Das Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zu beschließen bzw. zu entscheiden:

 

a)   den sich aus der Abwägung ergebenden Bebauungsplanentwurf vom 8. September 2004 für das Gelände zwischen Bitburger Straße, Kyllburger Weg, Feldtmannstraße und Waxweiler Weg im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen, einschließlich der Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch.

 

Anlage 1: räumlicher Geltungsbereich

Anlage 2: Auswertung und Ergebnis

Anlage 3: Begründung zum Bebauungsplanentwurf gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch

     Der Originalplan liegt während der BVV-Sitzung aus.

 

Dieser Beschluss schließt Änderungen oder Ergänzungen aus redaktionellen oder Gründen der Rechtssicherheit, die den beschlossenen planerischen Inhalt nicht abändern, ein.

 

b)   über den Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes XXII-42.

 

     Anlage 4: Entwurf der Verordnung

 

Begründung:

Der Beschluss des Bebauungsplanentwurfes durch die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 6 Abs. 3 Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch und die Entscheidung der Bezirksverordnetenversammlung über die Rechtsverordnung zum Bebauungsplan gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz sind notwendige Voraussetzungen zur Festsetzung des Bebauungsplanes.

Die unter Punkt a) zu beschließende Änderungsermächtigung dient insbesondere der Minimierung des Zeitaufwandes im Bebauungsplanverfahren im Falle notwendig werdender geringfügiger Änderungen des Bebauungsplanes einschließlich der Begründung und der Rechtsverordnung zum Beispiel im Ergebnis der Rechtsprüfung der zuständigen Senatsverwaltung.

 

 

 

Berlin, den

 

____________________________                                   _____________________________________

Emmrich                                                             Lompscher

Bezirksbürgermeisterin                                      Bezirksstadträtin für Stadtentwicklung

 

                                                                                                                                                                                          Anlage 1

 

Räumlicher Geltungsbereich

des Bebauungsplanes XXII-42

für das Gelände zwischen Bitburger Straße, Kyllburger Weg,

Feldtmannstraße und Waxweiler Weg

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen

 

 

                                                                                                                                                                      Maßstab 1:5.000

 

 

Ziel des Bebauungsplanes

 

Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes, einer Grünfläche mit der Zweckbestimmung “Private Dauerkleingärten” und öffentlicher Straßenverkehrsflächen

 

                                                                                                               Anlage 2

 

Auswertung und Ergebnis der öffentlichen Auslegung

gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch

 

Der Entwurf des Bebauungsplanes ist gemäß § 3 Abs. 2 BauGB 1998 mit der Begründung für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen. Die Träger öffentlicher Belange sollen von der Auslegung benachrichtigt werden.

 

Die öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom 04. Oktober 2004 bis 05. November 2004 in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung statt.

 

Die ortsübliche Bekanntmachung über Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung erfolgte im Amtsblatt für Berlin Nr. 43 vom 24. September 2004. Darüber hinaus wurden die Bürger am 01. Oktober 2004 über Anzeigen in der Berliner Zeitung, in der Berliner Morgenpost und im Tagesspiegel davon in Kenntnis gesetzt. Des Weiteren ist die Pressestelle informiert worden und es erfolgte in allen Bürgerämtern ein entsprechender Aushang.

 

Die Träger öffentlicher Belange, die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirkes, der betroffene Nachbarbezirk (Pankow) sowie aus Informationsgründen die Telekom AG und der Stadtentwicklungsausschuss sind mit Schreiben vom 28. September 2004 von der öffentlichen Auslegung benachrichtigt worden.

 

Die beabsichtigte Planung wurde anhand folgender Materialien dargelegt:

-        Bebauungsplanentwurf,

-        Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB.

 

Aufgrund der Änderung des Bebauungsplanentwurfs gegenüber dem Vorentwurf zur Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 BauGB sind die für die Landschaftsplanung und Naturschutz zuständige Senatsverwaltung und das Amt für Umwelt und Natur des Bezirksamtes zum Entwurf des Bebauungsplanes um Stellungnahme gebeten worden.

 

Diese Behörden äußerten sich wie folgt:

 

·         Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, I E, mit Schreiben vom 04.10.2004

 

Gegen die Änderungen des Bebauungsplanentwurfes bestehen keine landschaftsplanerischen Bedenken.

 

Stapl:

 

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

 

·         Amt für Umwelt und Natur mit Schreiben vom 14.10.2004

 

Es bestehen keine Bedenken zum vorliegenden Entwurf des B-Planes. Die Textfestsetzung Nr. 4 ist zu ergänzen um den Ersatz der Obstbäume bei Abgang. Dies ist notwendig, da Obstbäume keine lange Lebensdauer haben und kein Schutz durch die Baumschutzverordnung gegeben ist.

 

     Stapl:

 

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. In der Begründung zum Bebauungsplanentwurf wurde die Notwendigkeit der Ersatzpflanzung bereits genannt. Die Textfestsetzung Nr. 4 wird ergänzt.

 

9 Bürgerinnen und Bürger sowie zwei Fachämter des Bezirksamtes haben während der Auslegungszeit Einsicht in die Planung genommen. Es gab keine mündlichen Anregungen.

