Drucksache - DS/1153/V

Betreff:

Bebauungsplan XXII-25

Status:

�ffentlich

Ursprung

aktuell

Initiator:

Bezirksamt

Verfasser:

BzStRin Stadt

BzStRin Stadt,

Drucksache-Art:

Vorlage zur Beschlussfassung

Beratungsfolge:


Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin		Entscheidung
17.11.2004	35. Sitzung in der V. Wahlperiode der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin	ohne �nderungen in der BVV beschlossen

Sachverhalt


Anlagen:
Vorlage zur Beschlussfassung BA

Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung umseitige Vorlage zu beschlie�en:

Das Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zu beschlie�en bzw. zu entscheiden:

1. Entwurf des Bebauungsplanes XXII-25 vom 25. August 1998 mit dem Deckblatt vom 5. Dezember 2000 und dem Deckblatt 2 vom 19. April 2004 einschlie�lich Begr�ndung gem�� 9 Abs. 8 Baugesetzbuch

(Originalplan liegt w�hrend der BVV-Sitzung aus, �bersichtsplan zum Geltungsbereich des Bebauungsplanes siehe Anlage 1, Ergebnis der erneuten �ffentlichen Auslegungen gem�� 3 Abs. 3 Baugesetzbuch siehe Anlage 2, Begr�ndung zum B-Plan siehe Anlage 3)

Dieser Beschluss schlie�t �nderungen oder Erg�nzungen aus redaktionellen oder Gr�nden der Rechtssicherheit, die den beschlossenen planerischen Inhalt nicht ab�ndern, ein.

2. Verordnung �ber die Festsetzung des Bebauungsplanes XXII-25 (siehe Anlage 4)

Begr�ndung:

Die Beschlussfassung des Bebauungsplanes durch die BVV gem�� 6 Abs. 3 AGBauGB und die Entscheidung der BVV �ber die Rechtsverordnung zum Bebauungsplan gem�� 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG sind notwendige Voraussetzungen zur Festsetzung des Bebauungsplanes.

Die unter Punkt 1 Absatz 2 zu beschlie�ende �nderungserm�chtigung dient insbesondere der Minimierung des Zeitaufwandes im Bebauungsplanverfahren im Falle notwendig werdender geringf�giger �nderungen des Bebauungsplanes einschlie�lich der Begr�ndung zum Beispiel im Ergebnis der Rechtspr�fung der zust�ndigen Senatsverwaltung.

Berlin, den

____________________________�� _____________________________

Emmrich�� Lompscher

Bezirksb�rgermeisterin�� Bezirksstadtr�tin f�r Stadtentwicklung

�� Anlage 1

R�umlicher Geltungsbereich

des Bebauungsplanes XXII-25

�� Ma�stab 1:5.000

Ziel des Bebauungsplanes

Festsetzung eines Mischgebietes entlang der Hansastra�e und der Dar�er Stra�e in geschlossener Bauweise

Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes entlang des Kyllburger Weges in offener Bauweise

�� Anlage 2

Auswertung der erneuten �ffentlichen Auslegungen

Die erste erneute �ffentliche Auslegung fand in der Zeit vom 27. Dezember 2000 bis einschlie�lich 31.Januar 2001 in den R�umen des Stadtplanungsamtes statt. 25 B�rgerinnen und B�rger haben w�hrend dieser Zeit Einsicht in die Planung genommen. Ein B�rger hat seine m�ndlichen �u�erungen schriftlich niedergelegt. Dem Stadtplanungsamt sind insgesamt 2 schriftliche Stellungnahmen zugegangen:

1.�� B�rger

Die Eigent�merin eines im Geltungsbereich befindlichen Grundst�cks teilte Folgendes mit:

Gegen�ber den bisherigen B-Planentw�rfen, die eine 4-geschossige Bauweise vorsahen, ist nunmehr eine 5-Geschossigkeit vorgesehen. Daraus ergibt sich eine gr��ere Tiefe der Abstandfl�chen, die nunmehr unter Beachtung der Grundst�cksgrenzen unterschritten wird und nicht mehr auf dem Grundst�ck selbst liegen.

In dem konkreten Fall, wonach der Kyllburger Weg beidseitig ein allgemeines Wohngebiet darstellt und diesbez�glich weiterentwickelt wird, hat auch eine k�nftige Bebauung an der Hansastra�e auf die Einhaltung der Gesetzlichkeit gem�� BauO Bln � 6 R�cksicht zu nehmen. Hier ist ein vertretbarer �bergang in der Bebauungsh�he zu entwickeln (Anpassung an die benachbarten Grundst�cke mit 4-, 3-, 2-geschossiger Bebauung). Es kann nicht sein, dass die betroffenen Wohngrundst�cke zu Hinterh�fen degradiert werden. Die nachteiligen Auswirkungen der vorgesehenen 5-Geschossigkeit mindern die Wohnqualit�t beachtlich. Es sind keine zwingenden Gr�nde f�r geringere Tiefen der Abstandfl�chen gegeben.

Somit wird Widerspruch gegen den vorliegenden B-Planentwurf erhoben. Der Charakter des Wohngebietes sollte durch Beachtung einer geringeren Bauh�he in der weiteren Planung ber�cksichtigt werden.

Bei der pers�nlichen �bergabe des Schreibens an das Stadtplanungsamt wurde das Schreiben m�ndlich um folgende Erl�uterungen erg�nzt:

Der B-Planentwurf der ersten �ffentlichen Auslegung sollte eine 4-geschossige Bebauung auf den bestehenden Grundst�cken an der Hansastra�e erm�glichen. Eine 5-geschossige an der Hansastra�e sollte nur zul�ssig sein unter Einbeziehung (Erwerb) von Teilfl�chen der am Kyllburger Weg gelegenen Grundst�cke. Nach dem B-Planentwurf zur erneuten �ffentlichen Auslegung ist eine 5-Geschossigkeit auch auf den vorhandenen Grundst�cken m�glich.

F�r eine 4-geschossige Bebauung auf den bestehenden Grundst�cken an der Hansstra�e wurde das Einverst�ndnis erkl�rt. Eine 5-geschosssige Bebauung auf diesen Grundst�cken wird weiterhin abgelehnt.

Stapl:

St�dtebauliches Ziel f�r die Grundst�cke entlang der Hansastra�e und der Dar�er Stra�e ist die Schaffung einer h�hergeschossigen geschlossenen Bebauung. Da die geplante Bebauung sich in ihrer H�he insbesondere an den anderen am Kreuzungsbereich vorhandenen und planungsrechtlich zul�ssigen Geb�uden anpassen, aber auch einen �bergang zwischen den in der Umgebung vorhandenen unterschiedlichen Geb�udeh�hen schaffen soll (vgl. Punkt 2.4.4 der B-Planbegr�ndung), sollten f�r die Geb�ude entlang der Hansastra�e im B-Plan 5 Vollgeschosse als H�chstgrenze festgesetzt werden und das Eckgrundst�ck durch eine m�gliche 6-geschossige Bebauung st�dtebaulich betont werden.

An dieser st�dtebaulichen Zielrichtung hat sich im Wesentlichen nichts ge�ndert. Zur zweiten �ffentlichen Auslegung wurde aber aus verschiedenen Gr�nden (siehe Punkt 2.4.9.11 der B-Planbegr�ndung) der B-Planentwurf durch ein zweites Deckblatt ge�ndert (entsprechender BA-Beschluss vom 25.11.2003) und es soll nunmehr im Mischgebiet f�r die Geb�ude eine absolute Geb�udeh�he festgesetzt werden, die die Abstandfl�chen zu den Grundst�cken am Kyllburger Weg ausreichend ber�cksichtigt. Damit wurde der Anregung gefolgt.

Der durch das zweite Deckblatt ge�nderte B-Planentwurf ist durch einen Vertreter der Eigent�merin eingesehen worden und wurde zustimmend zur Kenntnis genommen.

2. B�rger

Der Beauftragte der Eigent�mer von mehreren im Geltungsbereich liegenden Flurst�cken teilte Folgendes mit:

Gegen�ber den in den Jahren 1998 und 1999 ausgelegten B-Planentw�rfen sind im jetzt ausliegenden B-Planentwurf keine GFZ-Festsetzungen mehr vorhanden.

Es wird auf die Beanstandung durch den Senat von Berlin verwiesen, wonach der Bezirk auf GFZ-Festsetzungen verzichten solle, da die �brigen Festsetzungen wie Geb�udetiefe, Geschossanzahl etc. f�r die Bestimmbarkeit eines B-Planes ausreichend seien.

Durch einen Architekten sind die aufgrund des ausliegenden B-Planes m�glichen Geschossfl�chen nachgerechnet worden. Das Ergebnis war, dass die urspr�ngliche Festsetzung f�r das Grundst�ck Flur-Nr. 8474/ 396 eine zwingende GFZ von 2,1 ergibt. Bei den festgesetzten Ge�schossen II-IV und der Geb�udetiefe f�r dieses Grundst�ck ist nun lediglich eine GFZ von 1,74 realisierbar. Eine vergleichbare Abweichung wurde f�r die Grundst�cke Flur-Nr. 8370/396 und 8475/396 festgestellt. Dort war im urspr�nglichen B-Planentwurf eine zwingende GFZ von 3,2 festgesetzt, w�hrend nach den sonstigen Festsetzungen nun lediglich eine GFZ von 2,67 zu verwirklichen ist.

Um in etwa die alte GFZ von zwingend 2,1 bzw. 3,2 zu erreichen, m�sste eine Erh�hung der Anzahl der Geschosse von V auf VI bzw. von VI auf VII erfolgen. Diese Anhebung der Anzahl der Geschosse ist st�dtebaulich durchaus vertretbar, da auf der gegen�berliegenden Stra�enseite, der Dar�er Stra�e, eine 8- bzw. 9-geschossige Wohnbebauung realisiert wurde. Daher ist eine Aufstockung der Anzahl der Geschosse st�dtebaulich nicht nur vertretbar, sondern nachgerade w�nschenswert.

Aus diesem Grund wird die �nderung des Bebauungsplanentwurfs beantragt.

Korrekturschreiben:

Die Anzahl der im alten B-Planentwurf vorgesehenen Geschosse f�r das Grundst�ck 8474/396 betr�gt II-V und f�r das Grundst�ck 8475/396 II-VI.

Stapl:

Der Anregung, die Zahl der Vollgeschosse um ein weiteres Vollgeschoss zu erh�hen, wird auch im Hinblick auf die n�here Umgebung nicht gefolgt. In dem MI-Gebiet hat sich durch den Wegfall der Geschossfl�chenzahl - die im �brigen nicht zwingend, sondern als H�chstma� festgesetzt ist - das Ma� der baulichen Nutzung f�r die genannten Flurst�cke nicht verringert. Die �berpr�fung der durch den Architekten ermittelten GFZ-Werte ergab, dass diese ‑ wie im 1. Schreiben angegeben ‑ offensichtlich auf Geb�uden mit 4 Voll�geschossen und einem 5-geschossigen Eckbauk�rper basieren, und nicht ‑ wie im Korrekturschreiben dargestellt ‑ auf den mit dem aktuellen B-Planentwurf geplanten 5 Vollgeschossen mit 6-geschossigem Eckgeb�ude.

Mit dem zweiten Deckblatt wurde aber die Zahl der Vollgeschosse f�r das MI in eine absolute Geb�udeh�he ge�ndert, die nunmehr die bisher geplante Vollgeschosszahl von 5 bzw. 6 nicht mehr erm�glicht, sondern um jeweils ein Geschoss verringert. Gegen�ber dem bestehenden Planungsrecht wird trotz der Reduzierung der Geb�udeh�hen das Ma� der baulichen Nutzung deutlich vergr��ert.

Der Eigent�mer hat die �nderungen des zweiten Deckblatts zur Kenntnis genommen. Eine �u�erung dazu wurde nicht abgegeben.

Fazit:

In Auswertung der w�hrend der erneuten �ffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen ergaben sich keine �nderungen f�r das weitere Bebauungsplanverfahren.

Nach der erneuten �ffentlichen Auslegung musste aber festgestellt werden, dass der B-Planentwurf nochmals zu �berarbeiten ist, was wiederum eine erneute B�rgerbeteiligung nach � 3 Abs. 3 Baugesetzbuch erforderlich machte.

Diese zweite erneute �ffentliche Auslegung fand in der Zeit vom 24. Mai 2004 bis 25. Juni 2004 in den R�umen des Fachbereiches Stadtplanung statt. 10 B�rgerinnen und B�rger sowie 5 Tr�ger �ffentlicher Belange haben w�hrend dieser Zeit Einsicht in die Planung genommen. Au�erdem haben 2 Eigent�mer von Grundst�cken innerhalb des Geltungsbereiches und 2 Tr�ger �ffentlicher Belange telefonisch bzw. per E-Mail um Auskunft gebeten.

Dem Fachbereich Stadtplanung sind 5 schriftliche Stellungnahmen (2 B�rger, 3 Tr�ger �ffentlicher Belange) zugegangen. Ein B�rger hat um Niederschrift seiner Anregungen gebeten.

Die Berliner Wasserbetriebe sowie die Bezirks�mter Pankow und Treptow-K�penick haben sich schriftlich ge�u�ert. Es gab keine Anregungen zu den Planungen.

1. B�rger

Es wird vorgeschlagen entlang der Hansastra�e in erster Bauflucht haupts�chlich Gewerbe zu genehmigen, um f�r dieses Planungsgebiet einen Investor zu finden. Die Grundst�cke liegen direkt an der Hauptverkehrsstra�e und es gibt keinen Puffer zum Verkehrsl�rm und den Abgasen. Die Hansastra�e in Richtung Linden-Center bietet den Wohnbl�cken durch vorgelagerte Anlagen und Parkpl�tze den erforderlichen Schutz.

Stapl:

Die Grundst�cke entlang der Hansastra�e sind derzeit Bestandteil eines Gebietes, das durch den Schwarzen Weg, die Dar�er Stra�e, Hansastra�e, Feldtmann- und Perler Stra�e begrenzt wird. Die Bebauung in diesem Gebiet ist in sich homogen und wird durch eine 1-2-geschossige offene Wohnbebauung, die als Einzelh�user errichtet wurde, gepr�gt. Hinsichtlich der Nutzungsart �berwiegt die Wohnnutzung. Wohnvertr�gliche gewerbliche Nutzungen befinden sich nur in Randlage des Gebietes entlang der Hansastra�e.

Entlang der Hansastra�e und Dar�er Stra�e soll entsprechend des FNP und der BEP ein Mischgebiet festgesetzt werden, d.h. das Wohnen nicht wesentlich st�rendes Gewerbe, Handel, Dienstleistungen etc. sind wie auch das Wohnen selbst zul�ssig. Damit wird dem Bedarf nach einer erweiterten gewerblichen Nutzung in diesem Bereich Rechnung getragen.

Die Festsetzung eines Gewerbegebietes ist aufgrund der Lage zu dem bestehenden allgemeinen Wohngebiet und der daraus resultierenden Nutzungskonflikte sowie auch im Hinblick auf das st�dtebauliche Konzept f�r den Kreuzungsbereich nicht Ziel des Bezirks.

Hinsichtlich der L�rmbelastung der zul�ssigen Wohnnutzung ist festzustellen, dass mit der Einf�hrung der DIN 4109 und der Fertigstellung der Berliner L�rmkarte die baulichen Anforderungen an die Errichtung von Wohnungen den Schutz vor L�rm sichern. Dar�ber hinaus wird eine textliche Festsetzung zur Grundrissgestaltung von Wohnungen in Geb�uden entlang der Hauptverkehrsstra�en getroffen.

Die Anregung wurde zur Kenntnis genommen, f�hrt aber zu keiner Plan�nderung

2. B�rger

Die Erforderlichkeit der Planung wird grunds�tzlich in Frage gestellt, da sich f�r Wohnungsbau kein Investor findet. Der B-Planentwurf wird als Willk�r gegen�ber den Eigent�mern betrachtet, nur um den Bau einer Tankstelle zu verhindern.

Stapl:

Anlass f�r die Einleitung des B-Planverfahrens war der Antrag auf Bauvorbescheid f�r die Errichtung einer Tankstelle auf den Grundst�cken Hansastra�e 251/253 und Kyllburger Weg 40. Dieses Vorhaben widerspricht mit der geplanten Bauk�rperstellung, der Bauweise und der �berbaubaren Grundst�cksfl�che der st�dtebaulichen Zielsetzung f�r den Kreuzungsbereich. Es ist u.a. st�dtebaulich erforderlich, den Kreuzungsbereich r�umlich durch eine geschlossene Bauweise zu fassen, und Ziel, dem n�rdlich angrenzenden Wohnen einen Schutz vor L�rm zu geben.

Ziel des B-Planes ist die Festssetzung eines Mischgebietes entlang der Hansastra�e und der Dar�er Stra�e. Damit werden f�r die derzeit wohngebietstypisch gepr�gten Grundst�cke weitergehende M�glichkeiten der gewerblichen Nutzung er�ffnet.

Die Anregung wurde zur Kenntnis genommen, f�hrt aber zu keiner �nderung der st�dtebaulichen Ziele und damit zu keiner Plan�nderung.

3. B�rger

F�r das Grundst�ck Hansastra�e 251 wird die Beibehaltung der f�nfgeschossigen Bebauungsm�glichkeit bzw. die entsprechende Festsetzung der Oberkante des Geb�udes analog dem Grundst�ck Hansastra�e 253 gefordert. Aufgrund der Tiefe des Grundst�cks k�nnen die Abstandfl�chen eingehalten werden. Da Abstandfl�chen des Geb�udes auf dem Grundst�ck Hansastra�e 253 auf dem Grundst�ck Hansastra�e 251 liegen, wird ein angemessener Ausgleich durch eine Gleichbehandlung hinsichtlich der Geb�udeh�he geltend gemacht.

Stapl:

Aufbauend auf dem st�dtebaulichen Konzept f�r den Kreuzungsbereich ist es seit Einleitung des B-Planverfahrens st�dtebauliches Ziel, M�glichkeiten zur baulichen Betonung des unmittelbaren Eckbereiches an der Hansastra�e/Dar�er Stra�e zu schaffen. So nehmen die Baugrenzen auf dem Grundst�ck Hansastra�e 253 den (abgeschr�gten) Verlauf des �ffentlichen Stra�enlandes auf. Mit der Zul�ssigkeit eines h�heren Geb�udeteils gegen�ber den angrenzenden Geb�uden wird diese Hervorhebung verst�rkt. Die H�he dieses Geb�udeteils trifft auch nur auf den unmittelbaren Eckbereich zu und nicht f�r das gesamte Grundst�ck Hansastra�e 253.

Die Erweiterung der h�heren Geb�udeh�he auf angrenzende Grundst�cke (Hansastra�e 251) bzw. Grundst�cksteile (Hansastra�e 253) ist st�dtebaulich nicht erforderlich und stellt die Eckbetonung in Frage.

Die Abstandfl�chen des Geb�udeteils, der f�r die Eckbetonung erforderlich ist, k�nnen bei Ausnutzung der �berbaubaren Grundst�cksfl�che und der zul�ssigen Geb�udeh�he auf dem Grundst�ck Hansastra�e 251 liegen. Da die geplanten Festsetzungen der Baugrenzen zwingende Festsetzungen sind, ergeben sich nach � 6 Abs. 14 Berliner Bauordnung geringere Abstandfl�chen. Zu beachten ist au�erdem, dass es sich um eine �berdeckung von Abstandfl�chen von Au�enw�nden von Geb�uden handelt, die in einem Winkel von mehr als 75 Grad zueinander stehen. F�r diese F�lle gilt nach � 6 Abs. 3 BauO Bln das �berdeckungsverbot nicht, da Beeintr�chtigungen der Belichtung, Bel�ftung und des Brandschutzes nach Auffassung des Gesetzgebers nicht zu besorgen sind.

Die Anregung wurde zur Kenntnis genommen, f�hrte aber zu keiner Plan�nderung.

Fazit:

In Auswertung der w�hrend der zweiten erneuten �ffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen ergaben sich keine �nderungen f�r das weitere Bebauungsplanverfahren.

�� Anlage 3

Bezirksamt Lichtenberg von Berlin��

Abteilung Stadtentwicklung

Amt f�r Planen und Vermessen

Fachbereich Stadtplanung

Begr�ndung zum

Bebauungsplan XXII-25

gem�� 9 Abs. 8 BauGB

f�r das Gel�nde zwischen Kyllburger Weg, Dar�er Stra�e, Hansastra�e, den Grundst�cken Hansastra�e 239 und Kyllburger Weg 24/26 sowie f�r einen Abschnitt des Kyllburger Weges im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohensch�nhausen.

Stand: September 2004

INHALT�� SEITE

1�� PLANUNGSGEGENSTAND �� 7

1.1�� VERANLASSUNG UND ERFORDERLICHKEIT �� 7

1.2�� PLANGEBIET�� 7

1.2.1�� Bestand�� 7

1.2.1.1�� Bestand / Siedlungsanalyse�� 7

1.2.1.2�� Bestand / Landschaftsanalyse �� 9

1.2.2�� Planerische Ausgangssituation�� 10

1.2.2.1�� Fl�chennutzungsplan (FNP)�� 10

1.2.2.2�� Landschaftsprogramm (Lapro)�� 10

1.2.2.3�� Bereichsentwicklungsplanung (BEP)�� 11

1.2.2.4�� Sonstige Planungen�� 11

1.2.2.5�� Altlasten(verdachts)fl�chenkataster 12

2�� PLANINHALT�� 12

2.1�� ENTWICKLUNG DER PLANUNGS�BERLEGUNGEN�� 12

2.2�� INTENTION DES PLANES�� 13

2.3�� WESENTLICHER PLANINHALT�� 13

2.4�� ABW�GUNG / BEGR�NDUNG EINZELNER FESTSETZUNGEN�� 15

2.4.1�� Belange der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverh�ltnisse�� 15

2.4.2�� Belange der Wohnbed�rfnisse der Bev�lkerung, insbesondere von Familien und jungen Menschen�� 16

2.4.3�� Belange von Freizeit und Erholung�� 16

2.4.4�� Belange der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes �� 17

2.4.5�� Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der

�� Landschaftspflege�� 19

2.4.5.1�� Eingriffsregelung in Natur und Landschaft gem. � 1a BauGB i.V.m. � 21 BNatSchG�� 19

2.4.5.2�� Altlasten(verdachts)fl�chen�� 20

2.4.6�� Belange der Wirtschaft�� 21

2.4.7�� Belange des Verkehrs�� 23

2.4.8�� Belange der Ver‑ und Entsorgung�� 24

2.4.9�� Abw�gung der Einwendungen von B�rgern und Tr�gern �ffent�licher Belange 25

2.4.9.1�� Fr�hzeitige B�rgerbeteiligung�� 25

2.4.9.2�� Ergebnis der Auswertung der fr�hzeitigen B�rgerbeteiligung�� 28

2.4.9.3�� Auswertung/Abw�gung der Beteiligung der Tr�ger �ffentli�cher Belange�� 29

2.4.9.4�� Ergebnis der Auswertung der Beteiligung der Tr�ger �f�fentlicher Belange�� 35

2.4.9.5�� Auswertung/Abw�gung der im Rahmen der �ffentlichen Auslegung vorgebrachten �u�erungen�� 36

INHALT�� SEITE

2.4.9.6�� Ergebnis der Auswertung/Abw�gung der im Rahmen der �ffentlichen Auslegung vorgebrachten �u�erungen�� 38

2.4.9.7 Rechts- und Inhaltskontrolle durch die Senatsverwaltung f�r Bauen, Wohnen und Verkehr�� 38

2.4.9.8 �nderungen und Erg�nzungen des Bebauungsplans nach der Rechts- und Inhaltskontrolle durch die Senatsverwaltung f�r Bauen, Wohnen und Verkehr durch Deckblatt vom 05.12. 2000�� 40

2.4.9.9�� Auswertung/Abw�gung der im Rahmen der erneuten �ffentlichen Auslegung vorgebrachten �u�erungen�� 43

2.4.9.10�� Ergebnis der Auswertung/Abw�gung der im Rahmen der erneuten �ffentlichen Auslegung vorgebrachten �u�erungen�� 45

2.4.9.11 �nderung des Bebauungsplanentwurfes durch Deckblatt 2 vom

�� 19.04.2004�� 45

2.4.9.12 Auswertung/Abw�gung der im Rahmen der zweiten erneuten �ffentlichen Auslegung vorgebrachten �u�erungen�� 47

2.4.9.13 Ergebnis der Auswertung/Abw�gung der im Rahmen der zweiten erneuten �ffentlichen Auslegung vorgebrachten �u�erungen�� 49

3�� AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES�� 49

3.1�� AUSWIRKUNGEN AUF DIE UMWELT�� 49

3.2�� AUSWIRKUNGEN AUF DIE LEBENS- UND ARBEITSVERH�LTNISSE�� 49

3.3�� HAUSHALTSRECHTLICHE AUSWIRKUNGEN�� 50

3.4�� PERSONALWIRTSCHAFTLICHE AUSWIRKUNGEN�� 50

4�� VERFAHREN�� 51

4.1�� MITTEILUNG DER PLANUNGSABSICHT�� 51

4.2�� Ver�nderungssperre�� 52

4.3�� FFENTLICHE BEKANNTMACHUNG des Ba-Beschlusses�� 53

4.4�� FR�HZEITIGE B�RGERBETEILIGUNG�� 53

4.5�� Beteiligung der Tr�ger �ffentlicher Belange�� 53

4.6�� Weiterf�hrung des Bebauungsplanverfahrens nach BAUGB vom 27. August 1997�� 54

4.7�� FFENTLICHE BEKANNTMACHUNG UND AUSLEGUNG�� 54

4.8�� Anzeige des Bebauungsplans�� 54

4.9�� nderung des Bebauungsplanentwurfs xxii-25 vom 25.08.1998 durch deckblatt vom 05.12.2000�� 55

4.10�� erneute �ffentliche auslegung zur �nderung des beBau�ungsplans 55

4.11�� nderung des Bebauungsplanentwurfs XXII-25 vom 25.08.1998 mit dem Deckblatt vom 05.12.2000 durch das Deckblatt 2 vom 19.04.2004�� 56

4.12�� Zweite erneute �ffentliche auslegung zur �nderung des beBau�ungsplans�� 56

5�� RECHTSGRUNDLAGEN�� 56

ANLAGE:

PFLANZLISTE�� 57

1�� PLANUNGSGEGENSTAND

1.1�� VERANLASSUNG UND ERFORDERLICHKEIT

Anlass f�r die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens XXII-25 war ein Antrag auf Bauvorbescheid zur Kl�rung der Zul�ssigkeit einer Tankstelle auf den Grundst�cken Hansastra�e 251/253 und Kyllburger Weg 40.

