Auszug - Entwurf der Verordnung gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) in Verbindung mit § 30 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für das Gebiet "Hochmeisterplatz", Ortsteil Wilmersdorf. Einbringung einer Vorlage zur Beschlussfassung in der Bezirksverordnetenversammlung  

BzStR Schmitz-Grethlein erläutert, dass Milieuschutzsatzungen aus Bezirksamtssicht richtig seien, um Mieter vor Verdrängung zu schützen.

BV Kohler sehe das grundsätzlich kritisch, beide Studien fußten auf dünnen Befragungen. Er fragt nach, ob es Aufschlüsselungen danach gebe, dass Befragungen in Gebiet gleichmäßig durchgeführt wurden.

BzStR Schmitz-Grethlein erwidert, dass es sich bei Zahlen um Blockziffern handle, nicht um Zahl der Rückmeldung aus einzelnen Blöcken. Die Repräsentivität der Rückmeldung sei somit erfüllt und die Erfordernisse statistisch dargelegt.

Herr Titze (Milieuschutzgruppe des Bezirksamts) ergänzt, dass beim Brabanter Platz kein blockscharfer Zuschnitt getätigt wurde, dies aber ausreichend für Umfrage sei.

BV Zeh erwidert, dass die vorliegenden Zahlen, nicht repräsentativ sein können.

BzStR Schmitz-Grethlein entgegnet, dass dies nicht Aufgabe des Bezirksamts sei, dafür gebe es Sozialforscher.

Herr Titze ergänzt, dass im Bericht ausführlich darauf eingegangen würde, weshalb Bericht funktioniere. Umfrage hätte Rückläufe von mehr als 15% gehabt, diese Zahlen reichten für Repräsentativität aus.

BV Kaufmann verweist auf Beispiel der Sonntagsfrage. Hier würden ebenfalls wenig Leute befragt und dennoch stimmten Ergebnisse.

BV Chen möchte auf einzelne Untersuchungen nicht weiter eingehen, begrüßt Untersuchungsergebnisse, Bündnis 90/Grüne würden den Beschlüssen zustimmen.

BV Deißler ergänzt, dass DIE LINKE den gesamten Bezirk unter Milieuschutz stellen möchte.

BV Kohler wirft ein, dass Vergleich mit Sonntagsfrage Strohmannargument sei. Die Frage danach sei wichtig, ob 300 Personen sich gut im Gebiet verteilen würden.

BV Häntsch erwähnt, dass es seitens der CDU-Fraktion kein Problem mit empirischer Erhebung der Daten gebe. Sie gingen von Richtigkeit der Ergebnisse aus. Die CDU haben allerdings grundsätzlich mit Milieuschutz ein Problem, die CDU würde sich bei Abstimmung enthalten.

BV Fenske startet die Abstimmungen zu den Drucksachen 300/6 und 301/6
Beide Anträge werden angenommen mit den Stimmen von Grünen + SPD gegen die Stimmen von AfD und FDP bei Enthaltung der CDU angenommen
Die Dringlichkeit beider Drucksachen wird einstimmig beschlossen.
 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung

empfiehlt der BVV,

die BVV möge beschließen:

Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin bittet:

den Entwurf der Erhaltungsverordnung (Anlage 3) gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) für das Gebiet "Hochmeisterplatz" im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, Ortsteile Halensee und Wilmersdorf, einschließlich der Begründung (Anlage 1) und der Karte zur Gebietsabgrenzung (Anlage 2) zu beschließen.

Umwandlungsverordnung

Mit Erlass der sozialen Erhaltungsverordnung für das Gebiet " Hochmeisterplatz" wird der Geltungsbereich dieser Verordnung auch unter die Umwandlungsverordnung (Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohneigentum oder Teileigentum im Erhaltungsgebieten nach §172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuches) vom 4. Februar 2020 (verkündet im GVBl. 2020, 38) fallen. Diese Umwandlungsverordnung tritt nach 5 Jahren wieder außer Kraft.

Berlin,     November 2022 

 

Kirstin Bauch       Fabian Schmitz-Grethlein

Bezirksbürgermeisterin     Bezirksstadtrat

BzBm‘in   E.U.    StadtAbtL   E.U. 

Anlagen

        Anlage 1: Begründung zur Verordnung „Hochmeisterplatz“

        Anlage 2: Karte des Geltungsbereichs „Hochmeisterplatz“

        Anlage 3: Entwurf der Erhaltungsverordnung „Hochmeisterplatz“

Anlage 1:   Begründung zur Verordnung „Hochmeisterplatz“

I. Allgemeines

Mit der Verordnung soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten und die Verdrängung der gebietsansässigen Wohnbevölkerung verhindert werden, um negative städtebauliche Auswirkungen zu vermeiden.

Die städtebaulichen Ziele sind

die Erhaltung des bestehenden Wohnraumangebotes mit den aktuell erreichten durchschnittlichen Ausstattungsstandards und

die Erhaltung der Übereinstimmung von sozialer Infrastruktur, Wohnraumangebot und Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung.

Grundlage für die Festsetzung eines sozialen Erhaltungsgebietes bildet die im Jahr 2021/22 im Auftrag des Bezirksamtes Charlottenburg-Wilmersdorf von der LPG Landesweiten Planungsgesellschaft mbH erstellte vertiefende Untersuchung zu einem möglichen sozialen Erhaltungsgebiet gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB im Untersuchungsgebiet Wilmersdorf West des Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin.

In der vertiefenden Untersuchung wurde nachgewiesen, dass die Voraussetzungen für die Festsetzung einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB – bestehendes Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck, Verdrängungspotenzial und Veränderungsbewegungen sowie zu befürchtende negative städtebauliche Folgewirkungen – in einem Teilbereich des Untersuchungsgebiets – dem empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ – vorliegen.