 

Dem Stadtplanungsamt sind zwei schriftliche Stellungnahmen zugegangen:

 

·       Abt. Jugend, Bildung und Sport, Jugendamt, mit Schreiben vom 21.10.2004

 

Seitens des Jugendamtes sind keine Einwände. Jugendplanerische Belange werden nicht berührt.

 

Stapl:

 

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

 

·       Eigentümerin des Grundstücks der Kleingartenanlage Feldtmannsburg Bezirk III und der öffentlichen Verkehrsflächen mit Schreiben vom 03.11.2004, vertreten durch einen Rechtsanwalt (Es wird nur der wesentliche Inhalt des Schreibens wiedergegeben.)

 

Der Bebauungsplan ist insoweit abzuändern, als dass das im Eigentum stehende Grundstück/Flurstück 5889/396 (Kleingartenanlage Feldtmannsburg Bezirk III) nicht mehr als Dauerkleingartenland ausgewiesen wird.

 

Offensichtlich liegt ein Mangel im Abwägungsvorgang vor, da die Belange der Eigentümerin überhaupt keine Berücksichtigung gefunden haben. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

 

1.    Aufhebung des Baulandcharakters

 

Es ist unzutreffend, dass sich das betroffene Grundstück/Flurstück im Außenbereich gemäß § 35 BauGB befindet. Das Grundstück befindet sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils und stellt Bauland dar. Es ist Bestandteil eines vom Waxweiler Weg, Kyllburger Weg, Bitburger Straße und Feldtmannstraße begrenzten Blocks und wird umschlossen von Grundstücken mit einer überwiegend eingeschossigen Einfamilienhausbebauung in offener Bauweise. Diese Auffassung wird bestätigt durch einen Widerspruchsbescheid der zuständigen Senatsverwaltung zu einem Antrag auf Bauvorbescheid für die vormalige vergleichbare Kleingartenanlage “Einsame Eiche” im Bezirk Pankow. Dieser Bescheid hatte u.a. zum Inhalt, dass das Grundstück mit der vorhandenen Kleingartenanlage sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles befindet. So können Kleingartenanlagen bei begrenztem Umfang vor allem in Gebieten mit offener Bauweise innerhalb des bebauten Zusammenhanges liegen, wenn sie sich in dem Ortsteil als Grünzonen einfügen. Im konkreten Fall wird das Grundstück nicht zuletzt wegen der geringen Grundstücksbreite wesentlich durch die umgebende Bebauung geprägt.

Durch den Bebauungsplan wird die bisher zulässige Nutzung des Grundstücks als Wohnbauland aufgehoben.

 

2.    Feldtmannsburg Bezirk III keine Kleingartenanlage

 

Unzutreffend wird davon ausgegangen, dass die Anlage Feldtmannsburg Bezirk III eine Kleingartenanlage ist. Es ist auf die tatsächliche Nutzung des Grundstücks am 03.10.1990 abzustellen (Verweis auf Urteil des BGH vom 16.12.1999). In der Anlage befanden sich am 03.10.1990 und auch heute weder ein Vereinshaus noch eine Spielfläche. Ein Weg erfüllt nicht allein das Merkmal einer gemeinschaftlichen Einrichtung (Verweis auf LG Potsdam VIZ 1997). Hinzu tritt, dass von den 21 Parzellen allein 12 Parzellen mit massiven Häusern bebaut sind, die größer als 24 m² sind und in den Sommermonaten dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt werden. Der BGH hat in seinem Grundsatzurteil vom 24.07.2003 entschieden, dass von einer Kleingartenanlage nicht mehr ausgegangen werden darf, wenn sich auf mehr als 50 % der Parzellen massive Bauwerke befinden und diese mehr als 6 Monate jährlich zu Wohnzwecken genutzt werden.

Durch den Bebauungsplan soll daher eine Nutzung gesichert werden, die zivilrechtlich gar nicht vorhanden ist.

 

3.    Keine bedarfsgerechte Planung

 

          Unzutreffend wird davon ausgegangen, die Anlage Feldtmannsburg Bezirk III sei Teil der Anlage Feldtmannsburg. Richtig ist, dass es sich bei dieser Anlage um eine eigenständige Anlage handelt, die weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht mit den gleichfalls eigenständigen Anlagen Feldtmannsburg Bezirk I und Bezirk II verbunden ist.

          Unzutreffend wird davon ausgegangen, die Anlage Feldtmannsburg Bezirk III sei Bestandteil des Kleingartenentwicklungsplans von Berlin. Die Anlage ist in dem Plan nicht aufgeführt. Die Einzelanlage Feldtmannsburg ist ausgewiesen und der Bezirk III auch flächenmäßig zwar enthalten, aber nicht tatsächlich betroffen, da der FNP diese Anlage gerade nicht als Grünfläche ausweist.

