Auszug - Milieuschutz für die Gebiete Amtsgerichtsplatz/Schloßstraße – Vorstellung des Gutachtens  

Herr Titze (Stadt II D) führt stichpunktartig zum TOP 3 ein. Er führt aus, dass das Stadtentwicklungsamt des Bezirksamts Charlottenburg-Wilmersdorf die S.T.E.R.N. GmbH mit der Prüfung der rechtlichen Voraussetzungen zum Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung („Milieuschutzordnung) im Gebiet Amtsgerichtsplatz/Schloßstraße beauftragt hat.

Frau Köker (S.T.E.R.N. GmbH) präsentiert die Ergebnisse für das Untersuchungsgebiet. Das Aufwertungspotential wird als „hoch“ eingeschätzt. Die Begründung ist, dass große Teile des Wohnungsbestandes sich für Zusammenlegungen/Teilungen, Umwandlungen und energetische Gebäudesanierungen eignen. Der Aufwertungsdruck wird ebenfalls als „hoch“ eingeschätzt. Die Begründung ist, dass hohe Umwandlungs- und Verkaufszahlen vorliegen, dazu rege Modernisierungs- und Neubautätigkeiten dazukommen und auffällig große Bestands- und Angebotsmietsteigerungen zu erwarten sind. Der Verdrängungsdruck wird als „gering“ eingeschätzt, da eine unterproportionale Einwohner*innenentwicklung vorliegt, eine durchschnittliche Abnahme der Arbeitslosenquote zu verzeichnen ist und zeitgleich eine Steigerung des Äquivalenzeinkommens vorliegt. Die Verdrängungsgefährdung wird als „gering“ beschrieben. Grund dafür ist der geringe Anteil typisch verdrängungsgefährdeter Personengruppen und weil die Mietbelastung mehrheitlich unter 20 % des Einkommens ist. 16 % sind akut von Verdrängung gefährdet und 25 % sind potentiell gefährdet. Die Gebietsbindung/Infrastrukturnutzung wird als „gering“ eingeschätzt. Grund dafür ist, dass keine besondere Angewiesenheit der Haushalte auf die vorhandene Infrastruktur bzw. eine hohe Nutzungsintensität zu verzeichnen ist. Ein hoher Anteil an Stammbevölkerung ist zu verzeichnen. Als Ergebnis wird gesagt, dass zum derzeitigen Zeitpunkt keine Festlegung einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 S.1 Nr. 2 BauGB für das Untersuchungsgebiet empfohlen wird. Eine erneute Untersuchung des Gebietes in Zusammenhang mit einer Nachuntersuchung des sozialen Erhaltungsgebiets um den Klausenerplatz wird zum Jahr 2025 angestrebt. Durch eine Umwandlungsverordnung und BauGB Novelle wird mit Ergänzung des § 250 GB die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen vorerst bis Ende 2025 berlinweit eingeschränkt.

BV Spielberg bedauert sehr, dass die S.T.E.R.N. GmbH zu diesem Ergebnis gekommen ist, da die subjektive Wahrnehmung der Einwohner*innen in dem Gebiet durchaus andere ist. Sie führt weiter an, dass die Prüfungskriterien nicht gesetzlich geregelt sind und möchte von der S.T.E.R.N. GmbH wissen, ob diese zu anderen Ergebnissen gelangt wären, wenn andere Indikatoren zurate gezogen worden wären. Zugleich möchte sie wissen, warum die S.T.E.R.N. GmbH eine Nachuntersuchung erst für das 2025 empfiehlt, wenn jetzt schon hohe Aufwertungspotentiale zu verzeichnen sind.

BV Chen hat drei Fragen zur Präsentation. Zum Thema „städtebauliche Folgewirkung“ möchte Er wissen, ob der Erhalt von systemrelevanten Berufsgruppen die Festsetzung des Milieuschutzgebietes rechtfertigen würde. Zum Wohnflächenverbrauch möchte er wissen, warum die S.T.E.R.N. GmbH von einem durchschnittlichen Wohnflächenverbrauch von 52 qm ausgegangen ist, da im Monitoring „Soziale Stadtentwicklung“ aus dem Jahre 2019 eine Fläche von 41 qm angegeben ist. Seine dritte Frage ist, warum die derzeitigen Ergebnisse trotz dessen nicht ein Milieuschutzgebiet rechtfertigen.

