DGS
Leichte Sprache
Drucksache - 0388/6
 |
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Bebauungsplan 4-64
vom 03. August 2020 mit Deckblättern vom 10. Oktober 2022 und vom 13. Dezember 2022 für das Gelände zwischen Nordhauser Straße, Klaustaler Straße, Quedlinburger Straße und Wernigeroder Straße im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, Ortsteil Charlottenburg
Hinweise: Aus verfahrenstechnischen Gründen ist es erforderlich, dass die nach-
Folgende dieser Beschlussfassungsvorlage zugrundeliegenden - Entwurf des Bebauungsplans 4-64 vom 03. August 2020 mit Deckblättern vom 10. Oktober 2022 und vom 13. Dezember 2022 - Auslegungsbegründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom 03. August 2020 - Auswertung der Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB - Auswertung der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
Die Bezirksverordnetenversammlung beschließt gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB den Entwurf des Bebauungsplans 4-64 vom 03. August 2020 mit Deckblättern vom 10. Oktober 2022 und vom 13. Dezember 2022 für das Gelände zwischen Nordhauser Straße, Klaustaler Straße, Quedlinburger Straße und Wernigeroder Straße im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, Ortsteil Charlottenburg
Siehe hierzu Anlagen:
Inhalt und Begründung siehe: Teil I
Teil II: Beschluss zur Entscheidung über den Erlass der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplans 4-64
Die Bezirksverordnetenversammlung beschließt gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVwG:
Das Bezirksamt wird aufgefordert, die Rechtsverordnung (siehe Anlage 3) zur Festsetzung des Bebauungsplans vom 03. August 2020 mit Deckblättern vom 10. Oktober 2022 und vom 13. Dezember 2022 für das Gelände zwischen Nordhauser Straße, Klaustaler Straße, Quedlinburger Straße und Wernigeroder Straße im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, Ortsteil Charlottenburg zu erlassen.
Inhalt siehe: Teil II
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 4-64 umfasst einen Baublock nördlich der Quedlinburger Straße mit einer Größe von ca. 1,75 ha im Ortsteil Charlottenburg nördlich der Spree. Das Plangebiet befindet sich in direkter Nachbarschaft zum Standort des Heizkraftwerks Charlottenburg und eines aufgegebenen und im Rückbau befindlichen Mineralöltanklagers.
Anlass für die Planaufstellung ist eine angestrebte nachhaltige städtebauliche Neuordnung der bisher gewerblich genutzten Flächen im Süden des Geltungsbereichs. Die Grundstückseigentümer planen die Realisierung eines Wohnbauvorhabens mit insgesamt ca. 300 - 350 Wohneinheiten, das sich an den umliegenden Baustrukturen orientiert. Entlang der Wernigeroder Straße, der Quedlinburger Straße und der Klaustaler Straße ist eine die Bestandswohnbebauung im nördlichen Teil des Geltungsbereichs ergänzende Blockrandschließung entlang der Straßen mit fünf bzw. sechs Vollgeschossen vorgesehen. Im Blockinnenbereich parallel zur Quedlinburger Straße soll ein verbindender Baukörper mit fünf Vollgeschossen sowie im Hofbereich der nördlich anschließenden Bestandsgebäude ein freistehender Baukörper mit sechs Vollgeschossen errichtet werden.