Die Anlage Feldtmannsburg Bezirk III hat eine Größe von 10.409 m², besteht aus 21 Einzelparzellen und ist vollständig von einer Wohnbebauung umgeben. Im FNP erfolgt eine Ausweisung als Wohnbaufläche mit landschaftlicher Prägung. Die Kleingartenalgen Feldtmannsburg Bezirk I und Bezirk II haben eine Größe von 71.763 m² und bestehen aus insgesamt 158 Parzellen. Im FNP sind beide Anlagen als Grünfläche – Kleingarten ausgewiesen. Aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaft dieser KGA drängt sich eine im Vergleich zum Entwurf des Bebauungsplanes XXII-42 alternative Planung derart auf, als dass sich die Sicherungsmaßnahmen auf diese beiden großen KGA beschränken. Dadurch wird der Intention, den Weißenseer Keil und die Erholungsmöglichkeit der Bevölkerung zu sichern, ausreichend Genüge getan. Eine Erstreckung dieser Sicherungsmaßnahmen auf die KGA Feldtmannsburg Bezirk III ist nicht erforderlich und auch nicht bedarfsgerecht (Verweis auf Kleingartenentwicklungsplan und dessen Aussagen zum Bestand, Versorgungsgrad, Leerstand). Die Anlagen Feldtmannsburg Bezirk I und Bezirk II können die Nutzer der Anlage Feldtmannsburg Bezirk III ohne Weiteres aufnehmen. Unberücksichtigt ist geblieben, dass sich in unmittelbarer Nähe diverse KGA auf landeseigenen Flächen bzw. auf Grundstücken befinden, die im FNP als Grünfläche dargestellt sind. Durch diese gesicherten KGA ist der Bedarf an Parzellen im Bereich der Anlage Feldtmannsburg Bezirk III ausreichend gedeckt. Es fehlt daher an öffentlichen Belangen, zusätzliche Kleingartenflächen zu sichern.

Den ökologischen Erfordernissen und den Erholungsmöglichkeiten der Bevölkerung ist durch die vorhandenen KGA als auch dadurch Genüge getan, dass sich zusätzlich im Bereich der Hansastraße der geschützte Landschaftsbereich “Teich Hansastraße” und das Naturschutzgebiet “Fauler See” befinden.

Die Absicht, auch noch die Anlage Feldtmannsburg Bezirk III sichern zu wollen, stellt einen Abwägungsmangel dar, weil bei dieser Sachlage die öffentlichen nicht den privaten Belangen der Eigentümerin vorgehen können.

 

4.    Umliegende öffentliche Straßen im Eigentum der Bodengesellschaft (auch Eigentümerin des Grundstücks mit der Anlage Feldtmannsburg Bezirk III)

 

Unberücksichtigt ist auch geblieben, dass sämtliche die Anlage Feldtmannsburg Bezirk III umschließenden öffentlichen Straßen gleichfalls der Eigentümerin des Grundstücks der Anlage Feldtmannsburg Bezirk III gehören und alles einen Block bildet, der sich für ein Erschließungs- und Bebauungskonzept im Rahmen einer Wohnbebauung mit landschaftlicher Prägung förmlich aufdrängt. Durch den B-Plan wird eine solche Bebauung planungsrechtlich unmöglich, so dass der Eigentümerin nur noch die baulich nicht nutzbaren öffentlichen Straßen verbleiben. Erschwerend kommt hinzu, dass vom Land Berlin weder ein Nutzungsentgelt noch der Ankauf gefordert werden kann. Die Eigentümerin wird doppelt benachteiligt, da neben den wertlosen Straßengrundstücken, dann auch noch das faktisch wertlose Dauerkleingartengrundstück hinzutritt.

 

5.    Entschädigungsreduzierung gemäß § 42 Abs. 2 BauGB

 

Unberücksichtigt ist auch geblieben, dass der B-Plan nicht mehr vor dem 01.01.2005 und somit erst nach Ablauf der Siebenjahresfrist gemäß § 42 Abs. 2 BauGB erlassen wird und sich damit die Entschädigung auf Eingriffe in die ausgeübte Nutzung beschränken.

Bis zum 31.12.1997 bestand die Möglichkeit, entschädigungslos eine nach § 34 BauGB zulässige oder noch nicht ausgeübte Nutzung durch eine neue Planung zu ändern. Von diesem Recht wurde hinsichtlich der Anlage Feldtmannsburg Bezirk III kein Gebrauch gemacht. Seit dem 01.01.1998 läuft die Siebenjahresfrist gemäß § 42 Abs. 2 BauGB. Sie endet am 01.01.2005. Der Entschädigungsanspruch wird sich dadurch erheblich reduzieren, was bei der Abwägung keine Berücksichtigung gefunden hat (Verweis auf Beschluss des OVG Niedersachsen vom 05.04.2000).

 

6.    Entschädigung

 

Für den Fall, dass der B-Plan vor dem 01.01.2005 erlassen wird und sich im Normkontrollverfahren als rechtmäßig erweisen würde, steht der Eigentümerin eine Entschädigung gemäß § 42 Abs. 2 BauGB zu, da die Nutzung des Grundstücks als Wohnbaufläche aufgehoben werden würde.

