. Das Vorhaben ist in 2 Bauabschnitte
gegliedert. Das Geschäfts- und Bürogebäude soll im 2. Bauabschnitt nach dem
Lebensmittelmarkt errichtet werden. Bis zur Errichtung dieses Gebäudes soll die
Fläche des 2. BA als Grünfläche mit Spielfunktion zwischengenutzt werden. Die
Beschäftigtenzahl im Lebensmittelmarkt soll ca. 20 Mitarbeiter betragen. Für
die übrigen Nutzungen kann die Anzahl der Beschäftigten
noch nicht benannt werden. 3. Umweltbericht3.1 EinleitungIm Baugesetzbuch (BauGB), in der
Fassung vom 23.09.2004, zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom
21.12.2006, ist in § 2a „Begründung zum Bauleitplanentwurf,
Umweltbericht“ festgelegt, dass im Aufstellungsverfahren zum Bauleitplan
neben der Begründung auch eine Umweltprüfung mit anschließendem Umweltbericht
beizufügen ist. Der Umweltbericht soll die
wesentlichen umweltrelevanten Folgen des zu prüfenden Plans (Bebauungsplan
11-17 VE, Stand 10/06 in Verbindung mit dem Projektplan bzw. Freiflächenplan
Stand 03/07) darstellen und die erfolgten Abwägungen für solche Planinhalte
aufzeigen, bei denen mit erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt zu rechnen
ist. Der Abwägungsprozess und die Entscheidungen sind zu dokumentieren. Die Vorgaben dazu entstammen der
Richtlinie 2001/42/EG des Europäischen Parlaments und des Rates (vom 21.07.00). Die Umweltprüfung ist in Deutschland
seit dem 20. Juli 2004 rechtsverbindlich für die Neu-Aufstellung von
Bauleitplänen. Eine Übergangsfrist regelt die Verfahrensweise bei Plänen, deren
Aufstellungsbeschluss vor dem 20. Juli 2004 erfolgt ist. Diese hätten bis zum
20. Juli 2006 festgesetzt sein müssen, um nach dem alten Recht behandelt zu
werden. Pläne, die erst nach dem 20. Juli 2006 festgesetzt werden, müssen sich
der Umweltprüfung unterziehen. Zu letzter Kategorie gehört der hier vorliegende
vorhabenbezogene Bebauungsplan 11-17 VE in Lichtenberg. Die Umweltprüfung wird auf Grundlage
der bereits vorliegenden Daten (Eingriffsgutachten vom August 2003, Verkehrs-
und Immissionsgutachten Februar/Juni 2003) durchgeführt und wird in einem
separater Umweltbericht zum Bebauungsplan erarbeitet. Ein im Regelfall
vorzunehmender Scopingtermin entfällt aufgrund dieses Planungsvorlaufs. Verhältnis
zur Umweltverträglichkeitsprüfung Durch den Fachbereich Stadtplanung
wurde der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan 11-17 VE (bzw. das
Vorhaben, welches Anlass der Planaufstellung ist) nach altem Baurecht so
eingestuft, dass aufgrund der geplanten Geschossfläche von mehr als 1200 m² für
Einzelhandel und einer geplanten Parkplatzfläche von über 0,5 ha eine Vorprüfung
des Einzelfalles hinsichtlich der Erforderlichkeit zur Durchführung einer
Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß Anlage 1 zum UVPG Pkt. 18.4.2, 18.6.2 und
18.8 notwendig ist. Die allgemeine Vorprüfung kam im
Dezember 2002 zu dem Ergebnis, dass bei Realisierung des geplanten Vorhabens
ein Eingriff in Natur und Landschaft erfolgt, der durch geeignete Maßnahmen
auszugleichen ist. Bei Umsetzung der noch zu ermittelnden Ausgleichsmaßnahmen
sind keine erheblich nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt zu erwarten, so dass
keine Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung besteht. 3.1.1 Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des BebauungsplansAnlass für die Einleitung eines
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nach § 12 BauGB ist die gegenüber dem
Bezirksamt seitens der Firma LIDL Dienstleistung GmbH & Co. KG geäußerte
Absicht, im Kreuzungsbereich Landsberger Allee/Rhinstraße einen
LIDL-Lebensmittelmarkt mit Büronutzung im Obergeschoss und ein Geschäfts- und
Bürogebäude an der Landsberger Allee zu errichten. Die betroffenen Grundstücke liegen
im unbeplanten Innenbereich. Das geplante Vorhaben fügt sich insbesondere nach
dem Maß der Nutzung und hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen nicht
in die nähere Umgebung ein, so dass das Vorhaben nach § 34 Baugesetzbuch nicht
genehmigungsfähig ist. Damit ist das für die Aufstellung
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nötige Planerfordernis nach § 12 BauGB
gegeben. Das Vorhaben ist in zwei
Bauabschnitte gegliedert. Der Lebensmittelmarkt nebst großen Teilen der
Stellplatzanlage sowie großen Teilen der Flächen mit Pflanzbindung bildet den
I. Bauabschnitt. Die bauliche Entwicklung östlich der Verlängerung der
Treffurter Straße mit Bürogebäude und einem kleinen Teil der Stellplatzanlage
nimmt den II. Bauabschnitt ein. 3.1.2.1 Darstellung der Ziele des Umweltschutzes u. die Berücksichtigung im BebauungsplanLandschaftsprogramm
(Lapro) Im Landschaftsprogramm für Berlin
(in der Fassung der Bekanntmachung vom 29. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt
geändert am 27. Juni 2006 (ABl. S. 2350) sind vier Karten enthalten, aus denen
sich flächenkonkrete Vorgaben für das Plangebiet ergeben. Thematisch beinhalten
diese Karten Festlegungen zu Entwicklungszielen und Maßnahmen des Naturhaushaltes
und Umweltschutzes (a), des Biotop- und Artenschutzes (b), des Landschaftsbildes
(c) und der Erholung und Freiraumnutzung (d). Im Begründungs- und Erläuterungstext
sind diese beschrieben. Im Einzelnen ergeben sich für das Vorhaben folgende
Anforderungen: Vorgaben aus Karte a) Naturhaushalt
und Umweltschutz Das Plangebiet ist als
"Siedlungsgebiet, nicht kanalisiert" dargestellt. Anforderungen an
diese Nutzung ergeben sich wie folgt: Kanalisierung des
Schmutzwassers Versickerung des
Regenwassers Kanalisierung des
Regenwassers nur in begründeten Einzelfällen Vorranggebiet Klimaschutz: ·
Erhalt
klimatisch wirksamer Freiräume ·
Sicherung
und Verbesserung des Luftaustausches ·
Vermeidung
bzw. Ausgleich von Bodenversiegelung Vorgaben aus
Karte b) Biotop- und Artenschutz In der Karte b) ist das Gebiet als
"Städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzung" eingestuft. Im
Einzelnen sind für das Plangebiet folgende Ziele und Maßnahmen bedeutend: Erhalt der durch
Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten, außerordentlich hohen biotischen
Vielfalt Schaffung zusätzlicher
Lebensräume für Flora und Fauna sowie Kompen-sation von
Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung Entwicklung des
gebietstypischen Baumbestandes (bes. großkronige Parkbäume in Siedlungen) Erhalt wertvoller Biotope
und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterungen und
Nachverdichtungen Vorgaben aus Karte c)
Landschaftsbild In Anlehnung an die Einteilung der
Karte b) ist ein "Städtischer Übergangsbereich" ausgewiesen. Danach
sind u.a. folgende Vorgaben zu beachten. Entwicklung des
Grünanteils in Gewerbegebieten und auf Infrastrukturflächen (Dach- und
Wandbegrünung, Sichtschutzpflanzungen im Randbereich zu sensiblen Nutzungen) Berücksichtigung
ortstypischer Gestaltelemente und besonderer Siedlungs- und Freiraumzusammenhänge
(Siedlungsbereiche der 20er und 30er Jahre) Vorgaben
aus Karte d) Erholung und Freiraumnutzung Das Plangebiet ist in der Kategorie
"Bebaute Bereiche, Kategorie IV" dargestellt. Anforderungen aus
diesem Belang heraus sind v.a.: Verbesserung der
Aufenthaltsqualität im Straßenraum Erhöhung der
Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und
Infrastrukturflächen Die vorstehend beschriebenen Ziele
des Landschaftsprogramms sind teilweise berücksichtigt worden. Im
Landschaftsprogramm werden die Belange der Freiraumentwicklung und
-qualifizierung für die Fläche des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-17 VE
hervorgehoben. Die Vorgaben an eine mögliche bauliche Entwicklung werden
überwiegend durch den Bebauungsplan erfüllt. So wird eine geregelte
Schmutzwasserentsorgung entstehen, es erfolgen Dach- und Fassadenbegrünung und
es werden Pflanzbindungen für Bäume und Gehölze festgesetzt. Auch die teilweise
Erhaltung des Altbaumbestandes ist hier positiv zu bewerten. Bereichsentwicklungsplanung Die Bereichsentwicklungsplanung Hohenschönhausen
2/Stand 1995 wurde überarbeitet. Die Bereichsentwicklungsplanung Hohenschönhausen-Süd,
Stand März 2007, wurde als Entwurfsfassung mit BA-Beschluss 6/057/2007 am
03.04.2007 im Bezirksamt beschlossen. Der vorliegende Entwurf der BEP sieht für
das Plangebiet die Ausweisung eines Sondergebietes vor. Entlang der Rhinstraße wird
der Bereich zwischen Allendorfer Weg und Plauener Straße als Mischgebiet
ausgewiesen. Die östlich angrenzenden Grundstücke zwischen Treffurter Straße
und Kleingartenanlage werden als Wohngebiet WA 4 dargestellt. Grünbezogene Aussagen zum Plangebiet
lassen sich über die allgemeine Forderung zur „Erhöhung der Gestalt- und
Aufenthaltsqualität in Straßen- und Platzräumen zur Verbesserung der
Freiraumsituation“ ableiten. Diesen fachplanerischen Vorgaben
wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 11-17 VE nicht widersprochen. Landschaftsplan Für das Plangebiet liegt keine
Landschaftsplan vor. sonstige
umweltbezogene Pläne Für das Plangebiet sind vielfältige
flächenkonkrete Hinweise im Umweltatlas Berlin
enthalten. Diese haben Eingang in die schutzgutbezogene Bestandserhebung
und –bewertung des Eingriffsgutachtens gefunden. In der Karte 01.01
„Bodengesellschaften“ wird das Plangebiet als naturnah
angesprochen, als Bodentypen werden Parabraunerden oder Sandkeilbraunerden auf
Grundmoränenhochfläche aus Geschiebemergel dargestellt. Laut Karte 02.07
„Flurabstand des Grundwassers“ wird das Grundwasser im Plangebiet
als gespanntes Schichtenwasser eingestuft. Die Jahresmitteltemperatur für das
Plangebiet liegt gemäß Karten 04.02 bei 9,5-10 °C, die mittlere Jahresniederschlagsmenge
bei 570-585 mm (Karte 04.08.3), die
mittlere Luftfeuchtigkeit liegt bei 60-65 % relative Luftfeuchtigkeit (Karte
04.04.2), die langjährige Hauptwindrichtung ist Südwest bis West (Karte
04.03.01/02). Schutzgebiete
nach europäischem Recht Das Plangebiet liegt nicht in einem Schutzgebiet nach europäischem Recht. Es grenzt auch nicht an ein solches an bzw. Nutzungen im Plangebiet können nicht störend in ein solches Schutzgebiet hineinwirken. 3.2 Beschreibung und Bewertung der UmweltauswirkungenDie Umweltauswirkungen sind zum
wesentlichen Teil durch die Eingriffsgutachten erfasst und bewertet worden. Die
Bewertung der einzelnen Schutzgüter wurde im Eingriffsgutachten in Anlehnung
an das Hamburger Bewertungsmodell (Staatsrätemodell 1991, SRM) durchgeführt.
Dies erfolgte in Absprache mit dem Bezirksamt Lichtenberg, Amt für Umwelt und
Natur, FB Naturschutz/ Landschaftsplanung. Dabei wurden schutzgutbezogen der
Zustand, evtl. vorhandene Vorbelastungen und die Ausprägung ermittelt und
bewertet. Anschließend wurde eine Ermittlung und Bewertung der zu erwartenden
Auswirkungen des durch den Projektentwurf in Verbindung mit dem
vorhabenbezogenen Bebauungsplan vorbereiteten Eingriffs (anlagen-, bau- und
betriebsbedingte Auswirkungen) schutzgutbezogen vorgenommen. Darüber hinaus werden bei der
Umweltprüfung im konkreten Fall auch die verkehrlichen Belange sowie die
Schutzgüter bewertet, die nicht Gegenstand des Eingriffsgutachtens sind. 3.2.1 BestandsaufnahmeDie Bestandsaufnahme wird aus dem
vorliegenden Eingriffsgutachten vom August 2003 übernommen. Eine Überprüfung
der örtlichen Gegebenheiten am 26.10.2006 ergab, dass keine wesentlichen
Änderungen gegenüber der vorhandenen Bestandserfassung gegeben sind. Anzumerken ist, dass die
Ruderalisierung und Vermüllung der Gärten insgesamt vorangeschritten ist, an
den baulichen Anlagen deutliche Vandalismusschäden feststellbar sind und auf
Teilflächen der Flurstücke 213 und 215 sowie angrenzend entlang der Rhinstraße
der nicht geschützte Baum- und Gehölzbestand beseitigt wurde. Große Teile des
Vorhabengebietes sind mit Bauzaun umstellt, die Durchwegung in Verlängerung
der Treffurter Straße ist dabei gewährleistet. 3.2.1.1 Naturräumliche GrundlagenDas Plangebiet liegt in der
naturräumlichen Einheit der Ostbrandenburgischen Platte bzw. in der
Untereinheit der Barnimplatte. Diese flachwellige Grundmoränenplatte entstand
während der letzten Vereisung vor ca. 18.000 Jahren. Es handelt sich
überwiegend um Geschiebemergel, nur kleinflächig sind nacheiszeitlich
Sandüberwehungen entstanden. Es sind keine seltenen, erdgeschichtlich als schutzwürdig einzustufenden oder besonders landschaftsprägende Oberflächenformen im Plangebiet vorhanden. Nach gutachterlicher Einschätzung ist aufgrund der Bestandssituation kein eingriffsrelevanter Aspekt geltend zu machen. 3.2.1.2 Boden und WasserNach dem Hamburger Bewertungsmodell
(SRM) ist dem Plangebiet der Flächentyp „Unverdichteter Boden mit wenig
in das Bodengefüge eingreifender, extensiver Bewirtschaftung, u.a.
Altkleingärten“ zuzuordnen. Der Versiegelungsgrad liegt mit 2.217 m2
bei 24,1 %. Das Grundwasser im Plangebiet liegt
zwischen 10 und 20 m unter Geländeoberkante und wird als gespanntes
Schichtenwasser eingestuft. Für das Schutzgut Grundwasser wurden die Kriterien
Grundwasserneubildungsrate und Geschütztheit gegenüber flächenhaft
eindringenden Schadstoffen herangezogen. Die Grundwasserneubildungsrate ist mit
150 - 250 mm/a einzustufen. Das Grundwasser ist gegen flächenhaft eindringende
Schadstoffe als relativ geschützt einzustufen. Eine aktuelle Belastung des
Grundwassers ist nicht bekannt. Das SRM berücksichtigt die Beeinträchtigungen
in das Schutzgut Grundwasser nicht, ein Ausgleich kann weitgehend über den
Ausgleich zum Schutzgut Boden erfolgen. Das Plangebiet liegt nicht in einem
Trinkwasserschutzgebiet und es befindet sich auch keines in der näheren
Umgebung. Im Plangebiet sind keine Oberflächengewässer vorhanden. Ein Regenrückhaltebecken und der Marzahn-Hohenschönhauser Grenzgraben befinden sich in der Nähe des Plangebietes. 3.2.1.3 Klima (Luft / Lärm)Die Plangebietsfläche erfüllt keine
Funktionen einer Luftleitbahn und kann insgesamt nicht als solche
bewertet werden. Im Umweltatlas Karte "Klimafunktionsräume" (04.07)
ist im Plangebiet bzw. im Umfeld des Plangebietes keine Luftleitbahn
dargestellt. Stadtklimatisch weist das Plangebiet demnach eine mäßige bis hohe stadtklimatische
Veränderung auf, eine hohe Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierungen.
Sanierungsmaßnahmen, insbesondere die Verbesserung der Belüftung und die
Erhöhung des Vegetationsanteils wurden im Umweltatlas als erforderliche
Maßgaben formuliert. Die lufthygienische Belastung des Plangebietes ist insgesamt aufgrund der angrenzenden, stark befahrenen Straßen als hoch einzuschätzen, auch wenn die stadträumliche Lage nur eine mäßige Grundbelastung erwarten lässt. 3.2.1.4 Biotope und ArtenIm Geltungsbereich des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-17 VE befinden sich Grundstücke mit
Einfamilienhäusern bzw. gärtnerisch genutzte Wochenendgrundstücke mit Lauben.
