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Drucksache - DS/1328/IX
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Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:
Das Bezirksamt hat beschlossen:
A) Vorbehaltlich der Zustimmung durch die vor Aufstellung zu beteiligende Senatsverwaltung und Gemeinsame Landesplanungsabteilung, die Aufstellung des Verfahrens für den o.g. Antrag (Anlagen 2, 3, 4, 5) vorzubereiten. Anlage 2: VEP DXC Anschreiben Antrag Anlage 3: 23-06-12 Vorhabenplan DXC Anlage 4: DXC vBPlan_1AUF06-Modell Anlage 5: Begründung_VE_Dong_Xuan_Center
B) Mit der Durchführung des Beschlusses den Fachbereich Stadtplanung zu beauftragen.
C) Die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.
a) Auswirkungen auf die Umsetzung des strategischen Zielsystems: Keine
b) Auswirkungen auf die Digitalisierung der Verwaltungsleistungen: Keine
c) Auswirkungen auf den Haushaltsplan: wird im weiteren Verfahren ermittelt
d) Auswirkungen auf die KLR und das Budget: Keine
Anlage 1 zur BA-Vorlage
Begründung Es liegt der Antrag der Dong Xuan GmbH auf Einleitung eines Vorhaben- und Erschließungsplans gemäß § 12 BauGB für die Grundstücke Herzbergstraße 128-139, Vulkanstraße 12 als vereinfachtes Verfahren gemäß § 13 BauGB, eingegangen am 23.12.2022 und überarbeitete Antragsunterlagen von 06/2023 vor.
Gemäß § 12 Abs. 2 BauGB hat die Gemeinde auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.
Entsprechend den Ausführungsvorschriften ist die Absicht zur Aufstellung des Bebauungsplans vorab der zuständigen Senatsverwaltung und der gemeinsamen Landesplanungsabteilung mitzuteilen. Nur auf Grund dieser Zustimmungen ist die zustimmende Entscheidung über den Antrag und die sich ggf. anschließende Einleitung eines entsprechenden Bebauungsplanverfahrens sowie eines vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB möglich.
Der Antrag ist unvollständig. Auf Grund der erforderlichen Klärung der Abweichung von den gesamtstädtischen Zielen und denen der Raumordnung wurde in einem ersten Schritt diese Abstimmung durch den Antragsteller, gerne mit Unterstützung des Fachbereichs Stadtplanung, empfohlen. Der Antragsteller wurde entsprechend des angestrebten Planverfahrens, bei dem die Initiative vom Vorhabenträger ausgeht, in der Folge selbst aktiv. Dadurch fanden Abstimmungen der zuständigen Senatsverwaltungen unter hinzuziehen des Bezirks statt.
Vorhaben Der Antragsteller beabsichtigt auf den aktuell nahezu vollversiegelten Vorhabengrundstücken ein „berlinweit einzigartiges asiatisches Handelszentrum, das gleichzeitig auch touristischer Magnet ist“ (Begründung S. 17) planungsrechtlich zu sichern und geordnet zu entwickeln. Die bauplanungsrechtliche Beurteilung von Vorhaben nach § 34 Abs.1 BauGB wird als nicht ausreichend eingeschätzt. Ausgangspunkt der Planung ist das vorhandene Großhandelszentrum. Beschrieben werden hinsichtlich der geplanten Art der baulichen Nutzung ein „asiatisches Handelszentrum“. Dieses setzt sich zusammen aus
Es wird eine maximale Geschoßfläche von ca. 71.000 qm geplant (Begründung S. 18).
Der Darstellung der städtebaulichen Situation und des Bestands in der Begründung und im 063 DXC Masterplan VP.1 und VP.2 vom 12.06.23 wird durch den Fachbereich Stadtplanung nicht bestätigt. Zudem ist keine konkrete Aufschlüsselung, welche Nutzungseinheiten zum Stichtag als Bestandsnutzung mit und ohne Baugenehmigung vorhanden sind und somit die Basis der planerischen Festsetzung darstellen sollen, erkennbar. Der Darstellung zum Durchführungsvertrag, die Vorhabenverpflichtung bestünde insbesondere darin, die ausgeübte Nutzung durch Bauanträge planungsrechtlich abzusichern (Begründung S.19) wird auf Grund der Unbestimmtheit ausdrücklich widersprochen.