Ein derartiges Vorhaben entspricht jedoch nicht dem im Auftrag der Senatsverwaltung f�r Bau- und Wohnungswesen 1991 erarbeiteten und mit dem Bezirk abgestimmten st�dtebaulichen Entwurf f�r den Kreuzungsbereich Hansastra�e/Malchower Weg. Daher war die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens und der Erlass einer Ver�nderungssperre f�r die Grundst�cke Hansastra�e 251/253 und Kyllburger Weg 40 erforderlich.

1.2�� PLANGEBIET

Der ca. 1,2 ha gro�e Geltungsbereich liegt im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohensch�nhausen, und wird wie folgt begrenzt:

- im Nordwesten vom Kyllburger Weg,

- im Nordosten von der Dar�er Stra�e,

- im S�dosten von der Hansastra�e,

- im S�dwesten durch die nord�stlichen Grundst�cksgrenzen der Grundst�cke Hansastra�e 239 und Kyllburger Weg 24/26.

1.2.1�� Bestand

1.2.1.1�� Bestand/Siedlungsanalyse

Der Geltungsbereich umfasst den nordwestlich an die Kreuzung Hansastra�e/Falkenberger Chaussee und Dar�er Stra�e/Malchower Weg angrenzenden Baublock, der eine heterogene Bebauungsstruktur aufweist:

- Die direkt an der Stra�enkreuzung liegenden Grundst�cke Hansastra�e 251 und 253 werden f�r einen Imbiss und ungenehmigt f�r einen Body- und Fitnessservice genutzt. Die Geb�udesubstanz befindet sich in einem schlechten Zustand und die Grundst�cke sind fast vollst�ndig versiegelt.

- Auf dem Grundst�ck Hansastra�e 249 wird ein ehemaliges Wohngeb�ude derzeit f�r den Verkauf von Boots- und Caravanzubeh�r genutzt.

- Auf dem Grundst�ck Hansastra�e 247 wurde ein Imbiss errichtet.

- Die Grundst�cke Kyllburger Weg 28, 30, 34, 36 und 38 sind mit Wohngeb�uden bebaut, die teilweise erst in den letzten Jahren (nach der �ffentlichen Auslegung, aber auf der Grundlage von � 34 BauGB) errichtet worden sind

- Die verbleibenden Grundst�cke sind mit Garagen bebaut, dienen der kleing�rtnerischen Nutzung oder liegen brach.

- Die Grundst�cke entlang der Hansastra�e und der Dar�er Stra�e wurden durch den Bau bzw. die Verbreiterung der Hauptverkehrsstra�en in den 80er Jahren erheblich reduziert. Daher weisen die Grundst�cke Hansastra�e 241/249 und 253 sowie Kyllburger Weg 40 heute nur noch eine Tiefe von ca. 28-31 m auf, w�hrend die Grundst�cke entlang des Kyll�burger Weges i.d.R. ca. 42 m tief sind.

Der Kyllburger Weg am n�rdlichen Rand des Plangebietes ist eine Wohnsammelstra�e von insgesamt 8,5 m Breite (einschlie�lich der unbefestigten Seitenstreifen), die in beide Richtungen befahrbar ist. Er ist eine der wenigen Stra�en, die in das Siedlungsgebiet n�rdlich der Hansastra�e hineinf�hren.

Westlich wird das Plangebiet von einem unbefestigten Gehweg tangiert, der in Verl�ngerung der Bitburger Stra�e den Kyllburger Weg mit der Hansastra�e verbindet.

Die Umgebung des Plangebietes wird wie folgt gepr�gt:

- An der Ecke Hansastra�e/Malchower Weg befindet sich das 4-geschossige Hansa-Center mit gro�fl�chigen Fachm�rkten, L�den, Dienstleistungsbetrieben und Freizeiteinrichtungen sowie ca. 600 Parkpl�tzen.

- Auf dem Eckgrundst�ck Falkenberger Chaussee/Malchower Weg ist ein Lebensmittelmarkt entlang der Falkenberger Chaussee errichtet worden. �stlich daran anschlie�end befindet sich ein 7-geschossiges Wohngeb�ude mit einer Videothek. Entlang des Malchower Weges wird das Grundst�ck nicht genutzt.

- An der Ecke Dar�er Stra�e/Falkenberger Chaussee liegt ein kleingewerblich genutztes Grundst�ck (Bautischlerei usw.), das bisher mit eingeschossigen Geb�uden und Schuppen bebaut ist. F�r dieses Grundst�ck ist 1995 ein positiver Bauvorbescheid f�r einen 5-geschossigen Geb�udekomplex mit Wohnungen, Einzelhandels-, Dienstleistungsbetrieben sowie einem Gewerbebetrieb erteilt worden.

- N�rdlich des Kyllburger Weges erstreckt sich ein Einfamilienhausgebiet, z.T. noch mit kleing�rtnerisch genutzten Grundst�cken. Die Bebauung ist in sich homogen und wird durch eine 1-2-geschossige offene Wohnbebauung, die als Einzelh�user errichtet wurden, gepr�gt. Der Wohnbebauung zugeordnet sind Stellpl�tze, Garagen und Nebenanlagen. Durch den hier vorhandenen hohen Gr�nfl�chenanteil erh�lt das Gebiet eine landschaftliche Pr�gung. Hinsichtlich des Ma�es der baulichen Nutzung bleibt in dem hier vorhandenen Einfamilienhausgebiet trotz Nachverdichtung durch Teilung der vorher ann�hernd gleich gro�en Grundst�cke und der Neubebauung der Trennst�cke die landschaftliche Pr�gung erhalten. Im Wesentlichen sind die Grundst�cke durch die Hauptanlagen nur bis zu 20 % versiegelt

- Der s�dwestlich an den Geltungsbereich angrenzende Siedlungsbereich ist ebenfalls durch eine Einfamilienhausstruktur gepr�gt; es existieren jedoch auch einige gewerbliche Nutzungen.

- �stlich des Plangebietes dominieren die 6- bis 11-geschossigen Plattenbauten der gro�fl�chigen und gro�strukturierten Hochhaussiedlungen des Ortsteiles Neu-Hohensch�nhausen.

Das Plangebiet wird von zwei �bergeordneten Hauptverkehrsstra�en tangiert, im S�den von der Hansastra�e und im Osten von der Dar�er Stra�e.

Beide Stra�en werden durch Mittelstreifen in zwei 2-spurige Richtungsfahrbahnen getrennt. Auf der Hansastra�e wird dieser Mittelstreifen von der Stra�enbahn genutzt, daher ist eine Ausfahrt von den Grundst�cken an der Hansastra�e nur in westlicher Richtung und ein Richtungswechsel erst ca. 400 � 450 m vom Plangebiet entfernt in H�he der Feldtmannstra�e m�glich.

Geh- und Radwege sind in beiden Stra�en vorhanden; die Gehwege weisen jedoch nur eine sehr geringe Breite auf (ca. 2 m).

Die Eigentumsverh�ltnisse f�r die Fl�chen innerhalb des Geltungsbereiches stellen sich wie folgt dar:

� Private Eigent�mer:

- Hansastra�e 241/253, einschl. der Stra�enverkehrsfl�che Ecke Hansastra�e/Dar�er Stra�e

- Kyllburger Weg 28/40.

� Bodengesellschaft an der Kreisbahn Berlin Nord-Ost GmbH i.L.:

- die Stra�enverkehrsfl�che des Kyllburger Weges,

- die Verkehrsfl�che des Verbindungsweges zwischen Kyllburger Weg und Hansastra�e.

1.2.1.2�� Bestand/Landschaftsanalyse

Naturhaushalt/Umweltschutz (Umweltatlas)

Naturr�umlich liegt das Plangebiet auf der Hochebene des Barnim. Der Boden setzt sich �berwiegend aus Geschiebemergel auf lehmigen Sand und Lehm zusammen.

Der Flurabstand des Grundwassers betr�gt mehr als 10,0 m. Da sich das Grundwasser unter einer schlecht durchl�ssigen bzw. undurchl�ssigen Schicht befindet (Anteil an Schluff, Mergel, Ton und Lehm > 80 %) und gegen diese dr�ckt (gespanntes Grundwasser), kann jedoch lokal schwebendes Grundwasser mit geringerem Flurabstand auftreten. Aufgrund des gro�en Flurabstandes in Verbindung mit den kaum bzw. gar nicht durchl�ssigen Deckschichten ist die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers gering, desgleichen aber auch die Grundwasseranreicherung.

Das Plangebiet ist an die Schmutzwasserkanalisation angeschlossen; das Regenwasser wird im Gebiet versickert.

Die Fl�che des Plangebietes geh�rt zur stadtklimatischen Zone 2, d.h. einem Bereich mit geringen Ver�nderungen gegen�ber den Freilandverh�ltnissen. Die Schw�legef�hrdung ist gering, die n�chtliche Abk�hlung m��ig.

L�rm- und lufthygienische Belastungen ergeben sich �berwiegend durch den Kfz-Verkehr auf der Hansastra�e und der Dar�er Stra�e.

Erholung und Freifl�chen

Der Versorgungsgrad mit wohnungsnahen �ffentlichen Gr�nanlagen ist in der Umgebung des Plangebietes lt. Umweltatlas gering. Es stehen nur 0,1 bis 3,0 m�/Einwohner zur Verf�gung. Der Anteil an privaten bzw. halb�ffentlichen Freir�umen ist dagegen hoch.

Ende der 90er Jahre wurde aber ca. 80 m n�rdlich des Plangebietes eine �ffentlich zug�ngliche Gr�nfl�che geschaffen.

1.2.2�� Planerische Ausgangssituation

1.2.2.1�� Fl�chennutzungsplan (FNP)

Im Fl�chennutzungsplan Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 08. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt ge�ndert am 16. M�rz 2004 (ABl. S. 2483), ist der Geltungsbereich als Gemischte Baufl�che M2 dargestellt.

Die Baufl�chen s�dwestlich angrenzend an das Plangebiet sowie jenseits der Hansastra�e und der Dar�er Stra�e sind ebenfalls als Gemischte Baufl�che M2 dargestellt, die Fl�chen n�rdlich des Kyllburger Weges dagegen als Wohnbaufl�che W4 (GFZ bis 0,4) mit landschaftlicher Pr�gung.

Der Stra�enzug Hansastra�e/Falkenberger Chaussee ist im FNP als �bergeordnete Hauptverkehrsstra�e dargestellt, desgleichen die Dar�er Stra�e.

1.2.2.2 Landschaftsprogramm (Lapro 94)

Im Landschaftsprogramm f�r Berlin ‑ Lapro 94[1] ‑ wird der Geltungsbereich als Obstbaumsiedlungsbereich eingestuft. Aus den grunds�tzlichen Zielen zu den Bereichen Naturhaushalt/Umweltschutz, Biotop- und Artenschutz, Erholung und Freiraumnutzung sowie Landschaftsbild lassen sich bez�glich des Plangebietes insbesondere folgende Forderungen entnehmen:

- Erhalt, Pflege und Wiederherstellung der kulturlandschaftlichen Elemente (z.B. Hecken, Feldgeh�lze); Erhalt und Erg�nzung des Obstbaumbestandes und Verwendung traditioneller Nutz- und Zierpflanzen in G�rten; Erhalt von gebietstypischen Vegetationsbest�nden, artenschutzrelevanten Strukturelementen,

- Erhalt klimatisch wirksamer Freir�ume und Erh�hung der Nutzungsm�glichkeiten und Aufenthaltsqualit�t; Sicherung und Verbesserung des Luftaustausches (Lage innerhalb des Vorranggebietes Klimaschutz),

- Kompensatorische Ma�nahmen bei Verdichtung; Erh�hung des Anteils natur-haushaltswirksamer Fl�chen (Entsiegelung, Dach-, Hof- und Wandbegr�nung),

- Vermeidung bzw. Ausgleich von Bodenversiegelung; Begrenzung der Versiegelung bei Siedlungsverdichtungen,

- Erhalt und Entwicklung pr�gender Stra�enbaumbest�nde und unbefestigter Stra�enrandstreifen; Verbesserung der Aufenthaltsqualit�t im Stra�enraum,

- Beseitigung von Landschaftsbildbeeintr�chtigungen,

- Ber�cksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes,

- dezentrale Regenwasserversickerung,

- F�rderung emissionsarmer Heizsysteme,

- Siedlungsgebiet mit �berwachungs- und Sanierungsschwerpunkt nicht kanalisiertes Siedlungssystem: Kanalisierung des Schmutzwassers; Versickerung des Regenwassers; Kanalisierung des Regenwassers nur in begr�ndeten Einzelf�llen.

1.2.2.3�� Bereichsentwicklungsplanung (BEP)

In der BEP Hohensch�nhausen 2[2] sind zum Geltungsbereich im Konzeptplan folgende Aussagen gemacht worden:

- Mischgebiet, GFZ 2,0, f�r die Grundst�cke Hansastra�e 249, 251, 253,

- Mischgebiet, GFZ 1,0, f�r die Grundst�cke Hansastra�e 241, 243, 245, 247,

- Wohngebiet mit landschaftlicher Pr�gung, GFZ 0,3, f�r die Grund�st�cke am Kyllburger Weg.

F�r die Grundst�cke an der Hansastra�e sieht die BEP eine kleinteilige Nutzungsmischung aus Wohnen und Gewerbe mit Servicefunktionen f�r die angrenzenden Wohngebiete vor. B�rofl�chen und Einzelhandel sollen nur unmittelbar am Kreuzungspunkt entwickelt werden (GFZ bis 2,0), westlich davon sollen Entwicklungsm�glichkeiten f�r das bestehende Handwerk und kleinere bis mittlere Dienstleistungsbetriebe gesichert werden (GFZ bis 1,0; 3 Geschosse).

1.2.2.4�� Sonstige Planungen

In der Verkehrsplanung f�r Berlin � Mobil 2010 Stadtentwicklungsplan Verkehr[3] ist der Stra�enzug Hansastra�e/Falkenberger Chaussee als �bergeordnete Stra�enverbindung (Verbindungsfunktionsstufe II) und der Stra�enzug Dar�er Stra�e/Malchower Weg als �rtliche Stra�enverbindung (Verbindungsfunktionsstufe III) klassifiziert.

Das Gutachten "Hansastra�e/Malchower Weg - St�dtebaulicher Entwurf"[4] sieht f�r das Plangebiet im Entwicklungskonzept Folgendes vor:

- 6-geschossige Bebauung unmittelbar an der Ecke Dar�er Stra�e/Hansastra�e; gewerbliche Nutzung mit Wohnanteil � 33 %,

- 5-geschossige Bebauung auf den Grundst�cken entlang der Hansastra�e, gewerbliche Nutzung mit Wohnanteil 33-66 %,

- 4-geschossige Bebauung an der Dar�er Stra�e; Wohnnutzung mit Gewer�beanteil � 33 %.

Das Gutachten "St�dtebauliche Entw�rfe Dar�er Stra�e/Hansastra�e"[5] sieht f�r das Plangebiet Folgendes vor:

- Grundst�cke an der Hansastra�e und Dar�er Stra�e: Mischgebiet mit geschlossener Bauweise; Staffelung der Geb�udeh�he von VI Vollgeschossen an der Ecke Hansastra�e/Dar�er Stra�e auf IV Vollgeschosse zum Kyllburger Weg sowie zum Gehweg am westlichen Rand des Plangebietes; Festsetzung von Flachd�chern und flach geneigten D�chern bzw. Beschr�nkung des Anteils stark geneigter D�cher (Stichwort Eckbetonung); Festsetzung von Dach- und Fassadenbegr�nung;

- Grundst�cke am Kyllburger Weg: Allgemeines Wohngebiet in offener Bauweise; Beschr�nkung der Bauk�rperl�nge; II Vollgeschosse mit ausgebautem Dach oder alternativ einem Staffelgeschoss mit flach geneigtem Dach.

Das Plangebiet befindet sich in keinem potentiellen Fauna-Flora-Habitat-Gebiet (FFH-Gebiet) und in keinem der Europ�ischen Vogelschutzgebiete.

Eine UVP-Pflicht f�r das Plangebiet ist nicht gegeben, weil kein Vorhaben gem�� Anlage 1 des Gesetzes �ber die Umweltvertr�glichkeitspr�fung (UVPG) planungsrechtlich zul�ssig sein soll.

1.2.2.5�� Altlasten(verdachts)fl�chenkataster

Im Altlasten(verdachts)fl�chenkataster der Senatsverwaltung f�r Stadtentwicklung sind keine Eintragungen f�r den Geltungsbereich vorhanden.

F�r die Grundst�cke Hansastra�e 251 und 253 besteht aufgrund der fr�heren gewerblichen Nutzung seitens des Bezirks ein Altlastenverdacht.[6]

Diese Fl�che ist laut Umweltamt[7] im Altlasten(verdachts)fl�chenkataster bisher nicht aufgef�hrt, da eine Aktualisierung der Daten bei SenStadt wegen Einstellung des Erfassungsbetriebes seit L�ngerem nicht m�glich ist.

2�� PLANINHALT

2.1�� ENTWICKLUNG DER PLANUNGS�BERLEGUNGEN

Das Plangebiet liegt in einem Bereich Lichtenbergs, der eine erhebliche Ver�nderung erfahren sollte. Entlang der Hansastra�e und der Falkenberger Chaussee soll eine Nutzungsmischung aus Wohnen und Gewerbe entstehen.

F�r den Bereich nordwestlich der Hansastra�e/Dar�er Stra�e sind verschiedene st�dtebauliche Entw�rfe erarbeitet worden[8], um

-�� die st�dtebaulichen Rahmenbedingungen zu kl�ren, insbesondere unter Ber�cksichtigung der im Umfeld vorhandenen und geplanten Bebauung sowie der Eigentumssituation im Plangebiet (mehrere Eigent�mer);

-�� Daten �ber die zu entwickelnden Wohneinheiten sowie Geschossfl�chen f�r gewerbliche Nutzungen zu erhalten.

Aus dem Vergleich der alternativen Konzepte und aus der Durchf�hrung der einzelnen Verfahrensschritte des Bebauungsplanverfahrens selbst resultieren die Ziele f�r die bauliche Entwicklung des Plangebietes, die mit Hilfe der Festsetzungen des Bebauungsplanes XXII‑25 umgesetzt werden sollen.

2.2�� INTENTION DES PLANES

Der Bebauungsplan XXII‑25 hat die Aufgabe, f�r den Geltungsbereich die Darstellungen des Fl�chennutzungsplanes zu differenzieren und zu vertiefen.

Im Fl�chennutzungsplan (FNP) ist das Plangebiet als Gemischte Baufl�che M2 dargestellt. Die im Bebauungsplan vorgesehene Ausweisung als Mischgebiet l�sst sich aus den Darstellungen des FNP entwickeln (Entwicklungsgrundsatz 1), desgleichen die Ausweisung als Allgemeines Wohn�gebiet, da

- das geplante WA-Gebiet erheblich kleiner als 3 ha ist und von �rtlicher Bedeutung ist,

- mit der Ausweisung des WA-Gebietes eine Anpassung an die Verh�ltnisse vor Ort erfolgt und lediglich der Spielraum f�r die Konkretisierung der Inhalte des FNP auf der Ebene der Bebauungsplanung ausgesch�pft wird (kleinr�umliche Mischung von Wohnen und Arbeiten).

Im Einzelnen werden mit dem Bebauungsplan folgende Hauptziele verfolgt:

- Sicherung einer Bebauung, die zwischen den in der Umgebung des Gel�tungsbereiches vorhandenen und geplanten Baustrukturen vermittelt,

- Entwicklung der Grundst�cke entlang der Hansastra�e und Dar�er Stra�e zu einem Mischgebiet,

- Schaffung einer geschlossenen Blockrandbebauung entlang der Haupt�verkehrsstra�en,

- bauliche Betonung der Ecke Hansastra�e/Dar�er Stra�e,

- Schaffung einer besseren baulichen Fassung des Stra�enraums des Kyllburger Weges.

2.3�� WESENTLICHER PLANINHALT

Wohngebiet

Entlang des Kyllburger Weges wird ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt.

Die �berbaubare Grundst�cksfl�che wird durch eine Baufensterausweisung definiert und das Ma� der baulichen Nutzung durch Festsetzung der maximal zul�ssigen Grundfl�chenzahl (GRZ) mit 0,2 und der Zahl der Vollgeschosse mit II bestimmt. Es wird eine offene Bauweise festgesetzt.

Mischgebiet

Entlang der Hansa- und der Dar�er Stra�e wird ein Mischgebiet (MI) festgesetzt.

Das Ma� der baulichen Nutzung wird definiert durch eine reine Bauk�rperausweisung (d.h. durch eine zeichnerische Festsetzung der zul�ssigen Grundfl�che) sowie die H�he der Oberkante der Geb�ude (als H�chstma�) mit 8 m, 13 m bzw. 16 m �ber Gehweg. Es wird eine geschlossene Bauweise ausgewiesen.

F�r Wohnungen in Geb�uden entlang der Hauptverkehrsstra�en wird festgesetzt, dass mindestens ein Aufenthaltsraum mit den Fenstern zu einer l�rmabgewandten Geb�udeseite orientiert sein muss (textliche Festset�zung Nr. 2).