II . Ausgangslage

Der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf hat im Jahr 2018 die ersten beiden sozialen Erhaltungsgebiete im Bezirk festgesetzt. Auf der Grundlage eines von der LPG mbH im Jahr 2019 erstellten Grobscreenings, das weite Teile des Bezirks und insgesamt 34 Planungsräume umfasste, wurden zwei Verdachtsgebiete und fünf Beobachtungsgebiete ermittelt. Für die beiden Verdachtsgebiete Klausenerplatz/Sophie-Charlotte-Platz und Alt-Lietzow/Karl-August-Platz und das Beobachtungsgebiet Jungfernheide wurden in der Folge vertiefende Untersuchungen durchgeführt, die zur Festsetzung weiterer sozialer Erhaltungsgebiete geführt haben. Gegenwärtig sind sieben soziale Erhaltungsgebiete im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf festgesetzt.[1] Gemäß Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung Charlottenburg-Wilmersdorf sollen auch die übrigen Beobachtungsgebiete auf das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen für das soziale Erhaltungsrecht geprüft werden, so auch für das Untersuchungsgebiet Wilmersdorf West.[2]

Das empfohlene soziale Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ wird im Westen durch die Bahnlinie am Hohenzollerndamm begrenzt und umfasst somit die Wohnbebauung auf der Westseite der Seesener Straße (bis zur Hausnummer 48 im Norden). Der Seesener Straße bis zur Halberstädter Straße nördlich folgend, knickt die Gebietsgrenze an der Ecke Joachim-Friedrich-Straße nach Norden ab und verläuft bis zur Westfälischen Straße. Die Gebietsgrenze verläuft weiter in Richtung Osten bis zum Hochmeisterplatz und umfasst dann die Wohnbebauung auf der Ostseite der Johann-Georg-Straße, der im Straßenverlauf nach Norden bis zum Kurfürstendamm gefolgt wird. Dem Kurfürstendamm in östlicher Richtung folgend, knickt die Gebietsgrenze in die Cicerostraße ein und verläuft nach Süden bis zur Paulsborner Straße. Der Wohnbebauung auf der Südseite der Paulsborner Straße in nordöstlicher Richtung folgend, verläuft die Grenze an der Ecke Eisenzahnstraße nach Norden bis zum Kurfürstendamm. In östlicher Richtung verläuft die Grenze bis zum Adenauerplatz und umfasst die Wohnbebauung auf der Westseite der Brandenburgischen Straße bis zur Paderborner Straße. Dort knickt die Grenze nach Westen in die Paderborner Straße ab und verläuft bis zur Eisenzahnstraße, welcher in südlicher Richtung bis zur Westfälischen Straße gefolgt wird. In östlicher Richtung der Westfälischen Straße folgend, verläuft die Gebietsgrenze bis zur Bielefelder Straße und folgt dieser in südlicher Richtung bis zur Mansfelder Straße. Die südliche Grenze des empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiets „Hochmeisterplatz“ bildet die Mansfelder Straße, die im Westen bis zur Cicerostraße verläuft. Der Grenzschluss erfolgt an der Ecke Cicerostraße/Seesener Straße.

Das empfohlene soziale Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ befindet sich in den Ortsteilen Halensee und Wilmersdorf und gehört in der LOR-Systematik zur Bezirksregion Halensee. Im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ wohnten zum 31.12.2021 rund 7.400 Personen. Die größten Altersgruppen sind die der Personen im Alter 27 bis 44 Jahre und die der Personen im Alter über 65 Jahre mit 29 bzw. 21 %. Die Bevölkerung im Untersuchungsgebiet ist geringfügig jünger als im Bezirk, da der Anteil an Personen im Alter über 44 Jahre geringer – 47 % im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ zu 51 % im Bezirk – und der Anteil an minderjährigen Personen mit 14 % leicht größer ist als im Bezirk mit 13 %. Im Vergleich zum Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf und der Gesamtstadt leben im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ anteilig etwas mehr Personen mit Migrationshintergrund; 47 % der Personen haben einen Migrationshintergrund, im Bezirk sind es 43 % und in Berlin 37 %.[3]

Im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ befinden sich 310 Wohngebäude.[4] Das Untersuchungsgebiet ist durch verschiedene Baustrukturen und Wohngebäude aus verschiedenen Baualtersklassen geprägt. Gründerzeitliche Blockbebauung ist ebenso vorhanden wie Blockrandbebauung und aufgelockerte Baustrukturen aus den 1920er Jahren sowie den Jahren zwischen 1950 und 1990. Auch einige Neubauten befinden sich im Gebiet.

1. Aufwertungspotenzial

Die Analyse der Indikatoren zum Aufwertungspotenzial belegt, dass im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ umfangreiche bauliche und eigentumsrechtliche Aufwertungspotenziale bestehen, deren Nutzung Auswirkungen auf die Struktur der Wohnungen und das Wohnungsangebot haben können.

Das empfohlene soziale Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ ist durch gründerzeitlichen Wohngebäudebestand und Wohnbebauung aus den 1950er bis 1990er Jahren geprägt. Auch Wohnbebauung aus den 1920er und 1930er Jahren ist vorhanden. Aufgrund des Baualters der Wohngebäude ergibt sich ein theoretisch höheres Potenzial zum Austausch oder der Erneuerung von Ausstattungsmerkmalen und Bauteilen. Dies wird durch die Analyse der einzelnen Indikatoren für das empfohlene soziale Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ belegt. So besteht im Gebiet ein nachholendes Sanierungspotenzial vor allem in Bezug auf den Austausch einfach verglaster Fenster. Hinzu kommt, dass rund zwei Drittel der Haushalte im Gebiet Mängel in der Wohnung haben, sodass von einem hohen Instandsetzungsbedarf ausgegangen werden kann. Dies wird auch durch die Ortsbildanalyse bestätigt, weil rund 10 % der Wohngebäude mäßig erhaltene Fassaden aufweisen. Nur ein geringer Anteil der Wohngebäude weist gut erhaltene Fassaden auf. Die Instandsetzung und die Anpassung der Wohnungen an den zeitgemäßen Ausstattungszustand sind auch im sozialen Erhaltungsgebiet genehmigungsfähig. Steuernd Einfluss kann aber auf den Umfang der durchzuführenden Maßnahme oder damit verbundene, zusätzliche Maßnahmen genommen werden.