Dabei muss berücksichtigt werden, dass der Eigentümerin die Bebauung des Grundstücks bis zum 01.01.2005 unmöglich ist.

Unter Berücksichtigung u.a. der angespannten Haushaltslage des Landes Berlin stellt es einen Abwägungsmangel dar, wenn durch den B-Plan ein Entschädigungstatbestand geschaffen wird für ein (Bauland-) Grundstück, auf welchem sich tatsächlich keine Kleingartenanlage befindet und ein entsprechender Bedarf auch nicht gegeben ist.

 

Nach alledem wird daher angeregt, den B-Planentwurf insoweit abzuändern, als dass das in Rede stehende Grundstück nicht mehr als Dauerkleingarten ausgewiesen wird.

 

Stapl zu 1. und 2.:

 

Die Fläche der KGA Feldtmannsburg Bezirk III ist entgegen der Ansicht des Rechtsanwalts eine Kleingartenanlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes. Sie ist nicht als Innenbereich nach § 34 Abs. 1 BauGB zu qualifizieren, sondern stellt sich als sogenannter Außenbereich im Innenbereich dar.

 

Dies ergibt sich aus den nachfolgenden Erwägungen:

 

Als Vorfrage ist zunächst zu klären, ob es sich bei der Anlage Feldtmannsburg Bezirk III um eine Kleingartenanlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) handelt.

Der Begriff des Kleingartens ist in § 1 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 BKleingG definiert. Neben einer kleingärtnerischen Nutzung ist dazu die Einbindung in eine Kleingartenanlage erforderlich. Eine solche liegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG vor, wenn der Kleingarten “in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefasst sind.”

Die Untergrenze der zusammen gefassten Kleingärten soll gemäß Rechtsprechung[1] bei 16 bzw. 13 Einzelgärten, nach einem Teil der Kommentierung[2] schon bei etwa 5 Kleingärten liegen, ist also vorliegend mit 23 Gärten in jedem Fall erfüllt.

 

Als weiteres Erfordernis muss eine Gemeinschaftsanlage vorliegen. Der Gesetzeswortlaut ist insofern etwas missverständlich, als er von Gemeinschaftseinrichtungen spricht. Indes ist es so weit ersichtlich unstrittig, dass nach den Gesetzgebungsmaterialien[3] der Gesetzgeber schon das Vorliegen eines einzelnen Kriteriums ausreichen lassen wollte.

 

Es stellt sich somit die Frage, welche Gemeinschaftsanlagen in der Kolonie vorhanden sind.

 

1.         Wege als Gemeinschaftseinrichtung im Sinne von § 1 BKleingG

 

Vorliegend findet sich innerhalb der Kleingartenanlage ein Wegenetz von über 300 m Länge. Nach der wohl herrschenden Meinung in Rechtsprechung[4] und Literatur[5] stellen Wege zur Erschließung der Kleingartenanlage eine Gemeinschaftseinrichtung im Sinne des § 1 BKleingG dar. Der Rechtsanwalt vertritt unter Berufung auf ein Urteil des Landgerichts Potsdam[6] die Ansicht, allein das Vorhandensein eines gemeinschaftlichen Weges in einer Kleingartenanlage erfülle noch nicht das Merkmal der Gemeinschaftsanlage.

Eine Lösung dieser Frage hat zunächst vom Wortlaut des § 1 Abs. 1 BKleingG auszugehen. Und nach § 1 Abs. 1 BKleingG werden “Wege, Spielflächen und Vereinshäuser” ausdrücklich als Beispiele für “gemeinschaftliche Einrichtungen” aufgeführt.

 

Das vom Rechtsanwalt angeführte Urteil des Landgerichts Potsdam behandelt demgegenüber einen anderen Fall. Dort war der Sachverhalt so, dass Wege und Parkplätze einer Kleingartenanlage zwar tatsächlich von den Kleingärtnern genutzt wurden, diese Nutzung aber ohne rechtliche Befugnis geschah[7].

 

Vorliegend wurde ausweislich des Pachtvertrages vom 10.10.1931 das Flurstück 5889/396 mit einer Größe von 12.500 qm – der heutige Bezirk III der Kleingartenanlage – dem Bezirksverband Weißensee e.V. des “als gemeinnützig anerkannten Provinzialverbandes Groß-Berlin e.V. im Reichsverband der Kleingarten-Vereine-Deutschlands” zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung überlassen. Von einer unbefugten Anlegung der Wege ist mithin vorliegend nicht auszugehen.