Das Vorhaben wird von der Herzbergstraße und der Vulkanstraße sowie über eine private Zufahrt (ehemalige Reinhardsbrunner Straße, Begründung S. 18) erschlossen. Diese Zufahrt liegt zur Hälfte auf Fremdgrundstücken und ist über gegenseitige Baulasten als Zufahrt geregelt. Zu Stellplätzen und zu Anlieferzonen, die auf dem Grundstück geplant sind, fehlen weitere Ausführungen. Ein Verkehrsgutachten liegt nicht vor, wird jedoch erarbeitet werden. Die Umsetzbarkeit der verkehrlichen Belange aller Verkehrsträger bezogen auf das geplante Vorhaben sowie mit Blick auf weitere Entwicklungen im benachbarten Umfeld (notwendig ist eine Untersuchung in Szenarien) ist nicht nachgewiesen.
Zum Ausgangsantrag aus 12/2022 wurden die beiden Schreiben des Stadtentwicklungsamts vom 19.01.2023 und 05.05.2023 an den Antragsteller gesendet. Ergänzend fand eine Beratung des Stadtentwicklungsamts mit dem beauftragten Planungsbüro statt. Der Antrag wurde durch den Antragsteller überarbeitet (Stand 06/2023). Dieser ist weiterhin weder vollständig noch entspricht er den Anforderungen des Berliner Leitfadens Vorhabenbezogener Bebauungsplan, Sen Stadt, August 2022.
Hinsichtlich der erforderlichen Abstimmungen des Antragstellers mit der gesamtstädtischen Planung und dem Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin – Brandenburg (LEP-HR) liegt uns ein Schreiben der Senatsverwaltung Stadt vom 03.01.2024 an die Dong Xuan GmbH vor. Daraus geht hervor, dass die Steuerungsgrundsätze des StEP Zentren und vor allem die Ziele der Raumordnung, festgelegt im Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion (LEP HR) zentrale Hindernisse für die planerische Umsetzung des Vorhabens aus dem Antrag sind. Im Rahmen der berlininternen Abstimmung der zuständigen Senatsverwaltungen und dem Bezirk fand eine Beratung am 06.02.2024 statt. Wesentliches Ergebnis war, dass das beantragte Vorhaben keine Zustimmung findet. Es sollte dem Antragsteller vermittelt werden, dass eine Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens 11-180 B (Stichworte: Gewerbegebiet, Großhandel mit arrondierenden Nutzungen für einen zu bestimmenden Teil im Bereich des Dong Xuan Centers und der benachbarten Großhandelsbetriebe) vorteilhaft sei. Dieser Termin fand am 27.02.2024 im Stadtentwicklungsamt mit dem Vorhabenvertreter und dem beauftragten Rechtsanwalt sowie Architekten und Planungsbüro statt. Es wurde durch das Stadtentwicklungsamt der Sachstand auf Grund der Anfragen des Antragstellers bei den Senatsverwaltungen, dem Schreiben der SenStadt vom 03.01.24 sowie das Ergebnis der berlininternen Abstimmung dargestellt. Es wurden die Vor- und Nachteile des Strategiewechsels erläutert und mit dem Vorhabenträger erörtert. Dem Vorhabenträger wurde die Möglichkeit dargelegt, den ihn betreffenden Teilbereich des Geltungsbereichs des 11-180 B beschleunigt festzusetzen und eine angemessene Kostenübernahme mittels Kostenübernahmevertrag thematisiert. Eine Rückäußerung des Antragstellers liegt im Stadtentwicklungsamt noch nicht vor.