Alle Wohngebäude und Lauben stehen leer und die Grundstücke liegen brach. Insgesamt handelt es sich um sehr
strukturreiche, teils als Ziergärten, überwiegend aber als Nutzgärten
(Hausgärten) gestaltete Gartenparzellen, die obstbaumgeprägt sind. Aufgrund der
Bauerwartung sind diese teilweise bereits seit 1994 ruderalisiert. Die
Hausgärten/ Gartenbrachen sind durch mehrschichtige Laubgebüsche, ruderale
Kraut- und Staudenfluren, alte Obstbaumbestände, Altbäume und Hecken
gekennzeichnet. Diese Biotopinseln sind auch als
Refugien für gefährdete Tierarten zu bewerten. Neben Allerweltsarten wie Amsel,
Star, Haussperling, Blau- und Kohlmeise sind zugleich seltene Arten wie der
Feldsperling (rückläufig in Berlin), die Klappergrasmücke, Grauschnäpper,
Gartenrotschwanz, Gelbspötter und Stieglitz anzutreffen. Zu den charakteristischen
Bewohnern gehören auch Kleinsäuger wie die Brandmaus, Baum- und Steinmarder,
die nur an diesen Biotoptyp gebunden sind (stenöke Arten). Die Biotopwertigkeit erhöht sich
auch im Hinblick auf die Lagebeziehung zum Regenrückhaltebecken Nord, eine Fläche
(ca. 10 ha) mit dem Charakter einer offenen bis halboffenen Landschaft. Neben den positiven ökologischen
Effekten durch Sukzessionsprozesse kam es auch zu einer erheblichen Belastung
der Flächen durch die Ablagerung von Sperrmüll und Abfällen aller Art. Im
Wesentlichen sind folgende Biotoptypen vertreten: Ruderale
Staudenfluren, artenarm Dieser Biotoptyp der Brachflächen
nimmt im südlichen Bereich eine größere Fläche ein. Hochstauden in
unterschiedlicher Zusammensetzung sind hier anzutreffen: Kanadische Goldrute
(Solidago canadensis), Wilde Möhre (Daucus carota), Beifuß (Artemisia
vulgaris), Großer Brennnessel (Urtica dioica) und Rainfarn (Tanacetum vulgare).
In der Regel weisen die Brachflächenbestände einen hohen Bedeckungsgrad und ein
üppiges Wachstum auf. In den Hochstaudenfluren ist vereinzelt spontaner
Gehölzaufwuchs (Birke, Spitzahorn) vorhanden. Gehölze
ruderaler Standorte aus verwilderten, nicht autochthonen Arten Die Grundstücke
sind überwiegend durch Hecken oder heckenartige Gehölzstrukturen eingefriedet,
die eine unterschiedliche Artenzusammensetzung aufweisen. Neben
Hainbuchenhecken existieren Thujahecken, sowie Hecken aus unterschiedlichen,
nicht standortheimischen Ziergehölzen, insbesondere Berberitze, Flieder,
Deutzie, Forsythie, Schneeball und Spiere. Auch Solitärgehölze oder
Gehölzgruppen sind verbreitet, die überwiegend aus nicht standortheimischen
Zierkoniferen bestehen. Einzelbäume Insgesamt stehen 14 Bäume im
Plangebiet unter Baumschutzverordnung Berlin, weitere 20 vorhandene Großbäume
sind aufgrund ihrer Art bzw. ihres Stammumfangs zwischen 60 und 79 cm nicht
geschützt. Daneben sind ca. 24 Jungbäume mit Stammumfang zwischen 20 und 59 cm
vorhanden. Darüber hinaus sind ca. 50 Obstbäume (überwiegend Hochstamm)
vorhanden, die ebenfalls nicht unter die BaumSchVO fallen. Der Großbaumbestand geht nicht auf
einen ehemaligen Waldbaumbestand zurück. Vielmehr handelt es sich um
Zierkoniferen (14 Bäume), sowie um Birken (14 Bäume), die nach Angaben eines
Anwohners überwiegend wild aufgewachsen sind und geduldet wurden, damit diese
das hoch anstehende Schichtenwasser verdunsten. Anpflanzung von
einjährigen Arten, sommergrünen Stauden, immergrünen Bodendeckern, Zwerg- und
Kleinsträuchern Die Grundstücke sind durch vielfältige
Anpflanzungen geprägt, die teilweise brachgefallen und ruderalisiert sind.
Trotz der bereichsweise ansprechenden gestalterischen Qualitäten ist der
Biotopwert überwiegend gering. Fauna Faunistische Untersuchungen lagen
für das Gebiet nicht vor und wurden im Rahmen des Eingriffsgutachtens nicht
vorgenommen. Es wurden keine Anzeichen für das
Vorkommen wildlebender Tierarten beobachtet, die nicht regelmäßig zum
Inventar der aufgeführten Biotope zählen. An Säugetieren sind insbesondere der
Maulwurf, der Braunbrustigel, die Spitzmaus und die Wanderratte zu vermuten. 3.2.1.5 Landschaftsbild / ErholungsnutzungDas Landschaftsbild ist
geprägt von Hausgärten mit Großbäumen, kleinteilig strukturierten Gehölz-,
Stauden- und Wiesenflächen, die häufig mit einer dichten Hecke eingefriedet
sind. Die Gebäude treten optisch in den Hintergrund, da sie teilweise nur
1-geschossig und zum Teil durch Nutzungsauflassung „zugewachsen“
sind. Das Plangebiet sowie die nördlich
und östlich angrenzenden strukturreichen, „grünen“
Landschaftsbildtypen stehen in starkem Gegensatz zum Erscheinungsbild der Landsberger
Allee bzw. der Rhinstraße mit weitläufigen versiegelten Flächen, die im Westen
und Süden von Autohäusern mit Stellplatzflächen abgelöst werden. Eine Erholungsnutzung fand
innerhalb der Gärten statt. Diese Nutzung war jedoch nur einem kleinen Kreis
von Personen möglich. Entsprechend wurden keine Funktionen einer öffentlichen
oder halböffentlichen Grünfläche im Plangebiet abgedeckt. Das aktuelle Erscheinungsbild des
Plangebietes wird als mittlere Qualität eingestuft. Nachteilig wirken sich vor allem die extreme Lärmbelastung der angrenzenden Durchgangsstraßen aus, sowie die Nutzungsauflassung von Grundstücken. 3.2.1.6 MenschDirekten Bezug zu Gesundheit und
Wohlergehen des Menschen haben die Schutzgutkomponenten Klima / Luft
(-hygiene) / (Verkehrs-) Lärm sowie Landschaftsbild und Erholung. Indirekte
Auswirkungen sind durch die Umweltkomponenten Boden, Wasser, Arten- und Biotope
gegeben. Aussagen, die über die darin bereits enthaltenen Angaben hinausgehen,
werden nicht gemacht. 3.2.1.7 Sach- und KulturgüterDie kulturhistorische Bedeutung des
Gebäudebestandes ist aufgrund des relativ geringen Alters, des baulichen
Zustandes und des heutigen Erscheinungsbildes als gering zu bewerten. Die im
Plangebiet vorhandene Bebauung, die teilweise auch Wohnutzung beherbergte, geht
vollständig verloren. Bodendenkmale sind im Plangebiet
nicht aktenkundig. Die kirchliche Einrichtung in der
Treffurter Straße 10, welche an das Vorhabengebiet grenzt, wird als
hervorzuhebende kulturelle Einrichtung eingestuft. 3.2.1.8 BiodiversitätDas Schutzgut Biodiversität umfasst Belange der genetischen Vielfalt,
der Vielfalt an Arten (z.B. in Lebensgemeinschaften) und die Vielfalt an
Lebensgemeinschaften oder Ökosystemen in einem Gebiet. Das Schutzgut zielt auf eine
Sicherung der biologischen Vielfalt auf den oben genannten Betrachtungsebenen.
Hierzu liegen für die im Plangebiet lebenden Populationen von Pflanzen und Tieren
keine Kenntnisse vor. Von besonderer Bedeutung können
hier die zahlreichen Obstbäume sein, insbesondere wenn es sich um alte Obstsorten
handelt (was nicht geprüft wurde). Alte Obstbaumbestände können eine
Genressource darstellen. 3.2.2 Prognose des Umweltzustandes bei Durchführung des Plans / Nicht-Durchführung des Plans3.2.2.1 Prognose des Umweltzustandes bei Durchführung des PlansBei Durchführung des Bauvorhabens
entsprechend den baurechtlichen Festlegungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan
11-17 VE wird sich die Wertigkeit des Plangebietes hinsichtlich der Belange von
Natur und Umwelt erheblich verringern. Die Umweltauswirkungen der Festsetzungen im
Bebauungsplan ändern sich durch die Aufteilung des Vorhabens in zwei
Bauabschnitte nicht. Eingriffsbilanz Durch das Vorhaben sind folgende
Schutzgüter betroffen: ·
das
Schutzgut Boden / Grundwasser wird durch eine Zunahme der Boden- versiegelung um 4.238 m² (von 24,1 % auf 70,2 %
Gesamtversiegelung) erheblich und
nachhaltig beeinträchtigt, ·
das
Schutzgut Klima/ Luft wird durch die Heizwirkung zusätzlicher Bodenver- siegelung und Dachflächen erheblich beeinträchtigt, ·
das
Schutzgut Arten und Biotope wird durch die Fällung von: -
8
Bäumen unter Baumschutzverordnung, -
16
nicht geschützten Großbäumen, -
24
Jungbäumen und -
50
Obstbäumen (Hochstämme) sowie -
den
Verlust von 6.978 m2 Gehölz- und Staudenflächen unterschiedlicher
Ausprägung erheblich und nachhaltig beeinträchtigt. ·
das
Landschaftsbild wirkt durch den Verlust von Grünstrukturen wesentlich naturferner und ist damit erheblich und
nachhaltig beeinträchtigt. Vermeidungs-/Minimierungs- sowie
Ausgleichsmaßnahmen im Plangebiet sind:
Hinweis: V = Vermeidungsmaßnahme; A = Ausgleichsmaßnahme Im Eingriffsgutachten wurden für die
betroffenen Schutzgüter Vermeidungs- und Minimierungs-, sowie Ausgleichs- oder
Ersatzmaßnahmen benannt. Ein Ausgleich kann teilweise im Geltungsbereich des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes erfolgen, weitere Ersatzmaßnahmen müssen auf
einer Ersatzfläche vorgenommen werden. Es wird kein Schutzgut so gravierend
beeinträchtigt, dass ein Ausgleich oder Ersatz nicht möglich ist. Darüber hinaus ist durch den Verlust
des Obstbaumbestandes das Schutzgut Biodiversität potentiell beeinträchtigt. Umweltauswirkungen durch den
Kraftfahrzeugverkehr Ein weiterer umweltrelevanter
Aspekt, der nicht Bestandteil der Eingriffsregelung ist, sind die Auswirkungen
des Planes auf die Verkehrsentwicklung. Die Vorbelastungen sind hier sehr
erheblich: Entlang der Landsberger Allee und der Rhinstraße ist die aktuelle
Lärmbelastung sehr hoch. Im Umweltatlas Berlin (2001) wird in der Karte 07.01
"Verkehrsmengen" ein Wert von 60.000 - 70.000 Kraftfahrzeugen je 24
Stunden incl. LKW und Motorräder ermittelt (Durchschnittliche Tägliche
Verkehrsbelastung: DTV). Die Rhinstraße weist 40.000 - 50.000 Kfz/24 h auf. Die
Karte 07.02 "Straßenverkehrslärm an den Straßenrändern" weist einen
Mittelungspegel (Tag 6-22 Uhr) von 65-70 dB(A) und nachts von 60-65 dB(A) aus. Im Rahmen der begleitenden
verkehrlichen Untersuchung zum Bebauungsplanverfahren wurden diese Auswirkungen
durch das Vorhaben ermittelt. Von dem geplanten Vorhaben wird ein
Verkehr in der Größenordnung von rund 2.000 Fahrten (Summe der Ankünfte und der
Abfahrten) je Tag ausgehen, der auf Grund der zu erwartenden Verbindung von
Durchgangsverkehr und Gelegenheits-Einkauf nicht vollständig als Neuverkehr
anzusehen ist. Der Quell- und Zielverkehr verteilt sich im Straßennetz auf vier
Hauptzufahrten. Gegenüber den vorhandenen Querschnittsbelastungen von
durchschnittlich 52.500 Fahrzeugen pro Tag ist dies eine Zunahme um 1,2 %. Eine
relevante Steigerung der Immissionsbelastung ist damit nicht gegeben. Zusätzlicher Verkehr muss maximal in
Größenordnungen um 50 Kfz je Spitzenstunde und Richtung bewältigt werden. Es
wird eingeschätzt, dass die Verträglichkeit des Bauvorhabens mit der näheren
Umgebung gewährleistet ist und sein Verkehrsaufkommen vom angrenzenden
Straßennetz aufgenommen werden kann. Durch die Veränderung des räumlichen
Umfeldes wird die kirchliche Einrichtung in der Treffurter Straße 10 als
besonderes schutzwürdiges Kulturgut beeinträchtigt. Statt einer ruhigen
Anliegerstraße mit begrünten Hausgärten rückt eine ausgedehnte Stellplatzanlage
an die Einrichtung heran, deren unmittelbare Auswirkungen durch den Kraftfahrzeugverkehr
durch die Pflanzung einer Immissionschutzhecke gemindert werden, aber nicht
vollständig vermieden werden können. Insgesamt sind für die verkehrliche
Situation nach Einschätzung der verkehrlichen Untersuchung keine Belastungen zu
erwarten, die einer Ansiedlung des Vorhabens entgegenstehen. Die vorliegende
Lärm-Immissionsprognose vom Februar 2003, aktualisiert durch Messungen an
ausgewählten Wohngebäuden im Juni 2003, kommt bezüglich der zu erwartenden
Emissions- und Immissionssituation zu folgendem Ergebnis: Unter Berücksichtigung der
Emissionen aus dem geplanten Gewerbebetrieb und den Emissionen der angrenzenden
Straßen wurden die Immissionen an der Wohnbebauung Allendorfer Weg 21, 23 und
Treffurter Straße 12 berechnet. Dort werden Werte von 60-69 dB(A)
prognostiziert. Die geplante Neubebauung wirkt sich vorrangig auf die
Treffurter Straße 12 mit einer Reduzierung der Immissionspegel um ca. 3 dB und
Allendorfer Weg 23 um ca. 0,5 dB aus (Abschirmungseffekt der geplanten
Bebauung). Die Immissionsrichtwerte werden an der Wohnbebauung nicht
eingehalten. Nachts sind durch den Lebensmittelmarkt und die geplante
Büronutzung keine Emissionen zu erwarten. Im Immissionsgutachten wird als
Verursacher der Lärmüberschreitungen im Kreuzungsbereich Landsberger
Allee/Rhinstraße der von den beiden Hauptverkehrsstraßen ausgehende
Verkehrslärm (im Bestand) benannt. Die Realisierung des geplanten Vorhabens
wird sich positiv auf die vorhandene Siedlungsbebauung auswirken, da aufgrund
der Stellung der Baukörper Abschirmungseffekte erreicht werden und sich der
jetzt vorhandene Verkehrslärm geringfügig verringern wird. 3.2.2.2 Prognose des Umweltzustandes bei Nicht-Durchführung des PlansBei Nicht-Durchführung des Vorhabens
bleibt die gegebene Wertigkeit zunächst bestehen, die vorhandenen
unversiegelten Flächen werden sich entsprechend der bereits eingesetzten
Sukzession weiterentwickeln. Dabei werden zunehmend Pflanzengesellschaften
der ruderalen Standorte dominieren und die Reste der gärtnerisch kultivierten
Vegetation verdrängen. Dabei ist ein deutlicher Zuwachs an Biomasse v.a. auf
den kultivierten Böden zu erwarten, verbunden mit einer allmählichen
Verschiebung der Anteile offener zu gehölz- bzw. baumbestandener Flächen. Damit
geht ein Verlust an Strukturreichtum einher. Das Klimaxstadium ist Wald aus
überwiegend nicht autochthonen Arten. Es bleiben erhebliche
Einschränkungen in der Wertigkeit der Fläche für die Belange von Natur und
Umwelt, das Landschaftsbild und die Erholungsvorsorge, bedingt durch die randliche Lage zum durchgrünten
Siedlungsgebiet, verbunden mit erheblichen Lärmimmissionen in das Plangebiet
durch die stark befahrenen Straßen Landsberger Allee und Rhinstraße. Da die Fläche baurechtlich im
Innenbereich liegt und in den übergeordneten Planungen, insbesondere im
Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt ist, ist die Perspektive der
Fläche für bauliche Zwecke vorgeprägt, so dass zu erwarten ist, dass ein
anderes Vorhaben ähnlich Eingriffe in Natur und Landschaft auf dieser Fläche
zur Folge haben wird. Eine eingriffsminimierende bzw. –vermeidende
Aufrechterhaltung bzw. behutsame Ergänzung/Wiederherstellung einer wohnbaulichen
Nutzung ist aufgrund der oben bereits benannten Immissionssituation planerisch
nicht sinnvoll bzw. unrealistisch. 3.2.3 geplante Maßnahmen zur Vermeidung /
zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen des Plans
Die Ergebnisse des
Eingriffsgutachtens sind in der Planung berücksichtigt. Maßnahmen zur Vermeidung und
Minderung sind durch folgende Festsetzungen bzw. Plandarstellungen vorgesehen
und im Durchführungsvertrag gemäß Freiflächenplan (§ 14 Abs. 1)
abgesichert: ·
Baumerhalt: es werden insgesamt 9 Altbäume im Plangebiet erhalten ·
Anpflanzung von 74 Bäumen und Gehölzen/Hecken zur Minderung der Immissionen im nördlich und östlich grenzenden Wohngebiet,
insbesondere zur kirchlichen Nutzung ·
Dach- und Fassadenbegrünung ·
Ausbildung der 1.328 m2 großen Parkplatzfläche mit
Drainpflaster (Abflussbeiwert 0,25) Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan
sind die beiden erstgenannten Maßnahmen in der Festsetzung Nr. 6 enthalten: „Die nicht überbaubare Fläche
ABCEFGA und die Fläche b sind mit Gehölzen und Bäumen (Artenliste I, II) zu
bepflanzen. Die Fläche a ist mit Bäumen und Gehölzen (Artenliste I, II/ II a)
zu bepflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a und b BauGB). Die Festsetzung dient auch zur
Sicherung der Baumpflanzungen als Ersatz für zu fällende Bäume. Der größte Teil
der Ersatzpflanzungen ist für die Fläche „a“ vorgesehen. Neben
dieser Bedeutung erfüllen die Pflanzungen auch eine entlastende Funktion für
das örtliche Klima und die Lufthygiene (Staubfilterung). Des Weiteren sind sie
für Vögel und andere Tierarten wichtige (Teil-) Lebensräume und fördern den
Biotopverbund. Im Rahmen eines
Entwässerungskonzeptes zum Vorhaben (Stand: 28.2.2007) wurde der zu erwartende
Niederschlagsabfluss aus dem Gebiet bilanziert, der durch die Dachbegrünung
und das Drainpflaster gemindert werden konnte. Die Ableitung des
Niederschlagwassers erfolgt im Plangebiet durch Versickerung in Mulden und
Rohrrigolen sowie Einleitung in den öffentlichen Regenwasserkanal. Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen
außerhalb des Plangebietes Die
erforderlichen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen, die nicht im Plangebiet
realisiert werden können, werden auf einer Ersatzfläche außerhalb des
Plangebietes erbracht. Maßnahmen zum Ausgleich
und Ersatz sind auf Grundlage des Eingriffsgutachtens (Stand August 2003) sowie
im Durchführungsvertrag in § 14
„Freiflächenplan“ und § 15 „Naturschutzrechtliche
Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Vertragsgebietes“ festgelegt. Das Bezirksamt hat entschieden, dass
die Ausgleichsmaßnahmen nicht am Altenhofer Dreieck, sondern im Landschaftspark
Herzberge realisiert werden. Sie beinhalten vor allem Entsiegelungs und
Biotopentwicklungsmaßnahmen. Der Vorhabenträger wird
für die Umsetzung dieser Maßnahmen ein Kostenäquivalent gemäß Kostenschätzung
zu den externen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen vom 31.01.2007 bzw. der
diesbezüglichen Abstimmung mit dem Bezirksamt am 12.2.2007 in Höhe von 180.000
€ dem Bezirksamt zur Verfügung stellen. Bei Realisierung aller
Ausgleichsmaßnahmen im Plangebiet und der Maßnahmen außerhalb des Plangebiets
(Ersatzfläche im Landschaftspark Herzberge) ist der vorhabenbedingte Eingriff
im Sinne der Eingriffsregelung vollständig ausgeglichen (Vollkompensation). 3.2.4 Alternative PlanungsmöglichkeitenDer Bebauungsplan 11-17 VE ist ein
vorhabenbezogener Bebauungsplan, dessen Festsetzungen sich maßgeblich an dem
Vorhabenplan orientieren, der zur Aufstellung des Bebauungsplanes führt.