Für den An- oder Einbau solcher zusätzlichen Ausstattungsmerkmale wie für den Einbau einer Fußbodenheizung, einer gehobenen Badezimmerausstattung, eines Gäste-WCs oder den Anbau eines Erst- oder Zweitbalkons sowie eines Aufzugs besteht im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ ein großes Potenzial. Die Nutzung dieser Potenziale kann sich wohnwerterhöhend auswirken. Daneben besteht ein umfassendes energetisches Modernisierungspotenzial. Neben dem Austausch der Fenster und dem Einbau wärmeschutzverglaster Fenster bietet der Einbau energieeinsparender Heizungsanlagen ein großes Potenzial. Darüber hinaus besteht ein hohes Potenzial zur Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade.

Der Wohnungsbestand hält unterschiedlich große Wohnungen bereit. Der Wohnungsbestand ist insbesondere durch 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen (85 %) und Wohnungen mit einer Größe von 40 bis unter 100 Quadratmetern Wohnfläche (84 %) gekennzeichnet. Im gründerzeitlichen Wohnungsbestand dominieren größere Wohnungen, im Wohnungsbestand, der zwischen 1950 und 1990 errichtet wurde, sind 1- bis 2,5-Zimmer-Wohnungen mit bis zu 80 Quadratmetern prägend. Die gegenwärtige Wohnungsbelegung gemäß Haushaltsgröße und Zimmeranzahl der Wohnung bestätigt, dass das Wohnungsangebot mit der Nachfrage übereinstimmt, da bei 76 % der Haushalte eine bedarfsgerechte Wohnungsbelegung gegeben ist. Darüber hinaus besteht insbesondere für sehr kleine Wohnungen mit einer Wohnfläche von unter 40 Quadratmetern und für sehr große Wohnungen mit einer Wohnfläche ab 100 Quadratmetern Potenzial zur Zusammenlegung oder Teilung. Zusammen umfassen diese beiden Wohnungsgrößenklassen 26 % der Wohnungen.

94 % der Wohnungen im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ werden zur Miete bewohnt, nur 6 % durch selbstnutzende Eigentümer_innen. Der Wohngebäudebestand befindet sich überwiegend im privaten Eigentum, lediglich 14 % der Wohnungen sind kommunal oder im Eigentum von Genossenschaften. Die Möglichkeiten über kommunale Bestände steuernd auf den lokalen Wohnungsmarkt Einfluss zu nehmen, sind demnach stark begrenzt. Die dominierende Eigentumsform sind private Wohnungsunternehmen. Das Potenzial zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen beträgt rund drei Viertel der Wohnungen. Daneben befinden sich gegenwärtig nur rund 12 % der Wohnungen im Eigentum von Wohneigentumsgemeinschaften. Durch selbstnutzende Eigentümer_innen bewohnte Wohnungen haben insgesamt jedoch nur einen Anteil von rund 6 %, ein Großteil der Eigentumswohnungen wird vermietet. Die Analyse des Ausstattungszustands nach Eigentumsform verdeutlicht, dass die selbstgenutzten oder vermieteten Eigentumswohnungen in der Regel einen höheren Ausstattungszustand aufweisen als andere Mietwohnungen.

Die Nettokaltmiete beträgt gemäß Haushaltsbefragung 2021/22 im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ im Median 8,06 Euro pro Quadratmeter. Das Mietspiegelniveau aus dem Jahr 2020 mit 6,79 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt wird zwar übertroffen, dennoch trägt das empfohlene soziale Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ zur Versorgung der Gebietsbevölkerung mit preisgünstigem Wohnraum bei, da noch 27 % der Haushalte eine Nettokaltmiete von unter 7,00 Euro pro Quadratmeter haben. Insbesondere im Wohngebäudebestand der zwischen 1919 und 1949 sowie zwischen 1950 und 1990 errichtet wurde, beträgt das Bestandsmietniveau mit 7,31 Euro bzw. 7,87 Euro pro Quadratmeter weniger als im Gebietsmittel. Damit ist noch günstiger Mietwohnraum in zentraler städtischer Lage vorhanden. Preisdämpfend wirkt sich der kommunale und genossenschaftliche Wohnungsbestand aus, der jedoch nur einen kleinen Teil des Wohnungsbestands umfasst. Das Angebotsmietniveau in den Planungsräumen Hochmeisterplatz und Eisenzahnstraße übersteigt hingegen deutlich den bezirklichen und gesamtstädtischen Vergleichswert. Ein Umzug innerhalb des Gebiets zu ähnlichen Bedingungen ist demnach nicht mehr möglich. Vor dem Hintergrund der soziodemographischen und sozioökonomischen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (vgl. Verdrängungspotenzial) ist der günstige Mietwohnraum im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ von besonderer Bedeutung bzw. Schutzwürdigkeit.

