Berliner Mietspiegel

Fragen und Antworten zum neuen Mietspiegel

• Was ist ein Mietspiegel und wozu dient er?

  Der Mietspiegel bietet eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete.

  Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 558c Absatz 1 BGB) festgeschrieben. Grundlage für den Mietspiegel ist eine Aufstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete, also eine Mietenübersicht, die regelmäßig aktualisiert werden soll. Die Mieten werden im Mietspiegel nach den gesetzlich festgelegten Merkmalen (z.B. Größe, Ausstattung und Lage) vergleichbar gemacht. Die grundlegenden Rahmenbedingungen für den Mietspiegel setzt dabei das bundeseinheitliche Mietrecht. Für die Datenerhebung zum Mietspiegel 2024 wurden nach den Vorgaben nur Mieten berücksichtigt, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder angepasst wurden und nicht einer Mietbindung unterliegen. Wohnungen in Ein- und Zwei-Familienhäusern und selbstgenutztes Wohneigentum werden nicht im Mietspiegel berücksichtigt.

  Aus dem Mietspiegel lässt sich die maximal zulässige Nettokaltmiete bei Mieterhöhung für eine konkrete Wohnung ablesen und er hat auch Bedeutung bei Neuvermietung. Mieterinnen und Mieter erfahren aus dem Mietspiegel, ab welcher Höhe eine verlangte Miete überhöht ist und bis wohin sie hinzunehmen ist bzw. wie hoch eine Neuvermietungsmiete sein kann. Vermieterinnen und Vermietern bietet er eine Übersicht, bis zu welchem Betrag sie eine Miete erhöhen oder vereinbaren können. Er dient damit beiden Seiten gleichermaßen als Interessensausgleich. Der Mietspiegel wird auch herangezogen für die Festlegung angemessener Mietobergrenzen für Transferleistungsempfängerinnen und -empfänger.

• Was ist ein qualifizierter Mietspiegel?

  Jede Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der zuständigen Landesbehörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt wurde, ist ein Mietspiegel.

  Qualifizierte Mietspiegel müssen zusätzlich nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden. Die Mietspiegelverordnung der Bundesregierung aus dem Jahr 2021 hat genauere Vorgaben für die Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln festgelegt. Diese wurden bei der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2024 eingehalten. Er ist somit ein qualifizierter Mietspiegel, der zudem durch alle sechs in der Arbeitsgruppe Mietspiegel vertretenen Mieter- und Vermieterverbände anerkannt wurde.

  Dem qualifizierten Mietspiegel kommt eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der enthaltenen Daten zu; daher sind an ihn verschiedene Rechtsfolgen geknüpft:

  • Grundsätzlich können Vermieterinnen und Vermieter bei einem Mieterhöhungsverlangen auch andere Begründungsmittel als einen Mietspiegel heranziehen, sich z.B. auf die Mieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen oder auf ein Mietengutachten stützen. Allerdings müssen sie aber in jedem Fall auf die Angaben aus dem Mietspiegel hinweisen, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt. Mieterinnen und Mieter können sich so leicht über die Mietwerte informieren.
  • Der qualifizierte Mietspiegel entfaltet im gerichtlichen Prozess eine Vermutungswirkung dahingehend, dass die aufgeführten Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

  Im Zustimmungsverfahren bei einem Mieterhöhungsverlangen entscheiden abschließend die Gerichte über die Zugrundlegung des Mietspiegels zur Bestimmung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.

• Warum sieht die Mietspiegeltabelle 2024 anders aus als bisher?

  In der oben genannten Mietspiegelverordnung sind auch Anforderungen, zum Beispiel an die Datenauswertung, enthalten.

  Auf dieser Grundlage wurde insbesondere die Tabellenstruktur des Berliner Mietspiegels 2024 angepasst. Die Tabellenstruktur soll so gestaltet sein, dass für Wohnungen, die innerhalb eines Tabellenfeldes liegen, möglichst ähnliche Mieten verlangt werden. Folglich musste die Tabellenstruktur des Mietspiegels aus den erhobenen Daten heraus ermittelt werden. Dabei wurden mit Hilfe statistischer Methoden möglichst ähnliche Gruppen ermittelt und zu Tabellenfeldern zusammengefasst.

• Was gibt es sonst noch Neues beim Mietspiegel 2024?

  Die Wohnlage wurde – erstmals wieder – seit dem letzten erhobenen Mietspiegel 2019 für alle Berliner Wohnadressen aktualisiert. Dies erfolgte grundsätzlich mit dem in 2019 eingeführten datengestützten System zur objektiven Lageermittlung anhand von statistischen Indikatoren.

  Seit dem Mietspiegel 2019 gab es erstmals wieder eine Datenerhebung bei Mieterinnen und Mietern sowie bei Vermieterinnen und Vermietern. In die Mietspiegeltabelle eingeflossen sind rund 16.000 Mietdaten. Alle Felder der Tabelle unterliegen dem qualifizierten Teil des Mietspiegels. Die Tabelle gibt Auskunft zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Neubau bis einschließlich Bezugsfertigkeit 2022.

  Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung wurde auch anhand einer Erhebung von Ausstattungsdaten der Wohnung bzw. des Gebäudes und deren Auswertung aktualisiert. Der bewährte Grundaufbau der Orientierungshilfe wurde beibehalten.