Hierbei handelt es sich um einen Einzelhandelsstandort mit angegliederter
Büronutzung sowie zugehöriger Stellplatzanlage und eines Geschäfts- und
Bürogebäudes. Eine Standortalternativenprüfung hat nicht stattgefunden. Die Anordnung der Baukörper zur
Ausformung einer straßenbegleitenden Raumkante ist eine Vorgabe aus dem
Fachbereich Stadtplanung. Im Rahmen dieser Vorgaben wurde die
Anordnung der sonstigen Nutzungen innerhalb des Plangebietes in zahlreichen
Varianten geprüft, wobei die Eingriffsintensität eines der maßgeblichen
Kriterien für die Auswahl war. So konnten insbesondere einzelne Altbäume in der
Stellplatzanlage erhalten werden. Ein Variante des Vorhabenplanes mit
erheblich geringeren Eingriffsfolgen konnte darüber hinaus nicht ermittelt
werden. 3.3 Zusätzliche Angaben3.3.1 wichtigste Merkmale der Umweltprüfung / Hinweise auf WissenslückenDie Umweltprüfung erfolgte auf
Grundlage des vorliegenden Eingriffsgutachtens, des Immissonsgutachtens, beide
aus dem Jahr 2003 sowie des Entwässerungskonzeptes (Stand 2/2007). Das
Planverfahren wurde auf Grundlage des alten Rechts begonnen und daher wurde im
Vorfeld der Planung kein Scopingtermin durchgeführt. Von diesem wären aber auch
durch den bisherigen Verfahrensverlauf, der im Rahmen der frühzeitigen
Bürgerbeteiligung von November bis Dezember 2002, der Beteilung der Träger
öffentlicher Belange vom März 2004, der
öffentliche Auslegung vom November bis Dezember 2005 sowie der Beteiligung der
Behörden vom Dezember 2006 mehrere Möglichkeiten für Hinweise und Anregungen zu
vertiefendem Untersuchungsbedarf offeriert hat, nun keine neuen Erkenntnisse
mehr zu erwarten. Vertiefende Untersuchungen im
Bereich des potentiellen Vorkommens von besonders schutzwürdigen oder
geschützten Arten der Fauna wurden nicht durchgeführt, da es keine Anhaltspunkte für das Vorhandensein
solcher Arten im Plangebiet gibt. Es wurde nicht geprüft, ob es sich bei den
zahlreichen alten Obstbäumen auch um alte Obstsorten handelt. Alte
Obstbaumbestände können eine Genressource im Sinne des Schutzgutes
Biodiversität darstellen. 3.3.2 geplante Maßnahmen zum MonitoringverfahrenGemäß Umweltbericht gibt es bei
Umsetzung der geplanten Festsetzungen und Realisierung der im
Durchführungsvertrag festgelegten Ausgleichsmaßnahmen keine erheblichen
Umweltauswirkungen im Ergebnis des geplanten Vorhabens. Ein Jahr nach Inbetriebnahme des
Lebensmittelmarktes ist durch den Fachbereich Stadtplanung durch Abfrage im
Bau- und Wohnungsaufsichtsamt und Amt für Umwelt und Natur zu prüfen, ob es
Beschwerden seitens der Anwohner zur Lärmbelästigung durch das Vorhaben gibt. 3.3.3 Allgemeinverständliche ZusammenfassungDer vorhabenbezogene Bebauungsplan 11-17 VE bereitet
Baurecht für einen Einzelhandelsstandort
und ein Geschäfts- und Bürogebäude vor. Das Vorhaben führt trotz
Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen zu erheblichen und nachhaltigen
Eingriffen in Natur und Landschaft gemäß §§ 14-17 Berliner Naturschutzgesetz.
Diese werden teilweise innerhalb des Plangebiets durch Baum- und
Gehölzpflanzungen sowie Dach- und Fassadenbegrünung und teilweise außerhalb
des Plangebietes im Landschaftspark Herzberge im Sinne der Eingriffsregelung
vollständig kompensiert. Umweltauswirkungen, die über die Belange der
Eingriffsregelung hinausgehen, werden dargestellt. Es wurden keine erheblichen
oder nachhaltig wirksamen Auswirkungen festgestellt, die nicht durch die
Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen im Bebauungsplan sowie Ausgleichs- und
Ersatzmaßnahmen im Zuge der Eingriffsregelung behandelt werden. Alternativvarianten, die zu einem erheblich geringeren
Eingriff im Plangebiet führen würden, konnten nicht ermittelt werden. Der Bebauungsplan 11-17 VE kann auf
Grundlage des vorliegenden Umweltberichts als umweltgeprüft gelten. 4. Wesentlicher PlaninhaltDas
Plangebiet soll als sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung
„Lebensmittelmarkt und Geschäfts- und Bürogebäude“ festgesetzt
werden. Mit der Festsetzung von Baugrenzen, der Grundflächenzahl und der Anzahl
der zulässigen Vollgeschosse werden die überbaubare Grundstücksfläche und das
Maß der Nutzung näher bestimmt. Im
sonstigen Sondergebiet soll zwischen Allendorfer Weg und Landsberger Allee ein
Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt werden. Zur Sicherung
vorhandener stadttechnischer Erschließungsanlagen werden Leitungsrechte
zugunsten der zuständigen Unternehmensträger festgesetzt. Um den
Eingriff auszugleichen, das Gebiet gestalterisch aufzuwerten und Pufferzonen
zur angrenzenden Bebauung des Wohngebietes und zur Kleingartenanlage zu
schaffen, sollen Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und deren
Erhaltung festgesetzt werden. In
Ergänzung zur Planzeichnung werden textliche Festsetzungen getroffen. 4.1 Begründung der FestsetzungenDie Festsetzung der Art und des Maßes der baulichen Nutzung soll durch die Planzeichnung (gemäß Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts – Planzeichenverordnung 1990 PlanzV 90 – vom 18. Dezember 1990 BGBl. 1991 S. 58), die übrigen Festsetzungen durch textliche Festsetzungen erfolgen. 4.1.1 Art der baulichen NutzungSonstiges Sondergebiet Die Grundstücke Treffurter
Straße 4-9 und Nr. 11, Allendorfer Weg 22 und die Flurstücke 260, 262, 508, 510
und 512 an der Landsberger Allee und Teilflächen des Flurstücks 471 (Treffurter
Straße) sollen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO als sonstiges Sondergebiet mit der
Zweckbestimmung „Lebensmittelmarkt und Geschäfts- und Bürogebäude“
festgesetzt werden. Der FNP
weist für die geplante Fläche M 2 aus. Gemäß Richtlinie FNP ist die Entwicklung
von Sondergebieten im Einzelfall (eingeschränkter Umfang, örtliche Bedeutung)
möglich. Mit der Festsetzung der maximalen Verkaufsfläche von
1.600 m² im sonstigen Sondergebiet (textliche Festsetzung Nr. 1) wird
der Forderung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 13.08.2002 gefolgt,
die das Vorhaben entwicklungsfähig aus RL FNP ansieht, sofern entsprechend AV
Einzelhandel 2.500 m² Geschossfläche zentrenrelevante Sortimente nicht
überschritten werden. Gemäß vorliegendem Projektplan wird eine Geschossfläche
von insgesamt ca. 2.710 m² in den beiden Vollgeschossen des Gebäudes des
Lebensmittelmarktes geplant. Die Geschossfläche für das Erdgeschoss, für das
die Einzelhandelsnutzung vorgesehen ist, beträgt 2.180 m² und liegt deutlich
unter der geforderten Obergrenze von 2.500 m². Im Obergeschoss des Gebäudes ist
eine Büronutzung vorgesehen. Im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
verwies die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nochmals darauf, dass die
geplante städtebauliche Arrondierung des Kreuzungsbereiches sowie die örtliche
Bedeutung des Lebensmittelmarktes und der entsprechend AV Einzelhandel
eingeschränkte Umfang zentrenrelevanter Sortimente in diesem Einzelfall die
Entwicklung des geplanten Sondergebietes aus der im FNP dargestellten
gemischten Baufläche M2 zulassen. Im Ergebnis des Raumordnungsverfahrens zum IKEA-/
FEDZ-Standort wurde festgestellt, dass bei den Lebensmittelsortimenten der
Vorhaben in der beantragten Größenordnung keine wesentlichen
Umsatzumverteilungen zu Lasten städtischer Zentren oder zentraler Orte in
diesem Bereich verursacht werden. Die Ausweisung eines sonstigen Sondergebietes begründet sich
dadurch, dass die Festsetzung „Lebensmittelmarkt und Geschäfts- und Bürogebäude“
keinem der in §§ 2-10 BauNVO geregelten Gebietstypen zuzuordnen ist und sich
auch mit einer auf sie gestützten Festsetzung nicht erreichen lässt. Das
Unterscheidungsmerkmal zu den anderen Baugebieten wird eindeutig durch die
Zweckbestimmung des Gebietes formuliert. Großflächiger Einzelhandel, zu dem der
geplante LIDL-Lebensmittelmarkt gehört, ist außer in einem Sondergebiet gemäß §
11 BauNVO nur in einem Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO zulässig. Die Festsetzung
eines Kerngebiets kommt hier wegen der vorhaben- und branchenbezogenen Planung
nicht in Betracht. Eine Einschränkung der zulässigen Nutzungen in einem
Kerngebiet auf nur eine Nutzungsart würde dem Gebietscharakter widersprechen. 4.1.2 Maß der baulichen Nutzung, überbaubare GrundstücksflächenDas Maß der baulichen Nutzung
im sonstigen Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Lebensmittelmarkt und
Geschäfts- und Bürogebäude“ wird durch die Festsetzung einer zulässigen
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO bestimmt. Mit der Festsetzung der
Geschossanzahl von 2 Geschossen an der Landsberger Allee und von 1 Geschoss
entlang der Rhinstraße sowie durch die zeichnerischen Festsetzungen von
Baugrenzen ist in Verbindung mit der GRZ
eine ausreichende Bestimmung des Nutzungsmaßes gegeben. Erst im Rahmen der
Vorbereitung der öffentlichen Auslegung wurde festgelegt, auf Baufenster zu
verzichten und stattdessen eine
erweiterte Baukörperausweisung festzusetzen. Der Festsetzung der erweiterten Baukörperausweisung
liegt die städtebauliche Figur des geplanten Vorhabens entsprechend dem
Projektplan zugrunde. Mit der Ausweisung der groben Ausdehnung der geplanten
Baukörper wird allerdings noch ein Spielraum für den baulichen Entwurf und
Erweiterungen in geringem Umfang gelassen. Die für das Vorhaben festgesetzte Stellplatzanlage umfasst insgesamt 105 Stellplätze und ist für die geordnete Durchführung der beabsichtigten Nutzungen erforderlich. Bei einem Nachweis der Obergrenze der GRZ gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO wird dadurch die für das sonstige Sondergebiet maximal zulässige GRZ von 0,8 nicht überschritten. Ein Teil der nicht
überbaubaren Grundstücksflächen ist zur
Begrünung vorgesehen (Textfestsetzung Nr. 6) und soll einerseits den
Eingriff ausgleichen und andererseits das Vorhaben zu den angrenzenden Gebieten
abschirmen. Stellplätze, Garagen und andere Nebenanlagen würden zu einer
Versiegelung bzw. Befestigung führen und stehen damit im Widerspruch zur
Planung. Sie sollen deshalb generell auf
den nicht überbaubaren Grundstücksflächen und außerhalb der für Stellplätze
ausgewiesenen Flächen nicht zulässig sein (Textfestsetzung Nr. 2). 4.1.3 VerkehrsflächenInnerhalb des Plangebietes
befinden sich als öffentliche Verkehrsflächen die Landsberger Allee, die
Rhinstraße und der Allendorfer Weg. Die Treffurter Straße soll in
Höhe der Straßenbegrenzungslinie am Allendorfer Weg bis zur Landsberger Allee
als öffentliches Straßenland entwidmet
und als Sondergebietsfläche
festgesetzt werden. Diese Straßenflächen werden vom Vorhabenträger vom Land
Berlin gekauft. Zu seinen Gunsten ist eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch
eingetragen. Zur beabsichtigten Einziehung einer Teilfläche der Treffurter
Straße erfolgte die erste Bekanntmachung im Amtsblatt Nr. 50 vom 07.10.2005,
Seite 3829. Die Erschließung des
Grundstücks Grüner Weg 2 (Dauerbewohner) ist nach der Entwidmung der Treffurter
Straße nicht mehr gegeben. Der Vorhabenträger realisiert zur künftigen
Erschließung dieses Grundstücks den Neubau eines asphaltierten Weges parallel
zur Straßenbahntrasse an der Landsberger Allee vom Grünen Weg bis zur
Rhinstraße als 3,50 m breiten befahrbaren Weg. Die Sicherung der Erschließung
des Grundstücks Grüner Weg 2 wird im Durchfüh-rungsvertrag geregelt. Die Einteilung der
Straßenverkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzungen (Textfestsetzung
Nr. 7). 4.1.4 Flächen zum AnpflanzenDie unter Pkt. 3
(Umweltbericht) dargestellten Ergebnisse der Ausgleichs- und
Eingriffsbilanzierung sind in der Planung berücksichtigt. Die Festsetzungen zum
Anpflanzen dienen der Minimierung des Eingriffs in Natur und Landschaft und
haben ökologisch ausgleichende und gestalterisch vermittelnde Eigenschaften. Das
geplante Vorhaben ordnet sich in seiner baulichen Ausrichtung und seiner
Flächengliederung auf dem Grundstück in die umgebende Struktur der gewerblichen
Nutzungen des Kreuzungsbereiches ein und ermöglicht eine geordnete
städtebauliche Entwicklung. Die derzeit unbefriedigende und ungeordnete
Struktur auf weiten Teilen des Plangebietes wird durch den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan einer städtebaulichen und grünordnerischen Lösung zugeführt.
Insbesondere gelingt es, durch die Aufteilung des Grundstücks und die Lage des
Baukörpers einen städtebaulichen Abschluss zum Siedlungsgebiet zu schaffen. Die in der
Planzeichnung ausgewiesene Fläche ABCEFGA und die Flächen b und a zum
Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern (Textfestsetzung Nr. 6) dienen der
Eingrünung und städtebaulichen Gliederung des Plangebietes. Diese textliche
Festsetzung sichert die Schutzfunktion und gestalterische Wirkung gegenüber dem
angrenzenden Siedlungsgebiet planungsrechtlich und dient der verträglichen
Gestaltung des Übergangs zwischen dem Siedlungsgebiet und dem großflächigen
Einzelhandel. Darüber
hinaus dienen diese Flächen für Baumpflanzungen als Ersatz für zu fällende
Bäume. Der größte Teil der Ersatzpflanzungen ist für die Fläche a vorgesehen.