Zusammengefasst bestehen im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ vielfältige bauliche Aufwertungspotenziale, die insbesondere die energetische Modernisierung und den Ein- oder Anbau zusätzlicher, wohnwerterhöhender Merkmale umfassen. Die Nutzung der vorhandenen Potenziale kann zu Veränderungen der Wohnungsstruktur und des Wohnwerts führen, wodurch Auswirkungen auf die Bewohner_innen in den betroffenen Beständen entstehen. Die identifizierten baulichen Aufwertungspotenziale belegen, dass noch ein hohes Steuerungspotenzial für das soziale Erhaltungsrecht im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ besteht. Daneben besteht ein großes Potenzial für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Aufwertungsdruck

Die Analyse der Indikatoren des Aufwertungsdrucks belegt einen hohen und ansteigenden Aufwertungsdruck im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“, der die Mietentwicklung, die bauliche Dynamik und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie den Verkauf von Eigentumswohnungen umfasst.

Das Angebotsmietniveau im Jahr 2021 ist in den beiden Planungsräumen Hochmeisterplatz und Eisenzahnstraße mit 14,90 bzw. 22,56 Euro[5] je Quadratmeter deutlich höher als im Bezirk (13,29 Euro je Quadratmeter) und der Gesamtstadt (10,55 Euro je Quadratmeter). Die Entwicklung des Angebotsmietniveaus im Zeitraum 2016 bis 2021 war überdurchschnittlich stark, insbesondere im Planungsraum Eisenzahnstraße. Die Entwicklung des Angebotsmietniveaus verdeutlicht einen starken wohnungswirtschaftlichen Aufwertungsdruck. Auch das Bestandsmietniveau ist angestiegen. Dies wird zum einen durch Mieterhöhungen begründet, weil 53 % der Haushalte, die zur Miete wohnen, von Mieterhöhungen in den letzten fünf Jahren betroffen waren. Zum anderen tragen die Neuvertragsmieten dazu bei, weil Haushalte, die in den letzten fünf Jahren in ihre Wohnung gezogen sind, eine Nettokaltmiete von 10,00 Euro je Quadratmeter haben. Der Sozialmietwohnungsbestand ist zwar konstant geblieben, umfasst aber nur 47 Wohnungen, was 1,3 % des Wohnungsbestands im Planungsraum Eisenzahnstraße entspricht. Die hohe Differenz zwischen Bestandsmietniveau – insbesondere bei Haushalten, die schon lang im Gebiet leben oder in Beständen, die zwischen 1919 und 1949 sowie zwischen 1950 und 1990 errichtet wurden – verdeutlicht, dass ein Umzug innerhalb des Gebiets zu ähnlichen Mietkosten kaum möglich ist.

Die analysierten Bauanträge und die durch die Haushaltsbefragung erfassten Modernisierungen belegen, dass die festgestellten baulichen Aufwertungspotenziale im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ in den letzten Jahren bereits genutzt wurden. 9 % der Haushalte waren in den letzten fünf Jahren von einer Modernisierung betroffen, 9 % der Haushalte sind Erstbeziehende nach Modernisierung und bei weiteren 2 % der Haushalte wurde eine Modernisierung angekündigt. Zusammengefasst sind dies 20 % der Haushalte. Die Modernisierungen umfassten insbesondere die Erneuerung von Fenstern, die Anbringung von Fassadendämmungen, die Erneuerung von Bädern und der Sanitärausstattung. Energetisch bedeutsame Maßnahmen – die Erneuerung der Fenster und die energetische Fassadendämmung – umfassen zusammen 38 % der Modernisierungsmaßnahmen. Insgesamt 12 % der Wohngebäude waren von bauordnungspflichtigen Maßnahmen, die sich auf Wohnraum beziehen, betroffen. Neben der Schaffung von Wohnraum durch Neubau, Dachgeschossausbau oder Aufstockung wurden auch Maßnahmen beantragt, die sich auf den Ausstattungszustand bzw. die Wohnungsstruktur auswirken, wie der Anbau von Balkonen und Aufzügen, sowie Grundrissänderungen und Wohnungszusammenlegungen. Dies sind erhaltungsrechtlich bedeutsame Maßnahmen, die mit dem sozialen Erhaltungsrecht gesteuert werden können. Die räumliche Darstellung der Bauanträge verdeutlicht, dass unterschiedliche Baualtersklassen von baulichen Maßnahmen betroffen waren. Die Art der durchgeführten Maßnahmen belegt die Möglichkeiten zur erhaltungsrechtlichen Steuerung.

Gemäß der Analyse des Aufwertungspotenzials besteht im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ noch ein großes Potenzial für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Die Analyse der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen zwischen den Jahren 2016 und 2021 belegt einen Anstieg der Umwandlungsaktivität. Dies belegen auch die tatsächlichen Umwandlungen auf Ebene der Planungsräume Halensee (alt) und Eisenzahnstraße im selben Zeitraum: Im Planungsraum Halensee (alt) erfolgten im Zeitraum 2016 bis 2021 für insgesamt 878 Wohneinheiten Grundbuchumschreibungen. Dies entspricht 9,8 % des Wohnungsbestands. Im Planungsraum Eisenzahnstraße waren 602 Wohnungen betroffen, die umgerechnet 17,1 % des Wohnungsbestands umfassen. Die Vergleichswerte des Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf und der Gesamtstadt betragen 9,8 % bzw. 5,3 %, werden demnach im Planungsraum Eisenzahnstraße deutlich übertroffen. Die Möglichkeiten zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wurden demnach vor dem Erlass der Umwandlungsverordnung gemäß § 250 BauGB im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ intensiv genutzt. Darüber hinaus ist auch die Quote der Verkäufe von Eigentumswohnungen im Zeitraum 2016 bis 2021 mit 7,1 bzw. 8,1 % des jeweiligen Wohnungsbestands von 2020 in den Planungsräumen Halensee (alt) und Eisenzahnstraße höher als in der Gesamtstadt mit 3,5 % und im Bezirk mit 6,5 %.