BV Kaufmann hat auch zwei Nachfragen zur Präsentation. Zum einen möchte er wissen, ob die Indikatoren „Umzugsabsichten, Wohndauer“ für die Untersuchung von Bedeutung sind, da gegenwärtig kein Berliner Einwohner mit einer vernünftigen Miete die Bereitschaft aufbringen würde, umzuziehen. Weiter erkundigt er sich, ab welcher Zahl die S.T.E.R.N. GmbH ein Verdrängungspotential sieht, wenn jetzt schon aus der Untersuchung hervorgeht, dass 16 % der Anwohner akut von Verdrängung und 25 % potentiell von Verdrängung gefährdet sind. Ferner führt er an, dass in der Präsentation gesagt wurde, dass das Angebotsmietsteigerungspotential bei gegenwärtig 28 % liegt, er verstehe deshalb nicht, warum hier die Verdrängungsgefahr ignoriert wird. Dies möchte er plausibilisiert haben.

BV Gronde-Brunner führt aus, dass 24 % der Befragten mehr als 30 % ihres Nettoeinkommens zahlen. Sie möchte dazu wissen, ob diese 24 % innerhalb der 25 % der potentiell von Verdrängung bedrohten Menschen sich befindet oder ob diese in den 16 % der Akutgefährdeten sich befindet, da gesagt wird, dass man maximal 30 % seines Nettoeinkommens für die Miete aufwenden soll.

Frau Dr. Ines Weinert (Anwohnerin) erkundigt sich, warum keine Umwandlung in ein Milieuschutzgebiet seitens der S.T.E.R.N. GmbH empfohlen wird, wenn 16 % der Bewohner als „akut von Verdrängung gefährdet“ eingestuft werden.

Frau Siegert (S.T.E.R.N. GmbH) nimmt Stellung zu den gestellten Fragen. Zur Indikatoren-Frage von BV Spielberg sagt sie, dass sie diese Frage anhand der vorliegenden Auswertungen nicht seriös beantworten kann. Zur Frage von BV Kaufmann sagt sie, dass das Gebiet in kurzer Folge zweimal bereits untersucht worden ist und man jetzt etwas Zeit verstreichen lassen solle, um weitere Entwicklungen sehen zu können. Zur Frage von BV Chen (Stichwort: systemrelevante Berufe) sagt sie, dass die „systemrelevanten Berufe“ nicht ein Milieuschutzgebiet rechtfertigen, da es schwierig ist, berufstechnisch eine klare Abgrenzung zu ziehen. Hinzu kommt, dass ein Milieuschutz kein Instrument des Mieterschutzes ist, sondern ein Instrument, das städtebauliche Folgen für die Kommune abwenden soll. Zur anderen Frage von BV Chen (Stichwort: “Wohnfläche“) sagt sie, dass die Abweichung von 52 qm zu 48 qm keine allzu große Abweichung darstellt und diese die Ergebnisse der Untersuchung nicht verfälscht hätten. Zur Frage von BV Kaufmann (Stichwort: “Umzugsabsichten“) sagt sie, dass diese schon sinnvollen Indikatoren seien, da es zu verstehen gilt, warum die Einwohner umziehen möchten.

BV Fenske begrenzt die Fragen zum TOP 3. Er erteilt lediglich noch den beiden Bürgerdeputierten Herr Schmitt und Herr Klaus das Wort. Alle anderen möchten bitte ihre Fragen schriftlich einreichen.

BD Schmitt stellt eine Frage zur Bewertung der städtebaulichen Auswirkung. Er möchte wissen, ob eine Zunahme von längeren Pendelwegen in die Stadt ein Milieuschutzgebiet rechtfertigen könnte.

BD Göllner sagt, dass es in der Suarezstraße/Windscheidstraße zwei Fälle gibt, wo nicht nur 16 % Verdrängung, sondern 100 % Verdrängung stattfindet, da diese Häuser entmietet und abgerissen werden sollen. Sie möchte wissen, ob solche Fälle in der Untersuchung gewertet werden.

Frau Köker (S.T.E.R.N. GmbH) sagt zur Frage von Göllner, dass die Entmietungsfälle leider nicht mit in die Statistik miteinbezogen worden sind, da die alten Mieter nicht mehr aufgefunden werden konnten.

BzStR Schmitz-Grethlein teilt mit, dass weitere Fragen gerne an milieuschutz@charlottenburg-wilmersdorf.de zugeschickt werden können. Diese werden dann zeitnah beantwortet. Zur Frage von Frau Göllner (Stichwort: Zweckentfremdung) teilt er mit, dass die Abteilung Stadtentwicklung sich dieses Thema in den nächsten Wochen näher anschauen werde.