Durch die textliche Festsetzung Nr. 5 wird geregelt, dass entlang der Grenzen zu den Grundst�cken im Allgemeinen Wohngebiet Hecken zu pflanzen sind.

Verkehrsfl�chen

Der Kyllburger Weg wird als Stra�enverkehrsfl�che festgesetzt und mittels Stra�enbegrenzungslinien von den Baufl�chen bzw. der Verkehrsfl�che besonderer Zweckbestimmung abgegrenzt. Gleiches erfolgt mit einer kleinen Fl�che an der Ecke Hansa-/Dar�er Stra�e, die bereits als �ffentliches Stra�enland besteht, sowie einem 1,0 m breiten Streifen entlang der nord�stlichen Geltungsbereichsgrenze, der der Verbreiterung der Dar�er Stra�e dient.

Entlang der Hansastra�e wird die Stra�enbegrenzungslinie in dem Be�reich, in dem sie auf der Geltungsbereichsgrenze liegt, durch die textliche Festsetzung Nr. 7 bestimmt.

Der Verbindungsweg zwischen Kyllburger Weg und Hansastra�e wird als Verkehrsfl�che mit der besonderen Zweckbestimmung �Geh- und Radweg� festgesetzt.

Eine Einteilung der Verkehrsfl�chen wird nicht vorgenommen (textliche Festsetzung Nr. 8).

Sonstige Festsetzungen

Innerhalb des gesamten Plangebietes wird festgesetzt, dass die Grundst�cks-freifl�chen zu einem bestimmten Anteil mit Geh�lzen zu bepflanzen sind (textliche Festsetzung Nr. 3). Zur Bepflanzung werden die Arten empfohlen, die in der als Anlage beigef�gten Pflanzliste aufgef�hrt sind.

Durch die textliche Festsetzung Nr. 1 werden die Fl�chen definiert, auf denen keine Stellpl�tze und Garagen errichtet werden d�rfen. Durch die textliche Festsetzung Nr. 4 wird geregelt, dass Stellplatzanlagen zu bepflanzen sind.

Die textliche Festsetzung Nr. 6 bestimmt, in welcher Weise die Befestigung von Wegen und Zufahrten innerhalb der Baugebiete erfolgen soll.

2.4�� ABW�GUNG/BEGR�NDUNG EINZELNER FESTSETZUNGEN

Der Bebauungsplan XXII-25 soll eine geordnete st�dtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung gew�hrleisten. Er soll dazu beitragen, eine menschenw�rdige Umwelt zu sichern und die nat�rlichen Lebensgrundlagen zu sch�tzen und zu entwickeln. Bei der Aufstellung des Bebauungsplanes wurden insbesondere folgende Aspekte beachtet und unter Ber�cksichtigung eines sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden miteinander und untereinander in Einklang gebracht:

- Belange der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsver-h�ltnisse,

- Belange der Wohnbed�rfnisse der Bev�lkerung, insbesondere von Familien und jungen Menschen,

- Belange von Freizeit und Erholung,

- Belange der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,

- Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege,

- Belange der Wirtschaft,

- Belange des Verkehrs.

2.4.1�� Belange der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Ar�beitsverh�ltnisse

Die Grundst�cke entlang der Hansa- und der Dar�er Stra�e sind aufgrund des hohen Verkehrsaufkommens durch L�rm und Abgase stark belastet.

Um gesunde Wohn- und Arbeitsverh�ltnisse sicherzustellen, werden passive L�rmschutzma�nahmen f�r die Au�enfassaden von Geb�uden entlang der vorgenannten Hauptverkehrsstra�e erforderlich (bewertetes Luftschalld�mmma� R'w,res nach DIN 4109 von mindestens 45 dB).

Da seit Einf�hrung der DIN 4109 und der Fertigstellung der Berliner L�rmkarte eine textliche Festsetzung zum Schutz vor Verkehrsl�rm im Bebauungsplan entbehrlich ist, wird keine diesbez�gliche Festsetzung getroffen. Aufgrund der H�he der L�rmbelastung auf der Hansastra�e und der Dar�er Stra�e besteht jedoch ein erh�htes L�rmschutzbed�rfnis, das eine Festsetzung zur Grundrissgestaltung von Wohnungen in Geb�uden entlang der Hauptverkehrsstra�en erfordert.[9] Daher wird f�r die dort entstehenden Wohnungen festgesetzt (textliche Festsetzung Nr. 2), dass mindestens ein Aufenthaltsraum mit den Fenstern zu einer l�rmabgewandten Geb�udeseite orientiert sein muss.

Um die Immissionen (L�rm, Abgase) im Blockinnenbereich gering zu hal�ten und einen ruhigen und begr�nten Innenhof mit hoher Wohnqualit�t zu erm�glichen, werden

- im Mischgebiet eine geschlossene Blockrandbebauung festgesetzt,

- Stellpl�tze im Mischgebiet und im Allgemeinen Wohngebiet auf den nicht �berbaubaren Grundst�cksfl�chen ausgeschlossen (textliche Festsetzung Nr. 1).

Die geplante Durchgr�nung der Grundst�cke (textliche Festsetzungen Nr. 3-5) soll die Temperatur- und Feuchteverh�ltnisse im Plangebiet und damit die Wohn- und Arbeitsverh�ltnisse positiv beeinflussen.

2.4.2�� Belange der Wohnbed�rfnisse der Bev�lkerung, insbesondere von Familien und jungen Menschen

Das Plangebiet befindet sich im Einzugsbereich der Grundschule in der Barther Stra�e. Im Mai 1997 wurde an der Dar�er Stra�e eine Gesamtschule mit gymnasialer Oberstufe er�ffnet.

�

Die n�chstgelegenen Kindertagesst�tten befinden sich in der Dierhagener Stra�e 3 und der Matenzeile 2.

Aufgrund r�ckl�ufiger Kinderzahlen sinkt der Bedarf an Kita- und Schulpl�tzen seit mehreren Jahren, was die Schlie�ung von Einrichtungen und sogar den Abriss erforderte.

Im Geltungsbereich (der relativ klein ist) hat sich der Kinderanteil aufgrund der Bauma�nahmen entlang des Kyllburger Weges im geplanten allgemeinen Wohngebiet in den zur�ckliegenden Jahren nur geringf�gig erh�ht. Dieser Bereich ist bis auf ein Grundst�ck vollst�ndig bebaut. Die zeitnahe Umsetzung der m�glichen Wohnungen in dem geplanten Mischgebiet ist nicht realistisch, so dass hieraus kein Bedarf in absehbarer Zeit resultieren wird, der nicht in den n�chstgelegenen Einrichtungen abgedeckt werden kann.

Das Angebot an �ffentlichen Kinderspielpl�tzen wird f�r die kleinr�umige Versorgungseinheit, in dem das Plangebiet liegt, im StEP 2 als nicht ausreichend eingestuft. Durch die im Geltungsbereich m�glichen Wohneinheiten kann sich das Defizit an �ffentlichen Spielpl�tzen geringf�gig erh�hen, da im engeren Umfeld des Plangebietes keine neuen Einrichtungen geplant sind, da keine landeseigenen Fl�chen daf�r zur Verf�gung stehen.

2.4.3�� Belange von Freizeit und Erholung

Der Versorgungsgrad der Bev�lkerung mit Erholungsfl�chen des Freiraumtyps wohnungsnahe Gr�nanlagen liegt im statistischen Gebiet 177, zu dem der Geltungsbereich geh�rt, mit 1,44 m²/Einwohner weit unterhalb des Richtwertes von 6 m²/Einwohner. Es existiert jedoch ein hoher Grad an privaten und halb�ffentlichen Freir�umen teilweise im Plangebiet selbst und in der n�heren Umgebung sowie in der N�he mit dem Malchower-See-Park im statistischen Gebiet 172 eine ca. 47,5 ha gro�e siedlungsnahe Gr�nfl�che, so dass Defizite aus dem �ffentlichen Bereich zum Teil kompensiert werden k�nnen.

Mit der Realisierung der im Geltungsbereich m�glichen Wohneinheiten kann sich das Defizit an �ffentlichen Gr�nfl�chen vergr��ern. Im n�heren Umfeld des Plangebietes ist jedoch n�rdlich der Dar�er Stra�e die Aufwertung von Gr�nfl�chen geplant.

Da im Plangebiet (insbesondere im allgemeinen Wohngebiet) in Anbetracht seiner Innenstadtlage ein relativ hoher Freifl�chenanteil gesichert wird, kann dem Freizeit- und Erholungsaspekt auch zuk�nftig Rechnung getragen werden.

2.4.4�� Belange der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes

Der Geltungsbereich liegt in einem Bereich, der in den n�chsten Jahren eine qualitative und quantitative Aufwertung erfahren soll. Er befindet sich jedoch auch an der Nahtstelle stark kontrastierender Baustrukturen (vgl. Punkt 1.2.1.1). Um beiden Aspekten Rechnung zu tragen, sieht der Bebauungsplan die folgende Bebauung vor.

Entlang der Hansastra�e und der Dar�er Stra�e soll - als Erg�nzung zur h�heren Bebauung und gr��er dimensionierten Baustruktur an den drei anderen Ecken des Kreuzungsbereichs Hansastra�e/Falkenberger Chaussee/Dar�er Stra�e/Malchower Weg - eine geschlossene Blockrandbebauung mit einer maximalen Geb�udeh�he von 13 m �ber Gehweg planungsrechtlich zul�ssig sein. An der Ecke Hansa-/Dar�er Stra�e soll durch die zeichnerische Festsetzung einer maximalen Geb�udeh�he von 16 m �ber Gehweg eine Eckbetonung erm�glicht werden. Durch die Festsetzung einer geschlossenen Bauweise wird die Ausbildung einer Raumkante sichergestellt, die den Kreuzungsbereich baulich fasst und die Immissionsbelastung (z. B. den Verkehrsl�rm) f�r die angrenzenden Wohngebiete mindert.

Um eine gute Abschirmung der empfindlichen Wohnnutzung von der verkehrs-belasteten Dar�er Stra�e zu erreichen, soll der Bauk�rper an der Ecke Dar�er Stra�e/Kyllburger Weg m�glichst nahe an die Stra�enbegrenzungslinie des Kyllburger Weges heranreichen (5,0 m). Zum Grundst�ck Kyllburger Weg 39 werden die nach BauO Bln einzuhaltenden Abstandfl�chen, die auch eine ausreichende Belichtung, Bel�ftung und Besonnung von Grundst�cken und Geb�uden gew�hrleisten, eingehalten bzw. unterschritten. Laut � 6 Abs. 5 BauOBln betr�gt die Tiefe der Abstandfl�chen zu �ffentlichen Verkehrsfl�chen 0,5 H. Die maximal zul�ssige Geb�udeh�he von 13 m hat demzufolge eine Abstandfl�che von 6,50 m und reicht damit nicht bis zur Stra�enmitte. Die Entfernung der Baugrenze entlang des Kyllburger Weges zu der gegen�berliegenden Grenze des Grundst�cks Kyllburger Weg 39 betr�gt 13,50 m.

Aufgrund der geringen Breite der Gehwege und des erheblichen Verkehrsl�rms wird die Bebauung an der Hansastra�e und an der Dar�er Stra�e von den bisher bestehenden Stra�enbegrenzungslinien (= s�d�stliche und nord�stliche Geltungsbereichsgrenze) um ca. 4-6 m zur�ckgesetzt. Damit kann entlang der Hansastra�e die Bauflucht fortgesetzt werden, die auch f�r die �stlich der Dar�er Stra�e geplante Bebauung planungsrechtlich zul�ssig (und st�dtebaulich erforderlich) ist. Eine Aufnahme der weiter zur�ckgesetzten Bauflucht des Hansa-Centers am Malchower Weg ist entlang der Dar�er Stra�e dagegen nicht vorgesehen, da eine baulich-r�umliche Fassung der Kreuzungsecke beabsichtigt ist, und insbesondere den bestehenden Grundst�cksverh�ltnissen Rechnung getragen werden muss (geringe Grundst�ckstiefe durch den Neubau der Hansastra�e und Dar�er Stra�e).

F�r die Bebauung entlang der Hansastra�e und der Dar�er Stra�e wird eine reine Bauk�rperausweisung festgesetzt. Die Gr�nde f�r die Bauk�rperausweisung, die von den Anforderungen des Abstandfl�chenrechts abweichen k�nnen, sind:

- die Festsetzung neuer Baufluchten entlang der beiden vorgenannten Hauptverkehrsstra�en im Wesentlichen im Kontext mit den Baufluchten an den drei anderen Ecken des Kreuzungsbereichs,

- die Vermeidung von gr��eren Vers�tzen in den Fassaden entlang der Stra�en und Vermeidung von Geb�uden und Anbauten auf den hinteren Grundst�cksfl�chen, um hier eine gr��ere zusammenh�ngende Freifl�che zu sichern,

- die enge Begrenzung der Bebauungsm�glichkeiten auf den kleinen Grundst�cken,

- Ausbildung einer h�hergeschossigen geschlossenen Raumkante entlang der Hansa- und Dar�er Stra�e.

Die geplante Bebauung soll sich in ihrer H�he an den anderen am Kreuzungsbereich vorhandenen und planungsrechtlich zul�ssigen Geb�uden orientieren. Dies f�hrt zu einer �berschreitung der nach � 6 BauO Bln im Regelfall einzuhaltenden Abstandfl�chen zum Grundst�ck Hansastra�e 251. Diese �berschreitung resultiert aus der Grundst�ckssituation des Eckgrundst�cks Hansastra�e 253. Hier dient die vorhandene Stra�enbegrenzungslinie der Definition der Lage der Baugrenze (nicht rechtwinklig) und erm�glicht so eine st�dtebauliche Betonung dieses Bereiches. Zu beachten ist au�erdem, dass die Au�enw�nde in einem Winkel von mehr als 75 Grad zueinander stehen. Auch zum gewerblich genutzten Grundst�ck Hansastra�e 239 wird die Abstandfl�che �berschritten. Die Abstandfl�che liegt hier aber nicht auf dem Grundst�ck Hansastra�e 239 sondern auf dem Verbindungsweg von der Hansastra�e zum Kyllburger Weg, so dass es zu keiner �berdeckung der Abstandfl�chen kommt. Eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Bel�ftung ist somit� aufgrund der Geb�udestellung und der Lage der Abstandfl�chen in beiden F�llen gegeben, so dass gesunde Wohn- und Arbeitsverh�ltnisse gew�hrleistet sind. Daher k�nnen im Bebauungsplan durch die reine Bauk�rperausweisung geringere Abstandfl�chen als die BauO Bln vorschreibt zugelassen werden.

Am Kyllburger Weg soll durch eine offene 2-geschossige Bebauung mit einer GRZ von 0,2 der �bergang zum n�rdlich vorhandenen Einfamilienhausgebiet geschaffen werden, das im FNP als Wohnbaufl�che W4 (GFZ bis 0,4) mit landschaftlicher Pr�gung dargestellt ist.

Im Gegensatz zum Mischgebiet wird im Wohngebiet ein Baufenster ausgewiesen. Seine Tiefe von 18 m er�ffnet einerseits einen gewissen Spielraum f�r die Anordnung der Geb�ude bez�glich der Stra�e, andererseits sichert sie aber zuk�nftig eine bessere r�umliche Fassung des Stra�enraumes und gleichzeitig m�glichst gro�e zusammenh�ngende Freifl�chen im Blockinnenbereich.

Zur Gestaltung des Ortsbildes ist eine Durchgr�nung der Baugebiete von besonderer Bedeutung. Daher wird eine Mindestbepflanzung der Grundst�cksfreifl�chen mit B�umen festgesetzt, insbesondere eine Bepflanzung der Stellplatzanlagen (textliche Festsetzungen Nr. 3 und 4).

Zur Gliederung des Plangebietes, zur Abgrenzung der unterschiedlichen Nutzungen, insbesondere aber um die Freifl�chen des Wohngebietes vom Mischgebiet abzuschirmen, wird im Mischgebiet eine Heckenpflanzung entlang der Grundst�cksgrenzen zu den Grundst�cken Kyllburger Weg 28/38 festgesetzt (textliche Festsetzung Nr. 5).

Die dem Bebauungsplan beigef�gte Pflanzliste soll dazu beitragen, dass im Geltungsbereich landschaftstypische und standortgerechte Geh�lze gepflanzt werden und damit insbesondere den Belangen des Landschaftsbildes Rechnung getragen wird.

Die Festsetzung, dass statt eines Laubbaumes alternativ zwei Obstb�ume zu pflanzen sind (textliche Festsetzung Nr. 4) ber�cksichtigt einerseits die Lage des Plangebietes im Obstbaumsiedlungsbereich und andererseits die Tatsache, dass Laubb�ume i.d.R. einen erheblich gr��eren Kronendurchmesser als Obstb�ume haben.

2.4.5�� Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Land-schaftspflege

Bepflanzungen haben neben ihrer gestalterischen Funktion eine wichtige Bedeutung f�r den Biotop- und Artenschutz sowie f�r den Naturhaushalt und die Erholung. Sie beeinflussen das Stadtklima durch ihre regulierende Wirkung positiv und dienen als Filter f�r gas- und staubf�rmige Immissionen. Auch f�r den Aspekt des L�rmschutzes leisten Bepflanzungen zumindest einen subjektiv wertvollen Beitrag. Weiterhin k�nnen sie als Teil der Biotopanreicherung innerhalb des Baugebietes bezeichnet werden, denn sie sichern Tieren und Pflanzen auch im innerst�dtischen Raum �berlebensnischen und Verbindungsbiotope. Aus diesen Gr�nden werden Festsetzungen zur Bepflanzung der Baugrundst�cke getroffen (textliche Festsetzungen Nr. 3-5) und es wurde eine Pflanzliste erarbeitet, die jene einheimischen und standortgerechten Geh�lze umfasst, die f�r die Bepflanzung der Grundst�cke empfohlen werden.

Um die durch Versiegelung hervorgerufenen negativen Auswirkungen auf den Naturhaushalt so gering wie m�glich zu halten, d�rfen Wege und Zufahrten in den Baugebieten nur in wasser- und luftdurchl�ssigem Aufbau hergestellt werden (textliche Festsetzung Nr. 6).

2.4.5.1�� Eingriffsregelung in Natur und Landschaft gem. � 1a BauGB i.V.m. � 21 BNatSchG

Seit dem am 01.05.1993 in Kraft getretenen Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz und gem�� 8a-c BNatSchG a. F. besteht die Anforderung, die Behandlung der Eingriffsproblematik bei der Aufstellung von Bebauungspl�nen abschlie�end im Bebauungsplanverfahren zu regeln. Dementsprechend wird in dem 1995 eingeleiteten Bebauungsplanverfahren XXII-25 die Eingriffsregelung nunmehr gem�� 1a BauGB i. V. m. � 21 BNatSchG betrachtet.

Nach der Beteiligung der Tr�ger �ffentlicher Belange wurde das Bebau-ungsplanverfahren nach der Neufassung des Baugesetzbuches vom 27. August 1997 weitergef�hrt.

Grundlage f�r die Bewertung der zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft ist das bestehende Baurecht, nicht die tats�chliche Situation. Das hei�t, nicht die real zu erwartenden Eingriffe, sondern ausschlie�lich die durch das neue Planverfahren zus�tzlich erm�glichten Eingriffe sind zu bewerten.

Da kein Bebauungsplan besteht, der Geltungsbereich jedoch in einem bereits bebauten Bereich liegt, hat die Eingriffsbewertung auf der Grundlage des � 34 BauGB zu erfolgen. Im Hinblick auf die vorhandenen Versiegelungen und den Gr�nbestand im Plangebiet entlang der Hansastra�e und Dar�er Stra�e sowie in Anbetracht der erteilten bzw. umgesetzten Baugenehmigungen an den gegen�berliegenden Kreuzungsbereichen ist eine planungsrechtliche Situation vorhanden, die im Vergleich zu dem Geplanten zu keinem gr��eren Eingriff f�hren wird, als bisher planungsrechtlich bereits m�glich war. Ein erheblicher Eingriff in Natur und Landschaft ist nach Einsch�tzung des Fachbereiches Naturschutz und Landschaftsplanung des Bezirksamtes nicht zu erwarten.

2.4.5.2 �� Altlasten(verdachts)fl�chen

F�r die Grundst�cke Hansastra�e 251 und 253 wurde vom Amt f�r Umweltschutz des Bezirks Hohensch�nhausen ein Altlastenverdacht ausgesprochen.

Laut Schreiben des Umweltamts vom 14.08.2000 wurden die vorgenannten Grundst�cke teilweise gemeinsam genutzt und waren grundst�cks�bergreifend bebaut. Aufgrund der langj�hrigen gewerblichen Nutzung dieser Grundst�cke � es wurden u. A. eine landwirtschaftliche Nutzung, Schweinest�lle, -m�sterei, Kfz-Werk-statt, Fuhrbetrieb, Vogelfutterherstellung, -handel, Neu- und Gebrauchtwagenhandel im Zeitraum zwischen 1926 und 1991 aus dem Bauarchiv recherchiert - ist daher laut Umweltamt das Vorhandensein von Bodenverunreinigungen nicht auszuschlie�en.

Da die Grundst�cke auf der Barnimhochfl�che liegen, d.h. das Grundwasser gegen Verschmutzung relativ gesch�tzt ist, und die Grundst�cke gewerblich genutzt sowie stark versiegelt sind, h�lt das Umweltamt derzeit Bodenuntersuchungen nicht f�r erforderlich.

Im Rahmen einer Neubebauung werden Bodenaushubarbeiten, z.B. Entfernung von Aufsch�ttungshorizonten, zur Erstellung eines geeigneten Baugrundes notwendig. Da aus Erfahrung und den o.g. historischen Nutzungen nur eine oberfl�chennahe Bodenverunreinigung vom Umweltamt erwartet wird, geht dieses davon aus, dass durch die im Zuge der Bauarbeiten erforderlichen Bodenabtr�ge eventuell vorhandene Bodenverunreinigungen beseitigt werden.[10]

In einem erg�nzenden Schreiben vom 21.09.2000 teilte das Umweltamt mit, dass ein Gutachten der GFE vom 22.05.1995 zu einem Bauvorhaben auf dem Grundst�ck Hansastra�e 253/Ecke Dar�er Stra�e das Vorhandensein von Aufsch�ttungsmaterialien in M�chtigkeiten von 0,3-1,3 m unter Gel�ndeoberkante best�tigt.

Nach diesem Gutachten liegen bis auf eine Ausnahme (RKS 8/1) alle Schadstoffgehalte unterhalb der Pr�fwerte f�r Kinderspielfl�chen. Bei RKS 8/1 wurde eine PAK‑/BaP-Belastung festgestellt, die den Pr�fwert f�r Kinderspielfl�chen, jedoch nicht f�r Wohngebiete, �berschreitet. Die Lage dieses Probenahmepunktes liegt im Bereich der festgelegten Baugrenzen im Mischgebiet. Das hei�t, dass anfallender Bodenaushub bei der Herstellung eines geeigneten Baugrundes im Bereich um RKS 8/1 ent�sprechend dem Abfallrecht als besonders �berwachungsbed�rftiger Abfall der SBB anzusehen ist.

Eine Gef�hrdung f�r Schutzg�ter wird seitens des Umweltamtes nicht gesehen. Daher bestehen aus Sicht des Umweltamtes weder Bedenken gegen die geplanten Nutzungen noch gegen die Festsetzung der betroffenen Grundst�cke als Mischgebiet.[11]

Damit ist auch eine Kennzeichnung der Fl�chen gem�� 9 Abs. 5 Nr. 3 als "Fl�chen, deren B�den erheblich mit umweltgef�hrdenden Stoffen belastet sind" im Bebauungsplan nicht erforderlich.

