Ich frage das Bezirksamt:

1. Mit welchen städtebaulichen bzw. planerischen Zielen ist das Bezirksamt 2014 in den Planungsprozess zur Entwicklung des Postgiro-Areals am Halleschen Ufer eingetreten?

2. Wie groß war das geplante Flächenvolumen, das das Bezirksamt durch die Bauleitplanung gegenüber dem Vorhabenträger, der CG-Group durchsetzen wollte.

3. Wie viele Wohnungen und wie viel Wohnfläche sollten entstehen, zudem in welchem Ausmaß Gewerbeflächen, Büro- und Dienstleistungsflächen, Flächen für Soziale Infrastruktur (Kita, Grün), Erschließungsflächen, Schulflächen?

4. Wie wurden die im Hochhaus geplanten Wohnflächen (möblierte Apartments) im Sinne der BauNVO definiert, als Wohn- oder als gewerblich genutzte Flächen oder anders?

5. Wurden die Ziele des Bezirksamts vollständig Grundlage des 2014 durchgeführten städtebaulichen und Architekturwettbewerbs?

6. Wann erfolgte der Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan?

7. Wann wurde mit der CG-Group ein öffentlich-rechtlicher Grundlagenvertrag abgeschlossen und welche Vereinbarungen zum Flächen-Programm und zur Kostentragung für die Bauleitplanung beinhaltete dieser?

8. Welches Flächen-Programm wurde dem Bebauungsplanverfahren zu Grunde gelegt (gewerbliche, Büro- und Dienstleistungsflächen, Hotel, Kita, Schule usw.; bitte Wohnflächen getrennt nach Flächen für Sozialen Wohnungsbau, preisgedämpftes Wohnen und frei finanziertes Wohnen auflisten).

9. Inwieweit unterschied sich das Flächen-Programm zum 30. Juni 2017 und zu den Veranstaltungen zur Bürgerbeteiligung von den unter Ziff. 6 angefragten Flächen?

10.  Wie ist der aktuelle Stand des Flächen-Programms für die Entwicklung des Postgiro-Areals?

11. Wie beurteilt das Bezirksamt die Änderungen des Nutzungsprogramms, die die CG-Group nun verfolgt, insbesondere die Veränderung des Nutzungs-Mix von 70 % Wohnen und 30 % gewerblicher Nutzflächen zu einem Verhältnis von 50% zu 50 %?

12. Wie wirken sich die angestrebten Planänderungen auf die vorbereiteten vertraglichen Regelungen im Rahmen des kooperativen Baulandmodells aus?

13. Wie bewertet das Bezirksamt den Verlust von etwa 100 Wohnungen durch die Änderung der Planungsziele?

14. Trifft es zu, dass dieser Verlust insbesondere den Anteil der (preisgedämpften) Wohnungen, den die landeseigene DeGeWo übernehmen sollte, betrifft?

15. Wie viele Wohnungen werden nun weniger als ursprünglich vorgesehen an die DeGeWo gehen?

16. Was will das Bezirksamt tun, um eine einseitige und gravierende Änderung der Planungsziele durch den Vorhabenträger zu verhindern – oder sind die geänderten Planungsziele mit dem Bezirksamt abgesprochen und beabsichtigt das Bezirksamt, dies so im Bebauungsplan festzuschreiben?
     
17. Bis wann soll der städtebauliche Vertrag abgeschlossen werden?

Abt. Bauen, Planen und Facility Management                                               

Bezirksstadtrat27.06.2018                                                                                                                     3260

Sehr geehrter Herr Dahl,

Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt:

1. Mit welchen städtebaulichen bzw. planerischen Zielen ist das Bezirksamt 2014 in den Planungsprozess zur Entwicklung des Postgiro-Areals am Halleschen Ufer eingetreten?