Neben dieser Bedeutung erfüllen die Pflanzungen auch eine entlastende Funktion
für das örtliche Klima und die Lufthygiene (Staubfilterung). Des Weiteren sind
sie für Vögel und andere Tierarten wichtige (Teil-) Lebensräume und fördern den
Biotopverbund. Die
textlichen Festsetzungen zum Anpflanzen und zum Erhalt der Bepflanzungen sind gleichzeitig geeignet,
der Forderung nach einer vorbildhaften Gestaltung im Umfeld Rechnung zu tragen. 4.1.5 Geh-, Fahr- und LeitungsrechteIm Zuge der Entwidmung des südlichen
Teils der Treffurter Straße ist es erforderlich, zur Erreichbarkeit der darin
liegenden Versorgungsleitungen ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der
zuständigen Unternehmensträger zu sichern (textliche Festsetzung Nr. 4).
Die Breite des Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes umfasst den gesamten ehemaligen
Straßenraum der Treffurter Straße. Im Bereich des Geh-, Fahr- und
Leitungsrechtes sollen auch die mit dem Vorhaben erforderlichen weiteren
stadttechnischen Erschließungsanlagen untergebracht werden. Zur Sicherung der fußläufigen
Erreichbarkeit der Haltestelle der Straßenbahn an der Landsberger Allee und der
Sicherung des Haupteingangs der Kapelle auf dem Grundstück Treffurter Straße 10
wird für die Fläche CDHIEC ein Gehrecht in
einer Breite von 2 m bis zum Allendorfer Weg zugunsten der Allgemeinheit
festgesetzt (Textfestsetzung Nr. 3). Entlang der südlichen und westlichen Grundstücksgrenze
(Kreuzungsbereich Rhinstraße/ Landsberger Allee) verläuft eine Gasleitung, die
in einem Teilabschnitt die Plangebietsfläche durchquert. Zur Sicherung der
Gasleitung wird für diesen Abschnitt auf der Fläche LMNOL (textliche Festsetzung Nr. 5)
ein Leitungsrecht zugunsten des zuständigen Unternehmensträgers der Gasleitung
festgesetzt. Es ist sicherzustellen, dass Leitungen durch Fundamente und
Stützen nicht beeinträchtigt werden. Im Zuge der Ermittlung der genauen Lage der H 500 St
wurde die Trasse durch den Vorhabenträger/ Bauherren neu eingemessen und
festgestellt, dass die allgemein erforderlichen Sicherheitsabstände zur
Gasleitung mit dem geplanten Vorhaben nicht eingehalten werden können. Der
Vorhabenträger hat bei dem zuständigen Unternehmensträger (GASAG) um Zustimmung
einer Unterschreitung der Sicherheitsabstände gebeten. Die GASAG stimmt der
Reduzierung der erforderlichen Sicherheitsabstände zum Gebäude ausnahmsweise
auf 1,35 m bzw. 1,65 m von der Außenkante Gasrohr (Schreiben der GASAG vom
9.12.2004) zu. Hierzu wird eine schriftliche Vereinbarung zwischen der GASAG
und dem Vorhabenträger getroffen. 4.2 AbwägungDie
geplanten Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-17 VE schaffen
Beurteilungskriterien und Normen für den Umgang mit den Flächen in diesem
Bereich, die allgemein verbindlich und für jedermann nachvollziehbar sind. Die
Berücksichtigung aller betroffenen Belange ergibt hier, dass der Ausweisung
eines sonstigen Sondergebietes „Lebensmittelmarkt und Geschäfts- und
Bürogebäude“ keine wesentlichen Belange entgegenstehen, die nicht im Wege
der Abwägung überwunden werden könnten. Zu
berücksichtigen sind insbesondere folgende Belange: -
Berücksichtigung
des Allgemeinwohls (geordnete städtebauliche Entwicklung, verbrauchernahe
Versorgung der Bevölkerung) -
Belange
des Verkehrs (Verkehrsbelastung, Erschließung) -
Berücksichtigung
der privaten Belange -
Berücksichtigung
der Belange des Umweltschutzes. 4.2.1 Berücksichtigung des AllgemeinwohlsDas
geplante Vorhaben eines Lebensmittelmarktes mit Büronutzung im Obergeschoss und
eines Geschäfts- und Bürogebäudes im Kreuzungsbereich der beiden
Hauptverkehrsstraßen Landsberger Allee/ Rhinstraße ordnet sich in seiner
baulichen Ausrichtung und seiner Flächengliederung auf dem Grundstück in die
umgebende Struktur des Gebietes ein und ermöglicht eine geordnete
städtebauliche Entwicklung. Insbesondere soll ein städtebaulicher Abschluss
dieses Kreuzungsbereiches geschaffen werden, der die derzeitige Situation
nachhaltig aufwertet. Im
Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung kann sichergestellt
werden, dass die Zentren der Region (Marzahn, Lichtenberg) durch die Errichtung
eines großflächigen Lebensmittelmarktes aufgrund der eingeschränkten
Verkaufsfläche nicht gefährdet werden. In einem Umkreis von ca. 1,5 km befinden
sich derzeit drei Lebensmittelmärkte und ein Nahversorgungszentrum
(Lebensmittelmarkt im Allee-Center - Entfernung ca. 1,4 km;
Einzelhandelsgeschäfte am Standort Landsberger Allee 358 - Entfernung ca. 500
m, der Aldi-und Plus- Standort an der Alten Rhinstraße - Entfernung ca. 700 m
und das Nahversorgungszentrum an der Poelchaustraße mit Kaufland und div.
Dienstleistungseinrichtungen – Entfernung ca. 1,4 km). Im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange, der öffentlichen Ausle-gung 2005, der Beteiligung der Behörden und der öffentlichen Auslegung 2007 wurden Hinweise und Anregungen zu folgenden Hauptsachthemen gegeben: -
Ausweisung eines
großflächigen Einzelhandelsstandortes: der Ausweisung stehen keine Grundsätze
der Raumordnung entgegen, Entwicklungsfähigkeit aus FNP ist gegeben; -
stadttechnische
Erschließung des Gebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes: Ergänzung der
Angaben zum vorhandenen Leitungsbestand, Hinweis auf die Notwendigkeit des Baus
eines Regenwasserkanals in der Treffurter Straße und die Erarbeitung eines
Entwässerungskonzeptes für das Vorhabengrundstück und Regelungen zu
Überfahrtsrechten für die entsprechenden Unternehmensträger; -
Sicherung von
Geh-, Fahr- und Leitungsrechten: mehrere Hinweise auf vorhandene
stadttechnische Erschließungsanlagen, die zu sichern sind; fußläufige Erschließung
des Lebensmittelmarktes durch eine Wegeverbindung, die das Vorhabengrundstück
durchquert; -
verkehrliche
Erschließung des Gebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes: Hinweis auf
Aktualisierung der Verkehrszähldaten und Leistungsfähigkeit des Knotens
Landsberger Allee/Rhinstraße; -
Kampfmittelabfrage; -
Regelungen zur
Realisierung des 2. Bauabschnittes im Durchführungsvertrag; -
Schutz der
Anwohner und der Kleingartenanlage vor schädlichen Umweltauswirkungen,
Lärmbelästigungen und Vermeiden von zusätzlichen Verkehrsbelastungen. Diese Hinweise und Anregungen wurden im
Bebauungsplanverfahren berücksichtigt. Aus der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange, der
Beteiligung der Behörden, der öffentlichen Auslegungen 2005 und 2007 ergaben
sich keine grundsätzlichen Veränderungen der Zielstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes 11-17 VE. An der Entwicklung des Geländes zwischen der KGA
„Sonnenblume“ und der Rhinstraße nördlich der Landsberger Allee bis
zum Allendorfer Weg als sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung
„Lebensmittelmarkt und Büro- und Geschäftsgebäude“ wird
festgehalten. 4.2.2 Belange des VerkehrsEin
weiteres Kriterium für die Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandels sind
die Auswirkungen auf die Verkehrsentwicklung. Im Rahmen der begleitenden
verkehrlichen Untersuchung zum Bebauungsplanverfahren wurden diese Auswirkungen
ermittelt. Das Verkehrsgutachten hat die verkehrlichen Auswirkungen des Vorhabens beurteilt und zeigt Lösungswege für auftretende Probleme. Die
vorliegende Planung für den Lidl-Lebensmittelmarkt und das Büro- und
Geschäftsgebäude am nordöstlichen Kreuzungsbereich Landsberger Allee/
Rhinstraße sieht 2 zweigeschossige
Baukörper an der Landsberger Allee und 1 eingeschossigen Baukörper an der
Rhinstraße als Straßenrandbebauung mit dahinterliegenden Stellplätzen vor. Der
Standort des Bauvorhabens in unmittelbarer Nähe des Knotens Landsberger Allee/
Rhinstraße ist mit privaten und öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar.
Die günstige Lage an einem Umsteigepunkt lässt einen relativ hohen Anteil des
ÖPNV am gesamten Besucherverkehr erwarten. Die
vorgesehene Anbindung gewährleistet bei gegenseitiger Verträglichkeit der
Verkehrsarten die Beibehaltung der gewachsenen Strukturen. Dabei wird das
Nebennetz vom Neuverkehr nicht befahren. Von dem
geplanten Vorhaben wird ein Verkehr in der Größenordnung von rund 2.000 Fahrten
(Summe der Ankünfte und der Abfahrten) je Tag ausgehen, der auf Grund der zu
erwartenden Verbindung von Durchgangsverkehr und Gelegenheits-Einkauf nicht
vollständig als Neuverkehr anzusehen ist. Der Quell- und Zielverkehr
verteilt sich im Straßennetz auf vier Hauptzufahrten. Gegenüber den vorhandenen
Querschnittsbelastungen von durchschnittlich 52.500 Fahrzeugen pro Tag ist dies
eine Zunahme um 1,2 %. Eine relevante Steigerung der Immissionsbelastung ist
damit nicht gegeben. Zusätzlicher Verkehr muss maximal in
Größenordnungen um 50 Kfz je Spitzenstunde und Richtung bewältigt werden. Dies
ist nach der Abschätzung der Leistungsfähigkeit des Straßennetzes möglich. Die
Lichtsignalanlagen passen sich einerseits verkehrsabhängig an den Bedarf an und
können andererseits durch Umprogrammierung noch leistungsfähiger gemacht
werden. Hinsichtlich der Leistungsfähigkeit des Knotens Landsberger Allee/
Rhinstraße wurde in der Überarbeitung des Verkehrsgutachtens festgestellt, dass
eine geringfügige Umverteilung der Freigabezeiten (Kürzung der Zeitbedarfswerte
je Kfz) erforderlich wird. Es wird eingeschätzt, dass die Verträglichkeit des Bauvorhabens mit der näheren Umgebung gewährleistet ist und sein Verkehrsaufkommen vom angrenzenden Straßennetz aufgenommen werden kann. Insgesamt
sind für die verkehrliche Situation keine Belastungen zu erwarten, die einer
Ansiedlung des Vorhabens entgegenstehen. Immissionsprognose
und Messungen Neubau LIDL-Markt Die vorliegende
Immissionsprognose vom Februar 2003, aktualisiert durch Messungen an
ausgewählten Wohngebäuden im Juni 2003, kommt bezüglich der zu erwartenden
Emissions- und Immissionssituation zu folgendem Ergebnis: In der vorliegenden
Untersuchung wird der prognostizierte Lärm aus dem Verkehrslärm der
angrenzenden Straßen und dem Gewerbelärm dargestellt. Hierzu wurden u.a. Messungen an
3 Wohngebäuden (Allendorfer Weg 21, 23 und Treffurter Straße 12) in der
unmittelbaren Umgebung (nördlich) des Plangebietes durchgeführt. Die
Immissionen an der o.g. Wohnbebauung werden vorrangig vom Verkehr der
Rhinstraße beeinflusst. Hier wurden derzeit im Bestand Immissionspegel von
63-69 dB(A) tags gemessen. Die Immissionsrichtwerte für allgemeine Wohngebiete
werden an den nördlich gelegenen Wohnhäusern damit überschritten (Richtwert der
TA-Lärm für allgemeine Wohngebiete tags: 55 dB(A) und nachts 40 dB(A)). Für die Prognose wurde der
Gewerbelärm des ruhenden Verkehrs auf dem Parkplatz, der Anlieferung und
technischen Anlagen in Bezug auf die Wohnbebauung berechnet. An der
Wohnbebauung Allendorfer Weg werden maximale Pegel aus Gewerbelärm von 50-54
dB(A) erwartet. Die Immissionsrichtwerte tags der TA Lärm werden eingehalten. Unter Berücksichtigung der
Emissionen aus dem geplanten Gewerbebetrieb und den Emissionen der angrenzenden
Straßen wurden die Immissionen an der Wohnbebauung Allendorfer Weg 21, 23 und
Treffurter Straße 12 berechnet. Dort werden Werte von 60-69 dB(A)
prognostiziert. Die geplante Neubebauung wirkt sich vorrangig auf die
Treffurter Straße 12 mit einer Reduzierung der Immissionspegel um ca. 3 dB und
Allendorfer Weg 23 um ca. 0,5 dB aus (Abschirmungseffekt der geplanten
Bebauung). Die Immissionsrichtwerte werden an der Wohnbebauung nicht
eingehalten. Nachts sind
durch den Lebensmittelmarkt und die geplante Büronutzung keine Emissionen zu
erwarten. Fazit: Verursacher der Lärmüberschreitungen im Kreuzungsbereich Landsberger Allee/ Rhinstraße ist der von den beiden Hauptverkehrsstraßen ausgehende Verkehrslärm (im Bestand). Die Realisierung des geplanten Vorhabens wird sich positiv auf die vorhandene Siedlungsbebauung auswirken, da aufgrund der Stellung der Baukörper Abschirmungseffekte erreicht werden und sich der jetzt vorhandene Verkehrslärm geringfügig verringern wird. 4.2.3 Berücksichtigung der privaten BelangeIm Rahmen der Abwägung war das
Interesse des Vorhabenträgers an einer sinnvollen wirtschaftlichen Nutzung der
Grundstücke im Plangebiet zu berücksichtigen. Wie oben dargelegt, entspricht
das vom Vorhabenträger vorgelegte Nutzungskonzept in seiner abgestimmten Form
dem Interesse des Bezirkes an einer geordneten städtebaulichen Entwicklung der
Flächen. Die inhaltlichen Aussagen des
Projektentwurfs wurden in Bezug auf Größe und Flächengliederung in der
Plandarstellung und der Nutzungsqualifizierung berücksichtigt und werden im
Durchführungsvertrag verankert. Der geplante Lebensmittelmarkt
wird positive Effekte für die umliegenden Bewohner und Beschäftigten
versorgungsseitig und durch die gestalterische Aufwertung des Areals haben. Besondere Bedeutung
für die Abwägung haben aber auch die privaten Belange der Bewohner des an das
Plangebiet nördlich angrenzenden Wohngebietes und der Nutzer der östlich
gelegenen Kleingartenanlage. Diese wurden im
Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung, einer Bürgerver-sammlung am 5.