2.4.6�� Belange der Wirtschaft

Entlang der Hansastra�e und Dar�er Stra�e wird entsprechend des FNP und der BEP Mischgebiet festgesetzt, d.h. neben Wohnen sind Handel, Dienstleistungen sowie das Wohnen nicht wesentlich st�rendes Gewerbe zul�ssig.

Die Grundst�cke an der Hansa- und Dar�er Stra�e weisen - mit Ausnahme des Grundst�cks Hansastra�e 251 - aufgrund der Verbreiterung der Hauptverkehrsstra�en in den 80er Jahren nur eine geringe Tiefe auf: ca. 29-31 m. Durch die beabsichtigte Verbreiterung des Seitenstreifens entlang der Dar�er Stra�e erfolgt eine weitere, allerdings geringf�gige Reduzierung der Grundst�ckstiefe der hier angrenzenden Grundst�cke auf zuk�nftig ca. 28,0 m.

Da eine Bebauung nicht direkt an der Stra�enbegrenzungslinie erfolgen kann (vgl. Punkt 2.4.4), ist aufgrund der geringen Grundst�ckstiefe eine flexiblere Baufl�chenausweisung, wie sie f�r eine Mischnutzung von Vorteil w�re, nicht m�glich. Zur Gew�hrleistung von Mindestabst�nden zu den Nachbargrundst�cken am Kyllburger Weg verbleibt entlang der Hauptverkehrsstra�en nur ein schmaler �berbaubarer Bereich von 17 m. Dieser wird durch eine reine Bauk�rperausweisung jedoch als vollst�ndig �berbaubar festgesetzt.

Die Geb�udetiefe von 17 m erm�glicht sowohl Handels- und Dienstleistungs- als auch Handwerks- und Gewerbebetrieben eine geeignete Grundrissplanung. Dies wiederum ist die Voraussetzung f�r die Sicherung einer breiteren Palette nicht wesentlich st�render gewerblicher Nutzungen im Geltungsbereich.

Um das Ma� der baulichen Nutzung nicht zu hoch werden zu lassen und im Hinblick auf die Abstandfl�chen, wird die Geb�udetiefe von 17 m nur f�r eine Geb�udeh�he von 9 m zugelassen. Die Geb�udeh�he von 13 m bzw. im Eckbereich von 16 m wird f�r eine Geb�udetiefe von 12 m festgesetzt. Hier ist eine Wohnnutzung m�glich, aber auch eine B�ronutzung sowie eine Nutzung durch Freiberufler.

Bei Ausnutzung der Bebauungsm�glichkeiten liegt die GRZ mit Werten von ca. 0,37 bis ca. 0,59 im Mischgebiet im Rahmen der Obergrenzen des � 17 BauNVO. Die GFZ-H�chstwerte der BauNVO werden dagegen bei allen Grundst�cken im Mischgebiet mit ca. 1,29 bis ca. 1,91, bei dem Eckgrundst�ck sogar ca. 2,52 �berschritten:

Die �berschreitung der Obergrenzen des � 17 Abs. 1 BauNVO sind aus besonderen st�dtebaulichen Gr�nden erforderlich zur:

- Schaffung eines �quivalents zur h�heren Bebauung und gr��er dimensionierten Baustruktur an den 3 anderen Ecken des Kreuzungsbereichs Hansastra�e/Falkenberger Chaussee/Dar�er Stra�e/Malchower Weg,

- Ausbildung einer Raumkante, die den Kreuzungsbereich baulich fasst und die Immissionsbelastung (z.B. den Verkehrsl�rm) f�r die n�rdlich angrenzenden Wohngebiete mindert.

Die h�heren GFZ-Werte sind zudem erforderlich, um eine Bebauung, die die vorgenannten Ziele erf�llen kann, auf den kleinen Grundst�cken realisieren zu k�nnen, die durch die Verbreiterung der Dar�er Stra�e und der Hansastra�e entstanden sind.

�ffentliche Belange stehen der �berschreitung der Obergrenzen des � 17 Abs. 1 BauNVO nicht entgegen. Auch die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverh�ltnisse werden nicht beeintr�chtigt, denn durch

- die geschlossene Blockrandbebauung entsteht eine Abschirmung des Wohngebietes von den Immissionen der Hauptverkehrsstra�en (z.B. L�rm) und ein ruhiger Blockinnenbereich,

- die Festsetzungen zur Grundst�cksbegr�nung und die Einhaltung der Obergrenzen der BauNVO hinsichtlich der GRZ wird ein relativ hoher Gr�nanteil gesichert.

In Anbetracht des Versiegelungsgrades durch die Bebauung werden im MI Stellpl�tze und Garagen au�erhalb der �berbaubaren Fl�chen ausgeschlossen, um Freifl�chen zu erhalten und ihre Nutzbarkeit zu sichern. Die Geb�udetiefe im MI (17,0 m) reicht aus, um z. B. Tiefgaragen zu errichten.

2.4.7�� Belange des Verkehrs

Der Kyllburger Weg wird als Stra�enverkehrsfl�che festgesetzt und durch Stra�enbegrenzungslinien gesichert. Gleiches erfolgt mit einer kleinen Fl�che Ecke Hansa-/Dar�er Stra�e und einem 1,0 m breiten Streifen entlang der nord�stlichen Geltungsbereichsgrenze (Dar�er Stra�e).

Die Ausweisung der letztgenannten, privaten Grundst�cken angeh�renden Fl�chen als Stra�enverkehrsfl�che ber�cksichtigt einerseits, dass die �Eckfl�che� bereits zum Stichtag 03.10.1990 als �ffentliches Stra�enland genutzt worden ist und damit als �ffentlich gewidmet gilt. Hier soll seitens der Gemeinde der Erwerb nach dem Verkehrsfl�chenbereinigungsgesetz erfolgen. Aufgrund der Lage an zwei �bergeordneten Hauptverkehrsstra�en und aufgrund der geplanten st�dtebaulichen Entwicklung im Umfeld der Kreuzung Han�sa‑/Dar�er Stra�e muss von einem Fu�g�nger- und Radverkehr am Knotenpunkt ausgegangen werden, der nicht im Einklang steht mit der vorhandenen Verkehrsfl�che. Daher ist es notwendig, den Seitenbereich in der Dar�er Stra�e entsprechend den verkehrlichen Anforderungen zu gestalten. Voraussetzung hierf�r ist jedoch eine Verbreiterung des Seitenbereichs durch die Inanspruchnahme zus�tzlicher Grundst�cksfl�chen.

Die Verbreiterung des Seitenbereiches erm�glicht:

- im unmittelbaren Kreuzungsbereich Hansa-/Dar�er Stra�e die Sicherung einer angemessenen Gehwegbreite am �berweg zur Stra�enbahn-Haltestelle und eines ausreichenden Sichtdreiecks f�r den Kfz-Verkehr; damit wird auch der Tatbestand ber�cksichtigt, dass die Fl�che an der s�d�stlichen Ecke des Grundst�cks Hansastra�e 253 bereits seit vielen Jahren als Gehweg genutzt wird,

- in der Dar�er Stra�e eine Aufweitung des Seitenbereichs auf insge�samt 5,0 m Breite, und damit die Ausbildung eines 1,5 m breiten Radweges und eines 2,5 m breiten Gehweges zuz�glich eines 1,0 m breiten Beleuchtungsstreifens am Fahrbahnrand.

Das Zur�cksetzen der Baugrenzen von den Stra�enbegrenzungslinien der Hauptverkehrsstra�en schafft Raum vor den Geb�uden, so dass der �ffentliche Gehweg durch private Grundst�cksfl�chen verbreitert werden kann, was insbesondere Ladennutzungen zugute kommt (Erh�hung der Aufenthaltsqualit�t).

Der an der s�dwestlichen Grenze des Plangebietes verlaufende Gehweg wird als Verkehrsfl�che mit der besonderen Zweckbestimmung �Geh- und Radweg� festgesetzt. Damit wird eine direkte und insbesondere f�r Kinder sichere, separat von den Stra�en gef�hrte Verbindung zwischen den Baugebieten am Kyllburger Weg und der Bitburger Stra�e zur Stra�enbahnhaltestelle an der Ecke Hansastra�e/Dar�er Stra�e gesichert.

Die Unterbringung von Stellpl�tzen und Garagen wird im Plangebiet au�erhalb der �berbaubaren Fl�chen ausgeschlossen (textliche Festset�zung Nr. 1), da

- im Mischgebiet trotz der geringen Gr��e der Grundst�cke insbesondere f�r die Wohnnutzung noch ein Freifl�chenanteil gesichert werden soll,

- die Tiefe der �berbaubaren Fl�chen im Mischgebiet ausreicht, um z. B. Tiefgaragen zu errichten (17,0 m),

- im Plangebiet insgesamt ein m�glichst hoher Gr�nfl�chenanteil gesichert und ein begr�nter Blockinnenbereich mit hoher Wohn- und Nutzungsqualit�t entstehen soll,

- der Versiegelungsgrad im Geltungsbereich insgesamt so gering wie m�glich gehalten werden und daher lange Zufahrten vermieden werden sollen,

- Immissionen, die St�rungen der Wohn- und Freifl�chennutzung verursachen, weitgehend aus dem Blockinnenbereich herausgehalten werden sollen.

2.4.8�� Belange der Ver- und Entsorgung

Die f�r die Gebietserschlie�ung notwendigen Ver- und Entsorgungsanlagen (Trinkwasser-, Gas-, Telekom-Leitungen, Schmutzwasser- und Regenwasser-Entsorgungsleitungen) befinden sich innerhalb der an die Baugebiete angrenzenden Verkehrsfl�chen und stehen nach Aussagen der Lei�tungstr�ger im Rahmen ihrer Leistungsf�higkeit i.d.R. zur Verf�gung.

Laut Telekom ist zur fernmeldetechnischen Versorgung des Plangebietes jedoch die Verlegung neuer Fernmeldeanlagen erforderlich. Diese sind in den Verkehrsfl�chen vorgesehen.

In der Hansa- und Dar�er Stra�e sind Regenwasserleitungen vorhanden, die nach Aussage der Wasserbetriebe im Rahmen ihrer Leistungsf�higkeit zur Verf�gung stehen. Daher wird davon ausgegangen, dass f�r das auf den versiegelten Fl�chen im MI (Grundst�cke Hansastra�e 241/253, Kyllburger Weg 40) anfallende Niederschlagswasser die Entsorgung gesichert ist.

Im Kyllburger Weg sind dagegen keine Regenwasserleitungen vorhanden und laut der Wasserbetriebe auch nicht geplant. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass die Entsorgung des auf den versiegelten Fl�chen im WA (Grundst�cke Kyllburger Weg 28/38) - offene Bauweise, GRZ 0,2, Ausschluss von Stellpl�tzen auf den nicht �berbaubaren Fl�chen - anfallenden Niederschlagswassers trotz der nicht unproblematischen Bodenverh�ltnisse (wenig durchl�ssige Bodenschichten) auf den Grundst�cken selber generell m�glich ist (z.B. durch Versickerung und Zwischenspeicherung in Zisternen). Im engeren Umfeld des Plangebietes sowie im Plangebiet selbst existiert n�mlich auf Grundst�cken, die ebenfalls nicht an eine Regenwasserentw�sserung angeschlossen sind, eine Bebauung, die den durch den B‑Plan geplanten Festsetzungen im Wesentlichen entspricht. Auch eine Befragung der zust�ndigen Sachbearbeiterin der Bau- und Wohnungsaufsicht des Bezirksamts sowie von zwei Eigent�merinnen, deren Grundst�cke im Geltungsbereich liegen, ergab keine Hinweise auf Probleme hinsichtlich der Versickerung von Niederschlagswasser, die eine Bebauung, wie sie geplant ist, ausschlie�en.

Die Grundst�cke entlang des Kyllburger Weges sind nach geltendem Planungsrecht gem�� 34 BauGB bebaubar. Mit der Festsetzung des B-Planes wird nur die �berbaubare Grundst�cksfl�che verringert, um eine gr��ere zusammenh�ngende Freifl�che zu schaffen. Das bisher zul�ssige Ma� der baulichen Nutzung wird nicht ver�ndert.

2.4.9 �� Abw�gung der Einwendungen von B�rgern und Tr�gern �ffentlicher Belange

2.4.9.1�� Fr�hzeitige B�rgerbeteiligung

Im Rahmen der fr�hzeitigen B�rgerbeteiligung wurde den B�rgern ein st�dtebauliches Konzept und ein daraus resultierender Bebauungsplanvorentwurf vorgelegt, der im Wesentlichen auf den Grundst�cken entlang der Hansastra�e und der Dar�er Stra�e ein Mischgebiet mit Bauk�rperausweisung vorsah mit viergeschossigen Geb�uden bzw. im Eckbereich mit einem sechsgeschossigen Geb�ude. F�r die Grundst�cke entlang des Kyllburger Weges war ein allgemeines Wohngebiet mit einem Baufenster in offener Bauweise mit einer zul�ssigen Vollgeschosszahl von II geplant. Diverse textliche Festsetzungen sollten u.a. bestimmte Nutzungen ausschlie�en, im Mischgebiet nur Flachd�cher zulassen, durch �Gr�nfestsetzungen� die Nutzung der nicht �berbaubaren Fl�chen regeln.

Im Zuge der fr�hzeitigen B�rgerbeteiligung, die vom 21.10.1996 bis einschlie�lich 22.11.1996 stattfand, wurden zur Planung im Geltungsbereich des Bebauungsplans XXII-25 von den B�rgern folgende planungsrelevante �u�erungen (gek�rzte Fassung) vorgebracht:

� Die Eigent�mer mehrerer Grundst�cke im Geltungsbereich forderten, folgende �nderungen und Erg�nzungen des B‑Plan-Entwurfes:

- �bernahme der f�r die Eckbebauung beiderseits der Einm�ndung Malchower Weg/Hansastra�e/Falkenberger Chaussee vorgesehenen 6 Ge�schosse, zumindest aber Erg�nzung der vorgesehenen 4 Geschosse um ein Voll- und ein Dachgeschoss;

- Abschluss des Eckbereiches Hansa-/Dar�er Stra�e durch einen turmartigen Aufsatz;

- Verbreiterung der Bebauungstiefe entlang Hansa- und Dar�er Stra�e im Erd- und 1. Obergeschoss auf 17 m;

- Erm�glichung einer ca. 10-15 m in den Kyllburger Weg hineinreichenden Eckabrundung mit zur�ckgestaffelten oberen Geschossen;

- Einbeziehung der beiden Bauk�rper im Kyllburger Weg in die Gesch�fts-ansiedlung;

- Anlage terrassenf�rmiger, in verschiedenen H�henabstufungen angelegter Gr�npflanzenbereiche neben der Gr�nfl�chengestaltung im Erdgeschossbereich;

- Ber�cksichtigung einer sozialen Einrichtung und evtl. einer Kinder-betreuungsst�tte;

- Schaffung von Park- und Versorgungszuf�hrungen in zwei unterirdischen Bereichen; Ber�cksichtigung der Gestaltung eines Basements f�r Einkaufs- und Versorgungseinrichtungen, �hnlich dem "Linden�center".

� Der Beauftragte der Eigent�mer zweier Grundst�cke im Geltungsbereich forderte, folgendes im B-Plan-Entwurf zu ber�cksichtigen:

- Erm�glichung einer h�hergeschossigen/‑wertigen Bebauung mit gewerblicher Nutzung sowie Dienstleistungsaktivit�ten an den Hauptverkehrsstra�en;

- Festsetzung derselben Geschosszahl (6 Vollgeschosse) entlang der Hansastra�e, wie auf der gegen�berliegenden S�dseite;

- Ber�cksichtigung der auf der �stlichen Seite befindlichen 11�ge�schossigen Geb�ude bei der Bebauung entlang der Dar�er Stra�e; hier sei in Verbindung mit einem st�dtebaulichen Akzent eine st�rkere bauliche Komponente zu erw�gen;

- Erm�glichung einer 3-geschossigen, geschlossenen, sich nach Norden �ffnenden Bebauung zum Kyllburger Weg hin;

- Ausweisung eines Teils des Baugebietes als Kerngebiet, um eine breit gestaffelte, umfassende gute Versorgung des anschlie�enden Siedlungsraumes sicherzustellen;

- evtl. Ausweisung der gesamten Fl�che (ca. 1 ha) als Misch- und eines kleineren Teils als Kerngebiet aufgrund der hier zu �bernehmenden Versorgungsfunktion.

� Ein B�rger pl�dierte daf�r, bestehende Gr�nfl�chen und B�ume zu erhalten.

� Eine B�rgerin sprach sich f�r einen gr��eren Abstand der 4-geschossigen Bebauung Ecke Kyllburger Weg/Dar�er Stra�e zum Kyllburger Weg aus, da diese Stra�e sehr schmal ist und daher das 4-geschossige Geb�ude nur wenige Meter vor ihrem Grundst�ck aufragt.

Stapl:

Ausweisung von WA-Fl�chen als MI

Der Anregung wurde (zun�chst) z.T. gefolgt. Es wurde ein ca. 8 m breiter Streifen der Grundst�cke Kyllburger Weg 28/36 als Mischgebiet ausgewiesen, so dass eine flexiblere Ausnutzung im MI und eine Grundst�ckszusammenle�gung beg�nstigt werden, ohne die bauliche Entwicklung im WA-Gebiet ein�zuschr�nken. Um den �bergang zum n�rdlich an den Geltungsbereich an�grenzenden Gebiet zu gew�hrleisten, das im FNP 94 als Wohnbaufl�che W 4 (GFZ bis 0,4) mit landschaftlicher Pr�gung dargestellt wird, ist eine vollst�ndige Einbeziehung der Grundst�cke am Kyllburger Weg in das MI-Gebiet nicht vorgesehen.

Im Rahmen der Rechtskontrolle durch den Senat wurde die Erweiterung des Mischgebietes unter Einbeziehung der Grundst�cke am Kyllburger Weg beanstandet, so dass die Erweiterung des Mischgebietes mit dem Deckblatt vom 05.12.2000 wieder r�ckg�ngig gemacht wurde.

Ausweisung eines MK-Gebietes

Aus den in der Umgebung vorhandenen und geplanten Nutzungen l�sst sich die Entwicklung eines Kerngebietes st�dtebaulich nicht ableiten. H��herwertige Nutzungen, wie z.B. Handel und Dienstleistungen, lassen sich auch im MI realisieren. Der Anregung, einen Teil des Geltungsbe�reichs als MK auszuweisen, wurde daher nicht gefolgt.

Erh�hung der Vollgeschosszahl im MI / Dachausbildung

Die st�dtebauliche Situation des Geltungsbereiches weicht ‑ insbeson�dere aufgrund der n�rdlich angrenzenden Wohngebiete mit geringer bau�licher Dichte ‑ deutlich von den angrenzenden Baugebieten s�dlich und �stlich der Kreuzung Hansastra�e/Malchower Weg ab. Der Lage zwischen stark unter�schiedlich gepr�gten Baugebieten muss durch eine Abstufung der Geb�u�deh�hen von S�den nach Norden Rechnung getragen werden.

Daher wurde der Anregung zun�chst z.T. gefolgt. Die Anzahl der Vollgeschosse wurde im Mischgebiet um ein Geschoss auf V Vollgeschosse erh�ht; die Geschosszahl entspricht damit der Bebauung, die an der Ecke Dar�er Stra�e/Falkenberger Chaussee planungsrechtlich zul�ssig ist. Ein zus�tzliches Dachge�schoss wurde nicht zugelassen.

Um eine bauliche Betonung zu er�m�glichen, wurden nur f�r das Geb�ude Ecke Hansa-/Dar�er Stra�e ein VI. Vollgeschoss bzw. ein Dachgeschoss gestattet,.

Da die vorhandene und geplante Bebauung entlang der Hauptverkehrsstra��en zum Zeitpunkt der Aufstellung des B-Planes ausschlie�lich Flachd�cher bzw. flach geneigte D�cher aufwies, sollten ‑ mit Ausnahme des vorgenannten Eckgeb�udes ‑ auch nur derar�tige D�cher zugelassen werden. Im Laufe des weiteren Verfahrens musste aber festgestellt werden , dass die Erh�hung der Zahl der Vollgeschosse und die Festsetzung zur Dachgestaltung st�dtebaulich nicht erforderlich und tragf�hig sind, so dass der B-Planentwurf mit dem zweiten Deckblatt vom 19.04.2004 dahingehend ge�ndert wurde, dass absolute Geb�udeh�hen festgesetzt werden sollen und die Festsetzung zur Dachgestaltung entf�llt. siehe Punkt 2.4.9.11

Erweiterung der Baufl�che im MI / Erm�glichung eines Basements / Er�m�glichung von Tiefgaragen

Den Anregungen wurde gefolgt und im MI f�r das I. und II. Vollgeschoss eine gr��ere Geb�udetiefe festgesetzt (17,0 m). Dies erm�glicht eine h�here Flexibilit�t f�r Handel, Handwerk und Dienstleistungen (z.B. Basement f�r Einkaufs- und Versorgungseinrichtungen). In Anbetracht des Versiegelungsgrades durch die Bebauung wurden im MI oberirdische Stellpl�tze und Garagen ausgeschlossen, um die wenigen Freifl�chen zu erhalten und ihre Nutzbarkeit zu sichern. Die Geb�udetiefe im MI reicht jedoch aus, um zweih�ftige Tiefgaragen zu errichten. Eine Modifizierung erfolgte im weiteren Verfahren dahingehend, dass Stellpl�tze und Garagen nur auf den nicht �berbaubaren Fl�chen unzul�ssig sind.

Um das Ma� der baulichen Nutzung nicht zu hoch werden zu lassen, wurde die Breite der oberen Geschosse auf 12 m begrenzt, die f�r eine Wohnnutzung, freiberuflich T�tige etc. ausreicht.

Vergr��erung des Geb�udeabstandes zum Kyllburger Weg

Um eine m�glichst gute Abschirmung der empfindlichen Wohnnutzung von der verkehrsbelasteten Dar�er Stra�e zu erreichen, soll der Bauk�rper an der Ecke Dar�er Stra�e/Kyllburger Weg m�glichst nahe an die Stra��enbegrenzungslinie des Kyllburger Weges heranreichen. Da die Ab�standfl�chen der Bauordnung (BauO Bln) eingehalten werden, wurd der Anregung nicht gefolgt.

Eckabrundung am Kyllburger Weg / Anlage begr�nter Terrassen

Der Anregung wurde nicht gefolgt. Eine Weiterf�hrung des an der Dar�er Stra�e geplanten Bauk�rpers ‑ auch eines h�hengestaffelten Geb�udes ‑ in den Kyllburger Weg hinein wird abgelehnt, da ein langer h�herer Bauk�rper nicht zur kleinteiligen, niedrigen Bebauung entlang des Kyllburger Weges passt.

Erh�hung der Vollgeschosszahl im WA / Ausweisung einer geschlossenen Bauweise

Der Anregung wurde nicht gefolgt. Im Wohngebiet wird an der Festsetzung von II Vollgeschossen und der offenen Bauweise festgehalten, um einen �bergang von der h�hergeschossigen geschlossenen Bebauung entlang der Hansastra�e zur offenen 1‑ bis 2‑geschossigen Einfamilienhaus�bebauung n�rdlich des Kyllburger Weges zu schaffen.

Ber�cksichtigung einer sozialen Einrichtung / Kinderbetreuungsst�tte

Soziale Einrichtungen sind im Allgemeinen Wohngebiet und im Mischge�biet allgemein zul�ssig, so dass kein Festsetzungsbedarf besteht. Von Seiten des Bezirks sind im Geltungsbereich auch keine derartigen Ein�richtungen vorgesehen.

Erhaltung der Gr�nfl�chen und B�ume im Geltungsbereich

Der Anregung wurde z.T. gefolgt. Der durch FNP und BEP vorgegebenen baulichen Entwicklung der an die Hauptverkehrsstra�en angrenzenden Fl�chen zu einem Mischgebiet wird durch Ausweisung eines entsprechen�den Nutzungsma�es Rechnung getragen. Mit Realisierung der Bebauung wird sich daher der bisher auf den meisten Grundst�cken bestehende Freifl�chenanteil reduzieren.