Planungsrechtliche Grundlagen
Verfahrensstand: Die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB ist erfolgt. Das Verfahren soll fortgeführt werden. (BA-Beschluss Nr. 09/020/2023 vom 10.01.2023) Im Geltungsbereich des Bebauungsplans 11-180B soll die städtebauliche Qualifizierung der gewerblichen Nutzungen des produzierenden, verarbeitenden und handwerklichen Sektors sowie sonstiger produktionsorientierter Betriebe festgesetzt werden. Die bisherige städtebauliche Struktur zeichnet sich durch ein Nebeneinander verschiedener gewerblicher Nutzungen, die einerseits auf ein robustes Umfeld angewiesen sind und andererseits eine gewisse Störempfindlichkeit mit sich bringen, aus. Es soll die vorhandene Gemengelage entschärft und eine klare städtebauliche Ordnung im Geltungsbereich festgeschrieben werden. Ziel ist die planungsrechtliche Sicherung der Gewerbefläche für das produzierende Gewerbe zu erreichen. Die Wohnnutzungen in der benachbarten Großsiedlung Fennpfuhl und die vorhandenen Potenzialflächen für Wohnungsneubau auf den großflächigen Stell- und Parkplatzanlagen auf der Westseite der Vulkanstraße sollen nicht beeinträchtigt werden.
Im Bebauungsplanverfahren sind insbesondere die zu erwartenden Auswirkungen der Planung zu ermitteln und auf Grundlage eines sachgerechten Abwägungsvorgangs erforderliche Immissionsschutzmaßnahmen (insbesondere Lärm, Gerüche, Erschütterungen, Staub und Licht) festzusetzen. Die beabsichtigte städtebauliche Ordnung folgt dabei dem Trennungsgrundsatz gemäß § 50 BImSchV. Die wesentlichen Planungsziele sind:
Die Aufstellung des Bebauungsplans 11-180B erfolgt nach § 2 Abs. 4 BauGB im Regelverfahren mit Durchführung einer Umweltprüfung und Anfertigung eines Umweltberichtes. Der Bebauungsplan 11-180B soll gem. § 30 Abs. 3 BauGB als sogenannter einfacher Bebauungsplan festgesetzt werden. Es werden Festsetzungen hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, Grün- und Erschließungsflächen getroffen. Die Beurteilung der weiteren bauplanungsrechtlichen Genehmigungskriterien, hier überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise, richtet sich weiterhin nach § 34 BauGB. Es soll durch Anwendung der Differenzierungsmöglichkeiten nach § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO eine Gliederung des Gewerbegebietes hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung erfolgen. Ein begrenzter Bereich entlang der Herzbergstraße wird, fußend auf der eingeleiteten Entwicklung, den sonstigen gewerblichen Nutzungen wie Beherbergung, Veranstaltungs- und Kultureinrichtungen, Büronutzungen und Dienstleistungen, geöffnet. Die hinteren Grundstücksbereiche sind ausschließlich dem produzierenden Gewerbe und Handwerk auf Grundlage des StEP Wirtschaft 2030 und dem bezirklichen Rahmenplan Gewerbegebiet Herzbergstraße vorbehalten. Entlang der Vulkanstraße wird mit Blick auf das angrenzende Wohngebiet Fennpfuhl mit den dort verorteten Potenzialflächen für Wohnungsneubau ein begrenzter Bereich für nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe vorgesehen; eine weitergehende Öffnung des zulässigen Nutzungsspektrums wie an der Herzbergstraße ist nicht beabsichtigt. Das Zusammenwirken der Art der baulichen Nutzung mit dem Maß der baulichen Nutzung sowie die für die Sicherung der erforderlichen Erschließungsflächen, die teilweise auf privaten Flächen liegen, lassen eine städtebauliche Wechselbeziehung entstehen, die über die Grenze der einzelnen Baugebiete hinausgeht. Es soll den nachbarlichen Austauschverhältnissen der einzelnen Grundstückseigentümer Rechnung getragen werden. Die verkehrliche als auch wasserwirtschaftliche Erschließung wird hinsichtlich der Ansprüche der verschiedenen Verkehrsträger in Bezug auf die angestrebten Nutzungen und die Intensivierung der Flächennnutzung geprüft und die Ertüchtigung (insb. Straßenverbreiterungen, Netzschlüsse) planungsrechtlich gesichert. Eine öffentlich nutzbare Grünverbindung wird planerisch untersetzt und vorzubereitet.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, die betroffenen Fachverwaltungen des Senats und des Bezirks und der Nachbarbezirk Marzahn-Hellersdorf wurden mit Schreiben vom 25.07.2022 und Anlagen (Kurzbegründung, vorläufige Planzeichnung mit Legende, textliche Festsetzungen) um Stellungnahme zum Entwurf des Bebauungsplans 11-180B innerhalb eines Monats gebeten. 28 Organisationseinheiten wurden beteiligt. Außerdem wurden die Unterlagen dem Ausschuss für ökologische Stadtentwicklung, Mieter:innenschutz und Facility Management, dem Ausschuss für Klima-, Umwelt-, Natur- und Tierschutz sowie Grünflächen und 5 Organisationseinheiten zur Kenntnis gegeben. Die abgegebenen Stellungnahmen wurden ausgewertet. Hier in aller Kürze die Zusammenfassung der Ergebnisse und sich daraus ableitende Schlussfolgerungen: In Auswertung der frühzeitigen Beteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB werden weitere Fachgutachten beauftragt, hier insbesondere: - Regenwasserbewirtschaftungskonzept, - Biotoptypenkartierung und artenschutzfachliche Untersuchung, - Immissionsschutzgutachten bezogen auf die Lichtimmissionen, - Boden- und Grundwasseruntersuchung, - verkehrstechnische Untersuchung - Machbarkeitsstudie Grünzug und interne Erschließung, - Untersuchung der Erschließungsanforderungen, - schalltechnische Untersuchung.
