Drucksache - DS/1258/V
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Das Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zu beschließen bzw.
zu entscheiden: a)
den
sich aus der Abwägung ergebenden Bebauungsplanentwurf vom 8. September 2004 für
das Gelände zwischen Bitburger Straße, Kyllburger Weg, Feldtmannstraße und
Waxweiler Weg im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen, einschließlich
der Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch. Anlage 1: räumlicher Geltungsbereich Anlage 2: Auswertung und Ergebnis Anlage 3: Begründung zum Bebauungsplanentwurf
gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch Der Originalplan liegt während der
BVV-Sitzung aus. Dieser Beschluss schließt Änderungen
oder Ergänzungen aus redaktionellen oder Gründen der Rechtssicherheit, die den
beschlossenen planerischen Inhalt nicht abändern, ein. b)
über
den Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes XXII-42. Anlage 4: Entwurf der Verordnung Begründung:
Der Beschluss des Bebauungsplanentwurfes durch die
Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 6 Abs. 3 Ausführungsgesetz zum
Baugesetzbuch und die Entscheidung der Bezirksverordnetenversammlung über die
Rechtsverordnung zum Bebauungsplan gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4
Bezirksverwaltungsgesetz sind notwendige Voraussetzungen zur Festsetzung des
Bebauungsplanes.
Die unter Punkt a) zu beschließende Änderungsermächtigung dient insbesondere der Minimierung des Zeitaufwandes im Bebauungsplanverfahren im Falle notwendig werdender geringfügiger Änderungen des Bebauungsplanes einschließlich der Begründung und der Rechtsverordnung zum Beispiel im Ergebnis der Rechtsprüfung der zuständigen Senatsverwaltung. Berlin, den
____________________________ _____________________________________ Emmrich Lompscher Bezirksbürgermeisterin Bezirksstadträtin
für Stadtentwicklung Anlage
1 Räumlicher Geltungsbereichdes Bebauungsplanes XXII-42 für das Gelände zwischen Bitburger Straße, Kyllburger
Weg, Feldtmannstraße und Waxweiler Weg im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen Maßstab 1:5.000 Ziel des Bebauungsplanes
Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes, einer Grünfläche mit der
Zweckbestimmung “Private Dauerkleingärten” und öffentlicher
Straßenverkehrsflächen
Anlage 2
Auswertung und Ergebnis der öffentlichen Auslegung
gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch
Der Entwurf des Bebauungsplanes ist gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
1998 mit der Begründung für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen. Die
Träger öffentlicher Belange sollen von der Auslegung benachrichtigt werden. Die
öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom 04. Oktober 2004 bis 05. November
2004 in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung statt. Die ortsübliche Bekanntmachung über Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung erfolgte im Amtsblatt für Berlin Nr. 43 vom 24. September 2004. Darüber hinaus wurden die Bürger am 01. Oktober 2004 über Anzeigen in der Berliner Zeitung, in der Berliner Morgenpost und im Tagesspiegel davon in Kenntnis gesetzt. Des Weiteren ist die Pressestelle informiert worden und es erfolgte in allen Bürgerämtern ein entsprechender Aushang. Die Träger öffentlicher Belange, die
Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirkes, der betroffene Nachbarbezirk
(Pankow) sowie aus Informationsgründen die Telekom AG und der
Stadtentwicklungsausschuss sind mit Schreiben vom 28. September 2004 von der
öffentlichen Auslegung benachrichtigt worden. Die beabsichtigte Planung wurde anhand folgender Materialien dargelegt: -
Bebauungsplanentwurf, -
Begründung
gemäß § 3 Abs. 2 BauGB. Aufgrund der Änderung des
Bebauungsplanentwurfs gegenüber dem Vorentwurf zur Beteiligung der Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 BauGB sind die für die Landschaftsplanung und
Naturschutz zuständige Senatsverwaltung und das Amt für Umwelt und Natur des
Bezirksamtes zum Entwurf des Bebauungsplanes um Stellungnahme gebeten worden. Diese Behörden äußerten sich wie
folgt: ·
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, I E, mit Schreiben vom 04.10.2004 Gegen die Änderungen des Bebauungsplanentwurfes
bestehen keine landschaftsplanerischen Bedenken. Stapl: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. ·
Amt
für Umwelt und Natur mit Schreiben vom 14.10.2004 Es bestehen keine Bedenken zum vorliegenden Entwurf
des B-Planes. Die Textfestsetzung Nr. 4 ist zu ergänzen um den Ersatz der
Obstbäume bei Abgang. Dies ist notwendig, da Obstbäume keine lange Lebensdauer
haben und kein Schutz durch die Baumschutzverordnung gegeben ist. Stapl: Der Hinweis wurde zur Kenntnis
genommen. In der Begründung zum Bebauungsplanentwurf wurde die Notwendigkeit
der Ersatzpflanzung bereits genannt. Die Textfestsetzung Nr. 4 wird ergänzt. 9
Bürgerinnen und Bürger sowie zwei Fachämter des Bezirksamtes haben während der
Auslegungszeit Einsicht in die Planung genommen. Es gab keine mündlichen
Anregungen. Dem
Stadtplanungsamt sind zwei schriftliche Stellungnahmen zugegangen: · Abt. Jugend, Bildung und Sport,
Jugendamt, mit Schreiben vom 21.10.2004 Seitens des Jugendamtes sind keine Einwände.