 

2.         Wasser- und Stromversorgung als Gemeinschaftseinrichtung

 

Ob daneben eine gemeinsame Wasser- und Stromversorgung eine Gemeinschaftsanlage darstellt, ist strittig. Die wohl herrschende Ansicht in der Kommentierung bejaht dies.[8]

 

Richtigerweise ist auch hier vom Wortlaut des Gesetzes auszugehen. Diesem lässt sich kein Anhaltspunkt dafür entnehmen, dass es nur der Kommunikation und dem Ausruhen dienliche Anlagen, nicht aber solche, die der gemeinsamen Bewirtschaftung nützen, ausreichen lassen wollte.[9] Auch wird man nicht fordern können, dass als gemeinschaftliche Einrichtungen nur das angesehen wird, was auch der Allgemeinheit von Nutzen ist. Denn auch das Wegenetz einer KGA muss nicht der Öffentlichkeit offen stehen, sondern allein den Mitgliedern.[10]

 

Aus dem Artikel “Die Feldtmannsburg ist 85!” ist zu entnehmen, dass es in der (Gesamt-) Anlage ein gemeinschaftlich erstelltes Wassernetz und 2 sogenannte Stromgemeinschaften gibt, in deren Ergebnis jetzt 90 % aller Parzellen über Erdkabel mit Strom versorgt werden. Derartige Gemeinschaftseinrichtungen sind auch im Bezirk III der KGA Feldtmannsburg vorhanden.

 

3.         Sonstige Gemeinschaftseinrichtungen

 

Daneben sind im Bereich der KGA Feldtmannsburg Bezirk III weitere Gemeinschaftseinrichtungen vorhanden:

·       Im Zugangsbereich an der Wendeschleife Dasburger Weg finden sich einige Absperrbaken, ein Tor sowie eine Hecke.

·       Im Bereich des Zugangs vom Waxweiler Weg befinden sich ebenfalls Absperrbaken sowie ein Schaukasten für Mitteilungen an die Mitglieder.

Außerdem gibt es im Bezirk I ein Vereinshaus, das allen Mitgliedern der Gesamtanlage Feldtmannsburg gehört und zugänglich ist. Hinzu kommt, dass die Kleingartenanlage Feldtmannsburg mit ihren drei Bezirken als eine Anlage geführt wird.

 

Vorliegend ist also eine Kleingartenanlage gegeben.

 

Zu klären ist, ob die Fläche der KGA Feldtmannsburg Bezirk III zum Innenbereich i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB zu rechnen ist.

 

Voraussetzung einer derartigen Zuordnung ist, dass das Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt. Dies setzt nach der Kommentierung voraus, dass eine tatsächlich aufeinander folgende, d.h. zusammenhängende Bebauung gegeben ist. Dabei sind 2 Fragen auseinander zu halten:

a)   die Frage, ob die im Blockinnenbereich vorhandene Bebauung selbst einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil bildet,

b)   die Frage, ob der Blockinnenbereich Bestandteil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ist, der durch die umgebende Wohnbebauung gebildet wird.

 

Zu a)   Der Blockinnenbereich als im Zusammenhang bebauter Ortsteil

 

§ 34 BauGB soll eine nach der Siedlungsstruktur her angemessene Fortentwicklung der Bebauung eines Bereichs zulassen. Dies setzt das Vorhandensein einer maßstabsbildenden Bebauung voraus. Unter den Begriff der Bebauung i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB fallen nur Bauten, die optisch wahrnehmbar sind und zudem ein gewisses Gewicht[11] haben, so dass sie geeignet sind, ein Gebiet als einen Ortsteil mit einem bestimmten Charakter mitzuprägen. Das Bundesverwaltungsgericht hat hieraus gefolgert, dass damit die betreffenden Anlagen bzw. Flächen dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen sollen[12]. Baulichkeiten, die wie Lauben dagegen der kleingärtnerischen Nutzung dienen, begründen daher keinen Bebauungszusammenhang und können auch nicht an seiner Entstehung mitwirken.[13] Dies gilt unabhängig davon, ob diese Baulichkeiten bauliche Anlagen i.S.d. § 29 BauGB darstellen.[14]

 

Das hier zu beurteilende Grundstück ist daher auf Grund seiner Bebauung mit Lauben zum Außenbereich zu rechnen.

 

Zu b)   Prägung des zu beurteilenden Grundstücks durch die umgebende Wohnbebauung

 

Ergänzend ist zu prüfen, ob der zu beurteilende Blockinnenbereich eventuell durch die ihn umgebende Einfamilienhausbebauung geprägt wird.

 

Allein der Umstand, dass das betreffende Grundstück von Bebauung umgeben ist, reicht hierfür nicht aus.[15] Insofern kann der Argumentation vom Rechtsanwalt nicht gefolgt werden, allein dadurch, dass das Grundstück mit 10.409 m² nur einen begrenzten Umfang habe und rings von einer Einfamilienhausbebauung in offener Bauweise umschlossen ist, ergäbe sich schon, dass es innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils läge.

 

Die Grenze des Innenbereichs zum Außenbereich liegt dort, wo der Bebauungszusammenhang endet[16]. Bei der Abgrenzung zu berücksichtigen sind nur äußerlich erkennbare, d.h. optisch wahrnehmbare Umstände wie Straßen, Flüsse und Geländeeinschnitte[17]. Der Bebauungszusammenhang endet also unabhängig von den Grundstücksgrenzen grundsätzlich unmittelbar hinter dem letzten Gebäude, das noch zur zusammenhängenden Bebauung gehört.[18]

 

Die Lage vor Ort stellt sich wie folgt dar:

Die KGA Feldtmannsburg Bezirk III befindet sich in der Blockmitte auf einer fast quadrati-schen Fläche. Das betreffende Flurstück 5889/396 hat eine Gesamtgröße von 10.409 m². Gemäß Selbstdarstellung des Vereins (“Die Feldtmannsburg ist 85!”, veröffentlicht im Berliner Gartenfreund, Heft 08/2002 ) umfasst die Anlage 23 Parzellen. Diese sind zu beiden Seiten eines Rundwegs angeordnet. Die KGA Feldtmannsburg befindet sich in einem Blockinnenbereich und ist durch zwei Zufahrtsstraßen erreichbar.