Anlass der Entwicklungsüberlegungen für das Postgiro-Areals war der Erwerb des Grundstücks Hallesches Ufer 60 mit dem Wunsch der Erwerberin, mittels Abriss und umfangreichem Neubau eine überwiegende Wohnnutzung zu realisieren. Durch die Erwerberin wurden erste Konzepte erarbeitet und im Rahmen eines Bauvorbescheidantrags begannen die Abstimmungen mit dem Bezirksamt. In diesem Zusammenhang wandten sich die Erwerberin und das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg 2014 an das Baukollegium Berlin, um mit dessen Empfehlung das weitere Planungs- und Genehmigungsverfahren zu beraten. Der Antrag auf Vorbescheid wurde von der Erwerberin zwischenzeitlich zurückgezogen. Nach anfänglicher Infragestellung der Eignung des Standortes für Wohnen durch das Baukollegium (vor dem Hintergrund seiner guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr für mögliche Arbeitsplätze) wurde durch das Baukollegium auf die Bedeutung einer gemischten Nutzung für den Standort hingewiesen, mit einem Angebot von bezahlbarem Mietwohnraum in einer Größenordnung von 30% der Wohnbebauung. Die gewerbliche Nutzung sollte sich an der Erhaltung des derzeitigen Bestandes orientieren und mindestens zwischen 30 - 40 % der Bebauung betragen. Für die weitere Entwicklung des Standortes wurde ein intensiver Dialog für notwendig gehalten und deshalb die Durchführung eines Wettbewerbs mit dem Ziel einer abgestimmten qualitätsvollen städtebaulichen Planung empfohlen. Diese sollte dann Grundlage des im Weiteren erforderlichen Bebauungsplanverfahrens sein. Diesen Empfehlungen des Baukollegiums folgend wurde 2014 durch die CG Gruppe, in Abstimmung und mit Beteiligung des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, ein zweistufiger Wettbewerb mit 6 Planungsteams durchgeführt. Der Siegerentwurf vom Büro Sauerbruch Hutton / Sinai wurde Grundlage der weiteren vertiefenden Planung und des, mit Beschluss des Bezirksamtes vom 10.11.2015 aufgestellten Bebauungsplanverfahrens, der von der BVV in der Sitzung vom 25.11.2015 zur Kenntnis genommen wurde.

2. Wie groß war das geplante Flächenvolumen, das das Bezirksamt durch die Bauleitplanung gegenüber dem Vorhabenträger, der CG-Group durchsetzen wollte?

Die Zielstellungen der Gebietsentwicklung wurden entsprechend der Empfehlungen des Baukollegiums in der Auslobung des 2014 von der CG Gruppe durchgeführten Wettbewerbsverfahrens formuliert. Die Auslobung war einvernehmlich mit dem Bezirksamt und der Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Umwelt abgestimmt. Demnach wurde als Ziel die Entwicklung eines urbanen, gemischt genutzten Quartiers vorgegeben, unter Erhaltung des Hochhauses, das künftig dem Wohnen dienen soll. Insgesamt wurde auf dem Vorhabengrundstück unter Einbeziehung des Hochhauses mit einer Geschossfläche von ca. 30.000 m² die Schaffung von insgesamt rund 100.000 m² Geschossfläche oberirdisch für städtische gemischte Nutzungen angestrebt.

3. Wie viele Wohnungen und wie viel Wohnfläche sollten entstehen, zudem in welchem Ausmaß Gewerbeflächen, Büro- und Dienstleistungsflächen, Flächen für Soziale Infrastruktur (Kita, Grün), Erschließungsflächen, Schulflächen?

Von den insgesamt ca. 100.000 m² Geschossfläche sollten entsprechend der Zielstellung des Wettbewerbs mindestens 30 % für Büro- und Dienstleistungsnutzungen und nicht störendes Gewerbe geplant werden, der Rest für Wohnzwecke. Insgesamt 30 % des Wohnungsneubaus sollten als geförderter Wohnungsbau geplant werden, für dessen Umsetzung die Einbeziehung der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Degewo beabsichtigt war.

Über die Festlegungen der Geschossfläche hinaus waren keine konkreten Wohnungszahlen als Vorgabe im Wettbewerb benannt, da diese jeweils abhängig von der Größe der geplanten Wohnungen sind und somit bei gleicher Geschossfläche je nach geplantem Gebäudetyp und Grundrissgestaltung unterschiedliche Wohnungszahlen entstehen. Vorgegebenes Ziel war es, auf dem Areal Wohnungsneubau für vielfältige Zielgruppen zu schaffen.

Außerdem sollte eine Kita für 70 Kinder auf dem Vorhabengrundstück geplant werden, zur Deckung der durch den Wohnungsneubau entstehenden Folgebedarfe im Plangebiet selbst. Die Kita war in der Auslobung mit 700 m² Grundfläche und einer unmittelbar angrenzenden Freifläche von 560 m² vorgegeben. Darüber hinaus sollte unter Einbeziehung der angrenzenden, kommunalen Flächen (Schul- und öffentliche Grünflächen entlang der Halleschen Straße) zusätzlich die Erweiterung der Clara-Grunwald-Grundschule um einen halben Zug in die Planung integriert werden sowie in räumlicher Nähe zur Clara-Grunwald-Schule ein Standort für eine Zweifachsporthalle mit 1.600 m² Bruttogeschossfläche geplant werden.