Februar 2003, der öffentlichen Auslegungen 2005 und 2007 geäußert. Im Mittelpunkt
steht der Schutz der Anwohner vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch die
befürchtete Zunahme des Verkehrs im Wohngebiet sowie durch erhöhte Lärm- und
Schadstoffimmissionen. Die genannten Belange sind im Planverfahren eingehend
untersucht worden. Durch die auf diese Untersuchungen sowie auf die Anregungen
und Hinweise der Bürger gestützten Regelungen im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan und im Durchführungsvertrag ist sichergestellt, dass die privaten
Belange der Anwohner nicht beeinträchtigt werden. Schwerpunkte der Hinweise und
Anregungen waren: Das durch das
Vorhaben zu erwartende Verkehrsaufkommen kann über die Ein- und Ausfahrt an der
Rhinstraße für den Kunden- und Lieferverkehr abgeleitet werden. Außerdem wurde die
Befürchtung geäußert, das vorhandene Straßennetz bewältigt die zusätzlichen
Verkehre nicht und es entsteht großer Rückstau im Kreuzungsbereich. Die verkehrliche
Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass die durch den Lebens-mittelmarkt
zusätzlich verursachten Verkehre über den Straßenzug Rhinstraße problemlos
abgewickelt werden können, so dass von einer erheblichen zusätzlichen
Verkehrsbelastung des Umfeldes und der nördlich angrenzenden Wohnsiedlung nicht
ausgegangen werden kann. Große Bedenken wurden durch die
Anwohner der nördlich angrenzenden Wohn-siedlung hinsichtlich erhöhter
Lärmbelastungen durch die Errichtung des Lebensmittelmarktes geäußert. Die
Forderung zur Errichtung einer Lärmschutzwand am Allendorfer Weg wurde
aufgemacht. Im Ergebnis der Immissionsprognosen
vom Februar und Juni 2003 wurde festgestellt, dass mit dem geplanten Vorhaben
keine erhöhten Lärmbelästigungen auftreten. Ausschlaggebend für die Immissionen
an der nördlich angrenzenden Wohnbebauung ist der bestehende Verkehrslärm der
Landsberger Allee und der Rhinstraße, der bereits jetzt die zulässigen Werte
(TA Lärm) überschreitet. Durch die Errichtung des Lebens-mittelmarktes,
insbesondere durch die Stellung des Baukörpers parallel zur Rhinstraße und zur
Landsberger Allee, sind im Gegenteil sogar geringfügige Verringerungen der
Lärmvorbelastung zu erwarten. Die Notwendigkeit zur Errichtung einer
Lärmschutzwand ist damit nicht gegeben. Zum Schutz der angrenzenden
Wohnbebauung und Kleingartenanlage soll das Plangebiet umfassend eingegrünt
bzw. vorhandene Hecken erhalten und ergänzt werden. Diese Pflanzungen sollen
abschirmende Wirkung entfalten und als Pufferzonen zwischen Plangebiet und
Wohnbebauung/ Kleingartenanlage dienen. Die derzeit vorhandene Zufahrt zur
Kapelle der Landeskirchlichen Gemeinde über die Treffurter Straße kann im
Ergebnis der vorliegenden Planung und der beantragten Entwidmung der Treffurter
Straße im Bereich des Plangebietes nicht mehr gewährleistet werden. Die
Regelungen des Durchführungsvertrages sehen vor, dass seitens des
Vorhabenträgers eine neue Zufahrt vom Allendorfer Weg geschaffen wird und die
fußläufige Erschließung über das Grundstück des Lebensmittelmarktes direkt vor
dem Eingang an der dann ehemaligen Treffurter Straße (siehe Projektplan) durch
Festsetzung eines Gehrechts gewährleistet wird. Ebenso ist aufgrund der Entwidmung
der Treffurter Straße im Bereich des Plangebietes die Erschließung des Grundstücks Grüner Weg 2 (Dauerbewohner)
nicht gesichert. Im Ergebnis
der öffentlichen Auslegung 2005 stimmt der Vorstand der KGA
„Sonnenblume“ dem Befahren des Grünen Weges zwar für
Rettungsfahrzeuge (Feuerwehr, Krankenwagen und Fäkalienfahrzeuge) zu, lehnt
aber ein Befahren des Grünen Weges durch den Dauerbewohner und Müllfahrzeuge
aufgrund des vorhandenen Wegeaufbaus, der Wegebreite und der Satzung der
Kleingartenanlage ab. Ziel der
bisherigen Planung war es, durch die Verkehrsführung über die Rhinstraße, den
geplanten befahrbaren Weg parallel zur
Landsberger Allee, den Grünen Weg und den Allendorfer Weg die durch den Ausbau
der Landsberger Allee Mitte der 70er Jahre verursachte Bestandssituation vor
dem Grundstück Grüner Weg 2 für die Kleingartenanlage und den Dauerbewohner zu
verbessern. Die Bestandssituation vor dem
Grundstück Grüner Weg 2 wird durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht
berührt, so dass auch keine Verbesserung der Situation im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens gefordert werden kann. Eine beabsichtigte
verkehrstechnisch verbesserte Lösung des Bestandes im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens,
ist aufgrund der nicht vorhandenen Kooperationsbereitschaft des Vorstandes der
Kleingartenanlage und des Dauerbewohners nicht realisierbar. Die Anbindung des
Grundstückes Grüner Weg 2 an eine öffentliche Straße ist nach Entwidmung der
Treffurter Straße zwischen Allendorfer Weg und Landsberger Allee durch den
Neubau eines befahrbaren Weges durch den Vorhabenträger parallel zur
Landsberger Allee von der Rhinstraße bis zur ehemaligen Treffurter Straße
wieder gegeben und durch Verlängerung des befahrbaren Weges bis zum Grundstück
des Dauerbewohners sogar wesentlich verbessert. Die Errichtung eines
Wendehammers durch den Vorhabenträger, der für Müllfahrzeuge zur Versorgung des
Dauerbewohners gefordert wird, ist wirtschaftlich nicht zu vertreten, da er
nicht Verursacher der derzeitigen Bestandssituation ist. Die Müllentsorgung ist
vom Dauerbewohner eigenverantwortlich zu klären. Der Bau des asphaltierten 3,50
m breiten befahrbaren Weges parallel zur Landsberger Allee zwischen Grünem Weg
und Rhinstraße ist im Durchführungsvertrag verankert. Es ist sicherzustellen,
dass durch den Bau und die künftige Nutzung des befahrbaren Weges keinerlei
Beeinträchtigungen für Fahrgäste und den Betrieb der Straßenbahn entstehen. Bedenken wurden ebenfalls
hinsichtlich der Realisierung des 2. Bauabschnittes (Bürogebäude) geäußert. Der
Realisierungszeitraum für den 2. Bauabschnitt an der Landsberger Allee ist im
Durchführungsvertrag durch eine Bauverpflichtung geregelt. Sonstige
nachhaltig betroffene Belange Privater sind nicht ersichtlich und wurden
während der frühzeitigen Bürgerbeteiligung und der öffentlichen Auslegungen
2005 und 2007 nicht vorgebracht. 4.2.4 Berücksichtigung der Belange des UmweltschutzesDie Auswirkungen des geplanten
Vorhabens auf Flora und Fauna sind im Umweltbericht/ Eingriffsgutachten
untersucht worden. Die Ergebnisse der Untersuchungen sind im Umweltbericht
aufgeführt. Die
wesentlichen Umweltauswirkungen des Vorhabens resultieren grundsätzlich aus der
Bautätigkeit, der Inanspruchnahme von Flächen durch Gebäude und befestigte
Flächen und einer Zunahme des Quell- und Zielverkehrs. Die aus der Bewertung des Bestandes
und der zu erwartenden Umweltauswirkungen entwickelten Maßnahmen zur Vermeidung
und Minimierung der nachteiligen Umweltauswirkungen werden im Umweltbericht und
Eingriffsgutachten aufgezeigt. Diese sind bei der vorliegenden Planung
umfassend berücksichtigt worden und werden durch die textlichen Festsetzungen
bzw. durch die Regelungen im Durchführungsvertrag abgesichert. Neben Vermeidungsmaßnahmen,
die negative Umweltfolgen im Plangebiet
soweit wie möglich minimieren, müssen die unvermeidbaren Beeinträchtigungen,
die zwangsläufig mit dem Vorhaben verbunden sind, ausgeglichen werden. Erst
nach Berücksichtigung von Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen werden keine
erheblichen und nachteiligen Folgeschäden für Natur und Landschaft zu erwarten
sein. 4.2.5 Ergebnis der AbwägungMit der
durch die Planung vorbereiteten Errichtung eines LIDL-Lebensmittelmarktes und
eines Geschäfts- und Bürogebäudes am Standort Rhinstraße/ Landsberger Allee
erfährt das Gelände eine geordnete städtebauliche Entwicklung, mit der die
derzeit existierende untergenutzte Fläche (teilweise Gartenbrache), die für
sich genommen einen städtebaulichen Missstand darstellt, beseitigt wird. Das
Vorhaben trägt dadurch zur Gestaltung des Ortsbildes bei, indem das äußere
Erscheinungsbild des Grundstücks aufgewertet wird und klar erkennbare
Nutzungsdefizite abgebaut werden. Mit der
Realisierung des LIDL-Lebensmittelmarktes und eines Geschäfts- und Bürogebäudes
kann die Schaffung von Arbeitsplätzen erreicht werden. Das
skizzierte öffentliche und private Interesse an der Realisierung des Vorhabens
überwiegt im Ergebnis die entgegenstehenden Belange. Hier sind an erster Stelle
die Belange des Umweltschutzes zu nennen. Die Verwirklichung des Vorhabens ist
unvermeidlich mit einem Eingriff in Natur und Landschaft verbunden. Ausmaß und
Gewicht dieses Eingriffs sind allerdings begrenzt. Das
größte Beeinträchtigungsrisiko für die Schutzgüter besteht in einer Zunahme der
Versiegelung und der Beseitigung von Gehölzbestand. Umfangreiche Neupflanzungen
schaffen hier einen geeigneten Ausgleich. Die
unvermeidbaren Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft können nicht alle im
Geltungsbereich des Bebauungsplans ausgeglichen werden. Insofern sind das
Ausmaß und das Gewicht des Eingriffs nicht auf das Plangebiet begrenzt. Die
Neupflanzungen im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind zwar ein geeigneter
und notwendiger, aber kein ausreichender Ausgleich, um die negativen
Umweltfolgen zu kompensieren. Erst durch Ausgleichsmaßnahmen an anderer Stelle
kann davon ausgegangen werden, dass insgesamt keine erheblichen und
nachhaltigen Folgeschäden zu erwarten sind. Durch
eine Zunahme des Quell- und Zielverkehrs ist nicht mit zusätzlichen Lärm- und
Schadstoffemissionen zu rechnen. Die Grenzwerte der TA Lärm werden derzeit
schon im Bestand überschritten und können durch das geplante Vorhaben
(Baukörperstellung) geringfügig gemindert werden. Weitere
Belange stehen dem Vorhaben wie oben ausgeführt nicht entgegen. Sowohl die
Belange des Verkehrs als auch das Interesse der Anwohner, vor schädlichen
Umwelteinwirkungen verschont zu bleiben, werden durch die Festlegungen im
vorhabenbezogenen Bebauungsplan und im Durchführungsvertrag gewahrt. III. Auswirkungen
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
1. Auswirkungen auf die UmweltDurch die
Verwirklichung des mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan ermöglichten
Vorhabens kommt es zu Eingriffen in Natur und Landschaft. Diese Eingriffe sind
im Umweltbericht/ Eingriffsgutachten im Einzelnen dargestellt. Im Wesentlichen
handelt es sich um: -
eine
Zunahme der Bodenversiegelung von 24,1% auf 70,2%, -
eine
dadurch bedingte Verringerung des Rückhaltevermögens für Niederschläge, -
eine
zusätzlich Belastung des Stadtklimas durch Zunahme der Überwärmung sowie -
eine
Beeinträchtigung des Landschaftsbildes durch den Verlust von Einzelbäumen,
Baumgruppen und Gehölz- und Staudenflächen. Das Vorhaben führt trotz
Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen zu erheblichen und nachhaltigen
Eingriffen in Natur und Landschaft. Diese werden teilweise innerhalb des
Plangebietes durch Baum- und Gehölzpflanzungen sowie Dach- und
Fassadenbegrünung und teilweise außerhalb des Plangebietes durch Entsiegelungs-
und Biotopentwicklungsmaßnahmen im Landschaftspark Herzberge im Sinne der
Eingriffsregelung vollständig kompensiert. Es wurden keine erheblichen
oder nachhaltig wirksamen Auswirkungen festgestellt, die nicht durch die
Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen im Bebauungsplan sowie Ausgleichs- und
Ersatzmaßnahmen im Zuge der Eingriffsregelung behandelt werden. Alternativvarianten,
die zu einem erheblich geringeren Eingriff im Plangebiet führen würden, konnten
nicht ermittelt werden. 2. Nutzungsstrukturelle und städtebauliche AuswirkungenEinzelhandelsstruktur Nach § 11 Abs. 3 BauNVO besteht
die Vermutung, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe negative Auswirkungen
auf gewachsene kleinteilige Einzelhandelsstrukturen in Zentren haben können.
Aus diesem Grunde sind die konkreten Auswirkungen und die stadtstrukturelle
Verträglichkeit in dem hier vorliegenden Fall einzuschätzen. In den Berliner
Ausführungsvorschriften wird zur Zentrenver- bzw. -unverträglichkeit eines
großflächigen Einzelhandelsprojektes ausgeführt: „Bei den zentrenrelevanten Sortimenten ist
regelmäßig davon auszugehen, dass sich ein Angebot dieser Sortimente bei nicht
gegebener Zentrenbezogenheit des Standorts zentrenschädigend auswirkt. Die
Zentrenverträglichkeit kann … dann bejaht werden, wenn in einer
Auswirkungsanalyse nachgewiesen wird, dass keine negativen Auswirkungen des
Vorhabens auf die Versorgung der Bevölkerung und die Entwicklung der zentralen
Versorgungsbereiche zu erwarten sind (vgl. § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO). “ Für den
geplanten Lebensmittelmarkt an der Landsberger Allee/ Rhinstraße kann
festgestellt werden, dass ·
der
räumliche Zusammenhang zum vorhandenen Siedlungsbereich gewahrt wird, ·
durch
die geplante Bebauung des nordöstlichen Kreuzungsbereiches Landsberger Allee/
Rhinstraße eine Verbesserung der städtebaulichen Situation erreicht wird, Städtebauliche
Auswirkungen Die
Situation im Bestand muss aufgrund der untergenutzten und teilweise
brachliegenden Flächen als sehr mangelhaft eingestuft werden. Bei einer Realisierung des
Vorhabens wird die Fläche des Plangebietes einer positiven Entwicklung zugeführt
und das städtebauliche Erscheinungsbild aufgewertet. Insbesondere wird der
Kreuzungsbereich Landsberger Allee/ Rhinstraße abgerundet und eindeutig
begrenzt. Verkehrliche
Auswirkungen Es ist
davon auszugehen, dass die Umlegung des Ziel- und Quellverkehrs auf die
gegenwärtige verkehrliche Situation nur zu einer geringfügigen Erhöhung der
bereits vorhandenen Belastung der betroffenen Straßenzüge und Knotenpunkte
führt. Die Einbindung des Vorhabens in
die bestehende Netz- und Verkehrsflussstruktur ist ohne wesentliche bauliche
Veränderungen im öffentlichen Straßenraum realisierbar. 3. Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die FinanzenMit der Realisierung des
Vorhabens ist eine Stabilisierung des Standortes Landsberger Allee/ Rhinstraße
(nordöstlicher Kreuzungsbereich) verbunden, sowohl durch die Schaffung von
neuen Arbeitsplätzen als auch durch die städtebauliche Aufwertung von
Flächenpotentialen. Der Bebauungsplan hat keine
nachteiligen finanziellen Auswirkungen auf den Haushalt des Bezirksamtes
Lichtenberg von Berlin. Durch den Verkauf von landeseigenen Flächen sind
positive Effekte erzielt worden. Die
mit der Realisierung des Vorhabens verbundenen Kosten und Maßnahmen werden
durch den Investor geleistet. Dies wird im Durchführungsvertrag geregelt. IV. Durchführungsvertrag
Zwischen dem Land Berlin,
vertreten durch das Bezirksamt Lichtenberg und dem Vorhabenträger soll ein
Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 11 – 17 VE
unterzeichnet werden. Dem Durchführungsvertrag sind u.a. ein Projektplan und
Freiflächenpläne beigefügt. Der Vertrag
regelt insbesondere die Realisierung der folgenden Maßnahmen: -
Vorbereitungs-
und Ordnungsmaßnahmen (§ 3 Abs. 1): Durchführung und Übernahme aller für die
Erschließung und Bebauung der Grundstücke erforderlichen Vorbereitungs- und
Ordnungsmaßnahmen in Abstimmung mit Berlin durch den Vorhabenträger
(einschließlich der Übernahme der Planungsarbeiten und –kosten). -
Bauverpflichtung
(§ 4 Abs. 1): Der Vorhabenträger verpflichtet sich, den Bauantrag für den
Lebensmittelmarkt mit Stellplatzanlage (Bauabschnitt I) und für alle
Grünanlagen im Vertragsgebiet spätestens sechs Monate nach Inkrafttreten des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zu stellen. Den Bauantrag für das Geschäfts-
und Bürogebäude (Bauabschnitt II) stellt der Vorhabenträger spätestens nach 60
Monaten nach Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Die Baumaßnahmen
sind innerhalb von drei Jahren nach Vollziehbarkeit der Baugenehmigungen fertig
zu stellen. Die Erschließungsanlagen werden nach Baufortschritt hergestellt.
Zeitgleich mit der Entwidmung der Treffurter Straße im Bereich zwischen
Allendorfer Weg und Landsberger Allee und Beginn der Baumaßnahmen auf diesen
Flächen muss die Erschließung der Parzelle Grüner Weg 2 (Dauerbewohner) der
Kleingartenanlage „Sonnenblume“ über einen befahrbaren Weg parallel
zur Landsberger Allee und dessen Anschluss an den Grünen Weg fertiggestellt
sein. Die Maßnahmen zur Freiflächengestaltung sind spätestens ein Jahr nach
Fertigstellung des Bauabschnitts I fertig zu stellen. -
Erschließungspflicht
(§ 5 Abs. 2): Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur Herstellung folgender
Erschließungsanlagen: - Herstellen der Zu- und Abfahrt zur Erschließung der Vorhabenfläche von der Rhinstraße gemäß Projektplan und Verkehrsgutachten; die Baustelleneinfahrt erfolgt ebenfalls über die Rhinstraße; - Herstellen eines 3,50 m breiten befahrbaren Weges parallel zur Straßenbahntrasse an der
Landsberger Allee zwischen Rhinstraße und Grüner Weg; - Die Errichtung von je einem Poller am Anfang und Ende des geplanten Fußweges zwischen Allendorfer Weg und Landsberger Allee gemäß Projektplan. -
Geh-
Fahr- und Leitungsrechte (§ 12 Abs. 1, 2, 3, 4): Der Vorhabenträger
verpflichtet sich zur Sicherung aller im vorhabenbezogenen Bebauungsplan
festgesetzten Geh-, Fahr- und Leitungsrechte. -
Gewährleistung
eines Überfahrtsrechtes für die Unternehmensträger gemäß Vereinbarung des
Vorhabenträgers mit den zuständigen Unternehmensträgern. -
Maßnahmen
zugunsten des Grundstücks Treffurter Straße 10 (§ 13 Abs. 1): Der
Vorhabenträger verpflichtet sich - zum Herstellen der Zufahrt zur
Kapelle, Treffurter Straße 10 (Flurstück 240), vom Allendorfer Weg; - zur
Errichtung einer PKW-Stellfläche von 3,0 x 6,0 m auf dem Flurstück 240 gemäß
Projektplan, Ausführung vor Baubeginn des Lebensmittelmarktes; - zum
Entfernen der bestehenden Heckenpflanzung auf dem Flurstück 240 und
Neupflanzung einer Hecke mit verschiedenen Gehölzarten der Pflanzenliste II
(Pflanzqualität 3 x v. m. B. H 100 bis 150 cm) gemäß Freiflächenplan; - zum Herstellen eines 2,0 m breiten
fußläufigen Zuganges zum Flurstück 240 vom Grundstück des Vorhabenträgers und
Schaffung eines Behindertenstellplatzes für Besucher der Kapelle auf dem
Grundstück des Vorhabenträgers. - Maßnahmen gemäß Freiflächenplan (§ 14 Abs.