Verdrängungspotenzial

Die sich aus dem bestehenden baulichen Aufwertungspotenzial und dem wohnungswirtschaftlichen Aufwertungsdruck ergebende Verdrängungsgefahr ist für Teile der Gebietsbevölkerung im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ erheblich und geeignet, wesentliche Veränderungen in der Zusammensetzung der Bevölkerungszusammensetzung zu verursachen. Dies lässt sich aus der Analyse des Verdrängungspotenzials ableiten.

Die Wohnbevölkerung im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ ist im Vergleich zum Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf und der Gesamtstadt durch einen höheren Anteil an Personen mit Migrationshintergrund – 47 % zu 43 % im Bezirk und 37 % in der Gesamtstadt – gekennzeichnet. Haushalte mit Migrationshintergrund sind durch einen höheren Anteil an im Haushalt lebenden Kindern gekennzeichnet. Zudem sind 42 % der Haushalte mit Migrationshintergrund einkommensarm und 45 % haben bereits eine Warmmietbelastung von mindestens 30 %.

Das empfohlene soziale Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ ist durch eine gemischte Wohnbevölkerung im Hinblick auf Alter, Bildungsgrad, Beruf, Haushaltsform und -typ gekennzeichnet. Die gegenwärtige Wohnungsbelegung gemäß Haushaltsgröße und Zimmeranzahl der Wohnung belegt, dass bei 76 % der Haushalte eine bedarfsgerechte Wohnungsbelegung gegeben ist, d. h., dass das Wohnungsangebot mit der Nachfrage übereinstimmt. Bei Haushalten, die zur Miete wohnen, ist der Anteil bedarfsgerecht belegter Wohnungen mit 77 % deutlich höher als bei selbstnutzenden Wohnungseigentümer_innen, die eine Quote von 58 % aufweisen. Haushalte mit Migrationshintergrund weisen eine Quote von 78 % auf.

Die Indikatoren zum Bezug von Transferleistungen belegen, dass im Planungsraum Eisenzahnstraße im Vergleich zum Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf ein höherer Anteil an Personen lebt, die Transferleistungen nach SGB II und XII beziehen. Insbesondere die Kinderarmut – der Anteil von Transferbeziehenden nach SGB II im Alter unter 15 Jahren – ist mit rund 25 % deutlich höher als im Bezirk mit rund 19 %. Im Vergleich zum Bezirk und der Gesamtstadt ist auch die Altersarmut überdurchschnittlich stark ausgeprägt.

Gemäß der Haushaltsbefragung aus dem Jahr 2021/22 beträgt das monatliche Netto-Haushaltseinkommen im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ 2.570 Euro im Median und ist somit etwas höher als das Einkommensniveau von Berlin im Jahr 2019. Differenziert nach Gebäudebestand haben rund 30 % der Haushalte, die im Wohnungsbestand leben, der zwischen 1950 und 1990 errichtet wurde, ein monatliches Netto-Haushaltseinkommen von unter 2.000 Euro. Auch im gründerzeitlichen Wohnungsbestand leben rund 20 % der Haushalte mit einem monatlichen Netto-Haushaltseinkommen von unter 2.000 Euro. Das bedarfsgewichtete Äquivalenzeinkommen berücksichtigt die Haushaltsgröße. Demnach beträgt das Äquivalenzeinkommen im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ 2.000 Euro im Median. Insbesondere Alleinstehende im Alter von 18 bis 44 Jahre, Alleinerziehende, Paare ohne Kind/er im Alter über 64 Jahre und Mehr-Erwachsenen-Haushalte wie Mehrgenerationenhaushalte und Wohngemeinschaften, haben ein geringes Äquivalenzeinkommen. Der Anteil einkommensarmer Haushalte beträgt im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ 24 %. Damit werden der gesamtstädtische und der bezirkliche Vergleichswert von 17,8 % bzw. 16,1 % deutlich überschritten. Haushalte mit Kindern sowie Mehr-Erwachsenen-Haushalte weisen einen sehr hohen Anteil einkommensarmer Haushalte auf. Auch Paare im Alter über 64 Jahre sind im Vergleich zum untersuchten Gesamtgebiet überdurchschnittlich stark von Einkommensarmut betroffen. Im Hinblick auf den Wohnungsbestand sind 27 % der Haushalte im Bestand, der zwischen 1950 und 1990 errichtet wurde, von Einkommensarmut betroffen. Auch 42 % der Haushalte mit Migrationshintergrund sind einkommensarm.

50 % der Haushalte im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ haben eine Warmmietbelastung von 30 % oder mehr; bei rund einem Viertel der Haushalte beträgt die Warmmietbelastung bereits mindestens 40 %. Außerdem befinden sich ca. 15 % der Haushalte bereits nah an der 30 %-Schwelle, die durch Mieterhöhungen überschritten werden könnte. Eine hohe Warmmietbelastung betrifft Haushalte mit geringem Einkommen besonders: In allen Einkommensklassen bis unter 2.600 Euro monatlichem Netto-Haushaltseinkommen beträgt die Warmmietbelastung im Median bereits über 30 %. Bei den Haushalten mit einem Einkommen von unter 1.300 Euro beträgt der Median sogar über 50 %. Untere und mittlere Einkommensgruppen sind demnach bereits durch eine hohe bis sehr hohe Warmmietbelastung gekennzeichnet. Rund 70 % der einkommensarmen Haushalte haben eine Warmmietbelastung von mindestens 30 %. Von einer besonders hohen Warmmietbelastung sind im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ Alleinstehende unterschiedlichen Alters – hervorzuheben sind ältere Erwachsene – betroffen. Auch Paare im Alter 18 bis 44 Jahre und über 64 Jahre weisen einen Anteil von rund 40 % der Haushalte mit einer Warmmietbelastung von mindestens 30 % auf. Auch Paare mit Kind/ern sind zu 38 % von einer hohen Warmmietbelastung betroffen. In Kombination mit dem ermittelten Äquivalenzeinkommen stellt die bereits hohe Warmmietbelastung für die Haushalte eine Verdrängungsgefahr dar, insbesondere auch im Hinblick auf die Entwicklung des Mietniveaus und der Kosten für Energie und Wärme.