Durch die geplanten Baugrenzen, den Ausschluss oberirdischer Stell�pl�tze au�erhalb der �berbaubaren Grundst�cksfl�chen wird im Blockinnenbereich jedoch eine gr��ere zusammenh�ngende Freifl�che gesichert.

Ein gewisser Vegetationsanteil wird im B-Plan durch Festsetzung einer Mindestbegr�nung der Grundst�cke mit B�umen gew�hrleistet.

2.4.9.2�� Ergebnis der Auswertung der fr�hzeitigen B�rgerbeteiligung

Die Abw�gung der im Rahmen der fr�hzeitigen B�rgerbeteiligung ge�u�er�ten Anregungen f�hrte in Vorbereitung der Beteiligung der Tr�ger �ffentlicher Belange zu folgenden �nderungen des Be�bauungsplanentwurfes XXII-25:

�� Zeichnerische Festsetzungen:

- Erweiterung des MI-Gebietes entlang der Hansastra�e,

- Erh�hung der zul�ssigen Anzahl der Vollgeschosse im MI um jeweils ein Vollgeschoss,

- Bauk�rperausweisung im MI; Geb�udetiefe im I.-II. Vollgeschoss 17 m und im III.-V. Vollgeschoss 12 m (Ausnahme: Eckgeb�ude).

�� Textliche Festsetzungen:

- Nr. 3: Ausweisung einer Fl�che, auf der D�cher mit einer Neigung von mehr als 15� zul�ssig sind,

- Nr. 4: Ausschluss von Stellpl�tzen und Garagen im gesamten MI-Ge�biet; dadurch Wegfall der Festsetzungen Nr. 5 (Erh�hung der �ber�schreitung der gem. � 9 Abs. 4 BauNVO zul�ssigen Grundfl�che) und Nr. 9 (Bepflanzung auf Tiefgaragen).

Fazit: Als Ergebnis der fr�hzeitigen B�rgerbeteiligung wurde festgestellt, dass das Bebauungsplanverfahren XXII-25 in seiner Grundkonzeption weiterverfolgt wird.

2.4.9.3�� Auswertung/Abw�gung der Beteiligung der Tr�ger �ffentlicher Belange

Im Rahmen der Beteiligung der Tr�ger �ffentlicher Belange wurden fol�gende planungsrelevante Stellungnahmen (gek�rzte Fassung) abgegeben.

�� Wesentliches Ziel des Landschaftsprogramms f�r den Geltungsbereich des B-Planes ist es, ein Obstbaumsiedlungsgebiet mit einem m�glichst geringen Versiegelungsgrad zu entwickeln. Da das Gebiet im Vorrang�gebiet Klimaschutz liegt, ist ein hoher Vegetationsanteil sicherzu�stellen.

�� Um diese Ziele umzusetzen, wird darum gebeten, die Gr�nfestsetzungen wie folgt zu erg�nzen:

- Beziehung der textlichen Festsetzungen Nr. 9 und 10 (Fassadenbe�gr��nung und wasser- und luftdurchl�ssige Bel�ge) auch auf das Mischgebiet,

- Ausweitung der Verpflichtung zur Fassadenbegr�nung (Nr. 9) auch auf Fassaden mit geringem Fenster- und T�renanteil,

- �nderung der Festsetzung Nr. 7 dahingehend, dass entweder ein Laubbaum oder alternativ zwei Obstb�ume gepflanzt werden, denn die vorgeschlagene Pflanzenliste ist sehr heterogen,

- Festsetzung einer Heckenpflanzung innerhalb des Mischgebietes ent�lang der Grundst�cksgrenzen zum Wohngebiet, um die Freifl�chen des WA vom MI abzuschirmen,

- Festsetzung einer Dachbegr�nung f�r das Mischgebiet.

�� Stapl: Den Anregungen wurde zun�chst z.T. gefolgt.

- Die textliche Festsetzung Nr. 9 wird nicht auf das Mischgebiet be�zogen, da eine Fassadenbegr�nung aufgrund der baulichen Struktur (geschlossene Bauweise, so dass die Vorder- und R�ckfassaden einen hohen Fensteranteil aufweisen) nicht m�glich ist.

Im weiteren Verfahren wurde auf die Festsetzung zur Fassadenbegr�nung auch im WA verzichtet, da ein st�dtebauliches Erfordernis gerade im WA mit geringer GRZ und im Hinblick darauf, dass keine erheblicher Eingriff in Natur und Landschaft zul�ssig sein soll, nicht zu begr�nden ist.

- Die textliche Festsetzung Nr. 10 wurde auch auf das Mischgebiet be�zogen.

- Der �nderung der Festsetzung Nr. 7 wie vorgeschlagen wurde ge�folgt.

- Die textlichen Festsetzungen wurden um eine Festsetzung zur Pflan�zung einer Hecke im MI entlang der Grundst�cksgrenzen zum WA er�g�nzt.

- Die textlichen Festsetzungen wurden zun�chst um eine Festsetzung zur Dach�begr�nung im MI erg�nzt. Im weiteren Verfahren wurde diese Festsetzung wieder gestrichen, da das Erfordernis von Flachd�chern st�dtebaulich nicht zu begr�nden war und damit rechtlich zu beanstanden war.

�� Aufgrund der Bebauung ist die Niederschlagsentw�sserung nicht gesi�chert, zumal im B-Plan keine Angaben gemacht werden. Aus diesem Grund ist nach � 40 BauO Bln das Gebiet nicht beplanbar und bebau�bar. Es ist zun�chst eine wasserwirtschaftliche Planung vorzulegen und abzustimmen.

Stapl: Der Anregung wird nicht gefolgt. Das Plangebiet ist bebaubar:

Den im Rahmen der Beteiligung der Tr�ger �ffentlicher Belange von den Wasserbetrieben �bersandten Bestandspl�nen ist zu entnehmen, dass in der Hansa- und Dar�er Stra�e Regenwasserleitungen vorhan�denen sind. Diese stehen nach Aussage der Wasserbetriebe im Rahmen ihrer Leistungsf�higkeit zur Verf�gung. Daher wird davon ausgegangen, dass f�r das auf den versiegelten Fl�chen im MI (Grundst�cke Hansastra�e 241/253, Kyllburger Weg 40) anfal�lende Niederschlagswasser die Entsorgung gesichert ist.

Im Kyllburger Weg sind in den o.a. Bestandspl�nen keine Regen�was�serleitungen verzeichnet und ‑ nach telefonischer Auskunft der Wasserbetriebe am 22.01.1998 ‑ auch keine geplant. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass die Entsorgung des auf den versiegelten Fl�chen im WA ‑ offene Bauweise, GRZ 0,25 (�nderung durch Deckblatt auf GRZ 0,2), Ausschluss von Stell�pl�tzen auf den nicht �berbaubaren Fl�chen ‑ anfallenden Niederschlagswassers trotz der nicht unproblematischen Bodenverh�ltnisse (wenig durchl�ssige Boden�schichten) auf den Grundst�cken selber generell m�glich ist (z.B. durch Versickerung und Zwischenspeicherung in Zisternen). Im enge�ren Umfeld des Plangebietes sowie im Plangebiet selbst existiert n�mlich auf Grundst�cken, die ebenfalls nicht an eine Regenwasser�entw�sserung angeschlossen sind, eine Bebauung, die den durch den B‑Plan geplanten Festsetzungen im Wesentlichen entspricht. Die Grundst�cke entlang des Kyllburger Weges sind nach geltendem Pla�nungsrecht bebaubar. Mit der Festsetzung des B-Planes wird die �berbaubare Grundst�cksfl�che eingeschr�nkt, aber gleichzeitig eine gr��ere zusammenh�ngende Freifl�che geschaffen.

Die oben aufgef�hrten Informationen �ber die M�glichkeiten der Niederschlagswasserbehandlung im Plangebiet werden in die B‑Plan-Begr�ndung aufgenommen.

�� Zur Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsbedingungen im Plangebiet sollte gepr�ft werden, ob auch der Ausschluss von allgemein bzw. ausnahmsweise zul�ssigen Tankstellen geboten scheint.

Stapl: Der Anregung wurde zun�chst z.T. gefolgt.

Im Allgemeinen Wohngebiet wurden Tankstellen ausgeschlossen, um die Ansiedlung einer Nutzung zu vermeiden, die sich ‑ da sie mit einem hohen Kfz-Aufkommen verbunden ist ‑ aufgrund der geringen Breite des Kyllburger Weges stark st�rend auf die an ihn angrenzenden Wohnge�biete auswirken w�rde. Die textliche Festsetzung Nr. 1 wurde entspre�chend ge�ndert.

Aufgrund der zwischenzeitlich erfolgten Bebauung der Grundst�cke entlang des Kyllburger Weges mit Wohngeb�uden (nur noch ein Grundst�ck ist nicht bebaut) besteht f�r den Ausschluss von Tankstellen im Hinblick auf die noch vorhandene Bebauungsm�glichkeit und in anbetracht der Lage dieses Wohngebietes, die f�r die Ansiedlung einer Tankstelle ung�nstig und damit unwirtschaftlich ist, kein Erfordernis.

F�r das Mischgebiet existiert ebenfalls kein zwingender Grund, diese nach � 6 BauNVO allgemein zul�ssige Nutzung auszuschlie�en.

�� Die derzeitige Gestaltung der an das Plangebiet angrenzenden Seiten�bereiche der Hansastra�e und der Dar�er Stra�e ist, wie in der Be�gr�ndung zum B-Plan XXII-25 zutreffend dargelegt, aufgrund der zu geringen Geh- und Radwegbreiten als unzureichend zu bewerten. Dies trifft insbesondere auf den Bereich der Bushaltestelle in der Hansa�stra�e zu, wo die nutzbare Breite des Gehweges durch das vorhandene Warteh�uschen derart eingeschr�nkt wird, dass der Fu�g�ngerverkehr den Radweg mitbenutzen muss.

Aufgrund der geplanten st�dtebaulichen Entwicklung im Umfeld des Knotenpunktes Hansastra�e/Dar�er Stra�e (u.a. die Errichtung eines Einzelhandels- und Dienstleistungszentrums) muss von einer erhebli�chen Zunahme des Fu�g�nger- und Radverkehrs am Knotenpunkt ausgegan�gen werden, so dass sich die Notwendigkeit ergibt, die Gestaltung der Seitenbereiche entsprechend den verkehrlichen Anforderungen zu verbessern.

Voraussetzung hierf�r ist jedoch eine Verbreiterung der Seitenberei�che durch die Inanspruchnahme zus�tzlicher Grundst�cksfl�chen. Des�halb kann der im vorliegenden B-Plan-Entwurf ausgewiesenen Lage der Stra�enbegrenzungslinien der Hansastra�e und der Dar�er Stra�e, bei der die jetzigen Grundst�cksgrenzen beibehalten werden sollen, nicht zugestimmt werden.

Um die k�nftig ben�tigten Stra�enverkehrsfl�chen ausreichend im B-Plan XXII-25 planungsrechtlich zu sichern, sollte die n�rdliche Stra�enbegrenzungslinie der Hansastra�e parallel zur geplanten s�d�lichen Baugrenze mit einem Abstand von 2,0 m zu dieser festgesetzt werden.

Damit w�rde sich der Seitenraum im Bereich der Bushaltestelle durch die leicht verschwenkte Bordf�hrung auf ca. 7,0 m aufweiten, so dass neben der Ausbildung eines 1,5 m breiten Radweges und eines 2,5 m breiten Gehweges noch genug Raum f�r die Einordnung einer Wartefl�che zur Verf�gung stehen w�rde. In H�he des s�dwestlichen Eckpunktes der geplanten Randbebauung w�rde sich der Seitenbereich wieder auf ca. 4,5 m verschm�lern.

Ferner sollte die Lage der westlichen Stra�enbegrenzungslinie der Dar�er Stra�e um 1,0 m nach Westen verschoben werden, so dass der Seitenbereich insgesamt 5,0 m breit w�re. Dies w�rde f�r die k�nf�tige Ausbildung eines 1,5 m breiten Radweges und eines 2,5 m breiten Gehweges zuz�glich eines 1,0 m breiten Beleuchtungsstreifens am Fahrbahnrand gen�gen.

Stapl: Den Anregungen wurde z.T. gefolgt. Die Stra�enbegrenzungslinie der Dar�er Stra�e soll entsprechend dem o.a. Ma� festgesetzt werden. (Aufgrund der Bauk�rperausweisung geht die Verbreiterung nicht zu Lasten der Bebauung. Auch eine Verschiebung der Baugrenzen ist damit nicht verbunden.)

Aufgrund der Festsetzung der Stra�enverkehrsfl�che der Dar�er Stra�e ver�ndert sich die textliche Festsetzung Nr. 11 (Geltungsbereichs�grenze = Stra�enbegrenzungslinie).

Die Verbreiterung der Stra�enverkehrsfl�che der Hansastra�e wird da�gegen nicht festgesetzt, da die zust�ndige Senatsverwaltung miit Schreiben vom 04.06.1998 Folgendes mitgeteilt hat:

- Aufgrund der ge�nderten F�hrung der Buslinie 259 und dem daraus resultierenden R�ckbau der Bushaltestelle Hansastra�e/Dar�er Stra�e ist eine Verbreiterung des Seitenbereichs im betreffenden Abschnitt der Hansastra�e zur Ausbildung einer ausreichenden War�tefl�che, wie in der Stellungnahme vom 26.09. 1997 gefordert, vor�erst nicht mehr notwendig.

- Es wird allerdings darauf hingewiesen, dass von Seiten der BVG die erneute Einrichtung einer Bushaltestelle in diesem Bereich infolge ge�nderter Streckenf�hrungen zu einem sp�teren Zeitpunkt nicht ausgeschlossen wird. In diesem Fall w�re eine teilweise Inan�spruchnahme der angrenzenden Grundst�cksfl�chen (geplante Vorgar�tenzone) zur Einordnung der Wartefl�che notwendig, wof�r dann ggf. auch ein Plan�nderungsverfahren durchgef�hrt werden m�sste.

- Der im B-Planentwurf XXII‑25 vom 20.05.1997 ausgewiesenen n�rdli�chen Stra�enbegrenzungslinie der Hansastra�e wird unter diesem Vorbehalt zugestimmt.

�� Gegen den Bebauungsplanentwurf bestehen folgende verkehrliche Bemerkungen:

- Notwendigkeit des Anlegens ausreichend bemessener Geh- und Radwege sowohl in der Hansastra�e als auch in der Dar�er Stra�e,

- R�ckbau der im Bereich der Anbindung des Kyllburger Weges an die Dar�er Stra�e vorhandenen Mauer bis unter Sichth�he bzw. Ersatz durch eine andere Grundst�cksbegrenzung, da Sichtbehinderungen be�stehen.

Stapl: Der Anregung bez�glich des Anlegens ausreichend bemessener Geh- und Radwege wurde gefolgt, in dem in der Dar�er Stra�e die vorhandene Stra�enver�kehrsfl�che verbreitert wird. In der Hansastra�e ist eine Verbreiterung der Stra�enverkehrsfl�che nicht erforderlich (vgl. Abw�gung zur vorher genannten Stellungnahme).

Die Mauer Ecke Kyllburger Weg/Dar�er Stra�e befindet sich au�erhalb des Geltungsbereichs und ist nicht Gegenstand des B‑Plan-Ver�fahrens.

� Forderung der Erg�nzung oder nach neuen Festsetzungen:

- Erg�nzung der textlichen Festsetzung Nr. 7:

"In dem Allgemeinen Wohngebiet und in den Mischgebieten ist pro 250 m� �berbaubarer Grundst�cksfl�che mindestens ein Baum (vorrangig Obstb�ume) ‑ Mindestpflanzgr��e Halbstamm oder Hochstamm mit mindes�tens 12-14 Stammumfang ‑ und mindestens 15 St. Str�ucher zu pflan�zen.

Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden B�ume sind die vor�handenen B�ume und die nach der textlichen Festsetzung Nr. 8 zu pflanzenden B�ume einzurechnen."

Baum- und Strauchpflanzungen dienen der Raumbildung und strukturie�ren die privaten Freifl�chen entsprechend den verschiedenen Nutzun�gen. Das vorrangige Pflanzen von Laubb�umen begr�ndet sich aus den Zielen und Ma�nahmen des Lapro 94, die f�r den Geltungsbereich Er�halt und Erg�nzung des Obstbaumbestandes beinhaltet.

Stapl: Den Anregungen wurde nicht gefolgt. Ein st�dtebauliches Erfordernis zur Festsetzung von weiteren Pflanzqualit�ten liegt nicht vor, da ein erheblicher Eingriff in Natur und Landschaft nicht vorbereitet wird.� Laut Bauordnung sind die nicht bebauten Fl�chen g�rtnerisch anzulegen.

Zur Raumbildung und Abgrenzung der unterschiedlichen Nutzungen ist die Anpflanzung einer Hecke im Mischgebiet entlang der Grenze zum Wohngebiet vorgesehen und durch eine neue textliche Festsetzung geregelt. Daher wird auch auf die o.a. Festsetzung eines Strauch�anteils auf den Grundst�cken verzichtet.

- Erg�nzung der textlichen Festsetzung Nr. 8:

"Ebenerdige Stellpl�tze sind durch Fl�chen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je vier Stellpl�tze ist ein Baum, jedoch keine frucht�fallenden B�ume zu pflanzen."

Verschmutzungen von Wege- und Platzbel�gen im Bereich von Stellfl�chen sollen vermieden werden.

Stapl: Der Anregung wurde nicht gefolgt, da f�r eine Festsetzung be�z�glich der Verschmutzung von Wegen und Pl�tzen im B-Plan die Rechtsgrundlage fehlt.

- Neue textliche Festsetzung:

"Die nicht �berbaubaren Grundst�cksfl�chen sind bis auf M�llpl�tze, Kinderspielpl�tze, notwendige Wege und Zufahrten mit B�umen, Str�u�chern und sonstigen Bepflanzungen g�rtnerisch anzulegen und zu er�halten. (� 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB)"

Um einen Mindestanteil bez�glich des Bedarfs an privaten Gr�nfl�chen vor allem auf den Wohngrundst�cken sicherzustellen (Richtwert Lapro Berlin: 11,0 m�/E), verfolgt die Festsetzung einer allgemeinen Gr�n�haltepflicht.

Stapl: Der Anregung wird nicht gefolgt. Eine Festsetzung durch den B‑Plan ist nicht erforderlich, da � 8 Abs. 1 und Abs. 2 BauO Bln entsprechende Regelungen trifft.

- Neue textliche Festsetzung:

"Die neu zu pflanzenden B�ume und Str�ucher sind dauernd zu pflegen und zu erhalten. Ausgefallene B�ume und Str�ucher sind auf Kosten des Eigent�mers nachzupflanzen. Nachpflanzungen haben den in Nr. 7 genannten G�teanforderungen zu entsprechen. (� 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB)"

Damit die festgesetzte Begr�nung auch in Zukunft gesichert ist, wird der Grundst�ckseigent�mer verpflichtet, Baum- und Strauchpflanzungen dauerhaft zu erhalten.

Stapl: Der Anregung wurde z.T. gefolgt. In der textlichen Festsetzung Nr. 8 (jetzt TF 4) ist die Erhaltung der zu pflanzenden B�ume festge�setzt. Die Festsetzung wird jedoch dahingehend erg�nzt, dass abg�n�gige B�ume nachzupflanzen sind.

- Neue textliche Festsetzung:

"Auf dem Baugrundst�ck ist eine Spielfl�che f�r Spiele von Kleinkin�dern und �lteren Kindern anzulegen und instand zu halten. (� 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB)"

Die nutzbare Spielfl�che muss mindestens 400 m� betragen (Richtwert nach � 8 (3) BauO Bln 4 m�/Wohnung).

Stapl: Der Anregung wurde nicht gefolgt. Eine Festsetzung durch den B‑Plan ist nicht erforderlich, da � 8 Abs. 3 BauO Bln eine entspre�chende Regelung trifft.

- Neue textliche Festsetzung:

"F�r Baumpflanzungen in befestigten Fl�chen (Stra�en, Wege, Pl�tze) sind Baumscheiben (mind. 2,0 m x 2,0 m) oder Baumstreifen (mind. 1,5 m breit) vorzusehen. (� 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)"

Die Festlegung der Mindestgr��e zielt auf die Erhaltung der nat�rli�chen Bodenfunktionen im Bereich der Baumstandorte.

Stapl: Der Anregung wird nicht gefolgt. Eine Festsetzung durch den B-Plan ist nicht erforderlich, da die Ausf�hrungsvorschriften zum Berliner Stra�engesetz entsprechende Regelungen treffen.

�� Dem B‑Plan kann nur unter folgenden Bedingungen zugestimmt werden:

- Die Abstandfl�chen der geplanten Bebauung m�ssen auf den eigenen Grundst�cken liegen. � 6 BauO Bln ist zu beachten und einzuhalten.

- Bei der Blockrandbebauung ist sicherzustellen, dass die einzelnen Bl�cke der geplanten Bebauung auf den einzelnen Grundst�cken lie�gen, oder die Grundst�cke vor Einreichung der Genehmigungsplanung vereinigt werden.

Stapl: Mit der Bauk�rperausweisung und der Festsetzung der absoluten Geb�udeh�he im Mischgebiet werden ausdr�ckliche Festsetzungen getroffen, nach denen gem�� 6 Abs. 14 BauO Bln sich geringere Abstandfl�chen ergeben. Im Wesentlichen liegen die Abstandfl�chen auf den eigenen Grundst�cken. Siehe auch Punkt 2.4.4

Ein konkretes Bauvorhaben liegt dem B-Planentwurf hinsichtlich der Festsetzungen zum Mischgebiet nicht zugrunde.

�� F�r die Grundst�cke Hansastra�e 251 und 253 wurde aufgrund der fr�heren gewerblichen Nutzung vom Amt f�r Umweltschutz ein Altlas�tenverdacht ausgesprochen. Eventuell vorhandene Bodenverunreinigun�gen k�nnen im Rahmen der Bebauung beseitigt werden. Keine Einw�nde gegen die geplante Nutzung.

Stapl: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und in die B‑Plan-Begr�ndung aufgenommen.

�� Die im Text aufgef�hrte durchschnittliche Verkehrsmenge Kfz und Lkw auf der Dar�er und Hansastra�e und die Verkehrsl�rmbelastung beider Stra�en von 70-75 dB(A) ermittelt an der Stra�enbebauung, stammt aus dem Jahre 1993. Seit �nderung des FNP 1994 im Teilbereich Perler Stra�e und Dar�er Stra�e ist auch die Dar�er Stra�e eine �bergeordnete Hauptstra�e. L�rm und Abgase weisen heute mit Sicherheit keine r�ckl�ufige Ten�denz auf.

Nach DIN "Schallschutz im St�dtebau� gelten folgende Orientierungs�werte f�r die gesundheitliche Vertr�glichkeit bez�glich Schutz vor L�rm:

- Allgemeine Wohngebiete: tags 55 dB(A), nachts 45 bzw. 40 dB(A),

- Mischgebiete: tags 60 dB(A), nachts 50 bzw. 45 dB(A),

- Aufenthaltsr�ume des Hausinnenbereiches: tags 35 dB(A) bzw. nachts 30 dB(A).

Bei den baulichen Schallschutzma�nahmen f�r Wohnungen im Mischgebiet sollten f�r Fenster und Au�enbauteile der Stra�enfassaden VDI Richt�linie 2719 und DIN 4109 ber�cksichtigt werden.

Stapl: Mit Einf�hrung der DIN 4109 in Verbindung mit der Berliner L�rmkarte ist der Schallschutz bei Bauma�nahmen geregelt und es bedarf diesbez�glich keiner Festsetzungen im B-Plan. Zus�tzlich wurde aber zum Schutz vor L�rmimmis�sionen im Mischgebiet� eine Festsetzung getroffen, die f�r Wohnungen regelt, dass mindes�tens ein Aufenthaltsraum mit den Fenstern zu einer l�rmabgewandten Geb�udeseite orientiert sein muss; diese Festsetzung ber�cksich�tigt besonders die empfindliche Wohnnutzung.