Auf der Grundlage des geltenden Planungsrechts ist die Realisierung einer Wohnbebauung im Süden des Baublocks nicht möglich. Geltende planungsrechtliche Grundlage für die Beurteilung von Vorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes 4-64 stellt der Baunutzungsplan i.V. mit den fortgeltenden städtebaulichen Vorschriften der Berliner Bauordnung von 1958 (BauO Bln 58) dar. Hiernach ist für die südlichen Teilflächen des Grundstücks Quedlinburger Straße 12, Wernigeroder Straße 2 und des Grundstücks Quedlinburger Straße 10, Klaustaler Straße 21/27 ein beschränktes Arbeitsgebiet der Baustufe IV/3 festgesetzt. Für die nördlichen Teilflächen der Grundstücke Wernigeroder Straße 2 und Klaustaler Straße 21/27 sowie die Grundstücke Wernigeroder Strasse 4/8, Nordhauser Straße 36-38 und Klaustaler Straße 29/35 ist ein allgemeines Wohngebiet der Baustufe V/3 festgesetzt. Die Neuordnung des Gebiets im Sinne der gewünschten städtebaulichen Entwicklung und Ordnung gemäß § 1 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) ist nach dem geltenden Planungsrecht nicht zulässig und erfordert die Aufstellung eines Bebauungsplans. Eine Notwendigkeit zur Aufhebung der planungsrechtlichen Bestimmungen des Baunutzungsplans besteht einerseits hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung, da die geplante Wohnbebauung auf den südlichen, im Baunutzungsplan als beschränktes Arbeitsgebiet dargestellten Teilflächen nicht möglich wäre, aber auch im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung und die überbaubaren Grundstücksflächen. Vor allem die Errichtung einer zusätzlichen Bebauung im Blockinnenbereich wäre nach geltendem Planungsrecht nicht zulässig. Mit dem Bebauungsplan 4-64 sollen deshalb die planungsrechtlichen Bestimmungen des Baunutzungsplans aufgehoben und die planungsrechtlichen Grundlagen zur Umsetzung des städtebaulichen Entwurfs geschaffen werden. Durch die Festsetzung des Bebauungsplans 4-64 wird eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Geltungsbereiches entsprechend § 1 Abs. 5 und Abs. 6 Baugesetzbuch (BauGB) sichergestellt.
Der Bebauungsplanentwurf 4-64 soll Festsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplans im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB treffen. Er soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine standortangepasste Wohnbebauung mit einer der innerstädtischen Lage angemessenen städtebaulichen Dichte schaffen.
Als Art der Nutzung ist die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes gemäß § 4 BauNVO geplant. Der nach BauNVO zulässige Nutzungskatalog wird nur unwesentlich eingeschränkt (Ausschluss von Tankstellen und Gartenbaubetrieben). Nicht-Wohnnutzungen werden aber auf das erste Vollgeschoss (Erdgeschoss) beschränkt. Auf einer Teilfläche dürfen außerdem nur Wohngebäude errichtet werden, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch eng gefasste Baugrenzen im Sinne einer Baukörperausweisung definiert und damit eine Blockrandschließung, eine blockinterne Bauzeile und ein ergänzender Einzelbaukörper im Blockinnenbereich ermöglicht. Das zulässige Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche über Baugrenzen (aus der sich die zulässige GR ergibt) in Verbindung mit Festsetzungen zur zulässigen Zahl der Vollgeschosse bestimmt. In Teilbereichen, d.h. für die beiden künftigen Baugrundstücke im Süden, wird die zulässige Geschossfläche darüber hinaus durch eine numerische Festsetzung präzisiert. Bezogen auf den gesamten Baublock werden mit den geplanten Festsetzungen eine GRZ von knapp 0,6 und eine GFZ von rund 3,0 in den Vollgeschossen erreicht. Über geplante Festsetzungen zu den zulässigen Traufhöhen und Gebäudeoberkanten wird eine stadtbildverträgliche Höhenentwicklung gewährleistet. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen werden oberirdische Stellplätze und Garagen sowie Nebenanlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, ausgeschlossen. Nicht zuletzt berücksichtigt der Bebauungsplanentwurf Umweltbelange, indem er Regelungen zur Begrünung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen einschließlich Tiefgaragen, zu Baumpflanzungen und zum Baumerhalt, zur Dachbegrünung, zum Schallschutz und zur Luftreinhaltung trifft.
Der Bebauungsplanentwurf dient im südlichen Plangebiet der Neuordnung bereits nahezu vollständig versiegelter innerstädtischer Flächen und der Wiedernutzbarmachung einer Gewerbebrache in gut erschlossener Lage. Im nördlichen Plangebietsteil soll eine zusätzliche Bebauung im Blockinnenbereich ermöglicht werden. Das Bebauungsplanverfahren wird im Normalverfahren einschließlich einer Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt, da zwischenzeitlich bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 S. 1 BImSchG zu beachten waren.