Das empfohlene soziale Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ ist durch einen hohen Anteil von Haushalten, die bereits seit über zehn Jahren in ihrer jetzigen Wohnung leben, gekennzeichnet; dies trifft auf 61 % der Haushalte zu. Einer der Hauptgründe für die Wohnortwahl war neben der zentralen Lage das günstige bzw. das beim Einzug günstige Mietniveau sowie die den Vorstellungen der Haushalte entsprechende Wohnungsausstattung. Im Hinblick auf die Einkommensverhältnisse und die Warmmietbelastung ist die Erhaltung des günstigen Mietwohnraums und des Ausstattungsniveaus daher für die Haushalte im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ von großer Bedeutung. Die Umzugsneigung ist gering. Haushalte, die angeben umziehen zu müssen, nennen neben der Wohnungsgröße Gründe wie steigende Mietkosten und Unzufriedenheit mit dem oder der Vermieter_in. Die Haushaltsbefragung belegt zudem die zielgruppenspezifische Nutzung von sozialen Infrastrukturen im Wohngebiet und die zielgruppenspezifisch unterschiedlich stark ausgeprägte Angewiesenheit auf nachbarschaftliche Hilfe und ehrenamtliches Engagement. Haushalte, die auf Zuschüsse zum Lebensunterhalt angewiesen sind, Haushalte mit einer hohen Warmmietbelastung, einkommensarme Haushalte und Haushalte mit Migrationshintergrund sind besonders auf ehrenamtliche Unterstützung und nachbarschaftliche Hilfe angewiesen bzw. leisten diese auch selbst.

Einige Haushalte im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ sind besonders verdrängungsgefährdet, da sie zum Beispiel aufgrund geringer finanzieller Spielräume steigende Wohnkosten nicht tragen können bzw. auf bestimmte Strukturen des Wohnumfelds angewiesen sind. Demgegenüber stehen die noch vorhandenen Aufwertungspotenziale und die damit verbundenen potenziellen Mieterhöhungen. Zu den verdrängungsgefährdeten Haushalten zählen insbesondere die folgenden Haushalte:

Einkommensarme und einkommensschwache Haushalte: 24 % der Haushalte sind aufgrund ihres Einkommens armutsgefährdet. Dieser Anteil übersteigt die bezirklichen und gesamtstädtischen Vergleichswerte deutlich. Neben den geringen finanziellen Möglichkeiten weisen einkommensarme Haushalte auch eine hohe bis sehr hohe Warmmietbelastung auf. Steigende Mietkosten können nur schwer kompensiert werden. Einkommensarme Haushalte sind überdurchschnittlich auf die sozialen Einrichtungen vor Ort und Beratungseinrichtungen oder ehrenamtliches Engagement angewiesen. Besonders im Wohngebäudebestand, der zwischen den Jahren 1950 und 1990 errichtet wurde, ist ein hoher Anteil einkommensschwächerer Haushalte mit teilweise bereits hoher Warmmietbelastung festzustellen. Der Wohnungsbestand weist überwiegend eine einfache Ausstattung auf und bietet noch große Aufwertungspotenziale.

Haushalte mit Migrationshintergrund: Haushalte, in denen Personen mit Migrationshintergrund leben, sind durch eine hohe Einkommensarmut und einen hohen Anteil an Haushalten mit einer Warmmietbelastung von 30 % und mehr gekennzeichnet. Die Haushaltsgröße und der Anteil an Kindern, die im Haushalt leben, ist höher als bei den Haushalten ohne Migrationshintergrund. Die Haushalte mit Migrationshintergrund sind zudem durch eine hohe Quote bedarfsgerecht belegter Wohnungen geprägt. Da diese Gruppe in der Stichprobe der Haushaltsbefragung unterrepräsentiert ist, ist davon auszugehen, dass die Kennwerte zur Einkommensarmut und Warmmietbelastung und damit die Verdrängungsgefahr insgesamt im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ noch ungünstiger ausgeprägt sind als durch die Haushaltsbefragung ermittelt.

Haushalte mit Kindern: Die im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ lebenden Alleinerziehenden und Familien sind in ihrer ökonomischen Situation besonders eingeschränkt. Das belegt der hohe Anteil armutsgefährdeter Haushalte dieser beiden Haushaltstypen. 59 % aller Paare mit Kind/ern und 46 % der Alleinerziehenden sind von Einkommensarmut betroffen. Von einer hohen Warmmietbelastung sind bereits über 30 % der Haushalte mit Kindern betroffen. Diese Haushalte leben somit (noch) überwiegend in Wohnungen mit einer adäquaten Miete und sind auf die Erhaltung günstigen Mietwohnraums angewiesen. Im Vergleich zum Bezirk ist die Kinderarmut im Planungsraum Eisenzahnstraße deutlich erhöht.

Haushalte mit hoher Mietbelastung: Davon betroffen sind verschiedene Haushaltsformen in verschiedenen Altersgruppen, so z. B. Alleinstehende unterschiedlichen Alters – hervorzuheben sind ältere Erwachsene – betroffen. Auch Paare im Alter von 18 bis 44 Jahren und über 64 Jahren weisen einen Anteil von rund 40 % der Haushalte mit einer Warmmietbelastung von mindestens 30 % auf. Von einer hohen Warmmietbelastung sind sowohl einkommensarme Haushalte (70 %), aber auch Haushalte mit mittleren Einkommen betroffen, die eine unterschiedlich lange Wohndauer im Wohngebiet aufweisen.