Jugendplanerische Belange werden nicht berührt. Stapl: Der Hinweis wurde zur Kenntnis
genommen. · Eigentümerin des Grundstücks der
Kleingartenanlage Feldtmannsburg Bezirk III und der öffentlichen
Verkehrsflächen mit Schreiben vom 03.11.2004, vertreten durch einen
Rechtsanwalt (Es wird nur der wesentliche Inhalt des Schreibens wiedergegeben.) Der Bebauungsplan ist insoweit
abzuändern, als dass das im Eigentum stehende Grundstück/Flurstück 5889/396
(Kleingartenanlage Feldtmannsburg Bezirk III) nicht mehr als
Dauerkleingartenland ausgewiesen wird. Offensichtlich liegt ein Mangel
im Abwägungsvorgang vor, da die Belange der Eigentümerin überhaupt keine
Berücksichtigung gefunden haben. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen: 1.
Aufhebung des
Baulandcharakters Es ist unzutreffend, dass sich das betroffene
Grundstück/Flurstück im Außenbereich gemäß § 35 BauGB befindet. Das Grundstück
befindet sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils und stellt
Bauland dar. Es ist Bestandteil eines vom Waxweiler Weg, Kyllburger Weg,
Bitburger Straße und Feldtmannstraße begrenzten Blocks und wird umschlossen von
Grundstücken mit einer überwiegend eingeschossigen Einfamilienhausbebauung in
offener Bauweise. Diese Auffassung wird bestätigt durch einen
Widerspruchsbescheid der zuständigen Senatsverwaltung zu einem Antrag auf
Bauvorbescheid für die vormalige vergleichbare Kleingartenanlage “Einsame
Eiche” im Bezirk Pankow. Dieser Bescheid hatte u.a. zum Inhalt, dass das Grundstück mit der vorhandenen
Kleingartenanlage sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles
befindet. So können Kleingartenanlagen bei begrenztem Umfang vor allem in
Gebieten mit offener Bauweise innerhalb des bebauten Zusammenhanges liegen,
wenn sie sich in dem Ortsteil als Grünzonen einfügen. Im konkreten Fall wird
das Grundstück nicht zuletzt wegen der geringen Grundstücksbreite wesentlich
durch die umgebende Bebauung geprägt. Durch den Bebauungsplan wird die bisher zulässige
Nutzung des Grundstücks als Wohnbauland aufgehoben. 2.
Feldtmannsburg
Bezirk III keine Kleingartenanlage Unzutreffend wird davon ausgegangen, dass die Anlage
Feldtmannsburg Bezirk III eine Kleingartenanlage ist. Es ist auf die
tatsächliche Nutzung des Grundstücks am 03.10.1990 abzustellen (Verweis auf
Urteil des BGH vom 16.12.1999). In der Anlage befanden sich am 03.10.1990 und
auch heute weder ein Vereinshaus noch eine Spielfläche. Ein Weg erfüllt nicht
allein das Merkmal einer gemeinschaftlichen Einrichtung (Verweis auf LG Potsdam
VIZ 1997). Hinzu tritt, dass von den 21 Parzellen allein 12 Parzellen mit
massiven Häusern bebaut sind, die größer als 24 m² sind und in den
Sommermonaten dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt werden. Der BGH hat in seinem
Grundsatzurteil vom 24.07.2003 entschieden, dass von einer Kleingartenanlage
nicht mehr ausgegangen werden darf, wenn sich auf mehr als 50 % der Parzellen
massive Bauwerke befinden und diese mehr als 6 Monate jährlich zu Wohnzwecken
genutzt werden. Durch den Bebauungsplan soll daher eine Nutzung
gesichert werden, die zivilrechtlich gar nicht vorhanden ist. 3.
Keine
bedarfsgerechte Planung Unzutreffend wird davon ausgegangen,
die Anlage Feldtmannsburg Bezirk III sei Teil der Anlage Feldtmannsburg.
Richtig ist, dass es sich bei dieser Anlage um eine eigenständige Anlage
handelt, die weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht mit den gleichfalls
eigenständigen Anlagen Feldtmannsburg Bezirk I und Bezirk II verbunden ist. Unzutreffend wird davon ausgegangen,
die Anlage Feldtmannsburg Bezirk III sei Bestandteil des
Kleingartenentwicklungsplans von Berlin. Die Anlage ist in dem Plan nicht
aufgeführt. Die Einzelanlage Feldtmannsburg ist ausgewiesen und der Bezirk III
auch flächenmäßig zwar enthalten, aber nicht tatsächlich betroffen, da der FNP
diese Anlage gerade nicht als Grünfläche ausweist. Die Anlage Feldtmannsburg Bezirk III hat eine Größe
von 10.409 m², besteht aus 21 Einzelparzellen und ist vollständig von einer
Wohnbebauung umgeben. Im FNP erfolgt eine Ausweisung als Wohnbaufläche mit
landschaftlicher Prägung. Die Kleingartenalgen Feldtmannsburg Bezirk I und
Bezirk II haben eine Größe von 71.763 m² und bestehen aus insgesamt 158
Parzellen. Im FNP sind beide Anlagen als Grünfläche – Kleingarten ausgewiesen.
Aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaft dieser KGA drängt sich eine im
Vergleich zum Entwurf des Bebauungsplanes XXII-42 alternative Planung derart
auf, als dass sich die Sicherungsmaßnahmen auf diese beiden großen KGA
beschränken. Dadurch wird der Intention, den Weißenseer Keil und die
Erholungsmöglichkeit der Bevölkerung zu sichern, ausreichend Genüge getan. Eine
Erstreckung dieser Sicherungsmaßnahmen auf die KGA Feldtmannsburg Bezirk III
ist nicht erforderlich und auch nicht bedarfsgerecht (Verweis auf
Kleingartenentwicklungsplan und dessen Aussagen zum Bestand, Versorgungsgrad,
Leerstand). Die Anlagen Feldtmannsburg Bezirk I und Bezirk II können die Nutzer
der Anlage Feldtmannsburg Bezirk III ohne Weiteres aufnehmen. Unberücksichtigt
ist geblieben, dass sich in unmittelbarer Nähe diverse KGA auf landeseigenen
Flächen bzw. auf Grundstücken befinden, die im FNP als Grünfläche dargestellt
sind. Durch diese gesicherten KGA ist der Bedarf an Parzellen im Bereich der
Anlage Feldtmannsburg Bezirk III ausreichend gedeckt. Es fehlt daher an
öffentlichen Belangen, zusätzliche Kleingartenflächen zu sichern. Den ökologischen Erfordernissen und den
Erholungsmöglichkeiten der Bevölkerung ist durch die vorhandenen KGA als auch
dadurch Genüge getan, dass sich zusätzlich im Bereich der Hansastraße der
geschützte Landschaftsbereich “Teich Hansastraße” und das Naturschutzgebiet
“Fauler See” befinden. Die Absicht, auch noch die Anlage Feldtmannsburg
Bezirk III sichern zu wollen, stellt einen Abwägungsmangel dar, weil bei dieser
Sachlage die öffentlichen nicht den privaten Belangen der Eigentümerin vorgehen
können. 4.
Umliegende
öffentliche Straßen im Eigentum der Bodengesellschaft (auch Eigentümerin des
Grundstücks mit der Anlage Feldtmannsburg Bezirk III) Unberücksichtigt ist auch geblieben, dass sämtliche
die Anlage Feldtmannsburg Bezirk III umschließenden öffentlichen Straßen
gleichfalls der Eigentümerin des Grundstücks der Anlage Feldtmannsburg Bezirk
III gehören und alles einen Block bildet, der sich für ein Erschließungs- und
Bebauungskonzept im Rahmen einer Wohnbebauung mit landschaftlicher Prägung
förmlich aufdrängt. Durch den B-Plan wird eine solche Bebauung
planungsrechtlich unmöglich, so dass der Eigentümerin nur noch die baulich
nicht nutzbaren öffentlichen Straßen verbleiben. Erschwerend kommt hinzu, dass
vom Land Berlin weder ein Nutzungsentgelt noch der Ankauf gefordert werden
kann. Die Eigentümerin wird doppelt benachteiligt, da neben den wertlosen
Straßengrundstücken, dann auch noch das faktisch wertlose
Dauerkleingartengrundstück hinzutritt. 5.
Entschädigungsreduzierung
gemäß § 42 Abs. 2 BauGB Unberücksichtigt ist auch geblieben, dass der B-Plan
nicht mehr vor dem 01.01.2005 und somit erst nach Ablauf der Siebenjahresfrist
gemäß § 42 Abs. 2 BauGB erlassen wird und sich damit die Entschädigung auf
Eingriffe in die ausgeübte Nutzung beschränken. Bis zum 31.12.1997 bestand die Möglichkeit,
entschädigungslos eine nach § 34 BauGB zulässige oder noch nicht ausgeübte
Nutzung durch eine neue Planung zu ändern. Von diesem Recht wurde hinsichtlich
der Anlage Feldtmannsburg Bezirk III kein Gebrauch gemacht. Seit dem 01.01.1998
läuft die Siebenjahresfrist gemäß § 42 Abs. 2 BauGB. Sie endet am 01.01.2005.
Der Entschädigungsanspruch wird sich dadurch erheblich reduzieren, was bei der
Abwägung keine Berücksichtigung gefunden hat (Verweis auf Beschluss des OVG
Niedersachsen vom 05.04.2000). 6.
Entschädigung Für den Fall, dass der B-Plan vor dem 01.01.2005
erlassen wird und sich im Normkontrollverfahren als rechtmäßig erweisen würde,
steht der Eigentümerin eine Entschädigung gemäß § 42 Abs. 2 BauGB zu, da die
Nutzung des Grundstücks als Wohnbaufläche aufgehoben werden würde. Dabei muss berücksichtigt werden, dass der
Eigentümerin die Bebauung des Grundstücks bis zum 01.01.2005 unmöglich ist. Unter Berücksichtigung u.a. der angespannten Haushaltslage des Landes Berlin stellt es
einen Abwägungsmangel dar, wenn durch den B-Plan ein Entschädigungstatbestand
geschaffen wird für ein (Bauland-) Grundstück, auf welchem sich tatsächlich
keine Kleingartenanlage befindet und ein entsprechender Bedarf auch nicht
gegeben ist. Nach alledem wird daher angeregt, den B-Planentwurf
insoweit abzuändern, als dass das in Rede stehende Grundstück nicht mehr als
Dauerkleingarten ausgewiesen wird. Stapl zu 1. und 2.: Die Fläche der KGA Feldtmannsburg
Bezirk III ist entgegen der Ansicht des Rechtsanwalts eine Kleingartenanlage im
Sinne des Bundeskleingartengesetzes. Sie ist nicht als Innenbereich nach § 34
Abs. 1 BauGB zu qualifizieren, sondern stellt sich als sogenannter Außenbereich
im Innenbereich dar. Dies ergibt sich aus den
nachfolgenden Erwägungen: Als Vorfrage ist zunächst zu klären, ob es sich bei der Anlage Feldtmannsburg Bezirk III um eine Kleingartenanlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) handelt. Der Begriff des Kleingartens ist in
§ 1 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 BKleingG
definiert. Neben einer kleingärtnerischen Nutzung ist dazu die Einbindung in
eine Kleingartenanlage erforderlich. Eine solche liegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 2
BKleingG vor, wenn der Kleingarten “in einer Anlage liegt, in der mehrere
Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen,
Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefasst sind.” Die Untergrenze der zusammen
gefassten Kleingärten soll gemäß Rechtsprechung[1] bei
16 bzw. 13 Einzelgärten, nach einem Teil der Kommentierung[2] schon
bei etwa 5 Kleingärten liegen, ist also vorliegend mit 23 Gärten in jedem Fall
erfüllt. Als weiteres Erfordernis muss eine
Gemeinschaftsanlage vorliegen. Der Gesetzeswortlaut ist insofern etwas
missverständlich, als er von Gemeinschaftseinrichtungen spricht. Indes
ist es so weit ersichtlich unstrittig, dass nach den Gesetzgebungsmaterialien[3] der
Gesetzgeber schon das Vorliegen eines einzelnen Kriteriums ausreichen lassen
wollte. Es stellt sich somit die Frage,
welche Gemeinschaftsanlagen in der Kolonie vorhanden sind. 1.