4. Wie wurden die im Hochhaus geplanten Wohnflächen (möblierte Apartments) im Sinne der BauNVO definiert, als Wohn- oder als gewerblich genutzte Flächen oder anders?

Die Planungen des Vorhabenträgers sahen als Zielstellung in der Wettbewerbsauslobung die Schaffung von überwiegend kleinen 2-Zimmerwohnungen im Hochhaus vor, die teilmöbliert vermietet werden sollten. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sind diese Wohnungen planungsrechtlich als Wohnen bewertet und entsprechend in die Berechnung zur Anwendung des Berliner Modells zur Kooperativen Baulandentwicklung einbezogen worden.

5. Wurden die Ziele des Bezirksamts vollständig Grundlage des 2014 durchgeführten städtebaulichen und Architekturwettbewerbs?

Die in der Auslobung formulierten Ziele erfolgten, wie bereits in der Antwort zu Frage 2 dargelegt, in Abstimmung mit dem Bezirksamt.

6. Wann erfolgte der Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan?

Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat am 10.11.2015 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan VI-46-1 gefasst hat, der von der BVV in der Sitzung vom 25.11.2015 zur Kenntnis genommen wurde. In seiner Sitzung am 30.08.2016 hat das Bezirksamt den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes VI-46-1 wiederholt, um den Titel zu berichtigen (das Schulgrundstück war zuvor statt Hallesche Straße 24 als Großbeerenstraße 24 benannt gewesen). Die Bekanntmachung der Aufstellung erfolgte im Amtsblatt von Berlin Nr. 45 am 20.10.2017.

7. Wann wurde mit der CG-Group ein öffentlich-rechtlicher Grundlagenvertrag abgeschlossen und welche Vereinbarungen zum Flächen-Programm und zur Kostentragung für die Bauleitplanung beinhaltete dieser?

Die Artist Living Berlin-PB GmbH & Co. KG hat als Eigentümerin des Grundstücks Hallesches Ufer 60 die Grundzustimmung nach Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung am 17.07.2015 unterzeichnet. Hierin erklärt die Eigentümerin, dass sie beabsichtigt, ein Vorhaben mit einer Geschossfläche Wohnen von 64.177 m², Geschossfläche Gewerbe von 43.098 m² und Geschossfläche Kita von 1.033 m² zu realisieren. Ferner erklärt die Eigentümerin, dass sie bereit ist, eine Vereinbarung zur Übernahme von Planungs- und Gutachterkosten abzuschließen.

8. Welches Flächen-Programm wurde dem Bebauungsplanverfahren zu Grunde gelegt (gewerbliche, Büro- und Dienstleistungsflächen, Hotel, Kita, Schule usw.; bitte Wohnflächen getrennt nach Flächen für Sozialen Wohnungsbau, preisgedämpftes Wohnen und frei finanziertes Wohnen auflisten).

Dem Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan lag das in der Grundzustimmung angegebene Flächenverhältnis der unterschied-lichen Nutzungen zugrunde, siehe Antwort zu Frage 7.

9. Inwieweit unterschied sich das Flächen-Programm zum 30. Juni 2017 und zu den Veranstaltungen zur Bürgerbeteiligung von den unter Ziff. 6 angefragten Flächen?

Die Fragestellung ist unklar, da „unter Ziff. 6“ keine Flächen angefragt werden. In der Beantwortung wird angenommen, dass stattdessen der Bezug zu Frage Nr. 8, d.h. zum Inhalt des Aufstellungsbeschlusses gemeint war.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde in Vorbereitung der frühzeitigen Beteiligungen in Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt der Siegerentwurf des Wettbewerbs von 2014 zum Nachweis der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse (Abstandsflächen, Besonnung und Belichtung) überarbeitet. Dies führte neben der geringfügigen Verschiebung der Baukörper auch zu einer teilweisen Reduzierung der Geschossanzahl und Gebäudehöhen und dementsprechend zu einer Modifizierung des Flächenprogramms führte. Die noch dem Aufstellungsbeschluss zugrunde liegende Geschossfläche von 100.000m² wurde entsprechend auf ca. 98.500 m² reduziert. Dem Entwurf zur frühzeitigen Beteiligung zum Bebauungsplan VI-46-1 (Beschluss des Bezirksamtes vom 06.06.2017) lag folgendes Nutzungskonzept zugrunde:

Auszug aus der Begründung zum Bebauungsplan, Fassung zur frühzeitigen Beteiligung:

„Geplant ist das Quartier mit einer gesamten Geschossfläche von rd. 98.500 m². Rund ein Drittel der Fläche soll für gewerbliche Nutzungen vorgesehen werden, dies entspricht in etwa dem Umfang der bestehenden gewerblichen Nutzungen. Neben Wohnungen für unterschiedliche Zielgruppen werden auch Flächen für soziale Einrichtungen (Kita) und besondere Serviceeinrichtungen für die künftigen Bewohner des Quartiers entstehen.