Personen im Alter über 64 Jahre und Haushalte mit langer Wohndauer: Das Äquivalenzeinkommen dieser Haushalte ist gering. 70 % der Alleinstehenden im Alter über 64 Jahre haben bereits eine Warmmietbelastung von mindestens 30 %. Diese Haushalte sind aufgrund ihrer Rente oder Pension größtenteils nicht einkommensarm. Aber die finanziellen Möglichkeiten sind trotzdem begrenzt. Zudem ist die Altersarmut im Planungsraum Eisenzahnstraße im Vergleich zum Bezirk leicht und der Gesamtstadt deutlich überdurchschnittlich stark ausgeprägt. Diese Haushalte sind auf das noch günstige Mietniveau im Wohnungsbestand angewiesen. Dies wird auch durch den höheren Anteil unterbelegter Wohnungen verdeutlicht, da ein Umzug in eine kleinere Wohnung zu gleichen Mieten nicht mehr möglich ist. Haushalte mit längerer Wohndauer tragen zudem zu einer stärkeren nachbarschaftlichen Stabilität bei bzw. sind auch auf diese informellen Unterstützungsnetzwerke angewiesen.

Veränderungsbewegungen

Die Analyse der Indikatoren zu den Veränderungsbewegungen belegt, dass im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ in den letzten Jahren bereits Veränderungen der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Hinblick auf die Alterszusammensetzung stattgefunden haben. Die absolute Anzahl sowie der prozentuale Anteil an Kindern unter 15 Jahren ist im Vergleich zum Bezirk und der Gesamtstadt deutlich stärker angestiegen. Auch die Personen im Alter zwischen 27 und 44 Jahren, die sich in der Familiengründungsphase befinden, ist deutlich angestiegen. Im Hinblick auf die bereits defizitäre Versorgungssituation im Bereich der Kindertagesbetreuung und der Plätze im Bereich der öffentlichen und öffentlich geförderten Einrichtungen der standortgebundenen, offenen Jugendarbeit kann sich durch die beschriebene Entwicklung die Versorgungssituation weiter verschärfen.

Im Hinblick auf das Zuzugsjahr in die Wohnung haben Haushalte, die in den letzten Jahren eingezogen sind, ein etwas höheres Einkommensniveau und eine höhere Warmmietbelastung als Haushalte, die bereits seit zehn oder mehr Jahren in ihrer Wohnung leben. Der Anteil an Haushalten mit einem monatlichen Netto-Haushaltseinkommen von 5.000 Euro und mehr ist in der jüngsten Zuzugsperiode am höchsten.

Mögliche stadtstrukturelle Folgen

In der Zukunft ist entsprechend den gutachterlichen Feststellungen ohne die geplante Erhaltungsverordnung eine Aufwertung des vorhandenen Wohnungsbestandes zu erwarten. Die sich aus dem bestehenden Aufwertungspotenzial und dem Aufwertungsdruck ergebende Verdrängungsgefahr ist für Teile der Gebietsbevölkerung erheblich und geeignet, im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung ohne deren Erlass wesentliche Veränderungen der Bevölkerungsstruktur zu verursachen. In den letzten Jahren wurden im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ bereits erste Veränderungen der Bevölkerungsstruktur festgestellt (vgl. Veränderungsbewegungen).

Mit dem städtebaulichen Instrument einer sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB ist es möglich, durch Genehmigungsvorbehalte Einfluss auf die Erhaltung des Wohnungsbestandes, der Wohnungsgrößen, der Eigentumsform und Nutzung der Wohnungen zu nehmen und so die im Gebiet vorhandene Haushalts- und Bewohner_innenstruktur zu bewahren.

Bei Nichterlass der sozialen Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB und den damit verbundenen Genehmigungsvorbehalten sind folgende teils erhebliche negative städtebauliche Folgen für das empfohlene soziale Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ zu erwarten, die durch eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung entstehen. Aus der baulichen und soziodemografischen sowie sozioökonomischen Struktur leiten sich in Kombination mit den zu erwartenden negativen städtebaulichen Auswirkungen verschiedene Ziele für die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ab.

Verlust von günstigem Mietwohnraum: Das empfohlene soziale Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ ist gegenwärtig durch einen erhöhten Anteil einkommensarmer Haushalte und Haushaltstypen mit bereits hoher Warmmietbelastung gekennzeichnet. Vor dem Hintergrund bestehender Aufwertungspotenziale, deren Nutzung modernisierungsbedingte Mieterhöhungen nach sich ziehen kann, steht ein relevanter Teil der Wohnbevölkerung unter einem hohen Verdrängungsdruck. Das gegenwärtige Mietniveau im Wohnungsbestand trägt zur Versorgung dieser Haushalte bei. Im Hinblick auf das stark steigende Angebotsmietniveau ist ein Umzug innerhalb des Quartiers kaum mehr möglich. Die Verdrängung von bestimmten Haushaltstypen kann Folgeinvestitionen wie den Neubau von adäquatem Wohnraum hinsichtlich Art, Größe und Miethöhe in anderen Stadtteilen nach sich ziehen. Die Möglichkeit, mit dem sozialen Erhaltungsrecht bestimmte bauliche Maßnahmen zu untersagen oder in ihrem Umfang zu begrenzen, trägt vor diesem Hintergrund dazu bei, passgenauen Mietwohnraum zur Versorgung der Gebietsbevölkerung zu erhalten und somit der Gentrifizierung auf dem angespannten Berliner Wohnungsmarkt entgegenzuwirken.