 

Zufahrt Dasburger Weg

Die Zufahrt von Osten erfolgt über den Dasburger Weg. Der Dasburger Weg zweigt vom Kyllburger Weg ab. Während dieser eine Asphaltfahrbahn von ca. 6 m Breite besitzt, ist die Asphaltfahrbahn des Dasburger Wegs mit ca. 4,50 m Breite deutlich schmaler. Einseitig weist der Dasburger Weg darüber hinaus einen befestigten Gehweg auf. Insgesamt ist hier der Straßenraum nur ca. 6,50 m breit.

 

Vom Charakter her stellt sich der Dasburger Weg als ruhige untergeordnete Wohnstraße dar. Einschließlich der Eckhäuser zum Kyllburger Weg weist er auf der Südseite 2 und auf der Nordseite 5 Einfamilienhäuser auf. Hinzu kommen 2 Lauben, die aber – eingebettet in üppige Vegetation – kaum ins Auge fallen. An seinem westlichen Ende befindet sich eine Wendeschleife, in deren Mitte eine ca. 7-8 m hohe Kastanie steht. Diese Wendeschleife betont das Enden der Straße an dieser Stelle.

 

Verstärkt wird dieser Eindruck noch dadurch, dass das anschließende Wegenetz der KGA dieses Erschließungsraster in keiner Weise aufnimmt. Im Bereich der KGA wird der Dasburger Weg gerade nicht in westlicher Richtung fortgeführt. Die Erschließungswege der KGA führen vielmehr ausgehend von der Wendeschleife zum einen in nördliche, zum anderen in südliche Richtung. Diese Wege sind mit ca. 2 m Breite auch deutlich schmaler als der Dasburger Weg und für den Fußgänger bestimmt. Sie sind auch nicht mehr asphaltiert, sondern sind als Rasenwege angelegt.

 

Auch vom Gebietscharakter her unterscheiden sich das Gebiet um den Dasburger Weg und das der KGA. Entlang des Dasburger Weges und im Bereich der Wendeschleife herrschen massive Einfamilienhäuser, in der Regel 1½-geschossig, vor. Die Ansicht des Gebietes der KGA beherrschen dagegen kleingartentypische Holzbauten und kleingärtnerische Bepflanzung mit Obstbäumen, Nutz- und Zierpflanzen. Ins Auge fällt lediglich eine massive Holzlaube in südlicher Richtung. Aber auch diese zerstört auf Grund ihrer Bauweise und geringen Grundfläche nicht den kleingärtnerisch geprägten Charakter der Gesamtfläche.

 

Zufahrt zwischen Waxweiler Weg Nr. 15 und Nr. 13

Zwischen den Grundstücken Waxweiler Weg Nr. 13 und Nr. 15 liegt die Zufahrt von der Westseite zur KGA. Sie entspricht in ihrer Länge der Grundstückstiefe der beiden Grund-stücke Waxweiler Weg Nr. 13 und 15 (ca. 20 m) und besteht lediglich aus einer ca. 6 m breiten festgefahrenen Sanddecke. Auch sie findet im Bereich der KGA keine entsprechende Fortsetzung. Vielmehr läuft auch sie auf die Zäune der KGA zu. Vor diesen Zäunen zweigt auch hier nach Nord und Süd jeweils der (Fuß-) Rundweg durch die KGA im annähernd rechten Winkel ab. Auch an diesem Ende bestimmen kleinere kleingartentypische Holz- und Ziegelbauten das Bild im Blockinnenbereich. Auch hier hebt sich diese Bebauung deutlich von der Einfamilienhausbebauung entlang des Waxweiler Weges mit ihren durchschnittlich 1½ Geschossen ab.

 

Vorliegend besteht also die Besonderheit, dass der Häuserblock nicht einheitlich mit Einfamilienhäusern bebaut ist, sondern eine derartige Bebauung nur am Blockrand und längs des Dasburger Weges, insgesamt also straßenbegleitend, vorhanden ist. Blockrandbebauung und Blockinnenbebauung stellen sich als jeweils in sich geschlossene Bereiche dar, die miteinander fast keine Berührungspunkte haben. Eine ringsum von Bebauung umgebene Freifläche, die so groß ist, dass sich ihre Bebauung nicht als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung aufdrängt und die deshalb nicht als Baulücke erscheint, liegt aber nicht innerhalb eines Bebauungszusammenhangs[19] und ist damit bauplanungsrechtlich Außenbereich.