Die entstehenden Wohnungen können in vier Gruppen eingeteilt werden. Als Besonderheit des Projektes wird das Wohnen im Hochhaus entwickelt, in dem größtenteils Wohnungen kleineren Zuschnittes entstehen. Im zentralen Bereich östlich und westlich des Hochhauses wird Standard- oder Familienwohnen angeordnet, nördlich und nordwestlich des Hochhauses das sogenannte "Wohnen am Park". Im nordöstlichen Bereich an der Großbeerenstraße sollen nach derzeitigem Planungsstand unter Anwendung der Leitlinien zum kooperativen Baulandmodell sowie darüber hinaus ca. 22.000m² Geschossfläche für Wohnen für ein städtisches Wohnungsunternehmen gebaut werden. Dadurch entsteht ein breites Angebot für unterschiedliche Ziel- und Einkommens-gruppen; dies ist der Grundstein für ein heterogenes, lebendiges Quartier.

Im neuen Sockel des Hochhauses sollen gewerbliche Nutzungen als Serviceleistungen rund um das Wohnen vorwiegend den Bewohnern des Hochhauses und des Quartiers, aber auch anderen zur Verfügung stehen. Der Fortbestand einer privatrechtlich organisierten Bankfiliale wird als wohnnahe Dienstleistung angestrebt.

Ergänzt werden die oben genannten Nutzungen durch sonstige gewerbliche Nutzungen in einigen Erdgeschosszonen an der Großbeerenstraße und den zum Halleschen Ufer gelegenen Gebäuden.

Im nördlichen Plangebiet wird der Standort der Clara-Grunwald-Grundschule für eine geplante Er-weiterung gesichert. Teil der Planung ist auch die Sicherung des verbleibenden Teils der der öffentlichen Grünanlage mit dem Bolzplatz.“

Im Weiteren siehe auch Antwort zu Frage 10.

10. Wie ist der aktuelle Stand des Flächen-Programms für die Entwicklung des Postgiro-

Areals?

Die Eigentümerin und Bauherrin plante eine Änderung des Nutzungskonzeptes (Stand 14.03.2018) zugunsten der gewerblichen Flächen mit einem Nutzungsmix von 50/50. Im Folgenden ist das neue Konzept im Abgleich mit dem bisherigen Nutzungskonzept (Nutzungsmix 30/70, Stand frühzeitige Beteiligung 2017) dargestellt:

Die CG Gruppe hat sich im Termin am 09.04.2018 mit dem Bezirksstadtrat auf Grundlage der Altregelung Berliner Modell (Mietpreis- und Belegungsbindungen auf 25_% der Wohneinheiten) bereit erklärt, im Baufeld 4a (GF 7.200 m²) eine Wohnnutzung, d. h. insgesamt ca. 57.000 m ² im Vorhaben für Wohnen vorzusehen. Auf dem Baufeld 4a sollten preisgedämpfte Familienwohnungen errichtet werden, die die CG Gruppe im Bestand halten möchte. Zusätzlich sollen im Hochhausturm 1250 m² für eine kulturelle Nutzung vorgesehen werden. Dieses Konzept ist jedoch hinfällig. Der Nachweis, dass die CG Gruppe Baufeld 4a im Bestand hält, ist bis heute nicht beim Bezirk eingegangen.

11.Wie beurteilt das Bezirksamt die Änderungen des Nutzungsprogramms, die die CG-Group nun verfolgt, insbesondere die Veränderung des Nutzungs-Mix von 70 % Wohnen und 30 % gewerblicher Nutzflächen zu einem Verhältnis von 50% zu 50 %?

Das Bezirksamt lehnt die Änderungen ab.

12.Wie wirken sich die angestrebten Planänderungen auf die vorbereiteten vertraglichen Regelungen im Rahmen des kooperativen Baulandmodells aus?

Im Rahmen des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung wird eine Kostenübernahme für soziale Infrastruktur, Grünflächen etc. sowie Mietpreis- und Belegungsbindungen in dem Umfang vereinbart, der durch das Vorhaben verursacht wird. Durch eine Verringerung der Wohnfläche verringern sich die Bedarfe. Die genauen Zahlen können ermittelt werden, sobald der Vorhabenträger eine GF-Berechnung nach Berliner Modell vorgelegt hat.

