Ich frage das Bezirksamt:
- Wie wird der Share Deal unterbunden?
- Falls er nicht unterbunden werden sollte, auf welchem Weg erhalten der Bezirk und die Mieter_innen Kenntnis von einem Verkauf von Anteilen der GmbHs, denen die Teileigentume gehören?
- Welche Möglichkeiten sieht der Bezirk, ein juristisches Vorgehen, etwa nach dem Vorbild der Wrangelstr.66, gemäß der Koalitionsvereinbarung finanziell zu unterstützen, ggf. mit Unterstützung des Landes, um trotz bereits erfolgter Aufteilung und trotz eines Verkaufs als Share Deal das Vorkaufsrecht ausüben zu können?
- Wann und mit welcher Frist wurde die Genehmigung zur Nutzungsänderung für die Lausitzer Straße 10 erteilt?
- Wie sieht der Bezirk die Vereinbarkeit einer erneuten Genehmigung nach Fristablauf mit der Erhaltungssatzung und dem Flächennutzungsplan?
Erläuterung/Infos:
Die Häuser in der Lausitzer Straße 10 und 11, in denen diverse gemeinnützige sozio-kulturelle Projekte arbeiten, aber auch Menschen wohnen, wurden vor Jahren vom Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg verkauft. Nun beabsichtigt der derzeitige Eigentümer, die taekker group, die Häuser für zusammen knapp 20 Millionen Euro weiter zu verkaufen. Es wurde offenbar bereits eine Genehmigung zur Nutzungsänderung der Gewerbeflächen in Wohnraum erteilt und die Umwandlung in Teileigentum ist vollzogen. Für die Initiativen, Projekte und Wohnungsmieter_innen ist die Situation zum Teil existenzbedrohend.
1. Kenntnis vom Verkauf im Zusammenhang mit Share Deal
Im Zuge der Umwandlung wurde für jedes Teileigentum eine eigene GmbH gegründet und in das Grundbuch eingetragen. Laut Exposé beabsichtigt der Eigentümer, beide Häuser gleichzeitig als Paket als Share Deal zu verkaufen.
In der Koalitionsvereinbarung haben sich die Parteien darauf geeinigt, „dass Sharedeals als Umgehungsmöglichkeit für die Grunderwerbssteuer sowie für das kommunale Vorkaufsrecht unterbunden werden“. (Zeilen 376 – 377)
2. Ausübung des Vorkaufsrechts
In der Koalitionsvereinbarung haben sich die Parteien darauf geeinigt, dass Berlin verstärkt seine Vorkaufsrechte nach Baugesetzbuch nutzt und dafür finanzielle Ressourcen bereit stellt, „um … eine wirksame Ausübungspraxis durch die Bezirke zu ermöglichen“.
3. Genehmigung der Nutzungsänderung, Milieuschutz
Durch die Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen und anschließende Umwandlung in Eigentumswohnungen in der Lausitzer Straße 10 wäre die Zusammensetzung der Bevölkerung im Erhaltungsgebiet gefährdet.
Die jetzigen Gewerbemieter_innen würden ihre Arbeitsplätze verlieren, in der Mehrzahl arbeitslos werden und in der Folge angesichts des steigenden Mietniveaus sehr wahrscheinlich auch ihre Wohnungen verlieren, die überwiegend in der näheren Umgebung liegen.
Die neu einziehenden Mieter_innen der entstehenden Eigentumswohnungen würden weitaus höheren Einkommensschichten angehören als die Wegziehenden.
Dies steht im Widerspruch zu § 172 BauGB, der bestimmt:
„(1) Die Gemeinde kann … Gebiete bezeichnen, in denen …
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4)
die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen.“
Darüber hinaus ist die Luisenstadt im Flächennutzungsplan als Mischform, also Wohnen & Gewerbe, festgelegt und dafür besteht auch der Milieuschutz.
Beantwortung: Herr Schmidt
zu Frage 1: Ein Gespräch, das ich heute mit Herrn Taekker hatte, hat ergeben, dass sich der Eigentümer von dem Ziel, die beiden Grundstücke am freien Markt zu verkaufen, distanziert hat.
Ich habe mir das auch noch mal im Nachgang schriftlich bestätigen lassen, ist inzwischen da die schriftliche Bestätigung. Vielmehr möchte er gemeinsam mit den Mietern und dem Baustadtrat einen Weg finden, die Gebäude entweder dem Land Berlin zu verkaufen oder an eine gemeinwohlorientierte Stiftung. Insofern ist der Share Deal damit auch schon unterbunden.
zu Frage 2: Ich möchte an dieser Stelle eigentlich mehr darauf antworten, was eben passiert, wie kommt das Bezirksamt zur Kenntnis eines Verkaufs, weil ein Share Deal, den bekommen wir nicht mit, also das muss schon allen klar sein, falls also …, das jemand grundsätzlich wissen will.
Der Bezirk erhält immer dann Kenntnis von Grundstücksverkäufen, wenn der Kaufvertrag vom beurkundenden Notar diesen an das Bezirksamt leitet mit dem Antrag auf Erteilung eines Negativzeugnisses. Mit dem Negativzeugnis bescheinigt der Bezirk dem Notar bzw. den Vertragsparteien, dass das kommunale Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird.
zu Frage 3: Aufgrund der Tatsache, dass es sich um ein überwiegend gewerblich genutztes Areal handelt, sind die Chancen, das Vorkaufsrecht wahrzunehmen für einen Fall des Verkaufs deutlich geringer.
zu Frage 4: Es wurde bisher keine Baugenehmigung zum Dachgeschossausbau und zur Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnen für das Objekt erteilt. Es handelt sich hier um ein laufendes Antragsverfahren bei der Bauaufsicht. Es wurde 2013 ein Vorbescheid erteilt, in dem die Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans VI-102 für die Umnutzung von Gewerbe in Wohnen auf den Gemeinbedarf …, auf den im Gemeinbedarf liegenden Teil des Grundstücks zugestimmt wurde. Aber ein Vorbescheid.
Dieser Vorbescheid wurde in 2016 und bis 2017 verlängert.
zu Frage 5: Wie in der letzten Antwort beschrieben, auf Frage 4, gibt es noch keine gültige Baugenehmigung für das Bauvorhaben, sondern einen Vorbescheid für einen Teil des Areals. Der Flächennutzungsplan hat bezüglich des Baurechts und der Erteilung einer Baugenehmigung keine Bedeutung. Er ist nur bindend bei Fortentwicklung und somit der vorbereitenden Bauleitplanung. Bei Aufstellung eines Bebauungsplans muss der Flächennutzungsplan beachtet werden. Ansonsten gilt an der Stelle der Lausitzer 10, 11 der Bebauungsplan VI-102 vom 12. August 1957.
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