Wege als Gemeinschaftseinrichtung im Sinne von § 1 BKleingG Vorliegend findet sich innerhalb der
Kleingartenanlage ein Wegenetz von über 300 m Länge. Nach der wohl herrschenden
Meinung in Rechtsprechung[4] und
Literatur[5]
stellen Wege zur Erschließung der Kleingartenanlage eine
Gemeinschaftseinrichtung im Sinne des § 1 BKleingG dar. Der Rechtsanwalt
vertritt unter Berufung auf ein Urteil des Landgerichts Potsdam[6] die
Ansicht, allein das Vorhandensein eines gemeinschaftlichen Weges in einer Kleingartenanlage
erfülle noch nicht das Merkmal der Gemeinschaftsanlage. Eine Lösung dieser Frage hat
zunächst vom Wortlaut des § 1 Abs. 1 BKleingG auszugehen. Und nach § 1 Abs. 1
BKleingG werden “Wege, Spielflächen und Vereinshäuser” ausdrücklich als Beispiele
für “gemeinschaftliche Einrichtungen” aufgeführt. Das vom Rechtsanwalt angeführte
Urteil des Landgerichts Potsdam behandelt demgegenüber einen anderen Fall. Dort
war der Sachverhalt so, dass Wege und Parkplätze einer Kleingartenanlage zwar
tatsächlich von den Kleingärtnern genutzt wurden, diese Nutzung aber ohne
rechtliche Befugnis geschah[7]. Vorliegend wurde ausweislich des
Pachtvertrages vom 10.10.1931 das Flurstück 5889/396 mit einer Größe von 12.500
qm – der heutige Bezirk III der Kleingartenanlage – dem Bezirksverband
Weißensee e.V. des “als gemeinnützig
anerkannten Provinzialverbandes Groß-Berlin e.V.
im Reichsverband der Kleingarten-Vereine-Deutschlands” zum Zwecke der
kleingärtnerischen Nutzung überlassen. Von einer unbefugten Anlegung der Wege
ist mithin vorliegend nicht auszugehen. 2.
Wasser- und Stromversorgung als Gemeinschaftseinrichtung Ob daneben eine gemeinsame Wasser-
und Stromversorgung eine Gemeinschaftsanlage darstellt, ist strittig. Die wohl
herrschende Ansicht in der Kommentierung bejaht dies.[8] Richtigerweise ist auch hier vom
Wortlaut des Gesetzes auszugehen. Diesem lässt sich kein Anhaltspunkt dafür
entnehmen, dass es nur der Kommunikation und dem Ausruhen dienliche Anlagen,
nicht aber solche, die der gemeinsamen Bewirtschaftung nützen, ausreichen
lassen wollte.[9]
Auch wird man nicht fordern können, dass als gemeinschaftliche Einrichtungen
nur das angesehen wird, was auch der Allgemeinheit von Nutzen ist. Denn auch
das Wegenetz einer KGA muss nicht der Öffentlichkeit offen stehen, sondern
allein den Mitgliedern.[10] Aus dem Artikel “Die Feldtmannsburg
ist 85!” ist zu entnehmen, dass es in der (Gesamt-) Anlage ein gemeinschaftlich
erstelltes Wassernetz und 2 sogenannte Stromgemeinschaften gibt, in deren
Ergebnis jetzt 90 % aller Parzellen über Erdkabel mit Strom versorgt werden.
Derartige Gemeinschaftseinrichtungen sind auch im Bezirk III der KGA
Feldtmannsburg vorhanden. 3.
Sonstige Gemeinschaftseinrichtungen Daneben sind im Bereich der KGA
Feldtmannsburg Bezirk III weitere Gemeinschaftseinrichtungen vorhanden: · Im Zugangsbereich an der Wendeschleife
Dasburger Weg finden sich einige Absperrbaken, ein Tor sowie eine Hecke. · Im Bereich des Zugangs vom Waxweiler
Weg befinden sich ebenfalls Absperrbaken sowie ein Schaukasten für Mitteilungen
an die Mitglieder. Außerdem gibt es im Bezirk I ein
Vereinshaus, das allen Mitgliedern der Gesamtanlage Feldtmannsburg gehört und
zugänglich ist. Hinzu kommt, dass die Kleingartenanlage Feldtmannsburg mit
ihren drei Bezirken als eine Anlage geführt wird. Vorliegend ist also eine
Kleingartenanlage gegeben. Zu klären ist, ob die Fläche der KGA Feldtmannsburg Bezirk III zum Innenbereich i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB zu rechnen ist. Voraussetzung einer derartigen
Zuordnung ist, dass das Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten
Ortsteils liegt. Dies setzt nach der Kommentierung voraus, dass eine
tatsächlich aufeinander folgende, d.h.
zusammenhängende Bebauung gegeben ist. Dabei sind 2 Fragen auseinander zu
halten: a)
die
Frage, ob die im Blockinnenbereich vorhandene Bebauung selbst einen im
Zusammenhang bebauten Ortsteil bildet, b)
die
Frage, ob der Blockinnenbereich Bestandteil eines im Zusammenhang bebauten
Ortsteils ist, der durch die umgebende Wohnbebauung gebildet wird. Zu a) Der
Blockinnenbereich als im Zusammenhang bebauter Ortsteil
§ 34 BauGB soll eine nach der
Siedlungsstruktur her angemessene Fortentwicklung der Bebauung eines Bereichs
zulassen. Dies setzt das Vorhandensein einer maßstabsbildenden Bebauung voraus.