1): Der Vorhabenträger verpflichtet sich, Maßnahmen gemäß Freiflächenplan und
dem Plan zur Zwischennutzung herzustellen und die Ausführung dieser Maßnahmen
mit dem Amt für Umwelt und Natur abzustimmen. Die Ableitung des
Niederschlagswassers wird gemäß Entwässerungskonzept (vom 28.2.2007)
vorgenommen. - Naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen
außerhalb des Vertragsgebietes (§ 15 Abs. 1 bis 3): Der Vorhabenträger überträgt die Kosten in Höhe von 180.000
€ entsprechend der Regelung nach § 14 a Abs. 3 des Berliner
Naturschutzgesetzes an Berlin. Der Betrag steht für Entsiegelungsmaßnahmen und
Biotopentwicklungsmaßnahmen im Landschaftspark Herzberge zur Verfügung. Der Vertrag
wird erst wirksam, wenn die Rechtsverordnung über den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan in Kraft tritt oder wenn eine Baugenehmigung auf der Grundlage
einer Planreifebestätigung nach § 33 BauGB erteilt worden ist. V. Planverfahren
1. Mitteilung der PlanungsabsichtDie Planungsabsicht, einen
vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11-17 VE aufzustellen,
wurde der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der Gemeinsamen
Landesplanungsabteilung Berlin/Brandenburg, GL, 8 mit Schreiben vom 23.07.2002
mitgeteilt. Gemäß Schreiben vom 13.08.2002 bestehen seitens der
Senatsverwaltung keine Bedenken, den Bebauungsplan aufzustellen. Es wurde aber auf die Erforderlichkeit eines
begleitenden Verkehrsgutachtens hingewiesen. Die Gemeinsame
Landesplanungsabteilung hat in ihrem Schreiben vom 26.08.2002 dem geplanten Vorhaben
zugestimmt und den Hinweis gegeben, dass die Zentrenverträglichkeit nur bejaht
werden kann, wenn in einer Auswirkungsanalyse nachgewiesen wird, dass keine
negativen Auswirkungen des Vorhabens zu erwarten sind. 2. Beschluss zur AufstellungDas Bezirksamt Lichtenberg hat
am 15.10.2002 für das Gelände zwischen Landsberger Allee, Rhinstraße,
Allendorfer Weg, Kleingartenanlage „Sonnenblume“, ausgenommen die Grundstücke
Treffurter Straße 10 und Allendorfer Weg 28 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil
Alt-Hohenschönhausen die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
11-17 VE beschlossen. Der
Beschluss wurde am 08.11.2002 auf Seite 4426 im Amtsblatt für Berlin Nr. 55
gemäß § 2 Abs. 1 BauGB bekannt gegeben. 3. Frühzeitige BürgerbeteiligungDie frühzeitige
Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand in der Zeit vom 20. November 2002
bis einschließlich 20. Dezember 2002 in den Räumen des Stadtplanungsamtes des
Bezirksamtes Lichtenberg statt. Die Ankündigung der frühzeitigen
Bürgerbeteiligung erfolgte durch Veröffentlichung am 15.11.2002 in der
Tagespresse, der Information im Landespressedienst und dem Lichtenberger
Lokalblatt. Es wurde der Vorentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit
dem städtebaulichen Konzept zur baulichen Entwicklung der Grundstücke
vorgestellt. Die Betreuung der Ausstellung und Information der Bürger erfolgte
durch Mitarbeiter des Fachbereiches Stadtplanung. Das
Bezirksamt Lichtenberg hat am 04.04.2003 die Auswertung und das Ergebnis der
frühzeitigen Bürgerbeteiligung beschlossen. Die
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurde mit Schreiben vom 07.08.2003 über
das Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung informiert. 4. Beteiligung der Träger öffentlicher BelangeMit Schreiben vom 01.03.2004 wurden
32 Träger öffentlicher Belange im Zeitraum eines Monats nach Posteingang gemäß
§ 4 Abs. 2 BauGB um Stellungnahme gebeten. Allen Trägern öffentlicher Belange
wurden der Bebauungsplanentwurf und die Begründung zugesandt. Weitere Anlagen, die je nach fachlicher Zuständigkeit zugeschickt wurden: · Projektplan · Freiflächenplan · Durchführungsvertrag · Eingriffsgutachten · Verkehrsgutachten · Untersuchungsbericht Immissionsprognose 27 Träger öffentlicher Belange,
Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks sowie die Nachbarbezirke und
Nachbargemeinde äußerten sich zum Bebauungsplanentwurf. Das Bezirksamt Lichtenberg hat am
01.03.2005 die Auswertung und das Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange beschlossen. Die Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung wurde mit Schreiben vom 22.03.2005 über die Auswertung der
Ergebnisse der Träger öffentlicher Belange informiert. 5. Öffentliche AuslegungDie öffentliche Auslegung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-17 VE fand in der Zeit vom 07. November
2005 bis zum 07. Dezember 2005 in den Räumen des Fachbereichs Stadtplanung des
Bezirksamtes Lichtenberg von Berlin statt. Die öffentliche Auslegung wurde im Amtsblatt für Berlin, 55.
Jahrgang Nr. 54 vom 28. Oktober 2005, S. 4104 bekannt gegeben und in drei
Berliner Tageszeitungen am 04.11.2005 veröffentlicht. Die Träger öffentlicher Belange wurden gleichzeitig gemäß § 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB benachrichtigt. Von der Möglichkeit, Hinweise vorzubringen sowie Einsicht in die Planung zu nehmen, machten 21 Bürger Gebrauch. Es liegen insgesamt fünf schriftliche Stellungnahmen vor. 1 Träger öffentlicher Belange äußerte sich schriftlich zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf im Rahmen der Auslegung. Die vorgebrachten Anregungen im Rahmen der öffentlichen
Auslegung führten zu keiner Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
11-17 VE. Das Bezirksamt Lichtenberg hat am
04.04.2006 das Ergebnis der Auswertung der öffentlichen Auslegung und die
Fortführung des Bebauungsplanverfahrens nach neuem Baurecht mit der
Wiederholung der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB beschlossen. 6. Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens nach BauGB vom 23.September 2004 Da eine Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
bis zum Juli 2006 nicht erfolgt ist, wird das Bebauungsplanverfahren gemäß §
233 Abs. 1 BauGB auf der Grundlage des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23.
September 2004, zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 weiter geführt. Mit Schreiben vom 06.12.2006 wurden 31 Behörden,
Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks, ein Nachbarbezirk und eine
Nachbargemeinde im Zeitraum eines Monats nach Posteingang gemäß § 4 Abs. 2
BauGB um Stellungnahme gebeten. Allen Beteiligten wurden der
Bebauungsplanentwurf und die Begründung zugesandt. Weitere Anlagen, die je nach fachlicher Zuständigkeit zugeschickt wurden: · Projektplan · Freiflächenplan, Freiflächenplan Zwischennutzung · Durchführungsvertrag 25 Behörden, Fachverwaltungen des
Senats bzw. des Bezirks sowie der Nachbarbezirk und die Nachbargemeinde
äußerten sich zum Bebauungsplanentwurf. Das Bezirksamt Lichtenberg hat am
13.03.2007 die Auswertung und das Ergebnis der Beteiligung der Behörden
beschlossen. Die Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung wurde mit Schreiben vom 19.03.2007 über die Auswertung der
Ergebnisse der Beteiligung der Behörden informiert. Die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes 11-17 VE fand in der Zeit vom 02. April 2007 bis zum 02. Mai
2007 in den Räumen des Fachbereichs Stadtplanung des Bezirksamtes Lichtenberg
von Berlin statt. Die öffentliche Auslegung wurde im Amtsblatt für Berlin, 57.
Jahrgang Nr. 13 vom 23. März 2007 bekannt gegeben und in drei Berliner
Tageszeitungen am 30.03.2007 veröffentlicht. Die Träger öffentlicher Belange wurden gleichzeitig gemäß § 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB benachrichtigt. Von der Möglichkeit, Hinweise vorzubringen sowie Einsicht in die Planung zu nehmen, machten 8 Bürger Gebrauch. Es liegen insgesamt zwei schriftliche Stellungnahmen von Bürgern vor. Die vorgebrachten Anregungen im Rahmen der öffentlichen
Auslegung führten zu keiner Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
11-17 VE. VI. Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.
September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes
vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316);
Aufgestellt: Berlin,
den Juni 2007 Bezirksamt
Lichtenberg von Berlin Abteilung
Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr Geisel Güttler
– Lindemann Bezirksstadtrat Leiter
des Amtes Planen und Vermessen Anlage 1: Textliche Festsetzungen
Im sonstigen Sondergebiet darf die
maximale Verkaufsfläche von 1.600 m² nicht überschritten werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 2. Im sonstigen Sondergebiet sind auf den nicht
überbaubaren Grund-stücksflächen und außerhalb der für Stellplätze
ausgewiesenen Flächen Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen unzulässig. Die
gilt nicht für Wege, Zufahrten und Werbeanlagen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 und § 23 Abs. 5 BauNVO)
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a und b
BauGB)
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) Anlage 2: PflanzlistenArtenliste I: Bäume (18/20)
* Mindestqualität für Bäume: 3 x verpflanzt, m.B., St. U. 18/20 Artenliste II: Gehölze*
*
Mindestqualität (außer Rosen): 3 x verpflanzt, m.B., 60 - 80 cm hoch, 1
Pflanze/m2 Artenliste IIa: bodendeckende Gehölze*
*
Mindestqualität: 2 x verpflanzt, m.B., 3 Pflanzen/m2. Artenliste III: Kletter- und Schlingpflanzen*
* 1
Pflanze/lfm ** an Wänden ist keine
Kletterhilfe erforderlich Artenliste IV: Dachbegrünung, extensiv
*
Topfballen 50ccm, 25 Pflanzen/m2 Anlage 4 Entwurf zum Durchführungsvertragzum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan 11 – 17 VE zwischen dem Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Lichtenberg von Berlin dieses vertreten durch Bezirksstadtrat für
Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr Herrn Geisel - nachstehend „Berlin“ genannt - und Lidl Dienstleistung GmbH & Co. KG Rötelstraße 30 74166 Neckarsulm c/o Am Elsholz 1 16766 Kremmen - nachstehend „Vorhabenträger“ genannt - wird folgender Vertrag geschlossen: PräambelDer Vorhabenträger beabsichtigt, im Vertragsgebiet auf den Grundstücken Landsberger Allee 359 – 367 (ungerade), Allendorfer Weg 22 sowie Treffurter Straße 4 – 9 und 11 einschließlich des dort angrenzenden Teils der Treffurter Straße in Berlin-Lichtenberg einen Lebensmittelmarkt sowie ein Geschäfts- und Bürogebäude zu errichten. Für das Vertragsgebiet wird ein Verfahren zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nach § 12 Baugesetzbuch durchgeführt. Es ist geplant, die vorgesehenen Bau- und Erschließungsmaßnahmen nach Inkrafttreten der Rechtsverordnung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan und Durchführung der erforderlichen Genehmigungsverfahren auf der Grundlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nach den Bestimmungen dieses Vertrages zu realisieren. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan trägt die Nummer 11–17 VE. Teil I Allgemeines § 1 Vertragsgegenstand (1) Das Vertragsgebiet umfasst die im Lageplan (Anlage 1) umgrenzten Flächen. (2) Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen entsprechend den künftigen Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (Anlage 2) und den Regelungen dieses Vertrages. Grundlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist der vom Vorhabenträger vorgelegte und mit Berlin abgestimmte Projektplan (Anlage 3). (3) Der Vorhabenträger führt die Maßnahmen im eigenen Namen und auf eigene Rechnung durch. § 2 Grundstücke im Vertragsgebiet (1) Das geplante Vorhaben wird auf folgenden Flurstücken errichtet: Grundbuch
von Berlin Hohenschönhausen/ Gemarkung 110580 / Flur 21
Auf folgenden Flurstücken werden öffentliche Erschließungsmaßnahmen durchgeführt:
Auf folgenden Flurstücken des Vertragsgebietes werden
private Erschließungsmaßnahmen durchgeführt:
(2) Die Lidl Dienstleistung GmbH & Co. KG ist Eigentümerin der Flurstücke 213, 214, 215, 216, 217, 243, 244 und 260. Die Nachweise erfolgten durch Vorlage von Kopien der Grundbuchabschriften vom 19.09.2006 und 20.09.2006 Grundbuch von Hohenschönhausen (Anlage 5). Die Flurstücke 242, 508, 510 und 512 hat der Vorhabenträger durch Kaufverträge vom 19.12.2003 und die Flurstücke 262 und 471 (teilweise) durch Kaufvertrag vom 13.09.2005 vom Land Berlin erworben. Zu seinen Gunsten ist eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Der Nachweis erfolgte durch Vorlage von Kopien der Grundbuchabschriften (Anlage 5). Der Vorhabenträger hat die unwiderruflichen Zustimmungserklärungen der Grundstückseigentümer zur Bebauung der Grundstücke nach den künftigen Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes vorgelegt (Anlage 6).