 

Dies ergibt sich zunächst aus der kompakten, fast quadratischen Struktur der Blockinnen-fläche. Diese ist auch erschließungsmäßig allein nach innen orientiert. An den 2 Schnittstellen zur Umgebung (Dasburger Weg und Zufahrt zwischen Waxweiler Weg Nr. 13 und 15) grenzt sie sich durch die Art der anschließenden Wegeführung von dieser Umgebung deutlich wahrnehmbar ab.

 

Auch von der bebauten Grundfläche und der Kubatur der Baulichkeiten besteht ein deutlicher Unterschied zwischen dem Einfamilienhausbereich im Blockrand und dem Laubenbereich. Die Bebauung beider Bereiche stellt sich jeweils für sich als weitgehendst homogen dar. So besteht der Laubenbereich bis auf obige eine Ausnahme aus relativ kleinen, kleingartentypischen Gebäuden. Eine derartige Laube steht auf einem Grundstück von durchschnittlich ca. 450 m². Insofern dominiert auf diesem in sich geschlossenen Bereich die Grünnutzung. Wird das hintere Grundstück aber nicht mehr von der vorderen Bebauung geprägt, können bei einer Wohnbebauung im hinteren Bereich bodenrechtliche Spannungen entstehen, die eine Ausdehnung der vorderen Bebauung auch in den hinteren Bereich ausschließen[20].

 

Hinsichtlich der Entscheidung der zuständigen Senatsverwaltung zur Beurteilung des Planungsrechts bei einer Kleingartenanlage in Pankow muss der konkrete Einzelfall betrachtet werden. Hier handelt es sich um ein Grundstück, dass in ausreichender Breite an zwei Straßen liegt (Davon ist eine Straße eine Ergänzungsstraße, d.h. von besonderer Bedeutung im Straßennetz.) und dadurch sowie von der Umgebungsbebauung hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung deutlich geprägt wird, so dass es sich hier um eine, wenn auch größere Baulücke handelt. Auf die Kleingartenanlage Feldtmannsburg Bezirk III trifft der Sachverhalt einer Baulücke aber nicht zu.

 

Als Ergebnis ist festzustellen, dass die umgebenden Wohngrundstücke somit in keinerlei Weise eine Bebauung im innenliegenden Kleingartenbereich prägen.[21] Insoweit fehlt es an einem Bebauungszusammenhang. Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die Kleingartenfläche sich somit nicht nach § 34 Abs. 1 BauGB beurteilt, sondern nach § 35 BauGB.

 

Stapl zu 3.:

 

Die Anlage Feldtmannsburg Bezirk III ist Bestandteil der Gesamtanlage Feldtmannsburg. Alle drei Bezirke sind unter einer Nummer als Verband registriert und haben einen gemeinsamen Vorstand. Es gibt ein gemeinsames Vereinshaus.

 

Die Anlage Feldtmannsburg ist im Jahr 1917 gegründet worden und umfasste zu diesem Zeitpunkt eine Fläche von ca. 80.000 m² (heutige Bezirke I und II).

Die Eigentümerin selbst hat die Fläche des heutigen Bezirks III im Oktober 1931 an den Bezirksverband Weißensee e.V. verpachtet. Damit wurde die bereits bestehende Anlage Feldtmannsburg erweitert.[22]

 

Die Anlage Feldtmannsburg Bezirk III ist sowohl in der Kartendarstellung als auch in der tabellarischen Übersicht Bestandteil des Kleingartenentwicklungsplanes und dort als hoch gesichert eingestuft. Es ist richtig, dass der Bezirk III nicht im FNP dargestellt ist. Dies beruht darauf, dass der FNP die Art der Bodennutzung für einen langfristigen Zeitraum in den Grundzügen, d. h in generalisierender Form, darstellt. So werden keine Aussagen für Flächen, die kleiner als 3 ha sind, gemacht. Durch detailliertere Planungen wie Bereichentwicklungsplan, Kleingartenentwicklungsplan wird der FNP konkretisiert. Der vom Senat beschlossen Kleingartenentwicklungsplan verdeutlicht das Ziel des Senats, insbesondere angesichts des hohen Mietwohnungsbestandes, in Berlin Kleingärten dauerhaft als Wohnergänzungsflächen zu sichern. Kleingärten haben eine wichtige sozialpolitische Bedeutung. Sie gleichen Mängel im Wohnbereich und Wohnumfeld aus und fördern im weitesten Sinne die Gesundheit der Bevölkerung. Der Senat will den Kleingärtnern Rechtssicherheit hinsichtlich ihrer Entwicklung geben und hat die Sicherungsmaßnahmen auch auf die Kleingartenanlage Feldtmannsburg Bezirk III erstreckt. Das bedeutet, dass auf diese vorhandene Kleingartenfläche nicht verzichtet werden soll. Der Richtwert des Deutschen Städtetages hinsichtlich der Versorgung mit Kleingartenflächen wird in Berlin erreicht, aber nicht ausgeschöpft oder gar überschritten, so dass die Sicherung der bestehenden Kleingartenfläche bedarfsgerecht ist. Hinzu kommt, dass gerade die Gesamtanlage Feldtmannsburg aufgrund ihrer ruhigen Lage und guten Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln sehr beliebt ist. Außerdem geht es nicht um Sicherung zusätzlicher Flächen sondern um den Erhalt bestehender Anlagen.