2.4.9.4�� Ergebnis der Auswertung der Beteiligung der Tr�ger �ffentli�cher Belange

Die Abw�gung der im Rahmen der Beteiligung der Tr�ger �ffentlicher Be�lange sowie der Abteilungen bzw. der �mter des BA Hohensch�nhausen ge��u�erten Hinweise f�hrten zu folgenden �nderungen der geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes:

��� Zeichnerische Festsetzungen:

- Festsetzung einer neuen Stra�enbegrenzungslinie in der Dar�er Stra�e parallel zur �stlichen Baugrenze mit einem Abstand von 3,0 m zu dieser Baugrenze; Ausweisung der Fl�che zwischen Gel�tungsbereichsgrenze und der vorgenannten Stra�enbegrenzungslinie als Stra�enverkehrsfl�che.

��� Textliche Festsetzungen:

- Erg�nzung der textlichen Festsetzung Nr. 1 um den Ausschluss von Tankstellen im WA (mit der erneuten Auslegung entfallen),

- Erg�nzung der textlichen Festsetzung Nr. 7 um

* die Verpflichtung zur Nachpflanzung abg�ngiger B�ume,

* die Alternative der Anpflanzung von zwei Obstb�umen anstatt ei�nes Laubbaumes,

- Beziehung der textlichen Festsetzung Nr. 10 (wasser- und luft�durchl�ssige Bel�ge) auch auf das Mischgebiet,

- Aufnahme einer textlichen Festsetzung zur Pflanzung einer Hecke im MI entlang der Grundst�cksgrenzen zum WA,

- Aufnahme einer textlichen Festsetzung zur Dachbegr�nung im MI (mit der zweiten erneuten Auslegung entfallen),

- �nderung der textlichen Festsetzung Nr. 11 (Geltungsbereichsgrenze = Stra�enbegrenzungslinie).

Die oben genannten Nummern entsprechen dem alten Stand des Bebauungs�plans; aufgrund der o.a. �nderungen der textlichen Festsetzungen wur�den diese neu durchnummeriert.

Die Gesamtkonzeption des Bebauungsplanes wurde aufgrund der Ergebnisse der Tr�gerbeteiligung nicht ge�ndert.

2.4.9.5�� Auswertung/Abw�gung der im Rahmen der �ffentlichen Auslegung vorgebrachten �u�erungen

W�hrend der �ffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs XXII-25 haben 16 B�rger Einsicht in die Planung genommen. 2 Tr�ger �ffentli�cher Belange sowie 1 B�rger und ein Verein �u�erten sich zur Planung. Die planungsrelevanten �u�erungen sind im Folgenden kurz zusammenge�fasst.

� F�r die zus�tzliche Versie�gelung von Fl�chen wurde ein Ausgleich, Ersatz oder Minderung des Ein�griffs im Sinne von � 8 BNatSchG gefordert.

Stapl: Die Anregung wird zur Kenntnis genommen. Da mit dem B-Plan kein erheblicher oder nachhaltiger Eingriff in Natur und Landschaft vorbereitet wird, ist ein Ausgleich nicht erforderlich. Siehe Punkt 2.4.5.1

� Der Beauftragte der Eigent�mer von mehreren im Geltungsbereich lie�genden Flurst�cken teilt in 2 Schreiben folgendes mit:

1. Der B-Planentwurf sieht entlang der Dar�er Stra�e die Ausweisung einer zus�tzlichen Verkehrsfl�che vor, die von den angrenzenden Grundst�cken abgetrennt werden soll. F�r diese Verkehrsfl�che be�steht keine Notwendigkeit, denn es sind bereits ausreichend Fl�chen f�r Fu�g�nger vorhanden.

2. Der B-Planentwurf sieht f�r diese zus�tzliche Verkehrsfl�che kei�nen Ausgleich vor. Ein freih�ndiger Verkauf dieser Verkehrsfl�chen wird strikt abgelehnt. Von einem Grundst�ck wurden bereits ca. 80 m² weggemessen, ohne dass der Bezirk eine Entsch�digung geleis�tet hat. Aufgrund dessen sind die Grundst�ckseigent�mer nicht be�reit, weiteres Stra�enland von ihren Grundst�cken abtrennen zu lassen.

Daher wird beantragt, den Bebauungsplan so zu �ndern, dass keine zus�tzlichen Verkehrsfl�chen festgesetzt werden, es sei denn, das Bezirksamt ist bereit, die Geschossfl�chen entsprechend der Abtre�tungsfl�che zu erh�hen.

Stapl: Der Anregung wird aus folgenden Gr�nden nicht gefolgt.

Zu 1:�� Die Verbreiterung der Verkehrsfl�che durch Inanspruchnahme privater Grundst�cksfl�chen ist laus folgenden Gr�nden notwendig:

- Die derzeitige Gestaltung des Seitenbereichs der Dar�er Stra�e ist aufgrund der zu geringen Geh- und Radwegbreiten unzureichend.

- Aufgrund der geplanten st�dtebaulichen Entwicklung im Umfeld des Knotenpunktes Hansastra�e/Dar�er Stra�e (u.a. Errichtung eines Einzelhandels- und Dienstleistungszentrums) muss von einer erheblichen Zunahme des Fu�g�nger- und Radverkehrs am Knotenpunkt ausgegangen werden, daher ist eine Verbesserung der Gestaltung der Seitenbereiche entsprechend den verkehr�lichen Anforderungen notwendig.

- Voraussetzung hierf�r ist eine Verbreiterung der Seitenbe�reiche durch Inanspruchnahme zus�tzlicher Grundst�cksfl�chen. Um die k�nftig ben�tigten Stra�enverkehrsfl�chen aus�reichend zu sichern, sollte die Lage der westlichen Stra�en�begrenzungslinie der Dar�er Stra�e um 1,0 m nach Westen ver�schoben werden, so dass der Seitenbereich insgesamt 5,0 m breit w�re. Dies w�rde f�r die k�nftige Ausbildung eines 1,5 m breiten Radweges und eines 2,5 m breiten Gehweges zu�z�glich eines 1,0 m breiten Beleuchtungsstreifens am Fahr�bahnrand gen�gen.

Der Stellungnahme der f�r die Hauptverkehrsstra�en und damit zusammenh�ngenden gesamtst�dtischen Belange zust�ndigen Se�natsverwaltung wurde damit gefolgt.

Zu 2:�� Die Ausweisung der Stra�enverkehrsfl�che an der Dar�er Stra�e verursacht eine Verringerung der Grundst�cksfl�chen der Grundst�cke Hansastra�e 253 und Kyllburger Weg 40 je�weils um knapp 30 m². Eine Erh�hung der Geschossfl�chen bzw. GFZ im Be�bauungsplan entsprechend der Abtretungsfl�che ist nicht m�glich und nicht erforderlich. Auf die Festsetzung der GFZ wurde mit dem Deckblatt vom 05.12.2000 verzichtet, um eine �berbestimmung zu vermeiden. Aufgrund der Bauk�rperausweisung und der Festsetzung (nunmehr) der absoluten Geb�udeh�he werden die Bebauungsm�glichkeiten durch die Verkleinerung der Grundst�cke nicht eingeschr�nkt. Mit den geplanten Festsetzungen wird sich die Bebaubarkeit gegen�ber dem bestehenden Planungsrecht deutlich erh�hen. Die neuen als Verkehrsfl�che ausgewiesenen jetzigen privaten Grundst�cksfl�chen von ca. 30 m² je Grundst�ck beabsichtigt der Bezirk zu erwerben. Siehe Punkt 3.3

Bei der angesprochenen ca. 80 m² umfassenden Fl�che handelte es sich um eine Fl�che an der s�d�stlichen Ecke des Grundst�cks Hansastra�e 253, die bereits seit vielen Jahren als Gehweg mitgenutzt wird, und daher gem�� Einigungsvertrag mit dem Stichtag 03.10.1990 als �ffentlich gewidmetes Stra�enland zu betrachten ist. Seitens des Bezirks ist der Erwerb nach dem Verkehrsfl�chenbereinigungsgesetz geplant.

2.4.9.6�� Ergebnis der Auswertung/Abw�gung der im Rahmen der �ffentli�chen Auslegung vorgebrachten �u�erungen

�nderungen des Bebauungsplanes XXII-25 aufgrund der Durchf�hrung der �ffentlichen Auslegung wurden nicht erforderlich.

2.4.9.7�� Rechts- und Inhaltskontrolle durch die Senatsverwaltung f�r Bauen, Wohnen und Verkehr

Bei der Rechts- und Inhaltskontrolle des angezeigten Bebauungsplanes XXII-25 stellte die Senatsverwaltung f�r Bauen, Wohnen und Verkehr fest, dass der Bebauungsplan XXII-25 aus den unten aufgef�hrten Gr�n�den zu beanstanden ist.

1. Die Voraussetzung f�r die Umsetzung der Bebauungsplanfestsetzungen liegen bei den derzeitigen Grundst�cksverh�ltnissen nicht vor.

Das Erfordernis nach st�dtebaulicher Entwicklung und Ordnung wird in Frage gestellt, wenn die f�r die Planverwirklichung erforderlichen bodenordnenden Ma�nahmen dem Gutwillen m�glicherweise gewinnorien�tierten Eigent�mern �berlassen bleiben soll.

Es reicht nicht aus, dem Eigent�mer der Grundst�cke Hansastra�e 241/249 die Aussch�pfung des zul�ssigen Nutzungsma�es nur durch den Erwerb eines 8,0 m breiten Streifens in Aussicht zu stellen (wie auf S. 44 beschrieben).

Die Festsetzung des Planes k�nnte nicht vor Abschluss der Kaufver�tr�ge erfolgen, da sonst planungs- und wertermittlungsrechtliche Tatsachen geschaffen werden w�rden. Sollten vertragliche Regelungen nicht zustande kommen, muss ‑ wenn z.B. eine freiwillige Umlegung nicht m�glich und angedacht ist ‑ ein Umlegungsverfahren bereits vor Festsetzung des Bebauungsplanes eingeleitet werden (vgl. � 45 Abs. 2 BauGB).

Dar�ber hinaus ist die Ausnutzung der zul�ssigen Grundfl�chenzahl der Grundst�cke Kyllburger Weg 28/36 bei Nichtverkauf des 8,0 m Streifens nicht m�glich.

2. In der �ffentlichen Auslegung wurde vorgebracht, dass eine im priva�ten Eigentum stehende Grundst�cksfl�che zugunsten von �ffentlicher Verkehrsfl�che bereits �weggemessen� sei. Die Eigentumsverh�ltnisse, betreffend der ca. 80 m� gro�en Fl�che an der s�d�stlichen Ecke des Grundst�ckes Hansastra�e 253, sind vor Festsetzung des B-Planes zu kl�ren. Diese Kl�rung kann aus Abw�gungsgr�nden nicht vom Tiefbauamt erst zu einem sp�teren Zeitpunkt vorgenommen werden.

3. Die �berschreitung der Obergrenzen des � 17 Abs. 1 BauNVO darf nicht allein als vertretbar angesehen werden. Bei der Bestimmung des � 17 Abs. 2 BauNVO handelt es sich um eine Ausnahmeregelung, bei der eine restriktive Handhabung vorzusehen ist; insbesondere m�ssen auch st�dtebauliche Gr�nde die Ma��berschreitung �erfordern�. Diesbez�g�liche, den rechtlichen Anforderungen gerecht werdende Ausf�hrungen fehlen.

4. Dar�ber hinaus wird empfohlen, Plan und Begr�ndung aufgrund folgen�der Hinweise zu �berarbeiten:

a) Mit Schreiben Stapl AL vom 16.03.98 wurde aktenkundig erkl�rt, dass nach Abschluss der T�B-Beteiligung das B-Planverfahren nach neuem Recht weitergef�hrt werden soll.

Demzufolge h�tte die Abw�gung zu Pkt. 2.4.5.1 der Begr�ndung nach � 1a BauGB und nicht nach � 8a BNatSchG vorgenommen werden m�ssen. Ein darauf folgendes - gegen � 1 Abs. 6 BauGB versto�endes - Abw�gungsergebnis h�tte beanstandet werden m�ssen. Da aber aus der Be�gr�ndung ‑ es wird im �brigen davon ausgegangen, dass es sich hierbei um die Begr�ndung nach � 9 Abs. 8 BauGB handelt ‑ nicht hervorgeht, dass auf neues Recht umgestellt wurde und das Abw�gungsergebnis unabh�ngig davon beeinflusst blieb, wird in diesem Falle nur darauf hingewiesen.

b) Die zur textlichen Festsetzung Nr. 2 gemachten Erl�uterungen auf S. 19 der Begr�ndung m�ssen dezidierter auf die Unzul�ssigkeit, insbesondere im Mischgebiet, eingehen.

c) Die Einhaltung der Abstandsfl�chen zum Grundst�ck Kyllburger Weg 40 wurde nicht beachtet.

d) F�r den generellen Ausschluss von Stellpl�tzen und Garagen ‑ text�liche Festsetzung Nr. 5 ‑ im Mischgebiet (gerade auch innerhalb der �berbaubaren Grundst�cksfl�chen) fehlt eine ausreichende Be�gr�ndung.

e) Die textliche Festsetzung Nr. 6 ist nach der Einf�hrung der DIN 4109 als technische Baubestimmung (�nderung der Bauordnung Berlin ab 01.11 1997) und der Berliner L�rmkarte entbehrlich.

f) Im Zusammenhang mit der Aufnahme der textlichen Festsetzung Nr. 7 wird davon ausgegangen, dass die Erl�uterungen auf Seite 15 der Begr�ndung auf ein gegen�ber der mit der bisherigen textlichen Festsetzung Nr. 6 nicht allein zu befriedigendes L�rmschutzbed�rf�nis hinweisen.

g) Die Erl�uterungen zur textlichen Festsetzung Nr. 12 auf S. 20 der Begr�ndung stehen im krassen Widerspruch zu denen auf S. 19. Ei�nerseits ist die Rede von �gro�e zusammenh�ngende Freifl�chen im Blockinnenbereich� und andererseits wird die intensive Nutzung der Grundst�cke fast schon beklagt. Dar�ber hinaus stellt sich die Frage, welche/wie viele Geb�udeau�enwandfl�chen ohne �ffnungen �berhaupt in Betracht kommen. Die Notwendigkeit der Festsetzung ist zu �berpr�fen.

h) Bauk�rperausweisungen sind �ausdr�ckliche Festsetzungen� im Sinne von � 6 Abs. 14 BauO Berlin, die aus sich heraus von den Abstand�fl�chenforderungen der Bauordnung entbinden. Die Ausf�hrungen ‑ auch unter Betrachtung der oben unter Ziffer 1 dargelegten Bean�standung ‑ zu diesem Thema sind darauf entsprechend abzustellen.

Allerdings setzt die Festsetzung einer Bauk�rperausweisung, die von den Anforderungen des Abstandsfl�chenrechts abweicht, beson�ders gewichtige Gr�nde voraus (z.B. st�dtebauliche Figur), zu de�nen Gestaltung wohl kaum die Ausbildung einer Raumkante mit einem Spielraum von II-V Vollgeschossen z�hlen kann. Es wird darum gebe�ten, an die Erforderlichkeit der Bauk�rperausweisung strenge Ma߭st�be anzulegen.

Des weiteren ist anzumerken, dass die reine Bauk�rperausweisung erg�nzt durch zus�tzliche Festsetzung einer GFZ dann zur erweiter�ten Bauk�rperausweisung wird. Die GFZ ist grunds�tzlich mit nur einer Stelle nach dem Komma anzugeben.

i) Den Altlastenverdacht betreffend werden Untersuchungen/Ermittlun�gen vorausgesetzt, auf denen die Aussagen des Umweltschutzamtes beruhen, dass (obwohl im Altlastenverdachtsfl�chenkataster kein Eintrag existiert) gleichwohl ein Altlastenverdacht besteht. Die Aussage, vorhandene Bodenverunreinigungen k�nnen im Rahmen der Be�bauung (auf welcher Rechtsgrundlage?) beseitigt werden, sind daf�r allenfalls mittelbar verwertbar.

j) Unter Punkt 4 Verfahren der Begr�ndung ist der Erlass der Ver�nde�rungssperre f�r die Grundst�cke Hansastra�e 251/253 und Kyllburger Weg 40 aufzuf�hren sowie die Entwicklung der Planungs�berlegung damals/heute kurz darzulegen.

k) Es sollten unmissverst�ndliche Aussagen dar�ber getroffen werden, von welcher Anzahl von Vollgeschossen die Einsch�tzung auf S. 18 der Begr�ndung ausgeht, die besagt, dass f�r das Grundst�ck Kyll�burger Weg 39 keine Verschattungsprobleme entstehen.

l) Die in der Begr�ndung vorgenommenen planerischen Abw�gungen/Ent�scheidungen sind zusammenfassend vom Plangeber wiederzugeben. Die Verfasser von Hinweisen/Forderungen sind nicht im einzelnen zu be�nennen.

Die vorzunehmenden �nderungen erfordern eine erneute Beschlussfassung der BVV, da diese den zur Festsetzung kommenden Plan in Kenntnis der letztg�ltigen Begr�ndung nach Abschluss der Abw�gung beschlie�en muss. Der Bebauungsplan ist der Senatsverwaltung f�r Bauen, Wohnen und Ver�kehr erneut anzuzeigen.

2.4.9.8�� nderungen und Erg�nzungen des Bebauungsplanes nach der Rechts- und Inhaltskontrolle durch die Senatsverwaltung f�r Bauen, Wohnen und Verkehr durch Deckblatt vom 05.12.2000

Die Beanstandungen, die von der Senatsverwaltung f�r Bauen, Wohnen und Verkehr im Rahmen der Rechts- und Inhaltskontrolle (letztere bezogen auf � 4a Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB [alt]) ge�u�ert wurden, f�hrten zu ver�schiedenen �nderungen der Festsetzungen des Bebauungsplanes und der Begr�ndung. Im Folgenden sind nur die wesentlichen �nderungen und Er�g�nzungen aufgef�hrt, von denen einige auch die Grundz�ge der Planung ber�hren:

��� Zeichnerische Festsetzungen:

- Verschiebung der Grenze zwischen WA und MI auf die vorhandenen S�dgrenzen der Grundst�cke Kyllburger Weg 28/36 (vgl. Beanstandung Nr. 1); damit einhergehend Reduzierung des Ma�es der baulichen Nutzung im WA auf GRZ 0,2

- Wegfall der Mindestgeschosszahl sowie der GFZ in den MI-Gebieten (vgl. Hinweis Nr. 4h)

��� Textliche Festsetzungen:

- Wegfall der textlichen Festsetzungen Nr. 1 ‑ Ausschluss von Gar�tenbaubetrieben und Tankstellen im WA � und Nr. 2 ‑ Ausschluss von Gartenbaubetrieben im MI � (vgl. Hinweis Nr. 4b), da aufgrund der Festsetzungen zu den Baugrenzen, der Bauweise und dem Ma� der bau�lichen Nutzung eine Ansiedlung der vorgenannten Nutzungen kaum m�glich ist, und somit die Notwendigkeit f�r den Ausschluss der o.a. Nutzungen nun nicht mehr gesehen wird

- Modifizierung der textlichen Festsetzung Nr. 5 dahingehend, dass Stellpl�tze und Garagen im gesamten Plangebiet auf den nicht �berbau�baren Fl�chen unzul�ssig sind (vgl. Hinweis Nr. 4d)

- Streichung der textlichen Festsetzung Nr. 6 ‑ L�rmschutzma�nahmen an Fassaden � (vgl. Hinweis Nr. 4e)

- Wegfall der textlichen Festsetzung Nr. 12 � Fassadenbegr�nung ‑ (vgl. Hinweis Nr. 4g)

Die oben genannten Nummern entsprechen dem alten Stand des Bebau�ungsplans; aufgrund der o.a. �nderungen der textlichen Festsetzungen wurden diese neu durchnummeriert.

�� Begr�ndungstext:

- Wegfall der Aussagen zum 8,0 m breiten MI‑Streifen auf den Grund�st�cken Kyllburger Weg 28/36 (vgl. Beanstandung Nr. 1)

- Pr�zisierung der Erl�uterungen zu den Eigentumsverh�ltnissen der 80 m�-Fl�che an der s�d�stlichen Ecke des Grundst�cks Hansastra�e 253 (vgl. Beanstandung Nr. 2)

- Erg�nzung der st�dtebaulichen Gr�nde f�r die �berschreitung der Obergrenzen des � 17 Abs. 1 BauNVO (vgl. Beanstandung Nr. 3),

- Berichtigung von Punkt 2.4.5.1. bez�glich der Abw�gung nach � 1a BauGB (vgl. Hinweis Nr. 4a)

- �nderung der Aussagen zur textlichen Festsetzung Nr. 5 entspre�chend der Modifizierung der Stellplatzfestsetzung (vgl. Hinweis Nr. 4d)

- Streichung der Aussagen zu den entfallenden textlichen Festsetzun�gen Nr. 1, 2, 6 und 12 (vgl. Hinweise Nr. 4b, 4e, 4g)

- Wegfall der Erl�uterungen zur Mindestgeschosszahl und GFZ in den Mischgebieten (vgl. Hinweis Nr. 4h)

- Pr�zisierung der Aussagen zum Altlastenverdacht (vgl. Hinweis Nr. 4i)

- Erg�nzung des Punktes 4 'Verfahren' um den Erlass der Ver�nde�rungssperre und die Entwicklung der Planungs�berlegungen damals/ heute (vgl. Hinweis Nr. 4j)

- Erg�nzung / Pr�zisierung der Aussagen �ber eine Verschattung des Grundst�cks Kyllburger Weg 39 (vgl. Hinweis Nr. 4k)

- Zusammenfassung/K�rzung der im Rahmen der Beteiligungsverfahren ge�u�erten Stellungnahmen und deren Abw�gung (vgl. Hinweis Nr. 4l)

Folgende Hinweise von SenBWV sind bereits ber�cksichtigt:

zu 4c: Die Einhaltung der Abstandsfl�chen zum Grundst�ck Kyllburger Weg 40 wird beachtet. Aufgrund der Festsetzung der offenen Bauweise und eines Baufensters sind � trotz des Heranreichens der Baugrenze an die Grenze des Grundst�cks Kyllburger Weg 39 - die Abstandfl�chen der BauO Bln einzu�halten, die f�r einen ausreichenden Grenzabstand sorgen.

Die �berbaubaren Grundst�cksfl�che reicht bis an die Grenze des Grundst�cks Kyllburger Weg 39, da hier - im Gegensatz zur westlichen Grenze des Grundst�cks Kyllburger Weg 28 ‑ Stellpl�tze und Garagen allgemein erm�glicht werden sollen.

zu 4f: Die Textliche Festsetzung Nr. 7 (l�rmabgewandte Aufenthalts�r�ume von Wohnungen) ber�cksichtigt die besonders hohen L�rmwerte ent�lang der Hansa- und Dar�er Stra�e und wird daher beibehalten.

Ergebnis: Da die oben aufgef�hrten �nderungen und Erg�nzungen des Be�bauungsplanes durch das Deckblatt z.T. �nderungen darstellen, die die Grundz�ge der Planung ber�hren, ist gem. � 3 Abs. 3 Satz 1 BauGB eine erneute �ffentliche Auslegung zu den �nderungen durch das Deckblatt des Bebauungsplans XXII-25 erforderlich.