Im Ergebnis der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB kann eingeschätzt werden, dass der Bebauungsplan 4-64 voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen entfaltet, die nach § 2 Abs. 4 S. 4 BauGB zu berücksichtigen wären. Gründe hierfür sind der bereits bestehende hohe Versiegelungsgrad der zur Neubebauung vorgesehenen Flächen und der entsprechend geringe Umfang von zu beseitigenden Vegetationsflächen.
Mit dem Bebauungsplanentwurf wird durch die geplante Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes insbesondere der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum in angemessener Weise Rechnung getragen.
Ergänzend zu den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfes werden Regelungen zur Umsetzung der Planung in einem städtebaulichen Vertrag mit den Eigentümern im Geltungsbereich getroffen. Darin verpflichten sich die Eigentümer nach erfolgter Überprüfung der Angemessenheit auf Grundlage des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung zur Übernahme sämtlicher dem Land Berlin entstehenden Aufwendungen, die Folge oder Voraussetzung der geplanten Bauvorhaben sind. In die Vereinbarung einbezogen sind insbesondere Maßnahmen zur Deckung des planungsbedingten zusätzlichen Platzbedarfes in Kinderbetreuungseinrichtungen und Grundschulen. Des Weiteren ist vorgesehen, 25 Prozent der gemäß standardisierter Berechnung des Berliner Modells ermittelten Wohnungsanzahl als mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum vorzusehen. Zum Schutz vor Verkehrs- und Gewerbelärm wird zudem vertraglich die Durchführung baulicher und verhaltensorientierter Maßnahmen bzw. Vorkehrungen vereinbart.
3. Verfahrensstand
Mit Schreiben vom 08. Dezember 2022 teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (SenSBW) mit, dass unter der Voraussetzung, dass die Lärmschutzmaßnahmen im städtebaulichen Vertrag entsprechend den vorliegenden Fachuntersuchungen erweitert werden sowie dass die textliche Festsetzung Nr. 2.3 angepasst wird, keine Beanstandung erhoben und der Bebauungsplan nach erneutem BA- und BVV-Beschluss festgesetzt werden kann. a) Lärmschutzmaßnahmen im städtebaulichen Vertrag Von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen wird bemängelt, dass mit vertraglichen Regelungen sichergestellt sein müsse, dass dauerhaft in jeder Neubauwohnung entlang der Quedlinburger und der Klaustaler Straße in mindestens der Hälfte der schutzbedürftigen Aufenthaltsräume ein Innenpegel von 30 dB(A) im Nachtzeitraum bei teilgeöffnetem Fenster eingehalten wird. Dies wird in dieser Form nicht vollständig verbindlich im städtebaulichen Vertrag geregelt. Die vertraglichen Regelungen beziehen sich auf eine hellblaue Linie, diese umfasst nur die Quedlinburger Straße und einen ca. 20 m langen Abschnitt der Klaustaler Straße bei der Einmündung in die Quedlinburger Straße. Somit sind die Neubauwohnungen, die weiter als 20 m vor Einmündung der Klaustaler Straße in der Quedlinburger Straße liegen, aber ebenso vom Lärm betroffen sind (> 50 dB(A) nachts), nicht von diesen Regelungen abgedeckt. Außerdem wurde von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen darauf verwiesen, dass gemäß Rundschreiben SenSBW I C Nr. 3/2022 sobald eine ausreichende Datengrundlage vorliegt, die RLS-19 bei der Umrechnung von Verkehrsmengen in Schallschutzgutachten anzuwenden ist. Bisher galt hierfür die RLS-90, diese bildete auch die Grundlage für die schalltechnische Untersuchung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 