 

Ein dringender Wohnbedarf der Bevölkerung ist nicht vorhanden, so dass die Alternative, die Fläche der Kleingartenanlage zum Beispiel als Wohnbaufläche auszuweisen, nicht gegeben ist.

 

Stapl zu 4.:

 

Es ist bekannt, dass sich alle öffentlichen Straßen des Geltungsbereiches im privaten Eigentum befinden und die Eigentümerin identisch ist mit der Eigentümerin des Grundstücks der KGA Feldtmannsburg Bezirk III. Die Eigentümerin selbst hat in diesem Bereich die Parzellierung der Fläche nördlich der damaligen Falkenberger Straße (heute Hansastraße) und die daraus resultierende Anlage von Erschließungsflächen vorgenommen, um die so entstandenen Grundstücke zu verkaufen oder zu verpachten. Dabei eignen sich die den Geltungsbereich begrenzendenden Straßen für die Erschließung der unmittelbar angrenzenden Grundstücke. Für den Blockinnenbereich ist dagegen aufgrund der geringen Breite der Erschließungsflächen (Dasburger Weg und vom Waweiler Weg abzweigende Erschließungsfläche) und ihres Ausbauzustandes die Erschließung im Hinblick auf eine Wohnnutzung nicht gesichert.

 

Die Bebauung des Grundstücks (KGA Feldtmannsburg Bezirk III) ist wie bereits ausgeführt nach geltendem Recht nicht möglich.

 

Die öffentlichen Straßen dienen der Erschließung der bebaubaren bzw. kleingärtnerisch genutzten Flächen. Die Eigentümerin hat hieraus einen Nutzen gezogen und tut dies immer noch, so dass eine Benachteiligung hinsichtlich “wertloser Straßengrundstücke” nicht erkennbar ist.

 

Der Bebauungsplanentwurf beabsichtigt, lediglich die bereits vorhandenen öffentlichen Verkehrsflächen planungsrechtlich zu sichern. Damit löst das B-Planverfahren in diesem Fall keinen Übernahmeanspruch seitens der Eigentümerin aus, da diese Flächen als öffentlich gewidmet zu betrachten sind. Unzumutbare Belastungen (z.B. Grundsteuer) muss der Eigentümer dieser Verkehrsflächen nicht tragen.

 

Stapl zu 5. und 6.:

 

Gemäß § 42 BauGB ist der Eigentümer eines Grundstücks zu entschädigen, sofern eine bisher zulässige Nutzung geändert oder aufgehoben wird.

Mit dem B-Plan soll die bisher ausgeübte und auch zulässige Nutzung planungsrechtlich gesichert werden. Da die Fläche sich nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles gemäß § 34 BauGB befindet, ist sie auch nicht bebaubar. Eine wesentliche Wertminderung des Grundstücks wird somit nicht vorgenommen, so dass kein Entschädigungsanspruch besteht.

Bei dem angeführten Beschluss des OVG Niedersachsen muss der konkrete Einzelfall betrachtet werden. Hierbei handelte es sich um ein 700 m² großes Grundstück mit Baulandqualität.

 

 

Fazit:

 

In Auswertung der während der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen ergeben sich keine wesentlichen Änderungen für das weitere Bebauungsplanverfahren.

 

 

                                                                                                                                         Anlage 4

 

Verordnung

über die Festsetzung des Bebauungsplans XXII-42

im Bezirk Lichtenberg von Berlin, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen

Vom                  2005

 

  Auf Grund des § 10 Abs.1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414 ), in Verbindung mit § 6 Abs. 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578) wird verordnet:

 

§ 1

 

  Der Bebauungsplan vom 8. September 2004 für das Gelände zwischen Bitburger Straße, Kyllburger Weg, Feldtmannstraße und Waxweiler Weg im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen, wird festgesetzt.

 

§ 2

 

  Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Amt für Planen und Vermessen, Fachbereich Vermessung, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Amt für Planen und Vermessen, Fachbereich Stadtplanung, und im Bau- und Wohnungsaufsichtsamt, kostenfrei eingesehen werden.

 

§ 3

 

  Auf die Vorschriften über

 

1.    die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und

 

2.    das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs)

 

wird hingewiesen.

 

§ 4

 

  (1)     Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss

 

1.        eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- oder Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind,

 

2.        eine nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans,

 

3.        nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,

 

4.        eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind,

 

in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb von zwei Jahren, in den Fällen der Nummer 4 innerhalb eines Jahres seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Lichtenberg von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in Nummern 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich.

 

  (2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

 

  Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

 

 

 

Berlin, den                2005

 

Bezirksamt Lichtenberg von Berlin

 

 

 

 

 

 

                  E m m r i c h                                                                       L o m p s c h e r

          Bezirksbürgermeisterin                                                              Bezirksstadträtin

                                                                                                           für Stadtentwicklung