(3) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, auf Flächen in seinem (künftigen) Eigentum, die nach dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu belasten sind, entschädigungslos Baulasten oder ggf. Dienstbarkeiten im Grundbuch zugunsten des im vorhabenbezogenen Bebauungsplan genannten Begünstigten einzuräumen. Soweit es sich um Geh- und Fahrrechte handelt, verbleibt die Verkehrssicherungs- und Unterhaltspflicht beim Vorhabenträger. Die mit der Bestellung von Dienstbarkeiten anfallenden Notar- und Grundbuchkosten sind vom Vorhabenträger zu tragen. Teil IIVorhaben §
3 Vorbereitungs-
und Ordnungsmaßnahmen (1) Der Vorhabenträger wird alle für die Erschließung und Bebauung der Grundstücke erforderlichen Vorbereitungs- und Ordnungsmaßnahmen in Abstimmung mit Berlin durchführen sowie die Kosten übernehmen. Ferner verpflichtet er sich zur Übernahme der Planungsarbeiten und -kosten. (2) Sollte festgestellt werden, dass im Vertragsgebiet mit einer Belastung der Böden mit umweltgefährdenden Stoffen oder Kampfmitteln zu rechnen ist, deren Beseitigung für die Erschließung und Bebauung der Grundstücke erforderlich ist, wird der Vorhabenträger in Abstimmung mit Berlin den Umfang der Bodenbelastung und erforderliche Vorkehrungen oder Maßnahmen gutachterlich ermitteln lassen und Bodensanierungsmaßnahmen oder Vorkehrungen in dem gutachterlich festgelegten Umfang durchführen. Alle anfallenden Kosten gehen zu Lasten des Vorhabenträgers. Dem Vorhabenträger ist bekannt, dass Baugenehmigungen erst erteilt werden, wenn die Beseitigung der umweltgefährdenden Stoffe oder Kampfmittel in erforderlichem Umfang bis zur Aufnahme der vertrags- und plangemäßen Nutzung sichergestellt ist. (3) Mutterboden, der bei der Errichtung und Änderung baulicher Anlagen oder Erschließungsanlagen ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen. § 4 Bauverpflichtung des
Vorhabenträgers (1) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, die erforderlichen Baumaßnahmen auf den Grundstücken des Vertragsgebiets entsprechend dem Projektplan (Anlage 3) durchzuführen. Abweichungen sind nur mit Zustimmung des Fachbereiches Stadtplanung des Bezirksamtes Lichtenberg zulässig. (2) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, die Maßnahmen aus dem Freiflächenplan (Anlage 4a) zu realisieren. Die Durchführung der Maßnahmen ist mit dem Amt für Umwelt und Natur des Bezirksamtes Lichtenberg abzustimmen. Abweichungen vom Freiflächenplan sind nur mit Zustimmung des Amtes für Umwelt und Natur und des Fachbereiches Stadtplanung des Bezirkes Lichtenberg zulässig. (3) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, den Bauantrag für den Lebensmittelmarkt mit Stellplatzanlage (Bauabschnitt I) und für alle Grünanlagen (auch Zwischennutzungen gemäß Anlage 4b) im Vertragsgebiet spätestens sechs Monate nach Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zu stellen. Den Bauantrag für das Geschäfts- und Bürogebäude (Bauabschnitt II) stellt der Vorhabenträger spätestens nach 60 Monaten nach Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Genehmigungs- und Zustimmungsanträge für die Erschließung werden so rechtzeitig gestellt, dass die übernommenen Baupflichten fristgemäß realisiert werden können. Berlin wird auf eine zügige Bearbeitung der Bau- und Genehmigungsanträge hinwirken. (4) Die Vertragsparteien sind sich einig, dass ein erheblicher Mangel im Sinne des § 70 Abs. 1 BauOBln vorliegt, wenn Inhalte des Bau- oder Vorbescheidsantrags einzelnen städtebaulichen Regelungen dieses Vertrages einschließlich der Anlagen widersprechen, soweit das Stadtplanungsamt den Abweichungen gemäß Abs. 1 und Abs. 2 nicht zugestimmt hat. Der Vorhabenträger stimmt zu, dass diese Regelung auch Anwendung findet auf Bauvorhaben nach § 63 BauOBln. Der Vorhabenträger verzichtet für sich und seine Rechtsnachfolger auf die Einlegung von Rechtsmitteln gegen die Zurückweisung des Bau- oder Vorbescheidsantrages. (5) Der
Vorhabenträger verpflichtet sich, die Baumaßnahmen nach Absatz 1 innerhalb von
drei Jahren nach Vollziehbarkeit der Baugenehmigungen fertig zu stellen. Die
Erschließungsanlagen werden nach Baufortschritt hergestellt. Zeitgleich mit der
Entwidmung der Treffurter Straße im Bereich zwischen Allendorfer Weg und
Landsberger Allee und Beginn der Baumaßnahmen auf diesen Flächen muss die
Erschließung der Parzelle Grüner Weg 2 (Dauerbewohner) der Kleingartenanlage
„Sonnenblume“ über einen befahrbaren Weg parallel zur Landsberger
Allee und dessen Anschluss an den Grünen Weg
fertiggestellt sein. Die Maßnahmen gemäß Absatz 2 sind spätestens ein
Jahr nach Fertigstellung des Bauabschnitts I fertig zu stellen. (6) Dem Vorhabenträger ist bekannt, dass Berlin die Rechtsverordnung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 Abs. 6 Baugesetzbuch aufheben soll, wenn die Erschließungs- und Baumaßnahmen nicht innerhalb der in Abs. 5 vereinbarten Frist durchgeführt sind und dies von dem Vorhabenträger zu vertreten ist. Die Vertragsparteien vereinbaren, dass die Rechtsverordnung auch aufgehoben werden kann, wenn die in Abs. 3 festgelegten Fristen für die Stellung der notwendigen Bauanträge überschritten werden. (7) Dem Vorhabenträger ist bekannt, dass aus der Aufhebung der Rechtsverordnung Ansprüche gegen Berlin nicht geltend gemacht werden können. Für diesen Fall verzichtet der Vorhabenträger auf nicht in Anspruch genommene Baugenehmigungen. Teil III Erschließung § 5 Erschließungspflicht, Art und
Umfang der Erschließungsanlagen (1) Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur Herstellung sowie zur kostenfreien Übergabe der im Vertragsgebiet vorgesehenen Erschließungsanlagen nach Maßgabe des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und dieses Vertrages. Des Weiteren verpflichtet er sich zur Herstellung sowie zur kostenfreien Übergabe der Erschließungsmaßnahmen außerhalb des Vertragsgebietes, die für die geplante Bebauung des Vertragsgebietes erforderlich sind. Der Vorhabenträger wird alle für die Erschließung erforderlichen Maßnahmen mit den zuständigen Unternehmensträgern abstimmen und entsprechende Vereinbarungen schließen. (2) Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur erstmaligen Herstellung der im Folgenden aufgeführten Erschließungsanlagen: a) Herstellen der Zu- und Abfahrt zur Erschließung der Vorhabenfläche von der Rhinstraße gemäß Projektplan, einschließlich der erforderlichen Umbaumaßnahmen gemäß Verkehrsgutachten Pkt. 5.3. (Anlage 3 Nr. 2); die Baustellenzufahrt erfolgt ebenfalls nur über die Rhinstraße,
b) Herstellen eines 3,50 m breiten befahrbaren Weges parallel zur Straßenbahntrasse an der Landsberger Allee zwischen Rhinstraße und Grüner Weg mit Straßenbeleuchtung zur Erschließung der Parzelle Grüner Weg 2 in der KGA „Sonnenblume“ gemäß Projektplan (Anlage 3 Nr. 1) und Herstellen der Abfahrt auf die Rhinstraße (rechts raus). Bis zur Herstellung des befahrbaren Weges darf der Nutzer „Grüner Weg Nr. 2“ das Vorhabengrundstück zum Zugang/Zufahrt nutzen, c) Die Errichtung jeweils eines Pollers am Anfang und am Ende des geplanten Fußweges zwischen Allendorfer Weg und Landsberger Allee gemäß Projektplan (Anlage 3 Nr. 3) Die Verpflichtungen nach a) bis c) umfassen jeweils auch die erforderlichen Ingenieurplanungen, die erforderliche Vermessung und die Freilegung der öffentlichen Erschließungsflächen. (3) Berlin verpflichtet sich, die Erschließungsanlagen bei Vorliegen der in § 11 dieses Vertrages genannten Voraussetzungen in seine Unterhaltung und Verkehrssicherungspflicht zu übernehmen. Die Anlagen werden in das Verwaltungsvermögen des Bezirkes übernommen. (4) Die Straßenentwässerung ist Aufgabe der Berliner Wasserbetriebe. Der Vorhabenträger hat die entstehenden Kosten zu tragen, soweit sie der Erschließung des Vertragsgebietes dienen (d.h. keine Gebühren für Niederschlagswasser), und hierüber sowie über die Koordination der Durchführung eine gesonderte Vereinbarung mit den Berliner Wasserbetrieben zu schließen. Berlin ist an den Verhandlungen zu beteiligen. Die Herstellung der Straßenbeleuchtung hat der Vorhabenträger auf seine Kosten in Abstimmung mit der für diese Aufgaben zuständigen Senatsverwaltung und dem Amt für Bauen und Verkehr des Bezirksamtes Lichtenberg durch den zuständigen Unternehmensträger zu veranlassen. (5) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, gesonderte Vereinbarungen mit den zuständigen Unternehmensträgern über die Ver- und Entsorgung des Gebiets abzuschließen, um die leitungsgebundene Erschließung sicherzustellen. In den Vereinbarungen ist festzulegen, von wem die Anlagen hergestellt werden, wer die erforderlichen Kosten zu tragen hat und ob Beiträge, Gebühren oder sonstige Entgelte (z.B. Anschlussentgelte, Baukostenzuschüsse) von den Unternehmensträgern erhoben werden.
Dem Vorhabenträger ist bekannt, dass Berlin dem Beginn der Erschließungsmaßnahmen nur zustimmen wird, wenn die erforderlichen Vereinbarungen mit den Unternehmensträgern abgeschlossen sind oder die Versorgung auf andere Weise sichergestellt ist. (6) Die Erhebung von Gebühren, Beiträgen und sonstigen Abgaben bleibt nach den gesetzlichen Bestimmungen für Anlagen vorbehalten, deren Herstellung nicht Gegenstand der Regelungen des Absatzes 2 sind. Für die in Absatz 2 genannten Anlagen wird Berlin nach deren vertragsgemäßer Herstellung durch den Vorhabenträger keine Erschließungsbeiträge für die Grundstücke des Vertragsgebietes erheben. Die Erhebung von Ausbaubeiträgen für Maßnahmen, die später von Berlin oder Dritten durchgeführt werden, bleibt vorbehalten. (7) Soweit dieser Vertrag keine speziellen Regelungen enthält, gelten die Regelungen der VOB, Teil B und C. § 6 Planung, Beginn der Durchführung
und Fertigstellung (1) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, dem Amt für Bauen und Verkehr des Bezirksamtes Lichtenberg die Entwurfsplanungen (i. S. d. § 55 Abs. 1 Nr. 3 HOAI) zu den im § 5 Abs. 2 genannten Erschließungsanlagen nach Abstimmung mit den zuständigen Stellen zur Genehmigung vorzulegen. Die Planungen (Querschnitt, Grundriss, Längsschnitt sowie der Aufbau) sind nach den in Berlin gültigen Verwaltungsvorschriften und zusätzlichen technischen Vorschriften und Vertragsbedingungen, insbesondere nach § 7 des Berliner Straßengesetzes, anzufertigen. Auf der Grundlage der genehmigten Entwurfsplanung ist die Ausführungsplanung zu erstellen und Berlin vorzulegen. Änderungen gegenüber der genehmigten Entwurfsplanung sind nur nach Absprache mit Berlin zulässig. Die Ausführungsplanungen für die Entwässerungsanlagen sind mit den Berliner Wasserbetrieben abzustimmen. (2) Der Vorhabenträger hat notwendige bau-, wasserbehördliche sowie sonstige Genehmigungen bzw. Zustimmungen vor Baubeginn einzuholen und Berlin vorzulegen. Der Baubeginn ist Berlin drei Wochen vorher schriftlich anzuzeigen. Mit der Durchführung der Erschließung darf erst nach Zustimmung durch Berlin und nach Übergabe der Bürgschaft nach § 17 Abs. 2 begonnen werden. (3) Die Erschließungsanlagen sind so rechtzeitig herzustellen, dass die in § 4 festgelegten Fristen für die Hochbaumaßnahmen erfüllt werden können. Die Erschließungsanlagen sollen zeitlich entsprechend den Erfordernissen der Hochbaumaßnahmen hergestellt und spätestens bis zur Fertigstellung der anzuschließenden Bauten benutzbar sein. Grünanlagen sind spätestens ein Jahr nach Fertigstellung des jeweiligen Bauabschnitts fertig zu stellen. Dies gilt auch für Ausgleichsmaßnahmen nach Naturschutzrecht. (4) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, eine Bauablaufplanung über die Entwurfsplanung, die Ausschreibung und die Fertigstellung der Erschließungsanlagen vorzulegen. Auf dieser Grundlage werden die einzuhaltenden Herstellungsfristen konkretisiert und fortgeschrieben. (5) Erfüllt der Vorhabenträger seine Verpflichtungen nicht, nicht fristgerecht oder fehlerhaft, so ist Berlin berechtigt, ihm schriftlich eine angemessene Frist zur Ausführung der Arbeiten zu setzen. Erfüllt der Vorhabenträger bis zum Ablauf dieser Frist die vertraglichen Verpflichtungen nicht, so ist Berlin berechtigt, die Arbeiten auf Kosten des Vorhabenträgers auszuführen, ausführen zu lassen, in bestehende Werkverträge einzutreten oder von diesem Vertrag zurückzutreten. (6) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, bei der Erfüllung dieses Vertrages alle bestehenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten, einschließlich der einschlägigen technischen Vorschriften und der Vorschriften zum Umwelt- und Bodenschutz. § 7 Ausschreibung, Vergabe und
Bauleitung (1) Mit der Planung, Ausschreibung, Bauleitung und Abrechnung der Erschließungsanlagen beauftragt der Vorhabenträger leistungsfähige Ingenieurbüros, welche die Gewähr für eine den anerkannten Regeln der Technik entsprechende Abwicklung der Baumaßnahme bieten. Der Abschluss eines Ingenieurvertrages zwischen Vorhabenträger und Ingenieurbüro erfolgt im Einvernehmen mit Berlin. (2) Der Vorhabenträger hat für die Erfüllung seiner Verpflichtung nach diesem Vertrag Auftragnehmer auszuwählen, die die Kriterien des Unternehmer- und Lieferantenverzeichnisses für Straßenbaufirmen bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erfüllen, soweit diese Kriterien mit EU-Recht vereinbar sind, und von diesen Auftragnehmern die Erklärung und das Verzeichnis der Nachunternehmer nach Anlage 8 zu verlangen. Der Vorhabenträger hat Berlin die Absicht einer Beauftragung für Bauleistungen schriftlich mitzuteilen. Berlin hat das Recht, der Beauftragung innerhalb einer Woche nach Zugang der Mitteilung aus wichtigem Grund zu widersprechen. (3) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, für die ausstehenden Vermessungsarbeiten qualifizierte Auftragnehmer auszuwählen, welche die Gewähr für eine den anerkannten Regeln der Technik entsprechende Abwicklung der Baumaßnahme bieten. Alle anfallenden hoheitlichen Vermessungsarbeiten werden einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur übergeben. § 8 Baudurchführung (1) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, den zeitlichen Bauablauf im Einvernehmen mit den jeweiligen Versorgungsbetrieben wie z.B. der Vattenfall, der GASAG, den Berliner Wasserbetrieben und der Telekommunikationsunternehmen sowie mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sowie dem Amt für Bauen und Verkehr und dem Amt für Umwelt und Natur des Bezirksamtes Lichtenberg zu planen und den Bauablauf zu koordinieren. Er hat alles zu tun und nichts zu unterlassen, damit die Versorgungseinrichtungen für das Erschließungsgebiet (z.B. Fernmeldeleitungen, Strom-, Gas-, Wasserleitung, Abwasseranlagen) so rechtzeitig in die Verkehrsflächen verlegt werden, dass die zügige Fertigstellung der Erschließungsanlagen nicht behindert und ein Aufbruch fertiggestellter Anlagen ausgeschlossen wird. Das Gleiche gilt für die Herstellung der Hausanschlüsse für die Grundstücksentwässerung an die öffentlichen Abwasser- und Entwässerungsanlagen. (2) Berlin oder ein von ihm beauftragter Dritter ist berechtigt, die ordnungsgemäße Ausführung der Arbeiten zu überwachen und die unverzügliche Beseitigung festgestellter Mängel zu verlangen. (3) Vor Beginn der Hochbaumaßnahmen sind die als Baustraße vorgesehenen Straßen soweit fertig zu stellen, dass sie ungehindert benutzt werden können. Schäden, einschließlich der Straßenaufbrüche an den Baustraßen, sind vor Fertigstellung der Straßen fachgerecht auf Kosten des Vorhabenträgers zu beseitigen. Mit der abschließenden Fertigstellung der Erschließungsanlagen soll nach Möglichkeit so rechtzeitig begonnen werden, dass sie zum Bezug bzw. Nutzungsbeginn verfügbar sind. § 9 Haftung und Verkehrssicherung (1) Vom Tage des Beginns der Erschließungsarbeiten an übernimmt der Vorhabenträger in dem von den Erschließungsmaßnahmen berührten Gebiet die Verkehrssicherungspflicht. (2) Der Vorhabenträger haftet bis zur Übernahme der Anlagen für jeden Schaden, der durch die Verletzung der bis dahin ihm obliegenden allgemeinen Verkehrssicherungspflicht entsteht, und für solche Schäden, die infolge der Erschließungsmaßnahmen an bereits verlegten Leitungen oder sonst wie verursacht werden. Der Vorhabenträger stellt Berlin insoweit von allen Schadenersatzansprüchen frei. Diese Regelung gilt unbeschadet der Eigentumsverhältnisse. Vor Beginn der Baumaßnahme ist das Bestehen einer Haftpflichtversicherung über eine Summe von mindestens 2.500.000 € für Sachschäden und Personenschäden nachzuweisen. § 10 Abnahme und Mängelansprüche (1) Der Vorhabenträger hat seine Leistung zur Zeit der Abnahme durch Berlin frei von Sachmängeln zu verschaffen. Die Leistung ist zur Zeit der Abnahme frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit hat und den anerkannten Regeln der Technik entspricht. (2) Der Vorhabenträger ist verpflichtet, dem Bezirk die Teilnahme an den Abnahmen zwischen ihm und den bauausführenden Firmen zu ermöglichen und den Bezirk hierzu rechtzeitig einzuladen. (3) Der Vorhabenträger zeigt Berlin die vertragsgemäße Herstellung der Anlagen schriftlich an. Berlin setzt einen Abnahmetermin auf einen Tag innerhalb von vier Wochen nach Eingang der Anzeige fest. Die Bauleistungen sind von Berlin und dem Vorhabenträger gemeinsam abzunehmen. Das Ergebnis ist zu protokollieren und von beiden Vertragsparteien zu unterzeichnen. Werden bei der Abnahme Mängel festgestellt, so sind diese innerhalb von zwei Monaten, vom Tage der gemeinsamen Abnahme an gerechnet, durch den Vorhabenträger zu beseitigen. Im Falle des Verzugs ist Berlin berechtigt, die Mängel auf Kosten des Vorhabenträgers beseitigen zu lassen. (4) Im Einvernehmen mit Berlin können die Erschließungsanlagen abschnittsweise abgenommen werden. Dies gilt jedoch nur für fertiggestellte Erschließungsabschnitte und bei Straßenabschnitten nur, wenn der Abschnitt an das öffentliche Straßennetz angeschlossen ist. In diesem Fall verpflichtet sich der Vorhabenträger, bis zur Abnahme sämtlicher Erschließungsanlagen alle Sachschäden an den bereits abgenommenen Teilabschnitten, die typischerweise durch Baufahrzeuge oder Baumaschinen verursacht werden, auf seine Kosten zu beseitigen. Dies gilt auch dann, wenn dem Vorhabenträger eine schuldhafte Verursachung der Schäden nicht nachgewiesen werden kann. (5) Die Mängelansprüche richten sich nach den Regeln der VOB. Die Frist für die Mängelansprüche wird auf fünf Jahre festgesetzt. Sie beginnt mit der Abnahme der einzelnen mängelfreien Erschließungsanlagen durch Berlin. § 11 Übernahme der Erschließungsanlagen (1) Im Anschluss an die Abnahme des letzten Teilabschnittes der mangelfreien Erschließungsanlagen übernimmt Berlin diese unverzüglich in seine Baulast und Verkehrssicherungspflicht, wenn Berlin Eigentümer der öffentlichen Erschließungsflächen geworden ist. (2) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, innerhalb von drei Monaten nach der Abnahme folgende Unterlagen zu übergeben: a) die vom Ingenieurbüro sachlich, fachtechnisch richtig festgestellten Bestandspläne (siehe ABau V 2) in zweifacher Ausfertigung; b) die Ergebnisse der Schlussvermessung, die von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur durchgeführt wurde, und eine Bescheinigung des Vermessungsingenieurs über die Einhaltung der Grenzen, aus der sich weiterhin ergibt, dass sämtliche Grenzzeichen sichtbar sind; c) Nachweise über Eignungsprüfungen, Eigenüberwachungen und Kontrollprüfungen. (3) Die nach Abs. 2 vorgelegten Unterlagen und Pläne werden Eigentum Berlins. (4) Berlin bestätigt die Übernahme der Erschließungsanlagen in seine Verwaltung und Unterhaltung schriftlich. 5) Der Vorhabenträger erklärt schriftlich, dass alle von ihm beauftragten Leistungen abgerechnet sind. Er stellt diesbezüglich Berlin von Forderungen Dritter frei. 6) Die Widmung der Straßen und Wege erfolgt nach Übernahme durch Berlin; der Vorhabenträger stimmt hiermit der Widmung unwiderruflich zu. Teil