4-64. Da die zweijährige Überleitungsfrist bei bereits durchgeführten Verfahren abgelaufen ist, wurde von der Senatsverwaltung im Ergebnis der Rechtsprüfung dringend angeraten, dass eine schalltechnische Einschätzung eingeholt wird, ob sich bei Umstellung auf die RLS-19 die prognostizierten Beurteilungspegel so stark ändern könnten, dass sich daraus andere Maßnahmen zum Schutz vor Verkehrslärm ergeben würden. Dieser dringenden Empfehlung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen wurde gefolgt. Von einem beauftragten Sachverständigen wurde eine Stellungnahme zu den Auswirkungen der Neuberechnung des Straßenverkehrslärms gemäß RLS-19 angefertigt. Gemäß dieser Stellungnahme vom 16. Dezember 2022 erhöhen sich die Lärmwerte nun auch in der Wernigeroder Straße um ca. 2 dB(A), sodass auch hier aus Sicht des Sachverständigen besondere Fensterkonstruktionen zum Schutz vor Straßenverkehrslärm vorzusehen sind. Aus beiden genannten Gründen wurde daher ein dritter Nachtrag zum städtebaulichen Vertrag erstellt. Darin werden die besonderen Fensterkonstruktionen für alle Neubauwohnungen in der Wernigeroder Straße und der Klaustaler Straße vertraglich vereinbart.
Die Änderungen betreffen ausschließlich die Belange der Grundstückseigentümer b) Textliche Festsetzung Nr. 2.3 Von der Senatsverwaltung wurde bemängelt, dass die textliche Festsetzung Nr. 2.3 nicht als Ausnahme, sondern als Kann-Bestimmung formuliert wurde. Die textliche Festsetzung Nr. 2.3 wurde somit entsprechend umformuliert und lautet nun: „Für die baulichen Anlagen kann ausnahmsweise in den mit einer Linie zur Abgrenzung des Umfanges von Abweichungen gekennzeichneten Bereichen ein Vortreten von Gebäudeteilen, wie für Treppenhaustürme, Treppenpodeste und Treppen, Aufzugsschächte, Balkone, Loggien und Erker bis zu dieser Linie zugelassen werden. c) weitere Änderungen Außerdem waren im Ergebnis der Rechtsprüfung Änderungen an den Textlichen Festsetzungen 1.3, 2.5 und 4.4 erforderlich, diese wurden alle entsprechend gemeinsam mit der oben genannten TF Nr. 2.3 in einem zweiten Deckblatt vom 13. Dezember 2022 umgesetzt. Außerdem wurden diverse redaktionelle Änderungen an der Begründung entsprechend des Ergebnisses der Rechtsprüfung umgesetzt.
Die Änderungen am Bebauungsplanentwurf berühren nicht die Grundzüge der
Der Entwurf des Bebauungsplans 4-64 vom 03. August 2020 mit Deckblättern vom 10. Oktober 2022 und vom 13. Dezember 2022 für das Gelände zwischen Nordhauser Straße, Klaustaler Straße, Quedlinburger Straße und Wernigeroder Straße im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, Ortsteil Charlottenburg kann somit in der vorliegenden Fassung der BVV zur Beschlussfassung vorgelegt werden.
4. Weiteres Verfahren:
Nach erfolgter Beschlussfassung der BVV setzt das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf den Bebauungsplan 4-64 gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB in Verbindung mit
Die Bezirksverordnetenversammlung wird über den Abschluss des Bebauungsplanverfahrens durch eine Mitteilung im Ausschuss für Stadtentwicklung informiert.
Berlin, Januar 2023 Kirstin Bauch Fabian Schmitz-Grethlein
Bezirksbürgermeisterin Bezirksstadtrat
Anlage 3
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Legende
| Ausschuss | Tagesordnung | Drucksache | |||
| BVV | Aktenmappe | Drucksachenlebenslauf | |||
| Fraktion | Niederschrift | Beschlüsse | |||
| Kommunalpolitiker/in | Auszug | Realisierung | |||
| Anwesenheit | Schriftliche Anfragen |