Unter den Begriff der Bebauung i.S.d.
§ 34 Abs. 1 BauGB fallen nur Bauten, die optisch wahrnehmbar sind und zudem
ein gewisses Gewicht[11]
haben, so dass sie geeignet sind, ein Gebiet als einen Ortsteil mit einem
bestimmten Charakter mitzuprägen. Das Bundesverwaltungsgericht hat hieraus
gefolgert, dass damit die betreffenden Anlagen bzw. Flächen dem ständigen
Aufenthalt von Menschen dienen sollen[12].
Baulichkeiten, die wie Lauben dagegen der kleingärtnerischen Nutzung dienen,
begründen daher keinen Bebauungszusammenhang und können auch nicht an seiner
Entstehung mitwirken.[13] Dies
gilt unabhängig davon, ob diese Baulichkeiten bauliche Anlagen i.S.d. § 29 BauGB darstellen.[14] Das hier zu beurteilende Grundstück ist daher auf Grund seiner Bebauung mit Lauben zum Außenbereich zu rechnen. Zu
b) Prägung des zu beurteilenden
Grundstücks durch die umgebende Wohnbebauung Ergänzend ist zu prüfen, ob der zu
beurteilende Blockinnenbereich eventuell durch die ihn umgebende
Einfamilienhausbebauung geprägt wird. Allein der Umstand, dass das
betreffende Grundstück von Bebauung umgeben ist, reicht hierfür nicht aus.[15]
Insofern kann der Argumentation vom Rechtsanwalt nicht gefolgt werden, allein
dadurch, dass das Grundstück mit 10.409 m² nur einen begrenzten Umfang habe und
rings von einer Einfamilienhausbebauung in offener Bauweise umschlossen ist,
ergäbe sich schon, dass es innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils
läge. Die Grenze des Innenbereichs zum
Außenbereich liegt dort, wo der Bebauungszusammenhang endet[16]. Bei
der Abgrenzung zu berücksichtigen sind nur äußerlich erkennbare, d.h. optisch
wahrnehmbare Umstände wie Straßen, Flüsse und Geländeeinschnitte[17]. Der
Bebauungszusammenhang endet also unabhängig von den Grundstücksgrenzen
grundsätzlich unmittelbar hinter dem letzten Gebäude, das noch zur
zusammenhängenden Bebauung gehört.[18] Die Lage vor Ort stellt sich wie
folgt dar: Die KGA Feldtmannsburg Bezirk III
befindet sich in der Blockmitte auf einer fast quadrati-schen Fläche. Das
betreffende Flurstück 5889/396 hat eine Gesamtgröße von 10.409 m². Gemäß
Selbstdarstellung des Vereins (“Die Feldtmannsburg ist 85!”, veröffentlicht im
Berliner Gartenfreund, Heft 08/2002 ) umfasst die Anlage 23 Parzellen. Diese
sind zu beiden Seiten eines Rundwegs angeordnet. Die KGA Feldtmannsburg
befindet sich in einem Blockinnenbereich und ist durch zwei Zufahrtsstraßen
erreichbar. Zufahrt
Dasburger Weg
Die Zufahrt von Osten erfolgt über
den Dasburger Weg. Der Dasburger Weg zweigt vom Kyllburger Weg ab. Während
dieser eine Asphaltfahrbahn von ca. 6 m Breite besitzt, ist die Asphaltfahrbahn
des Dasburger Wegs mit ca. 4,50 m Breite deutlich schmaler. Einseitig weist der
Dasburger Weg darüber hinaus einen befestigten Gehweg auf. Insgesamt ist hier
der Straßenraum nur ca. 6,50 m breit. Vom Charakter her stellt sich der
Dasburger Weg als ruhige untergeordnete Wohnstraße dar. Einschließlich der
Eckhäuser zum Kyllburger Weg weist er auf der Südseite 2 und auf der Nordseite
5 Einfamilienhäuser auf. Hinzu kommen 2 Lauben, die aber – eingebettet in
üppige Vegetation – kaum ins Auge fallen. An seinem westlichen Ende befindet
sich eine Wendeschleife, in deren Mitte eine ca. 7-8 m hohe Kastanie steht.