                                 Ziel: Erhaltung günstigen Mietwohnraums durch die sozial verträgliche Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen der bauordnungsrechtlichen und energetischen Mindestanforderungen und unter Wahrung der Anforderungen an die Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands sowie ggf. nach Auslaufen der Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB die Reglementierung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Damit können auch Folgeinvestitionen an anderer Stelle zur Schaffung von Ersatzwohnraum vermieden werden. Information und Beratung der Bewohner_innen durch die bezirkliche Mieter_innenberatung sowie der Eigentümer_innen sind dafür sinnvoll.

Verlust einer bedarfsgerechten Wohnungsbelegung: Die gegenwärtige Wohnungsbelegung bestätigt die hohe Passgenauigkeit zwischen Haushaltsgröße und Wohnungsschlüssel. Veränderungen am Wohnungsschlüssel können dieses Gleichgewicht stören.

                                 Ziel: Die Erhaltung des gegenwärtigen Wohnungsangebots und der Wohnungsgröße dient als wesentliche städtebauliche Voraussetzung der Erhaltung der im Gebiet vorhandenen Haushalts- und Bewohner_innenstruktur. Dies beinhaltet die Versagung von Wohnungsteilungen und -zusammenlegungen sowie Grundrissänderungen. Dazu gehört insbesondere auch die Erhaltung der städtebaulichen Strukturen durch Untersagung des Rückbaus von Wohngebäuden.

Veränderung der Nachfrage nach öffentlicher Infrastruktur: Die Versorgungssituation im Bereich Kindertagesbetreuung und der öffentlichen und öffentlich geförderten Einrichtungen der standortgebundenen, offenen Jugendarbeit ist in der Bezirksregion Halensee bereits angespannt. Es wird ein weiteres Platzdefizit prognostiziert. In den vergangenen Jahren wurde ein Anstieg der Kinder im Alter unter 15 Jahren sowie der Personen im Alter zwischen 27 und 44 Jahren, die sich in der Familiengründungsphase befinden, festgestellt. Die Intensität dieser Entwicklung übersteigt die bezirklichen und gesamtstädtischen Vergleichswerte. Damit einhergehend kann sich die Nachfrage nach Wohnraum hinsichtlich der Größe verändern. Durch die beschriebene Entwicklung kann sich die Versorgungssituation weiter verschärfen und zusätzliche öffentliche Investitionen in die Anpassung der öffentlichen Infrastruktur nach sich ziehen.

                                 Ziel: Erhaltung einer auf die Bedarfe der Bewohner_innen abgestimmten sozialen Infrastruktur und Vermeidung zusätzlicher öffentlicher Investitionen.

Verlust der sozialen Mischung: Das empfohlene soziale Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ ist durch eine vielfältige Zusammensetzung der Wohnbevölkerung hinsichtlich Einkommen, Bildungsgrad, Herkunft, Wohndauer, Haushaltsform und Haushaltsgröße gekennzeichnet. Auch der hohe Anteil an Personen mit Migrationshintergrund ist hervorzuheben. Dies ist ein Zeichen für eine breite soziale Mischung in einer zentralen städtischen Lage. Eine Veränderung der soziodemografischen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und eine rein marktgesteuerte Aufwertung des Wohnungsbestands begünstigen Verdrängungsprozesse, die aufgrund des Verdrängungspotenzials zu erwarten sind.

                                 Ziel: Erhaltung der gegenwärtigen Struktur des Wohnungsangebots im Hinblick auf Größe, Miete und Ausstattung, um ein vielfältiges Wohnungsangebot für verschiedene Haushalts- und Einkommenstypen zu sichern und die bedarfsgerechte Versorgung der Quartiersbevölkerung zu gewährleisten. Dies trägt zur Erhaltung der zielgruppenspezifischen Nutzung von sozialen Infrastrukturen im Wohngebiet bei und ermöglicht die Aufrechterhaltung nachbarschaftlichen und ehrenamtlichen Engagements auf das insbesondere verdrängungsgefährdete Haushalte angewiesen sind bzw. diese auch selbst leisten.

Insgesamt werden die negativen städtebaulichen Auswirkungen einer Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auf Umfang und bedarfsgerechte Ausstattung der Wohnungen, auf den städtebaulichen Charakter sowie sozialräumliche Gebietsstrukturen als erheblich eingeschätzt. Im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet „Hochmeisterplatz“ sollen Veränderungsprozesse begrenzt werden, um ihre Auswirkungen noch steuern zu können. Die soziale Erhaltungsverordnung ist das geeignete städtebauliche Instrument, um die Intensität von Veränderungsprozessen zu dämpfen und einen aus stadtplanerischer Sicht adäquaten behutsamen und allmählichen Wandel zu gestalten. Bauliche Maßnahmen, die der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dienen, sind zulässig.[6]

[1] Alt-Lietzow, Gierkeplatz, Jungfernheide, Karl-August-Platz, Klausenerplatz, Mierendorff-Insel, Richard-Wagner-Straße.

[2] Bezirksverordnetenversammlung Charlottenburg-Wilmersdorf, Mehr Mieterschutz II - Vertiefende Untersuchungen in den Bereichen Wilmersdorf West, Mitte, Ost, Drucksache 1598/5, 29.10.2020.

[3] AfS Berlin-Brandenburg, Melderechtlich registrierte Einwohner am Ort der Hauptwohnung in Charlottenburg-Wilmersdorf am 31.12.2020.

[4] LPG mbH, Ortsbildanalyse 2022.

[5] Im Vergleich mit den Vorjahren – 2019: 11,99 Euro und 2020: 12,84 Euro – stellt dieser Wert im Planungsraum Eisenzahnstraße einen Ausreißer dar.

[6]  vgl. § 172 Absatz 4 Nummer 1 BauGB.

Abstimmungsergebnis:

dafür: 11 dagegen:    2      Enthaltung: 4