13.Wie bewertet das Bezirksamt den Verlust von etwa 100 Wohnungen durch die Änderung der Planungsziele?

Durch die Nutzungsänderung kommt es zu einer Reduzierung der Wohnungsanzahl von 139 Wohnungen, entsprechend der Berechnungsgrundlagen nach Berliner Modell (1 Wohneinheit entspricht 100 m² Geschossfläche brutto). Im Weiteren wird auf die Antwort zu Frage 11 verwiesen.

14.Trifft es zu, dass dieser Verlust insbesondere den Anteil der (preisgedämpften) Wohnungen, den die landeseigene DeGeWo übernehmen sollte, betrifft?

Die Nutzungsänderung betrifft zwei Baufelder (BF 4a und BF 6a), wovon eines (BF 4a) zum Ankauf durch die degewo vorgesehen war. Hier war im alten Konzept neben der Errichtung der Kita die Errichtung von 55 „preisgedämpften“ Familienwohnungen vorgesehen.

15.Wie viele Wohnungen werden nun weniger als ursprünglich vorgesehen an die DeGeWo gehen?

Bisher war vorgesehen, dass die CG Gruppe im Auftrag der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft degewo auf einem Teil des Grundstücks 182 Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung entsprechend den Förderbedingungen des Landes Berlin sowie auf einer weiteren Teilfläche weitere 55 „preisgedämpfte“ Familienwohnungen und eine Kita errichtet. Vorhabenträgerin und degewo hatten sich am 22.02.2017 in einer gemeinsamen Absichtserklärung hierzu bekannt.

Mit der Nutzungsänderung entfielen die 55 „preisgedämpften Familienwohnungen“. Die 182 Wohnungen in Baufeld 3 bleiben vollumfänglich erhalten und sollen wie geplant nach Fertigstellung an die degewo übergeben werden.

16.Was will das Bezirksamt tun, um eine einseitige und gravierende Änderung der Planungsziele durch den Vorhabenträger zu verhindern – oder sind die geänderten Planungsziele mit dem Bezirksamt abgesprochen und beabsichtigt das Bezirksamt, dies so im Bebauungsplan festzuschreiben?

Das Bezirksamt hat dem Vorhabenträger mitgeteilt, dass der Bezirk der vorgestellten Konzeptänderung auf Grundlage des Meinungsbildes in der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen am 14.03.2018 nicht zustimmt. Ein Termin zur Erörterung der Eckpunkte einer Fortführung des Bebauungsplanverfahrens hat am 09.04.2018 stattgefunden. Die CG Gruppe war im Kompromisswege bereit, im Baufeld 4a (GF 7.200 m²) eine Wohnnutzung, d. h. insgesamt ca. 57.000 m ² für Wohnen vorzusehen. Auf dem Baufeld 4a sollten preisgedämpfte Familienwohnungen errichtet werden, die die CG Gruppe im Bestand halten möchte. Zusätzlich sollten im Hochhausturm 1250 m² für eine kulturelle Nutzung vorgesehen werden. Dieses Konzept ist jedoch hinfällig. Der Nachweis, dass die CG Gruppe Baufeld 4a im Bestand hält, ist bis heute nicht beim Bezirk eingegangen.

17.Bis wann soll der städtebauliche Vertrag abgeschlossen werden?

Der städtebauliche Vertrag (bzw. Durchführungsvertrag im Falle eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans) wird abgeschlossen, wenn das Projekt so konkret ist, dass die erforderlichen Vertragsregelungen identifiziert sind, sowie der Vertrag abschlussreif verhandelt ist. Regelmäßig ist dieser Zeitpunkt frühestens nach Auswertung der Beteiligung der Behörden (§ 4 Abs. 2 BauGB) erreicht. Aufgrund der Verzögerungen in der Beschlussfassung der BVV über die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung sowie der Anfang Januar 2018 geäußerten Absicht der CG Gruppe, ihr Konzept zu ändern, befindet sich der Vertrag derzeit noch im Abstimmungsprozess.

Der städtebauliche Vertrag wird nicht vor dem 31.07.2018 abgeschlossen werden. Mit Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 29.05.2018 wurde klargestellt, dass ein Vertrag nur dann die Übergangsregelung wahrt, wenn alle abwägungsrelevanten Aspekte des Bebauungsplanverfahrens geregelt werden. Dies ist aufgrund des Standes des Bebauungsplanverfahrens VI-46-1 nicht möglich, so dass die Übergangsregelung nicht eingehalten werden kann.

Florian Schmidt