Diese Wendeschleife betont das Enden der Straße an dieser Stelle. Verstärkt wird dieser Eindruck noch
dadurch, dass das anschließende Wegenetz der KGA dieses Erschließungsraster in
keiner Weise aufnimmt. Im Bereich der KGA wird der Dasburger Weg gerade nicht
in westlicher Richtung fortgeführt. Die Erschließungswege der KGA führen
vielmehr ausgehend von der Wendeschleife zum einen in nördliche, zum anderen in
südliche Richtung. Diese Wege sind mit ca. 2 m Breite auch deutlich schmaler
als der Dasburger Weg und für den Fußgänger bestimmt. Sie sind auch nicht mehr
asphaltiert, sondern sind als Rasenwege angelegt. Auch vom Gebietscharakter her
unterscheiden sich das Gebiet um den Dasburger Weg und das der KGA. Entlang des
Dasburger Weges und im Bereich der Wendeschleife herrschen massive
Einfamilienhäuser, in der Regel 1½-geschossig, vor. Die Ansicht des Gebietes der
KGA beherrschen dagegen kleingartentypische Holzbauten und kleingärtnerische
Bepflanzung mit Obstbäumen, Nutz- und Zierpflanzen. Ins Auge fällt lediglich
eine massive Holzlaube in südlicher Richtung. Aber auch diese zerstört auf
Grund ihrer Bauweise und geringen Grundfläche nicht den kleingärtnerisch
geprägten Charakter der Gesamtfläche. Zufahrt
zwischen Waxweiler Weg Nr. 15 und Nr. 13
Zwischen den Grundstücken Waxweiler
Weg Nr. 13 und Nr. 15 liegt die Zufahrt von der Westseite zur KGA. Sie
entspricht in ihrer Länge der Grundstückstiefe der beiden Grund-stücke
Waxweiler Weg Nr. 13 und 15 (ca. 20 m) und besteht lediglich aus einer ca. 6 m
breiten festgefahrenen Sanddecke. Auch sie findet im Bereich der KGA keine
entsprechende Fortsetzung. Vielmehr läuft auch sie auf die Zäune der KGA zu.
Vor diesen Zäunen zweigt auch hier nach Nord und Süd jeweils der (Fuß-) Rundweg
durch die KGA im annähernd rechten Winkel ab. Auch an diesem Ende bestimmen
kleinere kleingartentypische Holz- und Ziegelbauten das Bild im Blockinnenbereich.
Auch hier hebt sich diese Bebauung deutlich von der Einfamilienhausbebauung
entlang des Waxweiler Weges mit ihren durchschnittlich 1½ Geschossen ab. Vorliegend besteht also die
Besonderheit, dass der Häuserblock nicht einheitlich mit Einfamilienhäusern
bebaut ist, sondern eine derartige Bebauung nur am Blockrand und längs des
Dasburger Weges, insgesamt also straßenbegleitend, vorhanden ist.
Blockrandbebauung und Blockinnenbebauung stellen sich als jeweils in sich
geschlossene Bereiche dar, die miteinander fast keine Berührungspunkte haben.
Eine ringsum von Bebauung umgebene Freifläche, die so groß ist, dass sich ihre
Bebauung nicht als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung aufdrängt
und die deshalb nicht als Baulücke erscheint, liegt aber nicht innerhalb eines
Bebauungszusammenhangs[19] und
ist damit bauplanungsrechtlich Außenbereich. Dies ergibt sich zunächst aus der
kompakten, fast quadratischen Struktur der Blockinnen-fläche. Diese ist auch
erschließungsmäßig allein nach innen orientiert. An den 2 Schnittstellen zur
Umgebung (Dasburger Weg und Zufahrt zwischen Waxweiler Weg Nr. 13 und 15)
grenzt sie sich durch die Art der anschließenden Wegeführung von dieser
Umgebung deutlich wahrnehmbar ab. Auch von der bebauten Grundfläche
und der Kubatur der Baulichkeiten besteht ein deutlicher Unterschied zwischen
dem Einfamilienhausbereich im Blockrand und dem Laubenbereich. Die Bebauung
beider Bereiche stellt sich jeweils für sich als weitgehendst homogen dar. So
besteht der Laubenbereich bis auf obige eine Ausnahme aus relativ kleinen,
kleingartentypischen Gebäuden. Eine derartige Laube steht auf einem Grundstück
von durchschnittlich ca. 450 m². Insofern dominiert auf diesem in sich
geschlossenen Bereich die Grünnutzung. Wird das hintere Grundstück aber nicht
mehr von der vorderen Bebauung geprägt, können bei einer Wohnbebauung im hinteren
Bereich bodenrechtliche Spannungen entstehen, die eine Ausdehnung der vorderen
Bebauung auch in den hinteren Bereich ausschließen[20]. Hinsichtlich der Entscheidung der
zuständigen Senatsverwaltung zur Beurteilung des Planungsrechts bei einer
Kleingartenanlage in Pankow muss der konkrete Einzelfall betrachtet werden.
Hier handelt es sich um ein Grundstück, dass in ausreichender Breite an zwei
Straßen liegt (Davon ist eine Straße eine Ergänzungsstraße, d.h. von besonderer
Bedeutung im Straßennetz.) und dadurch sowie von der Umgebungsbebauung hinsichtlich
Art und Maß der baulichen Nutzung deutlich geprägt wird, so dass es sich hier
um eine, wenn auch größere Baulücke handelt. Auf die Kleingartenanlage
Feldtmannsburg Bezirk III trifft der Sachverhalt einer Baulücke aber nicht zu. Als Ergebnis ist festzustellen,
dass die umgebenden Wohngrundstücke somit in keinerlei Weise eine Bebauung im
innenliegenden Kleingartenbereich prägen.[21]
Insoweit fehlt es an einem Bebauungszusammenhang. Im Ergebnis ist festzuhalten,
dass die Kleingartenfläche sich somit nicht nach § 34 Abs. 1 BauGB beurteilt,
sondern nach § 35 BauGB. Stapl zu 3.: Die Anlage
Feldtmannsburg Bezirk III ist Bestandteil der Gesamtanlage Feldtmannsburg. Alle
drei Bezirke sind unter einer Nummer als Verband registriert und haben einen
gemeinsamen Vorstand. Es gibt ein gemeinsames Vereinshaus. Die Anlage
Feldtmannsburg ist im Jahr 1917 gegründet worden und umfasste zu diesem
Zeitpunkt eine Fläche von ca. 80.000 m² (heutige Bezirke I und II). Die Eigentümerin selbst
hat die Fläche des heutigen Bezirks III im Oktober 1931 an den Bezirksverband
Weißensee e.V. verpachtet. Damit wurde die bereits bestehende Anlage
Feldtmannsburg erweitert.[22] Die Anlage Feldtmannsburg Bezirk III
ist sowohl in der Kartendarstellung als auch in der tabellarischen Übersicht
Bestandteil des Kleingartenentwicklungsplanes und dort als hoch gesichert
eingestuft. Es ist richtig, dass der Bezirk III nicht im FNP dargestellt ist.