Im Ergebnis eines Abstimmungsgespr�chs mit der Senatsverwaltung f�r Bauen, Wohnen und Verkehr �ber die Beanstandungen und Hinweise, die im Rahmen der Rechts- und Inhaltskontrolle ge�u�ert wurden, wurden zu�s�tzlich folgende �nderungen vorgenommen:

��� Zeichnerische Festsetzungen:

- Festsetzung der offenen Bauweise im WA

- Wegfall der GFZ im WA und im MI

��� Textliche Festsetzungen:

- Wegfall der textlichen Festsetzung Nr. 3 ‑ Definition einer abwei�chenden Bauweise im WA �

�� Begr�ndungstext:

- �nderung der Aussagen zur Bauweise im WA

Begr�ndung zu den �nderungen:

Der Ersatz der textlichen Festsetzung zur L�ngenbeschr�nkung und der Gliederung von Geb�uden im WA durch die zeichnerische Festsetzung ei�ner offenen Bauweise soll einen breiteren Spielraum f�r die Schaffung eines �bergangs von der geschlossenen Bebauung entlang der Hauptver�kehrsstra�en zur offenen kleinteiligen Bebauung n�rdlich des Kyllbur�ger Weges erm�glichen.

Mit der Festsetzung der GRZ und der Zahl der Vollgeschosse ist das Ma� der baulichen Nutzung im WA ausreichend bestimmt. Das Gleiche gilt f�r die Bauk�rperausweisung in Verbindung mit der Festsetzung der Vollgeschosszahl (mit dem zweiten Deckblatt ge�ndert in absolute Geb�udeh�he) f�r das MI.

2.4.9.9�� Auswertung/Abw�gung der im Rahmen der erneuten �ffentlichen Auslegung vorgebrachten �u�erungen

W�hrend der erneuten �ffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs XXII-25 haben 25 B�rger Einsicht in die Planung genommen. Von 2 B�r�gern gingen schriftliche �u�erungen zur Planung ein. Die planungsrele�vanten �u�erungen sind im folgenden kurz zusammengefasst.

� Der Eigent�mer eines im Geltungsbereich befindlichen Flurst�cks teilt in einem Schreiben folgendes mit:

In dem konkreten Fall, wonach der Kyllburger Weg beidseitig ein all�gemeines Wohngebiet darstellt und diesbez�glich weiterentwickelt wird, hat auch eine k�nftige Bebauung an der Hansastra�e auf die Einhaltung der Gesetzlichkeit gem�� BauO Bln � 6 R�cksicht zu neh�men. Hier ist ein vertretbarer �bergang in der Bebauungsh�he zu ent�wickeln (Anpassung an die benachbarten Grundst�cke mit 4-, 3-, 2-ge�schossiger Bebauung). Es kann nicht sein, dass die betroffenen Wohn�grundst�cke zu Hinterh�fen degradiert werden. Die nachteiligen Aus�wirkungen der vorgesehenen 5-Geschossigkeit mindern die Wohnqualit�t beachtlich. Es sind keine zwingenden Gr�nde f�r geringere Tiefen der Abstandfl�chen gegeben.

Somit wird Widerspruch gegen den vorliegenden B-Planentwurf erhoben. Der Charakter des Wohngebietes sollte durch Beachtung einer geringe�ren Bauh�he in der weiteren Planung ber�cksichtigt werden.

Bei der pers�nlichen �bergabe des Schreibens an das Stadtplanungsamt wurde das Schreiben m�ndlich um folgende Erl�uterungen erg�nzt:

Der B-Planentwurf der ersten �ffentlichen Auslegung sollte eine 4-geschossige Bebauung auf den bestehenden Grundst�cken an der Hansastra�e und eine 5-geschossige nur unter Einbeziehung von Teilfl�chen der Grundst�cke am Kyllburger Weg erm�glichen. Nach dem B-Planentwurf der erneuten �ffentlichen Auslegung ist eine 5-Geschossigkeit auch auf den vorhandenen (kleinen) Grundst�cken vorgesehen.

Mit einer 4-geschossigen Bebauung auf den bestehenden Grund�st�cken konnte man sich einverstanden erkl�ren, nicht jedoch mit ei�ner 5-geschosssigen Bebauung auf diesen Fl�chen, da die Abstandfl�chen bei Ausnutzung der Festsetzungen nicht mehr auf dem Grundst�ck liegen.

Stapl: St�dtebauliches Ziel f�r die Grundst�cke entlang der Hansa�stra�e und der Dar�er Stra�e war immer die Schaffung einer h�herge�schossigen geschlossenen Bebauung. Da die geplante Bebauung sich in ihrer H�he insbesondere an den anderen am Kreuzungsbereich vorhande�nen und entstehenden Geb�uden anpassen, aber auch einen �bergang zwischen den in der Umgebung vorhandenen unterschiedlichen Geb�ude�h�hen schaffen sollte, wurden f�r die Geb�ude entlang der Hansastra�e im B-Planentwurf 5 Vollgeschosse als H�chstgrenze geplant.

An dieser st�dtebaulichen Zielrichtung hat sich im Wesentlichen nichts ge�ndert. Zur zweiten �ffentlichen Auslegung wurde aus verschiedenen Gr�nden (siehe Punkt 2.4.9.11) der B-Planentwurf ge�ndert und es soll nunmehr im Mischgebiet f�r die Geb�ude eine absolute Geb�udeh�he festgesetzt werden, die die Abstandfl�chen ausreichend ber�cksichtigt. Damit wurde der Anregung gefolgt.

� Der Beauftragte der Eigent�mer von mehreren im Geltungsbereich lie�genden Flurst�cken teilt in einem Schreiben sowie einem Korrektur�schreiben folgendes mit:

Gegen�ber den in den Jahren 1998 und 1999 ausgelegten B-Planentw�r�fen sind im jetzt ausliegenden B-Planentwurf keine GFZ-Festsetzungen mehr vorhanden.

Durch einen Architekten sind die aufgrund des ausliegenden B-Planes m�glichen Geschossfl�chen nachgerechnet worden. Das Ergebnis war, dass die urspr�ngliche Festsetzung f�r das Grundst�ck Flur-Nr. 8474/ 396 eine zwingende GFZ von 2,1 ergibt. Bei den festgesetzten Ge�schossen II-IV und der Geb�udetiefe f�r dieses Grundst�ck ist nun lediglich eine GFZ von 1,74 realisierbar. Eine vergleichbare Abwei�chung wurde f�r die Grundst�cke Flur-Nr. 8370/396 und 8475/396 fest�gestellte. Dort war im urspr�nglichen B-Planentwurf eine zwingende GFZ von 3,2 festgesetzt, w�hrend nach den sonstigen Festsetzungen nun lediglich eine GFZ von 2,67 zu verwirklichen ist.

Um in etwa die alte GFZ von zwingend 2,1 bzw. 3,2 zu erreichen, m�sste eine Erh�hung der Anzahl der Geschosse von V auf VI, bzw. von VI auf VII, erfolgen. Diese Anhebung der Anzahl der Geschosse ist st�dtebaulich durchaus vertretbar, da auf der gegen�berliegenden Stra�enseite, der Dar�er Stra�e, eine 8-, bzw. 9-geschossige Wohnbe�bauung realisiert wurde. Daher ist eine Aufstockung der Anzahl der Geschosse st�dtebaulich nicht nur vertretbar, sondern nachgerade w�nschenswert. Daher sollte der B-Planentwurf entsprechend ge�ndert werden.

Korrekturschreiben:

Die Anzahl der im alten B-Planentwurf vorgesehenen Geschosse f�r das Grundst�ck 8474/396 betr�gt II-V und das Grundst�ck 8475/396 II-VI.

Stapl: Der Anregung, die Zahl der Vollgeschosse um ein Vollgeschoss zu erh�hen, wird nicht gefolgt. In den MI-Gebieten hat sich durch den Wegfall der Geschossfl�chenzahl - die im �brigen nicht zwingend, sondern als H�chstma� festgesetzt ist - das Ma� der baulichen Nut�zung f�r die genannten Flurst�cke nicht verringert. Die Pr�fung der durch den Architekten ermittelten GFZ-Werte ergab, dass diese ‑ wie im 1. Schreiben angegeben ‑ offensichtlich auf Geb�uden mit 4 Voll�geschossen und einem 5-geschossigen Eckbauk�rper basieren, und nicht ‑ wie im Korrekturschreiben dargestellt ‑ auf den im B-Planentwurf zur erneuten �ffentlichen Auslegung festgesetzten 5 Vollgeschossen mit 6-geschossigem Eckge�b�ude.

Mit dem zweiten Deckblatt wurde auch die Zahl der Vollgeschosse f�r das MI in eine absolute Geb�udeh�he ge�ndert, die nunmehr die bisher geplante Vollgeschosszahl von 5 bzw. 6 nicht mehr erm�glicht, sondern um jeweils ein Geschoss verringert. Gegen�ber dem bestehenden Planungsrecht wird das Ma� der baulichen Nutzung erh�ht. Siehe Punkt 2.4.9.11

2.4.9.10�� Ergebnis der Auswertung/Abw�gung der im Rahmen der erneuten �ffentlichen Auslegung vorgebrachten �u�erungen

�nderungen des Bebauungsplanes XXII-25 aufgrund der Durchf�hrung der erneuten �ffentlichen Auslegung wurden zun�chst als nicht erforderlich gesehen. Im Rahmen der Aufstellung des zweiten Deckblattes wurden aber die ge�u�erten Belange der Eigent�mer der Grundst�ck entlang des Kyllburger Weges nochmals zum Anlass genommen, die geplanten Festsetzungen zu den Geb�udeh�hen entlang der Hansastra�e und Dar�er Stra�e zu �berpr�fen. Im Ergebnis dessen wurden die Geb�udeh�hen reduziert. Siehe auch Punkt 2.4.9.11

2.4.9.11�� nderung des Bebauungsplanentwurfes durch Deckblatt 2 vom 19.04.2004

Die Senatsverwaltung f�r Stadtentwicklung hat feststellen m�ssen, dass f�r Gestaltungsfestsetzungen in einem Bebauungsplan im Land Berlin die Rechtsgrundlage fehlt bzw. die Landesgesetzgebung hier fehlerhaft ist.

Davon ist auch das Bebauungsplanverfahren XXII-25 betroffen, da hier durch textliche Festsetzung bestimmt wird, dass in dem (geplanten) Mischgebiet nur Flachd�cher zul�ssig sein sollen.

Diese Festsetzung wurde einerseits getroffen, um die Dachformen der vorhandenen Bebauung im Kreuzungsbereich (Hansacenter), aber auch der bisher planungsrechtlich zugestimmten, geplanten Bebauung im Kreuzungsbereich aufzunehmen und damit die Baustruktur des Kreuzungsbereiches entsprechend seiner Lage zu vervollst�ndigen und zu vereinheitlichen. Andererseits dient diese Festsetzung aber auch der Begrenzung der Geb�udeh�he. Geplant war bisher die Festsetzung von 5 Vollgeschossen, ein (weiteres) Dachgeschoss sollte durch die �Flachdachfestsetzung� nicht m�glich sein. Damit werden die nach Bauordnung erforderlichen Abstandfl�chen insbesondere zu den Grundst�cken am Kyllburger Weg �berschritten. Diese �berschreitung wurde aufgrund dessen, dass es zu keiner �berdeckung von Abstandfl�chen der Geb�ude entlang der Hansastra�e mit denen am Kyllburger Weg geben wird, bisher f�r vertretbar gehalten.

Entf�llt jetzt die M�glichkeit der Festsetzung von Flachd�chern, ist ein Dachgeschoss oder ein Staffelgeschoss m�glich, was zu einer Vergr��erung der Abstandfl�chen f�hren kann, die aufgrund der Bauk�rperausweisung aber bauordnungsrechtlich nicht mehr begrenzt werden k�nnen und damit zul�ssig sind. Die Beeintr�chtigung der Grundst�cke am Kyllburger Weg wird dadurch gr��er. Bereits die geplante Festsetzung von 5 Vollgeschossen hat zu Unmut und Unverst�ndnis bei den Eigent�mern am Kyllburger Weg gef�hrt und im Rahmen der erneuten �ffentlichen Auslegung hat sich ein B�rger diesbez�glich auch schriftlich ge�u�ert.

Um den Nachbarschutz f�r das angrenzende allgemeine Wohngebiet ausreichend zu ber�cksichtigen, soll deshalb die maximal zul�ssige Oberkante von Geb�uden im Mischgebiet festgesetzt werden. Die Festsetzung der Oberkante der Geb�ude soll so erfolgen, dass die bauordnungsrechtlich notwendigen Abstandfl�chen nicht auf die Grundst�cke des mit dem B-Plan geplanten allgemeinen Wohngebietes fallen. Die Abst�nde der geplanten r�ckw�rtigen Baugrenzen betragen 13 m bis 14 m bzw. 8 m bis 9 m. Die Oberkante der H�he baulicher Anlagen soll in diesem Bereich f�r die jeweiligen Bauzonen einheitlich festgesetzt werden, d.h. eine absolute Geb�udeh�he entlang der Hansastra�e und Dar�er Stra�e von 13 m und f�r die r�ckw�rtige Bauzone mit einer absoluten Geb�udeh�he von 8 m. Die Betonung des Eckgrundst�cks soll aber beibehalten werden, hier soll f�r die vordere Bauzone eine absolute Geb�udeh�he von 16 m zul�ssig sein. Damit wird entlang der Hansastra�e und Dar�er Stra�e die bisher geplante Anzahl der Vollgeschosse von 5 reduziert auf eine absolute Geb�udeh�he von 13 m, die eine Errichtung von Geb�uden mit maximal 4 Vollgeschossen erm�glichen w�rde.

Die bisher geplante Anzahl der Vollgeschosse von 5 entlang der Hansastra�e und der Dar�er Stra�e war als �quivalent zur (teilweise nur geplanten) h�heren Bebauung und gr��er dimensionierten Baustruktur an den drei anderen Ecken des Kreuzungsbereichs Hansastra�e/Falkenberger Chaussee/Dar�er Stra�e/Malchower Weg beabsichtigt. Da eine Ausnutzung des planungsrechtlich Zul�ssigen hinsichtlich der Geb�udeh�he an diesen 3 anderen Ecken nicht absehbar ist, da diese zum Teil bereits anders bebaut worden sind (auch mit Steildach), wird die st�dtebauliche Erforderlichkeit f�r die Festsetzung von 5 Vollgeschossen im Plangebiet auch im Hinblick auf die angrenzende Wohnnutzung nicht mehr gesehen.

Die Festsetzung von Flachd�chern im Mischgebiet wurde auch dazu benutzt, in einer weiteren Festsetzung zu regeln, dass diese Flachd�cher zu begr�nen sind. Diese Festsetzung muss aufgrund der fehlenden Festsetzungsm�glichkeit und des fehlenden st�dtebaulichen Erfordernisses entfallen.

Der Bebauungsplanentwurf musste korrigiert werden, was wiederum eine erneute B�rgerbeteiligung nach � 3 Abs. 3 Baugesetzbuch erforderlich machte.

2.4.9.12�� Auswertung/Abw�gung der im Rahmen der zweiten erneuten �ffentlichen Auslegung vorgebrachten �u�erungen

10 B�rgerinnen und B�rger sowie 5 Tr�ger �ffentlicher Belange haben w�hrend der Auslegungszeit Einsicht in die Planung genommen. Au�erdem haben 2 Eigent�mer von Grundst�cken innerhalb des Geltungsbereiches und 2 Tr�ger �ffentlicher Belange telefonisch bzw. per E-Mail um Auskunft gebeten.

Dem Fachbereich Stadtplanung sind 5 schriftliche Stellungnahmen (2 B�rger, 3 Tr�ger �ffentlicher Belange) zugegangen. Ein B�rger hat um Niederschrift seiner Anregungen gebeten.

Seitens der Tr�ger �ffentlicher Belange gab es keine Anregungen zu den Planungen.

� Der Eigent�mer eines im Geltungsbereich befindlichen Flurst�cks teilt in einem Schreiben Folgendes mit:

Stapl: Die Grundst�cke entlang der Hansastra�e sind derzeit Bestandteil eines Gebietes, das durch den Schwarzen Weg, die Dar�er Stra�e, Hansastra�e, Feldtmann- und Perler Stra�e begrenzt wird. Die Bebauung in diesem Gebiet ist in sich homogen und wird durch eine 1-2-geschossige offene Wohnbebauung, die als Einzelh�user errichtet wurde, gepr�gt. Hinsichtlich der Nutzungsart �berwiegt die Wohnnutzung. Wohnvertr�gliche gewerbliche Nutzungen befinden sich nur in Randlage des Gebietes entlang der Hansastra�e.

Entlang der Hansastra�e und Dar�er Stra�e soll entsprechend dem FNP und der BEP ein Mischgebiet festgesetzt werden, d.h. das Wohnen nicht wesentlich st�rendes Gewerbe, Handel, Dienstleistungen etc. sind wie auch das Wohnen selbst zul�ssig. Damit wird dem Bedarf nach einer erweiterten gewerblichen Nutzung in diesem Bereich Rechnung getragen.

� Ein anderer Eigent�mer eines im Geltungsbereich befindlichen Flurst�cks teilt in einem Schreiben Folgendes mit:

Stapl: Anlass f�r die Einleitung des B-Planverfahrens war der Antrag auf Bauvorbescheid f�r die Errichtung einer Tankstelle auf den Grundst�cken Hansastra�e 251/253 und Kyllburger Weg 40. Dieses Vorhaben widerspricht mit der geplanten Bauk�rperstellung, der Bauweise und der �berbaubaren Grundst�cksfl�che der st�dtebaulichen Zielsetzung f�r den Kreuzungsbereich. Es ist u.a. st�dtebaulich erforderlich, den Kreuzungsbereich r�umlich durch eine geschlossene Bauweise zu fassen, und Ziel, dem n�rdlich angrenzenden Wohnen einen Schutz vor L�rm zu geben.

� Ein weiterer Eigent�mer eines im Geltungsbereich befindlichen Flurst�cks teilt in einem Schreiben Folgendes mit:

Stapl: Aufbauend auf dem st�dtebaulichen Konzept f�r den Kreuzungsbereich ist es seit Einleitung des B-Planverfahrens st�dtebauliches Ziel, M�glichkeiten zur baulichen Betonung des unmittelbaren Eckbereiches an der Hansastra�e/Dar�er Stra�e zu schaffen. So nehmen die Baugrenzen auf dem Grundst�ck Hansastra�e 253 den (abgeschr�gten) Verlauf des �ffentlichen Stra�enlandes auf. Mit der Zul�ssigkeit eines h�heren Geb�udeteils gegen�ber den angrenzenden Geb�uden wird diese Hervorhebung verst�rkt. Die H�he dieses Geb�udeteils trifft auch nur auf den unmittelbaren Eckbereich zu und nicht f�r das gesamte Grundst�ck Hansastra�e 253.

2.4.9.13�� Ergebnis der Auswertung/Abw�gung der im Rahmen der zweiten erneuten �ffentlichen Auslegung vorgebrachten �u�erungen

�nderungen des Bebauungsplanes XXII-25 aufgrund der Durchf�hrung der zweiten erneuten �ffentlichen Auslegung wurden nicht erforderlich.

3�� AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES

3.1�� AUSWIRKUNGEN AUF DIE UMWELT

Mit der Realisierung der Planung erfolgt:

- eine Verdichtung der Bebauung entlang der Hansastra�e und Dar�er Stra�e

- eine bauliche und nutzungsm��ige Neuordnung des Gebietes,

- eine teilweise Erh�hung der Bodenversiegelung und damit eine Ver�nderung des Vegetationspotentials, des Wasserhaushalts des Bodens und des Boden�aufbaus,

- ein Wechsel der Arten von Flora und Fauna,

- eine Abschirmung des Blockinnenbereiches von den Emissionen der Hauptverkehrsstra�en (z.B. L�rm, Abgase).

3.2�� AUSWIRKUNGEN AUF DIE LEBENS- UND ARBEITSVERH�LTNISSE

Mit der Realisierung des Bebauungsplans kann ein Beitrag geleistet werden zur

- Sicherung von Wohnbaufl�chen,

- Sicherung von Entwicklungsm�glichkeiten f�r wohnumfeldvertr�gliche, kleinstrukturierte gewerbliche Nutzungen,

- Verbesserung der Versorgung eines �ber den Geltungsbereich hinausge�henden Gebietes im Bereich Handel, Handwerk und Dienstleistungen,

- Verbesserung der verkehrstechnisch unbefriedigenden und z.T. gef�hr�lichen Situation f�r Fu�g�nger und Radfahrer im Kreuzungsbereich Hansa-/Dar�er Stra�e.

3.3�� HAUSHALTSRECHTLICHE AUSWIRKUNGEN

Innerhalb des Plangebietes befinden sich drei Fl�chen, die gegenw�rtig und bereits vor Einleitung des B-Planverfahrens als �ffentliche Verkehrsfl�chen genutzt werden, jedoch nicht im Besitz der �ffentlichen Hand sind:

- der Kyllburger Weg,

- der Gehweg zwischen der vorgenannten Stra�e und der Hansastra�e,

- die �Eckfl�che� Hansastra�e /Dar�er Stra�e.

Das B-Planverfahren l�st in diesen F�llen keinen �bernahmeanspruch seitens der Eigent�mer aus, da diese Fl�chen als �ffentlich gewidmet zu betrachten sind.

Es ist der Kauf jener Fl�chenanteile der privaten Grund�st�cke Hansastra�e 253 und Kyllburger Weg 40 erforderlich, die f�r die zuk�nftige Verbreiterung der Dar�er Stra�e vorgesehen sind. Nach einer Grundst�cksbewertung (September 2004) sind f�r den Erwerb der ca. 56 m� gro�en Grundst�cksfl�che ca. 7.100 � zuz�glich Grunderwerbsnebenkosten notwendig. Die Finanzierung des Grunderwerbs[12] ist durch das Tiefbauamt f�r das Haushaltsjahr 2004 im Kapitel 4212, Titel 82164 eingeplant

Nicht ber�cksichtigt bei der Wertermittlung wurde das auf dem Grundst�ck Hansastra�e 253 bestehende Geb�ude, das zu einem kleinen Teil auf der zu erwerbenden Fl�che steht. Dieses Geb�ude besitzt keine st�dtebauliche Qualit�t. Es handelt sich um ein ehemaliges Stallgeb�ude, dass Mitte der 80er Jahre umgebaut worden ist. Hinsichtlich der Abma�e sind aber keine wesentlichen �nderungen vorgenommen worden. Teile des Geb�udes werden als Imbiss genutzt. Die lichte Raumh�he betr�gt partiell nicht die f�r den dauernden Aufenthalt von Menschen gesetzlich notwendigen 2,50 m. Aufgrund der Aufgabe der vorher bestehenden Nutzungen auf dem Grundst�ck muss davon ausgegangen werden, dass die anderen Geb�udeteile leer stehen. Das bestehende Pachtverh�ltnis ist seitens der Eigent�mergemeinschaft gek�ndigt worden und schlie�t einen Abriss der baulichen Anlagen ein[13]. Sofern das Geb�ude nicht bereits aufgrund der K�ndigung und/oder einer Neubebauung des Grundst�cks abgerissen worden ist, muss es zumindest teilweise abgerissen werden, wenn der Geh- und Radweg standardgerecht ausgebaut wird. Diese Ma�nahme muss dann bei der Erstellung der Bauplanungsunterlagen f�r die Errichtung des Geh- und Radweges miteingeplant werden.

3.4�� PERSONALWIRTSCHAFTLICHE AUSWIRKUNGEN

keine

4�� VERFAHREN

4.1�� MITTEILUNG DER PLANUNGSABSICHT

Die Planungsabsicht (Aufstellung des Bebauungsplanes XXII-25) ist den Senatsverwaltungen f�r Stadtentwicklung und Umweltschutz (Abt. II), f�r Bau- und Wohnungswesen (Abt. II), f�r Verkehr und Betriebe (Abt. III) mit Schreiben vom 11.09.1995 sowie der Senatsverwaltung f�r Stadtentwicklung und Umweltschutz (Gemeinsame Arbeitsstelle der ge�meinsamen Landesplanung = Abt. II GASt B) mit Schreiben vom 21.09.1995 gem�� 3a AGBauGB (alt) mitgeteilt worden.