Der Bebauungsplanentwurf wird insbesondere im Hinblick auf die Formulierung der textlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung und die Sicherung der EpB-konformen Nutzungen weiterentwickelt und mit den Senatsbehörden abgestimmt. Weiterhin sind die Anforderungen an den übergeordneten Grünzug, der im FNP dargestellt ist, und an die stadtklimatischen Auswirkungen, auch hinsichtlich der Inanspruchnahme privater Flächen, zu bewältigen. Die verkehrlichen Erfordernisse werden konkretisiert und der festgestellte Konflikt bzgl. der Flächenverfügbarkeit, auch vor dem Hintergrund der Entwicklungsabsichten der Eigentümer:innen, bewältigt. Die beabsichtigte intensivere Ausnutzbarkeit der Bauflächen wird geprüft und vertieft im Sinne der Darstellung des FNP und des StEP Wirtschaft 2030 begründet. Die Begründung, die textlichen Festsetzungen und die Planzeichnung des Bebauungsplans 11-180B werden entsprechend fortgeschrieben und angepasst. Das Verfahren wird mit der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fortgeführt.
Planverfahren bezüglich des beiliegenden Antrags auf Vorhaben- und Erschließungsplan gem. § 12 BauGB
Es ist erkennbar, dass die Planziele auf Grund der entgegenstehenden Ziele und Grundsätze der Raumordnung aus dem Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion, die der Abwägung nicht zugänglich sind, nicht erreichbar sind. Der Bebauungsplan wäre nicht festsetzbar. Die Planinhalte berühren die gesamtstädtischen Planungsebenen und weichen davon gravierend ab. Das Planverfahren ist gesamtstädtisch bedeutsam und zwingend in Abstimmung mit den betroffenen Senatsbehörden und der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung aufzustellen. Ein Ergebnis der frühzeitigen Abstimmung des Antragstellers drückt sich im Schreiben der SenStadt vom 03.01.2024 aus.
Auf Grund dieser gesamtstädtischen planerischen Situation wäre das unveränderte Vorhaben über ein Bebauungsplanverfahren nicht planbar. Ergänzend ist zu den Antragsunterlagen festzuhalten, dass diese nicht vollständig sind. Konkret zu nennen ist:
Das beabsichtigte Vorhaben, das Gegenstand des Bebauungsplanverfahren sein soll, ist in dem Antrag nicht ausreichend deutlich beschrieben.
Der Vorhabenträger beantragt weiterhin die Durchführung eines Verfahrens gem. § 13 BauGB. In diesem beschleunigten Verfahren gelten zudem die Vorschriften des § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB. Das bedeutet insb.,
Der Empfehlung des Fachbereichs Stadtplanung, davon keinen Gebrauch zu machen zu wollen, wurde nicht gefolgt. Eine ausführliche Befassung mit den Themen Klimaschutz, Hitzereduzierung, Regenwassermanagement trotz Altlastenverdachtsflächen, gesunde Arbeitsverhältnisse, nachhaltige Mobilitäts- und Lieferverkehrskonzepte, Arten- sowie Naturschutz etc. ist gerade für innerstädtische Gewerbegebiete erforderlich.
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