Dies beruht darauf, dass der FNP die Art der Bodennutzung für einen
langfristigen Zeitraum in den Grundzügen, d. h in generalisierender
Form, darstellt. So werden keine Aussagen für Flächen, die kleiner als 3 ha
sind, gemacht. Durch detailliertere Planungen wie Bereichentwicklungsplan,
Kleingartenentwicklungsplan wird der FNP konkretisiert. Der vom Senat
beschlossen Kleingartenentwicklungsplan verdeutlicht das Ziel des Senats,
insbesondere angesichts des hohen Mietwohnungsbestandes, in Berlin Kleingärten
dauerhaft als Wohnergänzungsflächen zu sichern. Kleingärten haben eine wichtige
sozialpolitische Bedeutung. Sie gleichen Mängel im Wohnbereich und Wohnumfeld
aus und fördern im weitesten Sinne die Gesundheit der Bevölkerung. Der Senat
will den Kleingärtnern Rechtssicherheit hinsichtlich ihrer Entwicklung geben
und hat die Sicherungsmaßnahmen auch auf die Kleingartenanlage Feldtmannsburg
Bezirk III erstreckt. Das bedeutet, dass auf diese vorhandene Kleingartenfläche
nicht verzichtet werden soll. Der Richtwert des Deutschen Städtetages
hinsichtlich der Versorgung mit Kleingartenflächen wird in Berlin erreicht,
aber nicht ausgeschöpft oder gar überschritten, so dass die Sicherung der
bestehenden Kleingartenfläche bedarfsgerecht ist. Hinzu kommt, dass gerade die
Gesamtanlage Feldtmannsburg aufgrund ihrer ruhigen Lage und guten
Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln sehr beliebt ist. Außerdem geht
es nicht um Sicherung zusätzlicher Flächen sondern um den Erhalt
bestehender Anlagen. Ein dringender Wohnbedarf der
Bevölkerung ist nicht vorhanden, so dass die Alternative, die Fläche der
Kleingartenanlage zum Beispiel als Wohnbaufläche auszuweisen, nicht gegeben
ist. Stapl zu 4.: Es ist bekannt, dass
sich alle öffentlichen Straßen des Geltungsbereiches im privaten Eigentum
befinden und die Eigentümerin identisch ist mit der Eigentümerin des
Grundstücks der KGA Feldtmannsburg Bezirk III. Die Eigentümerin selbst hat in
diesem Bereich die Parzellierung der Fläche nördlich der damaligen Falkenberger
Straße (heute Hansastraße) und die daraus resultierende Anlage von
Erschließungsflächen vorgenommen, um die so entstandenen Grundstücke zu
verkaufen oder zu verpachten. Dabei eignen sich die den Geltungsbereich
begrenzendenden Straßen für die Erschließung der unmittelbar angrenzenden
Grundstücke. Für den Blockinnenbereich ist dagegen aufgrund der geringen Breite
der Erschließungsflächen (Dasburger Weg und vom Waweiler Weg abzweigende
Erschließungsfläche) und ihres Ausbauzustandes die Erschließung im Hinblick auf
eine Wohnnutzung nicht gesichert. Die Bebauung des Grundstücks (KGA
Feldtmannsburg Bezirk III) ist wie bereits ausgeführt nach geltendem Recht
nicht möglich. Die öffentlichen Straßen dienen der
Erschließung der bebaubaren bzw. kleingärtnerisch genutzten Flächen. Die
Eigentümerin hat hieraus einen Nutzen gezogen und tut dies immer noch, so dass
eine Benachteiligung hinsichtlich “wertloser Straßengrundstücke” nicht
erkennbar ist. Der Bebauungsplanentwurf
beabsichtigt, lediglich die bereits vorhandenen öffentlichen Verkehrsflächen
planungsrechtlich zu sichern. Damit löst das
B-Planverfahren in diesem Fall keinen Übernahmeanspruch seitens der
Eigentümerin aus, da diese Flächen als öffentlich gewidmet zu betrachten sind.
Unzumutbare Belastungen (z.B. Grundsteuer) muss der Eigentümer dieser
Verkehrsflächen nicht tragen. Stapl zu 5. und 6.: Gemäß § 42 BauGB ist der
Eigentümer eines Grundstücks zu entschädigen, sofern eine bisher zulässige
Nutzung geändert oder aufgehoben wird. Mit dem B-Plan soll die
bisher ausgeübte und auch zulässige Nutzung planungsrechtlich gesichert werden.
Da die Fläche sich nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles
gemäß § 34 BauGB befindet, ist sie auch nicht bebaubar. Eine wesentliche
Wertminderung des Grundstücks wird somit nicht vorgenommen, so dass kein
Entschädigungsanspruch besteht. Bei dem angeführten
Beschluss des OVG Niedersachsen muss der konkrete Einzelfall betrachtet werden.