Die Senatsverwaltung f�r Verkehr und Betriebe hat nicht geantwortet.

Die Senatsverwaltung f�r Stadtentwicklung und Umweltschutz Abt. II E (Schreiben vom 09.10.1995) und Abt. II GASt B (Schreiben vom 07.11. 1995) haben erkl�rt, dass gegen die Planungsabsicht keine grunds�tzli�chen Bedenken bestehen.

Die Senatsverwaltung f�r Bau‑ und Wohnungswesen, Abt. II E, hat mit Schreiben vom 11.10.1995 folgendes mitgeteilt:

1. Das Bebauungsplan-Verfahren wird nach � 4a AGBauGB durchgef�hrt, da mit der beabsichtigten Ausweisung der Stra�enbegrenzungslinien f�r die Hansastra�e und die Dar�er Stra�e, die als Hauptverkehrsstra�en mit der Verbindungsfunktionsstufe II bzw. III klassifiziert sind, gem. Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB Belange von gesamtst�dtischer Bedeutung ber�hrt werden.

Alle Verfahrensbeschl�sse einschlie�lich ihrer Vorlagen sind der Senatsverwaltung f�r Bau- und Wohnungswesen zu �bersenden; von der Information ist gem�� AV Unterrichtungsverpflichtung vom 30.07.1994 abzusehen, wenn unzweifelhaft feststeht, dass die geltend gemachten gesamtst�dtischen Belange beachtet sind.

2. Bei den dargelegten Planungszielen bestehen Bedenken, da der Bebau�ungsplan auch Aussagen dar�ber treffen muss, welcher Nutzung die nicht als Mischgebiet festzusetzenden Teilfl�chen der Grundst�cke an der Dar�er Stra�e und der Hansastra�e zugef�hrt werden sollen. Daher ist eine Ausweitung des B-Planbereiches erforderlich, und zwar in einem Umfang, der die Erschlie�ung der Baugrundst�cke si�cherstellt.

Stapl:

zu 1: Durch die �bersendung von Verfahrensbeschl�ssen wurde die zust�ndige Senatsverwaltung �ber die Ber�cksichtigung der gel�tend gemachten gesamtst�dtischen Belange unterrichtet.

Zu 2: Eine Ausweitung des Geltungsbereiches des Bebauungsplans XXII‑25 ist nicht erforderlich. Die Erschlie�ung der Baugrundst�cke ist gesi�chert, da die Grundst�cke Hansastra�e 241/253 und Dar�er Stra�e 40 di�rekt an die Verkehrsfl�che der vorgenannten Stra�en angrenzen.

Im Zuge der Verbreiterung der Hansastra�e und der Dar�er Stra�e wurden die an den vorgenannten Stra�en liegenden Grundst�cke reduziert, so dass die Flurst�cke 8409/396, 8401/396, 8399/396, 8397/396, 8395/396, 8333/396, 8372/396, 8369/396 und 8367/396 dem �ffentlichen Stra�enland zugeordnet worden sind.

Dies war dem Plan, der der Mitteilung der Planungsabsicht beigef�gt war, jedoch kaum zu entnehmen, da die den Grundst�cken ehemals zugeh�rigen Teilfl�chen noch keine Flur�st�cksnummern aufwiesen. Zudem �berlagerten sich im Bereich der Stra��en die Darstellung der Flurst�cksgrenzen und der Verkehrsfl�chenun�terteilung.

4.2 �� Ver�nderungssperre

F�r die Grundst�cke Hansastra�e 251/253 und Kyllburger Weg 40, ist ein Vorbescheidsantrag mit Datum vom 10.05.1995 gestellt worden, der die Errichtung einer Tankstelle mit Verkaufsshop und Durchfahrtswaschhalle beinhaltet.

Die Pr�fung der planungsrechtlichen Zul�ssigkeit ergab, dass das Vor�haben nach � 34 Abs. 1 BauGB genehmigungsf�hig ist. Best�tigt wurde dies durch das Schreiben von SenBauWohn II F 2 vom 26.07.1995.

Das beantragte Vorhaben entsprach jedoch nicht den stadtplanerischen Zielen, an diesem Standort den im Auftrag der Senatsverwaltung f�r Bau- und Wohnungswesen 1991 erarbeiteten und mit dem Bezirksamt abge�stimmten st�dtebaulichen Entwurf f�r den Kreuzungsbereich Hansastra�e/ Malchower Weg planungsrechtlich zu sichern, um das Plangebiet zu einem st�dtebaulich und funktional geordneten Mischgebiet zu entwickeln. Da�mit soll einerseits der Lagegunst des Bereiches bei qualitativer und quantitativer Aufwertung des Kreuzungsbereiches Rechnung getragen wer�den sowie andererseits ein sinnvoller �bergang zum angrenzenden Einfa�milienhausgebiet unter Beachtung dessen Schutzw�rdigkeit geschaffen werden. Der st�dtebauliche Entwurf sieht u.a. eine geschlossene Block�randbebauung mit 5 Geschossen entlang der Hansastra�e und der Dar�er Stra�e vor.

Da das beantragte Vorhaben hinsichtlich Bauk�rperstellung und Geschos�sigkeit den stadtplanerischen Zielen widersprach und Nutzungsart und ‑ma� des vorliegenden Konzeptes im Plangebiet auf der Grundlage des � 34 BauGB nicht erm�glicht werden k�nnten, war die Einleitung eines B-Planverfahrens erforderlich.

Mit Schreiben vom 09.11.1996 hat das Stadtplanungsamt beim BWA die Zu�r�ckstellung des Vorbescheidsantrags gem. � 14 Abs. 1 BauGB mit sofor�tiger Vollziehung beantragt. Am 29.11.1995 hat das BWA den Vorbe�scheidsantrag zur�ckgestellt.

Da mit der Festsetzung des Bebauungsplanes XXII-25 bis zum Ablauf der Zur�ckstellung nicht gerechnet wurde, wurde zur Sicherung der Planung der Erlass einer Ver�nderungssperre erforderlich.

Daher hat das Bezirksamt Hohensch�nhausen von Berlin am 12.06.1996 (Drucksache 290/III) die Ver�nderungssperre XXII-25/3 beschlossen (GVBl. S. 329) und am 12.11.1997 (Drucksache 290/III) deren Verl�nge�rung um ein Jahr bis zum 16.08.1998 (GVBl. S. 609).

Die o.a. st�dtebaulichen Ziele f�r die Grundst�cke Hansastra�e 251/253 und Kyllburger Weg 40 werden auch heute - Dezember 2000 - mit den Fest�setzungen des Bebauungsplanes weiterverfolgt, denn an der Festset�zung einer 5- bis 6-geschossigen Bebauung in geschlossener Bauweise entlang der Hansastra�e und der Dar�er Stra�e wird festgehalten.

4.3�� FFENTLICHE BEKANNTMACHUNG DES BA-BESCHLUSSES

Der Beschluss des Bezirksamtes Hohensch�nhausen von Berlin vom 19.09.1995 (Vorlage Nr. 514/95) �ber die Aufstellung des Bebauungsplanes XXII-25 wurde gem�� 2 Abs. 1 des Baugesetzbuches in der Fassung vom 8. Dezember 1986 im Amtsblatt f�r Berlin am 13.10.1995 auf Seite 4108 bekannt gemacht.

4.4�� FR�HZEITIGE B�RGERBETEILIGUNG

Die Entscheidung �ber Art und Weise, r�umlichen Bereich und Frist der fr�hzeitigen B�rgerbeteiligung zum Bebauungsplan XXII‑25 hat das Be�zirksamt gem�� 4 des Gesetzes zur Ausf�hrung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 11. Dezember 1987 (GVBl. S. 2731), zu�letzt ge�ndert durch Artikel IV des Gesetzes vom 09. November 1995 (GVBl. S. 764), mit Beschluss vom 19.09.1995 getroffen.

Die �ffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und die Anh�rung der B�rger nach � 3 Abs. 1 des Baugesetzbuches in der Fassung vom 8. Dezember 1986 fand in der Zeit vom 21.10.1996 bis ein�schlie�lich 22.11.1996 statt.

Das Bezirksamt Hohensch�nhausen von Berlin hat am 22.04.1997 (Vorlage Nr. 350/III) die Auswertung der fr�hzeitigen B�rgerbeteiligung zum Be�bauungsplan XXII‑25 beschlossen.

4.5�� BETEILIGUNG DER TR�GER �FFENTLICHER BELANGE

Die Beh�rden und Stellen, die Tr�ger �ffentlicher Belange sind, wurden gem�� 4 Abs. 1 des Baugesetzbuches und � 4 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausf�hrung des Baugesetzbuches (alt) durch das Bezirksamt Hohensch�n�hausen, Abt. Stadtentwicklung, Umwelt und Bauwesen � Stadtplanungs�amt ‑ mit Schreiben vom 04.09.1997 zur Stellungnahme zu den Ausweisun�gen des Bebauungsplanentwurfes aufgefordert.

Die Frist zur R�ck�u�erung wurde auf 2 Monate nach Postzugang festge�setzt. In die Auswertung und Abw�gung nach � 1 Abs. 6 BauGB wurden je�doch auch alle nachtr�glich bis zum 05.12.1997 eingegangenen R�ck�u��erungen ber�cksichtigt.

Das Ergebnis der Beteiligung der Tr�ger �ffentlicher Belange zum Be�bauungsplan XXII‑25 ist bei der weiteren Durchf�hrung des Bebauungs�planverfahrens ber�cksichtigt worden.

4.6�� Weiterf�hrung des Bebauungsplanverfahrens nach BAUGB vom 27. August 1997

Nach der Beteiligung der Tr�ger �ffentlicher Belange ist das Bebau�ungsplanverfahren nach der Neufassung des Baugesetzbuches vom 27. Au�gust 1997 weitergef�hrt worden.

4.7�� FFENTLICHE BEKANNTMACHUNG UND AUSLEGUNG

Die �ffentliche Auslegung des Bebauungsplanes XXII-25 fand in der Zeit vom 07.09.1998 bis 07.10.1998 statt und wurde am 28.08.1998 im Amts�blatt f�r Berlin Nr. 44 auf Seite 3241 sowie in zwei Berliner Tages�zeitungen fristgerecht bekannt gemacht (� 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches in Verbindung mit � 4 Abs. 3 des Gesetzes zur Ausf�hrung des Bauge�setzbuches [alt]).

Die Tr�ger �ffentlicher Belange sowie die Eigent�mer der im Geltungs�bereich befindlichen Grundst�cke wurden mit Schreiben vom 28.08.1998 von der Offenlegung informiert.

Das Ergebnis der Auswertung/Abw�gung hat zu keiner �nderung des Bebau�ungsplanentwurfs gef�hrt (vgl. Punkt 2.4.9.6 Ergebnis der Auswertung/ Abw�gung der im Rahmen der �ffentlichen Auslegung vorgebrachten �u�e�rungen).

Der Bebauungsplan XXII-25 sowie das Ergebnis der �ffentlichen Ausle�gung sind am 01.06.1999 durch die Bezirksverordnetenversammlung gem. � 4 Abs. 3 AGBauGB (alt) beschlossen worden.

4.8�� Anzeige des Bebauungsplans

Der Bebauungsplan XXII-25 ist mit Schreiben vom 14.07.1999 und mit den er�forderlichen Unterlagen der Senatsverwaltung f�r Bauen, Wohnen und Verkehr gem. � 4 Abs. 4 AGBauGB (alt) angezeigt worden.

Die Senatsverwaltung hat eine Rechts- und Inhaltskontrolle (letztere be�zo�gen auf � 4a Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB [alt]) vorgenommen und sich mit Schreiben vom 16.09.1999 fristgerecht ge�u�ert. In diesem Schreiben teilt die Senatsverwaltung f�r Bauen, Wohnen und Verkehr mit, dass

- der Bebauungsplan zu beanstanden ist,

- �nderungen und Erg�nzungen des Bebauungsplans und der Begr�ndung er�forderlich sind,

- die vorzunehmenden �nderungen des B-Planentwurfs eine erneute Be�schlussfassung der Bezirksverordnetenversammlung erfordern, da diese den zur Festsetzung kommenden Plan in Kenntnis der letztg�ltigen Be�gr�ndung nach Abschluss der Abw�gung beschlie�en muss,

- der Bebauungsplan der Senatsverwaltung f�r Bauen, Wohnen und Verkehr erneut anzuzeigen ist.

4.9�� nderung des BEBAUUNGSPLANENTWURFS XXII-25 vom 25.08.1998 durch Deckblatt vom 05.12.2000

Die Beanstandungen, die von der Senatsverwaltung f�r Bauen, Wohnen und Verkehr im Rahmen der Rechts- und Inhaltskontrolle ge�u�ert wurden, f�hrten zu �nderungen und Erg�nzungen des Bebauungsplans vom 25.08.1998 durch das Deckblatt vom 05.12.2000.

Da die �nderungen und Erg�nzungen des Bebauungsplanentwurfs z.T. �nde�rungen darstellten, die die Grundz�ge der Planung ber�hren, wurde gem�� 3 Abs. 3 Satz 1 BauGB eine erneute �ffentliche Auslegung zu den �n�derungen durch das Deckblatt des Bebauungsplans XXII-25 erforderlich.

4.10�� Erneute �ffentliche Auslegung zur �nderung des Bebauungsplans

Die erneute �ffentliche Auslegung zur �nderung des Bebauungsplanes XXII-25 mit Deckblatt vom 05.12.2000 fand in der Zeit vom 27.12.2000 bis 31.01.2001 statt und wurde am 15.12.2000 im Amtsblatt f�r Berlin Nr. 58 auf Seite 4741 sowie in zwei Berliner Tageszeitungen fristge�recht bekannt gemacht.

Gem�� 3 Abs. 3 BauGB wurde bestimmt, das Anregungen nur zu den ge�n�derten und erg�nzten Teilen des Entwurfs (Deckblatt vom 05.12.2000) vorgebracht werden k�nnen.

Die Tr�ger �ffentlicher Belange sowie die Eigent�mer der im Geltungs�bereich befindlichen Grundst�cke sind mit Schreiben vom 13.12.2000 von der erneuten �ffentlichen Auslegung informiert worden.

Das Ergebnis der Auswertung/Abw�gung der im Rahmen der erneuten �f�fentlichen Auslegung vorgebrachten �u�erungen hat zu keiner �nderung des Bebauungsplanentwurfs mit Deckblatt vom 05.12.2000 gef�hrt (vgl. Punkt 2.4.9.10 Ergebnis der Auswertung/ Abw�gung der im Rahmen der er�neuten �ffentlichen Auslegung vorgebrachten �u�erungen).

4.11�� nderung des BEBAUUNGSPLANENTWURFS XXII-25 vom 25.08.1998 mit Deckblatt vom 05.12.2000 durch das Deckblatt 2 vom 19.04.2004

Aufgrund neuer Erkenntnisse hinsichtlich der M�glichkeit, gestalterische Festsetzungen zu treffen, wurde der Bebauungsplanentwurf �berpr�ft. Das Bezirksamt Lichtenberg von Berlin hat in seiner Sitzung 25.11.2003 beschlossen, den Bebauungsplanentwurf XXII-25 vom 25. August 1998 mit dem Deckblatt vom 05. Dezember 2000 zu �berarbeiten und erneut nach � 3 Abs. 3 Baugesetzbuch �ffentlich auszulegen.

4.12�� Erneute �ffentliche Auslegung zur �nderung des Bebauungsplans

Die zweite erneute �ffentliche Auslegung zur �nderung des Bebauungsplanes XXII-25 mit Deckblatt vom 05.12.2000 und mit Deckblatt 2 vom 19.04.2004 fand in der Zeit vom 24.05.2004 bis 25.06.2004 statt und wurde am 14.05.2004 im Amtsblatt f�r Berlin Nr. 23 auf Seite 2030 sowie in drei Berliner Tageszeitungen fristge�recht bekannt gemacht.

Gem�� 3 Abs. 3 BauGB wurde bestimmt, dass Anregungen nur zu den ge�n�derten und erg�nzten Teilen des Entwurfs vorgebracht werden k�nnen.

Die Tr�ger �ffentlicher Belange sowie die Eigent�mer der im Geltungs�bereich befindlichen Grundst�cke sind mit Schreiben vom 17.05.2004 bzw. 01.06.2004 von der erneuten �ffentlichen Auslegung unterrichtet worden.

Das Ergebnis der Auswertung/Abw�gung der im Rahmen der zweiten erneuten �f�fentlichen Auslegung vorgebrachten �u�erungen hat zu keiner �nderung des Bebauungsplanentwurfs mit den Deckbl�ttern gef�hrt.

5�� RECHTSGRUNDLAGEN

- Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt ge�ndert durch Gesetz vom 24. Juni 2004 (BGBl. I S. 1359);

- Verordnung �ber die bauliche Nutzung der Grundst�cke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Bekanntmachung der Neufassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.132), zuletzt ge�ndert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466);

- Verordnung �ber die Ausarbeitung der Bauleitpl�ne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung 1990 - PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58);

- Gesetz �ber Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) in der Fassung vom 25. M�rz 2002 (BGBl I S. 1193), zuletzt ge�ndert durch Gesetz vom 24. Juni 2004 (BGBl. I S. 1359)

- Gesetz zur Ausf�hrung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578)

Aufgestellt: �� Berlin, den .............

Bezirksamt Lichtenberg Berlin

Abt. Stadtentwicklung

�� Lompscher�� G�ttler-Lindemann

�� Bezirksstadtr�tin�� Leiter des Amtes f�r Planen und Vermessen
�� Anlage

PFLANZLISTE

Bei der Anwendung der textlichen Festsetzungen Nr. 4-6 wird die Ver�wendung von Arten dieser der Begr�ndung beigef�gten Pflanzliste vom 10.02.1998 empfohlen.

Pflanzliste mit empfohlenen Geh�lzen:

Laubb�ume

Acer campestre�� Feld-Ahorn

Acer platanoides�� Spitz-Ahorn

Acer pseudoplatanus�� Berg-Ahorn

Aesculus hippocastanum�� Ro�-Kastanie

Alnus glutinosa�� Schwarz-Erle

Alnus incana�� Grau-Erle

Betula pendula�� H�nge-Birke

Carpinus betulus�� Hainbuche

Crataegus monogyna�� Eingriffliger Wei�dorn

Fagus sylvatica�� Rotbuche

Fraxinus excelsior�� Gemeine Esche

Prunus padus�� Gew�hnliche Traubenkirsche

Quercus petraea�� Trauben-Eiche

Quercus robur�� Stiel-Eiche

Salix alba�� Silber-Weide

Salix caprea�� Sal-Weide

Salix fragilis�� Bruchweide

Sorbus aucuparia�� Eberesche

Tilia cordata�� Winter-Linde

Tilia platyphyllos�� Sommer-Linde

Ulmus glabra�� Berg-Ulme

Ulmus laevis�� Flatter-Ulme

Ulmus minor�� Feld-Ulme

Obstb�ume

Malus domestica�� Kultur-Apfel

Prunus avium�� Vogel-Kirsche

Prunus cerasus�� Sauer-Kirsche

Prunus domestica�� Pflaume

Pyrus communis�� Kultur-Birne

Sorbus domestica�� Speierling

Geh�lze zur Heckenpflanzung

Acer campestre�� Feld-Ahorn

Carpinus betulus�� Hainbuche

Crataegus monogyna�� Eingriffliger Wei�dorn

Fagus sylvatica�� Rotbuche

�� Anlage 4

Verordnung

�ber die Festsetzung des Bebauungsplans XXII-25

im Bezirk Lichtenberg von Berlin,

Ortsteil Alt-Hohensch�nhausen

Vom�� 2005

Auf Grund des � 10 Absatz 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt ge�ndert durch Gesetz vom 24. Juni 2004 (BGBl. I S. 1359), in Verbindung mit � 6 Abs. 5 des Gesetzes zur Ausf�hrung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 07. November 1999 (GVBl. S. 578) wird verordnet:

� 1

Der Bebauungsplan XXII-25 vom 25. August 1998 mit dem Deckblatt vom 5. Dezember 2000 und dem Deckblatt 2 vom 19. April 2004 f�r das Gel�nde zwischen Kyllburger Weg, Dar�er Stra�e, Hansastra�e, den Grundst�cken Hansastra�e 239 und Kyllburger Weg 24/26 sowie f�r einen Abschnitt des Kyllburger Weges im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohensch�nhausen wird festgesetzt.

� 2

Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Amt f�r Planen und Vermessen, Fachbereich Vermessung, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans k�nnen beim Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Amt f�r Planen und Vermessen, Fachbereich Stadtplanung, und im Bau- und Wohnungsaufsichtsamt, kostenfrei eingesehen werden.

� 3

Auf die Vorschriften �ber

1. die Geltendmachung und die Herbeif�hrung der F�lligkeit etwaiger Entsch�digungsanspr�che (� 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und

2.�� das Erl�schen von Entsch�digungsanspr�chen bei nicht fristgem��er Geltendmachung (� 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

� 4

(1)�� Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung �berpr�fen lassen will, muss

1. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in � 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet oder die im Gesetz zur Ausf�hrung des Baugesetzbuchs enthalten sind,

2. eine nach � 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften �ber das Verh�ltnis des Bebauungsplans und des Fl�chennutzungsplans,

3. nach � 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche M�ngel des Abw�gungsvorgangs

innerhalb von zwei Jahren seit der Verk�ndung dieser Verordnung gegen�ber dem Bezirksamt Lichtenberg von Berlin geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begr�nden soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist wird die Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften gem�� 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gem�� 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausf�hrung des Baugesetzbuchs unbeachtlich.

(2)�� Die Beschr�nkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die f�r die Verk�ndung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

� 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verk�ndung im Gesetz- und Verordnungsblatt f�r Berlin in Kraft.

Berlin, den�� 2005

Bezirksamt Lichtenberg von Berlin

�� Emmrich�� Lompscher

�� Bezirksb�rgermeisterin�� Bezirksstadtr�tin

�� f�r Stadtentwicklung

[1]�� Ver�ffentlicht im Amtsblatt f�r Berlin Nr. 37 vom 29.07.1994, S. 2331

[2] �� Abschlussbericht; Bezirksamtsbeschluss vom 26.09.1995

[3]�� Senatsverwaltung f�r Stadtentwicklung, 2003

[4]�� Baasner, M�ller & Langwald, M�rz 1991

[5]�� planungsgruppe 4, Berlin, M�rz 1996

[6]�� vgl. Punkt 2.4.9.3 Auswertung/Abw�gung der Beteiligung der Tr�ger �ffentlicher Belange

[7] �� vgl. Schreiben des Umweltamtes vom 14.08.2000

[8]�� planungsgruppe 4: "St�dtebauliche Entw�rfe Dar�er Stra�e / Hansastra�e", Berlin, M�rz 1996

[9] �� Telefonische Auskunft von SenSUT Abt. V am 18.08.1997

[10] �� Das Abfallrecht, hier die LAGA, regelt den Umgang auch mit belastetem Bodenmaterial. Das Bodenmaterial ist entsprechend seiner Schadstoffbelastung einer geeigneten Verwertung bzw. der ordnungsgem��en Entsorgung zuzuf�hren. Den Einbau von Bodenmaterial auf sensibel ge�nutzten Fl�chen regelt die BBodSchV. Siehe hierzu auch den "Leitfaden f�r die Verwertung von Bodenmaterial und Bauschutt/Recyclingmaterial" vom 3.3.2000 von SenStadt Ref. IX C.

[11] �� vgl. Schreiben des Umweltamtes vom 01.12.1997 sowie Schreiben vom 14.08. 2000 und 21.09.2000

[12]�� Grundlage ist das Wertgutachten von November 2002 mit einem Wert von 8.400 �.

[13] �� Telefonische Auskunft des Eigent�mers vom 29.09.2004 (siehe Vermerk)

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