IV Besondere
vorhabenbezogene Bestimmungen §
12 Geh-,
Fahr- und Leitungsrechte im Vertragsgebiet (1) Sicherung eines Gehrechtes für die Allgemeinheit zwischen Landsberger Allee und Allendorfer Weg durch Errichtung eines mind. 2,0 m breiten Gehweges auf dem Grundstück des Vorhabenträgers durch Baulast (Anlage 2). (2) Gewährleistung eines Überfahrtrechtes für Besucher der Kapelle zum Eingang der Kapelle gemäß Vereinbarung des Vorhabenträgers mit dem Nutzer des Grundstücks Treffurter Straße 10. (3) Sicherung eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes für alle vorhandenen Leitungsbestände zugunsten der zuständigen Unternehmensträger in dem Bereich der Treffurter Straße, der entwidmet werden soll (Anlage 2). Gewährleistung eines Überfahrtsrechtes für die Unternehmensträger gemäß Vereinbarung des Vorhabenträgers mit den zuständigen Unternehmensträgern. (4) Sicherung eines Leitungsrechtes zugunsten
des zuständigen Unternehmensträgers für den Sicherheitsabstand der
Hochdruckgasrohrleitung H 500 ST im Bereich des Flurstücks 260 (Anlage 2). § 13 Maßnahmen zugunsten des Grundstücks
Treffurter Straße 10 (Flurstück 240) (1) Der Vorhabenträger verpflichtet sich folgende Maßnahmen zu realisieren: a) Herstellen der Zufahrt zur Kapelle, Treffurter Straße 10 (Flurstück 240), vom Allendorfer Weg gemäß Projektplan (Anlage 3), b) Errichtung einer PKW-Stellfläche von 3,0 x 6,0 m auf dem Flurstück 240 gemäß Projektplan (Anlage 3), c) Entfernen der bestehenden Heckenpflanzung auf dem Flurstück 240 und Neupflanzung einer Hecke mit verschiedenen Gehölzarten der Pflanzenliste II (Pflanzqualität 3 x v. m. B. H 100 bis 150 cm) gemäß Freiflächenplan (Anlage 4a), d) Herstellen eines 2,0 m breiten fußläufigen Zuganges zum Flurstück 240 vom Grundstück des Vorhabenträgers und Schaffung eines Behindertenstellplatzes für Besucher der Kapelle auf dem Grundstück des Vorhabenträgers gemäß Vereinbarung des Vorhabenträgers mit dem Nutzer des Grundstücks Treffurter Straße 10 und Projektplan (Anlage 3), (2) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, die im Absatz (1) genannten Maßnahmen a und b vor Baubeginn des Lebensmittelmarktes und die im Absatz (1) genannten Maßnahmen c und d bis spätestens zur Schlussabnahme des Bauabschnittes I durchgeführt zu haben. § 14 Freiflächenplan (1) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, gemäß Freiflächenplan (Anlage 4a) folgende Maßnahmen auf dem Vorhabengrundstück durchzuführen: a) Die Begrünung der Fassade des Lebensmittelmarktes (Fassade an der Rhinstraße) mit 78 Kletterpflanzen der Artenliste III (1 Pflanze / lfd. M.), b) Das Pflanzen von 74 Bäumen der Pflanzenliste I (Pflanzqualität Hochstamm 3x verpflanzt mit Ballen STU 18-20 cm), c) Pflanzung einer Hecke zwischen Stellplatzanlage und Fußweg (vom Allendorfer Weg zur Landsberger Allee) als Ligusterhecke (3x verpflanzt mit Ballen 100-125 cm hoch) gemäß Projektplan und Freiflächenplan (Anlage 4), d) Abschirmende Pflanzung zu den benachbarten Grundstücken am Allendorfer Weg und zur Kleingartenanlage „Sonnenblume“ unter Einbeziehung vorhandener wertvoller Gehölze mit Bäumen und Gehölzen der Artenliste I und II, e) Pflanzung von Bäumen und Gehölzen der Artenliste I, II und II a auf dem Flurstück 242, f) Die extensive Begrünung der Dachfläche des Verbrauchermarktes mit Pflanzen der Artenliste IV, g) Die Ableitung des Niederschlagswassers wird gemäß Entwässerungskonzept (vom 28.2.2007) wie folgt vorgenommen: Stellplatzflächen: Zur Ableitung des nicht versickerten Niederschlagswassers werden die Borde zu den Grünanlagen in den Stößen 10 cm breit geöffnet, so dass eine Versickerung in einer Mulde erfolgen kann. Fahrwege: Dieses Niederschlagswasser soll in den öffentlichen Regenwasserkanal in der Trasse der ehem. Treffurter Straße eingeleitet werden. Dieser Regenwasserkanal wird durch den Vorhabenträger errichtet und mündet in den Hauptsammler in der Landsberger Allee (DN 700). Das Regenwasser der Fahrwege wird vor dem Verlassen des Plangebietes über eine Mall-Sedimentationsanlage geleitet, ehe es über einen Kontrollschacht in den öffentlichen Kanal geleitet wird. Dachflächen: Dieser Niederschlagsabfluss wird über Rohrrigolen auf dem Baufeld versickert. Der Antrag auf wasserrechtliche Erlaubnis und die Einleitgenehmigung werden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens bei den zuständigen Behörden gestellt. Daneben ist ein privatrechtlicher Einleitvertrag mit den Berliner Wasserbetrieben (BWB) abzuschließen. h) Auf den Flächen des zukünftigen Bürogebäudes wird als Zwischennutzung eine Grünfläche mit Spielfunktion realisiert (Anlage 4b). (2) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, die im Absatz (1) genannten Maßnahmen bis spätestens ein Jahr nach Fertigstellung des 1. Bauabschnitts durchgeführt zu haben. (3) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, vor Beginn und während der Baumaßnahmen alle zu erhaltenden Bäume und Heckenstrukturen nach DIN 18920 vor Beeinträchtigung zu schützen. (4) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, die nach Absatz (1) hergestellten Freiflächen zu pflegen, zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. § 15 Naturschutzrechtliche
Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Vertragsgebietes (1)
Die Eingriffe in Natur
und Landschaft können nicht vollständig im Vertragsgebiet ausgeglichen werden.
Die Kosten für den erforderlichen Ausgleich wurden nach der
Kostenäquivalentmethode / Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von
Eingriffen im Land Berlin ermittelt. Die bisher erbrachten Planungsleistungen
des Vorhabenträgers für einen anderen Ausgleichsort werden berücksichtigt, so
dass für die noch zu leistenden Maßnahmen ein Betrag von 180.000 €
vereinbart wird. (2)
Der Vorhabenträger
überträgt die Kosten in Höhe von 180.000 € entsprechend der Regelung nach
§ 14 a Abs. 3 Satz 1 des Berliner Naturschutzgesetzes an Berlin. Der Betrag
steht für Entsiegelungsmaßnahmen und Biotopentwicklungsmaßnahmen im
Landschaftspark Herzberge zur Verfügung. Die Planungs- und Bauleistungen für
diese Maßnahmen werden vom Amt für Umwelt und Natur erbracht. (3)
Der Betrag wird vom
Vorhabenträger nach Unterzeichnung dieses Vertrages und vor Erteilung der
Baugenehmigung an die Bezirkskasse Lichtenberg auf das Konto 8182890000 bei der
Berliner Bank AG, Bankleitzahl 100 200 00 überwiesen. Das Kassenzeichen 4720 /
11193 und der Zahlungsgrund 0741000289484 sind unbedingt anzugeben. Teil V Schlussbestimmungen § 16 Allgemeine Pflichten des
Vorhabenträgers (1) Der Vorhabenträger ist verpflichtet, seine Aufgaben in enger Zusammenarbeit mit dem Bezirksamt Lichtenberg durchzuführen. Der Vorhabenträger wird im Rahmen seiner Arbeit die notwendigen Verhandlungen mit den beteiligten Behörden und Trägern öffentliche Belange vorbereiten und unterstützen. (2) Der Vorhabenträger wird die nicht für die Öffentlichkeit bestimmten Unterlagen und Daten, die er von Berlin und die er bei der Durchführung der Maßnahmen erlangt, vertraulich behandeln und nur im Einvernehmen mit Berlin an Dritte weitergeben. Er hat für die Einhaltung der gesetzlichen Datenschutzbestimmungen Sorge zu tragen. (3) Der Vorhabenträger wird Berlin unverzüglich Mitteilung machen, wenn er beabsichtigt, die Durchführung des gesamten Vorhabens auf Dritte zu übertragen. Ihm ist bekannt, dass Berlin die Rechtsverordnung aufheben kann, wenn in diesem Fall Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass die Durchführung des Vorhabens innerhalb der genannten Fristen gefährdet ist. (4) Der Vorhabenträger wird sicherstellen, dass die Verpflichtungen für alle, auch künftige Fälle der Weiterveräußerung der im Vertragsgebiet liegenden Grundstücke durch ihn oder durch Dritte auf die jeweiligen Rechtsnachfolger übertragen werden. Der Vorhabenträger haftet auch bei einer Veräußerung seiner Grundstücke für die von ihm in diesem Vertrag übernommenen Verpflichtungen, es sei denn, dass Berlin der Veräußerung und der befreienden Übertragung der Verpflichtung schriftlich zustimmt. § 17 Finanzierungsbestätigung und
Sicherheitsleistung (1) Der Vorhabenträger verwirklicht das Vorhaben aus eigenen Mitteln. Der Vorhabenträger hat Berlin vor Vertragsunterzeichnung die Finanzierungsbestätigung vorzulegen, aus der hervorgeht, dass die Gesellschaft über die erforderlichen Mittel verfügt und die Finanzierung gesichert ist. (2) Zur Sicherung der sich aus § 5 Abs. 2 für den Vorhabenträger ergebenden Verpflichtungen leistet er vor Wirksamkeit dieses Vertrages Sicherheit durch Übergabe unbefristeter selbstschuldnerischer Bürgschaften eines von der Europäischen Gemeinschaft zugelassenen Kreditinstituts in Höhe eines Betrages von insgesamt 135.750 € an das Bezirksamt Lichtenberg (Vertragserfüllungsbürgschaft). (3) Die Vertragserfüllungsbürgschaft wird entsprechend dem Baufortschritt in Teilbeträgen bzw. bei Zahlungseingang entsprechend freigegeben. Bis zur Vorlage der Gewährleistungsbürgschaft erfolgen die Freigaben höchstens bis zu 90 v.H. der Bürgschaftssumme. Nach Abnahme der Maßnahme und Vorlage der Schlussrechnung mit Anlagen ist für die Dauer der Gewährleistungsfrist eine Gewährleistungsbürgschaft in Höhe von 5 % der Baukosten vorzulegen. Nach deren Eingang wird die verbliebene Vertragserfüllungsbürgschaft freigegeben. (4) Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Vorhabenträgers ist Berlin auch berechtigt, noch offenstehende eigene Forderungen oder Forderungen Dritter gegen den Vorhabenträger zur Erfüllung der Verpflichtungen aus diesem Vertrag zur Bürgschaft zu befriedigen. (5) Die Bürgschaftsurkunden müssen den Verzicht des Bürgen auf die Einreden der Anfechtung, Aufrechnung und Vorausklage gemäß § 770, 771 BGB sowie die Verpflichtung der Zahlung auf erstes Anfordern enthalten. Die Bürgschaften sind auf Vordrucken Berlins auszustellen (Anlage 7). (6) Die Lidl Dienstleistung GmbH & Co. KG haftet gesamtschuldnerisch für die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen. (7) Die Kosten für die Beibringung der Bürgschaften und sämtliche damit verbundenen Kosten trägt der Vorhabenträger. § 18 Haftungsausschluss (1) Aus diesem Vertrag entsteht dem Land Berlin keine Verpflichtung zur Festsetzung der Rechtsverordnung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Eine Haftung Berlins für etwaige Aufwendungen des Vorhabenträgers, die dieser im Hinblick auf die Aufstellung der Rechtsverordnung tätigt, ist ausgeschlossen. (2) Für den Fall der Aufhebung der Rechtsverordnung (§ 12 Abs. 6 BauGB) können Ansprüche gegen Berlin nicht geltend gemacht werden. Dies gilt auch für den Fall, dass sich die Nichtigkeit der Rechtsverordnung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan im Verlaufe eines gerichtlichen Streitverfahrens herausstellt. § 19 Unwirksamkeit von
Vertragsbestimmungen, Ergänzungen, Kosten (1) Die Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen berührt nicht die Gültigkeit des übrigen Vertragsinhalts. Die Parteien verpflichten sich, unwirksame Bestimmungen durch solche zu ersetzen, die dem Sinn und Zweck dieses Vertrages rechtlich und wirtschaftlich entsprechen. (2) Sollten bei der Durchführung des Vertrages ergänzende Bestimmungen notwendig werden, so verpflichten sich die Vertragspartner, die erforderlichen Vereinbarungen zu treffen. Das gleiche gilt, wenn einzelne Bestimmungen dieses Vertrages späteren gesetzlichen Regelungen widersprechen. (3) Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages sowie andere Vereinbarungen, die den Inhalt dieses Vertrages berühren, bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform, soweit nicht eine notarielle Beurkundung erforderlich ist. (4) Der Vorhabenträger kann sich auf die Nichtigkeit von Regelungen dieses Vertrages nicht mehr berufen, wenn mit der Verwirklichung des Vorhabens begonnen worden ist. (5) Die Erhebung von Beiträgen, Gebühren und sonstigen Abgaben nach den gesetzlichen Bestimmungen wird, soweit in diesem Vertrag nicht ausdrücklich anders geregelt, nicht berührt. (6) Der Vertrag ist dreifach ausgefertigt. Berlin erhält eine und der Vorhabenträger zwei Ausfertigungen. (7) Diesem Vertrag liegen 9 Anlagen bei. Diese Anlagen sind Bestandteil dieses Vertrages. Die Vertragspartner bestätigen, dass ihnen die folgenden Anlagen vollständig vorliegen und sie hiervon Kenntnis genommen haben: Anlage 1: Lageplan mit den Grenzen des Vertragsgebietes vom Mai 2005 (1 Blatt ) Anlage 2: Vorhabenbezogener Bebauungsplan vom Oktober 2005 (1 Blatt) Anlage 3: Projektplan vom März 2007 (1 Blatt ) Anlage 4a: Freiflächenplan vom März 2007, einschließlich Artenliste (1 Blatt) Anlage 4b: Freiflächenplan /Zwischennutzung vom März 2007 (1 Blatt) Anlage 5: Grundbuchablichtungen (..... Blatt) Anlage 6: Zustimmungserklärungen der Grundstückseigentümer (...... Blatt) Anlage 7: Kopien der Bürgschaftsurkunden (.... Blatt) Anlage 8: Verzeichnis der Nachunternehmer (....Blatt) §
20 Erfüllungsort
und Gerichtsstand Erfüllungsort und Gerichtsstand ist Berlin. §
21 Wirksamkeit
des Vertrages Dieser Vertrag wird erst wirksam, wenn die Rechtsverordnung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan in Kraft tritt oder wenn eine Baugenehmigung auf der Grundlage einer Planreifebestätigung nach § 33 BauGB erteilt worden ist und wenn alle Eigentumsvormerkungen zugunsten des Vorhabenträgers im Grundbuch erfolgt sind. Berlin, den ................................. Neckarsulm, den .............................
Bezirksstadtrat Stadtentwicklung, Bauen, Lidl Dienstleistung GmbH
& Co. KG Umwelt und Verkehr c/o
Lidl GmbH & Co. KG ................................................... ........................................................... Andreas Geisel S. Rohr M. Eisentraut Anlage 5 Verordnung über die Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
11-17 VE im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen Vom.......................2007 Auf Grund
des § 12 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung
vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt
geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I. S. 3316),
in Verbindung mit § 6 Abs. 5 des Gesetzes zur
Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S.
578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692),
wird verordnet: § 1 Der
vorhabenbezogene Bebauungsplan 11-17 VE vom 12.10.2005 für das Gelände zwischen
Landsberger Allee, Rhinstraße, Allendorfer Weg, Kleingartenanlage
„Sonnenblume“, ausgenommen die Grundstücke Treffurter Straße 10 und
Allendorfer Weg 28 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen, wird
festgesetzt. § 2 Die
Urschrift des vorhabenbezogenen Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Lichtenberg
von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr, Amt für
Planen und Vermessen, Fachbereich Vermessung, beglaubigte Abzeichnungen des
Bebauungsplans können beim Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung,
Bauen, Umwelt und Verkehr, Amt für Planen und Vermessen, Fachbereich Stadtplanung,
und im Bau- und Wohnungsaufsichtsamt, kostenfrei eingesehen werden. § 3 Auf die
Vorschriften über 1. die
Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche
(§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und 2. das
Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung
(§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs) wird
hingewiesen. § 4 (1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss 1. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind, 2. eine nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans, 3. nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, 4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind, innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Lichtenberg von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich. (2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt
nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften
verletzt worden sind. § 5 Diese
Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt
für Berlin in Kraft. Berlin, den 2007 Bezirksamt Lichtenberg von Berlin E
m m r i c h G
e i s e l Bezirksbürgermeisterin Bezirksstadtrat für
Stadtentwicklung, Bauen Umwelt
und Verkehr |
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