Hierbei handelte es sich um ein 700 m² großes Grundstück mit Baulandqualität. Fazit: In Auswertung
der während der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen ergeben sich
keine wesentlichen Änderungen für das weitere Bebauungsplanverfahren. Anlage
4 Verordnung
über die Festsetzung des
Bebauungsplans XXII-42 im Bezirk Lichtenberg von Berlin,
Ortsteil Alt-Hohenschönhausen Vom 2005
Auf
Grund des § 10 Abs.1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004
(BGBl. I S. 2414 ), in Verbindung mit § 6 Abs. 5 des Gesetzes zur Ausführung
des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578) wird
verordnet: § 1 Der Bebauungsplan vom 8. September 2004 für das Gelände zwischen Bitburger Straße, Kyllburger Weg, Feldtmannstraße und Waxweiler Weg im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen, wird festgesetzt. § 2 Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Amt für Planen und Vermessen, Fachbereich Vermessung, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Amt für Planen und Vermessen, Fachbereich Stadtplanung, und im Bau- und Wohnungsaufsichtsamt, kostenfrei eingesehen werden. § 3 Auf die Vorschriften über 1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der
Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des
Baugesetzbuchs) und 2. das Erlöschen von
Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Abs. 4 des
Baugesetzbuchs) wird hingewiesen. § 4 (1) Wer
die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss 1.
eine
beachtliche Verletzung der Verfahrens- oder Formvorschriften, die in § 214 Abs.
1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind, 2.
eine nach § 214
Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das
Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans, 3.
nach
§ 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des
Abwägungsvorgangs, 4.
eine
Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung
des Baugesetzbuchs enthalten sind, in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb von zwei Jahren,
in den Fällen der Nummer 4 innerhalb eines Jahres seit der Verkündung dieser
Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Lichtenberg von Berlin schriftlich geltend
machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen.
Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in Nummern 1 bis 4
genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2
des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich. (2) Die Beschränkung
des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung
geltenden Vorschriften verletzt worden sind. § 5 Diese
Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt
für Berlin in Kraft. Berlin, den 2005 Bezirksamt Lichtenberg von Berlin E
m m r i c h L
o m p s c h e r Bezirksbürgermeisterin Bezirksstadträtin für
Stadtentwicklung [1] vgl. Nachweise bei Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 8. A. 2002, Rn. 10 zu § 1; [2] so Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, Kommentar, Rn. 10 zu § 1 BKleingG; [3] vgl. hierzu instruktiv Stang, Bundeskleingartengesetz, Kommentar, 2. A. 1995, Rn. 15 zu § 1 m.w.N.; [4] so OVG Lüneburg, ZfBR 1990, 211; [5] so Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 8. A. 2002, Rn. 11; Stang, Bundeskleingartengesetz, 2. A. 1995, Rn. 16 zu § 1; Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, Rn. 11 zu § 1 BKleingG; [6] LG Potsdam VIZ 1997, 372f; [7] so LG Potsdam VIZ 1997, 372f, 373, unter Verweis auf die Ausführungen bei Stang, a.a.O., Rn. 16 zu § 1; [8] so Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 8. A. 2002, Rn. 11; Stang, Bundeskleingartengesetz, 2. A. 1995, Rn. 15 zu § 1; ablehnend: Otte in Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, Rn. 11 zu § 1 BKleingG; [9] so auch Stang, a.a.O., Rn. 15 zu § 1; [10] so
Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, Rn. 11 zu § 1 BKleingG; [11] so hier und auch zum Folgenden: BVerwG NVwZ 2001, Seite 70 f, 70; [12] so BVerwG NVwZ 2001, Seite 70 f, 70 m.w.N.; [13] so BVerwG NVwZ 2001, Seite 70 f, 70; so auch Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 8.A. 2002, Rn. 14a und 16 zu § 1; ebenso Gaentzsch, Baugesetzbuch, Kommentar, Rn. 4 zu § 34; [14] so BVerwG NVwZ 2001, Seite 70 f, 70 m.w.N.; [15] so Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, Rn. 18 zu § 34 BauGB unter Verweis auf BVerwG NJW 1973, 1014 = BRS 25 Nr. 36; [16] so Dürr in Brügelmann, Baugesetzbuch, Kommentar, Rn. 15 zu § 34 BauGB; [17] so Dürr in Brügelmann, Baugesetzbuch, Kommentar, Rn. 17 zu § 34 BauGB; [18] so Dürr in Brügelmann, Baugesetzbuch, Kommentar, Rn. 19 zu § 34 BauGB; [19] so BVerwG BRS Bd. 42, Nr. 94, S. 228; [20] so Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, Rn. 57 zu § 34 BauGB; [21] Wenn Otte in der Kommentierung von Ernst-Zinkahn-Bielenberg zum BauGB[21] demgegenüber einwendet, dass auch Gartenhäuser und Schuppen eine “Bebauung” i.S.d. §§ 34 Abs. 1, 29 BauGB darstellen[21] und ein durch solche Bebauung geprägter hinterer Grundstücksbereich ebenfalls zum Innenbereich gehöre [21], überzeugt dies nicht. Denn es wird von dieser Ansicht betont, dass diese Entscheidung der Zuordnung zum Innenbereich noch gar nichts darüber aussage, wie dieses Grundstück dann ggf. bebaut werden darf.[21] Befinden sich in einem Vorderbereich Einfamilienhäuser, in einem hinteren Grundstücksbereich aber z.B. nur Nebenanlagen, dann zähle der hintere Bereich zwar zum Innenbereich, dort sind allerdings nur Nebenanlagen nach § 34 zulässig[21]. Selbst wenn man dieser Ansicht folgte, würde sich vorliegend nur ergeben, dass die Kleingartengrundstücke nur mit Lauben zu bebauen sind. [22] Beweis: Unterpachtvertrag vom 10. April 1938 über Parzelle 163 mit Herrn Hermann, Mitglied des Kleingarten Bau Vereins “Feldtmannsburg” |
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