Drucksache - 1295/XXI  

Unterrichtung der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 des Bezirksverwaltungsgesetzes (BezVwG) vom Beschluss des Bezirksamts vom 14.07.2015 zur Aufstellung des Bebauungsplans 5 - 96 – Vorlage zur Kenntnisnahme vom 15.09.2015, Drucksache Nr. 1613 / XIX. Wahlperiode

Unterrichtung der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 des Bezirksverwaltungsgesetzes (BezVwG) vom Beschluss des Bezirksamts vom 29.10.2019 über die Reduzierung des Geltungsbereichs sowie die Änderung des Titels des Bebauungsplans 5 - 96 - Vorlage zur Kenntnisnahme vom 05.10.2022, Drucksache Nr. 0418 / XXI. Wahlperiode

 Anlage: Übersichtsplan mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans 5 - 96

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG und § 6 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Bauchgesetzbuchs (AGBauGB) unter Vorlage der Begründung vom 03.04.2024 gemäß § 9 Abs. 8 des Baugesetzbuchs (BauGB) zum Entwurf des Bebauungsplans 5 – 96 vom 11.04.2023 mit Änderungsvermerk vom 18.03.2024 beschließen:

I. Entwurf zum Bebauungsplan

II. Entwurf der Verordnung

über die Festsetzung des Bebauungsplans 5 - 96

im Bezirk Spandau, Ortsteil Staaken

vom   2024

Auf Grund des § 10 Absatz 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 20. Dezember 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 394) geändert worden ist, in Verbindung mit § 6 Absatz 3 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), das zuletzt durch Gesetz vom 14. Oktober 2022 (GVBl. S. 578) geändert worden ist, verordnet das Bezirksamt Spandau von Berlin:

§ 1

Der Bebauungsplan 5 - 96 vom 11. April 2023  für das Grundstück Brunsbütteler Damm 276/280 und Bambeker Weg 6 im Bezirk Spandau, Ortsteil Staaken, wird festgesetzt.

§ 2

Die Urschrift des Bebauungsplans kann bei der für die Vermessung zuständigen Abteilung des Bezirksamtes, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können bei der für die Stadtplanung zuständigen Abteilung des Bezirksamtes kostenfrei eingesehen werden.

§ 3

Auf die Vorschriften über

1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Absatz 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und

2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Absatz 4 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

Es wird darauf hingewiesen, dass unbeachtlich werden

1. eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften,

2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans,

3. nach § 214 Absatz 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs und

4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind,

wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist werden die in Satz 1 Nummer 1 bis 3 genannten Verletzungen oder Fehler gemäß § 215 Absatz 1 des Baugesetzbuchs und die in Satz 1 Nummer 4 genannte Verletzung gemäß § 32 Absatz 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich.

Absatz 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

Begründung

Anlass und Ziel der Planung

Anlass für Einleitung des Bebauungsplanverfahrens ist die Absicht des Grundstückeigentümers, die dort bestehenden Einzelhandelseinrichtungen durch eine Anpassung an marktfähige Konzepte zu modernisieren. Die bestehenden Gebäude sollen abgerissen und durch einen neuen großflächigen Einzelhandelsbetrieb ersetzt werden. Es ist geplant, den bisherigen Bestandsmarkt nach Abriss zu vergrößern und an moderne Erfordernisse anzupassen.

Das konkrete Investitionsinteresse des Grundstückeigentümers am vorgesehenen Standort deckt sich mit den bezirklichen Vorstellungen, das bestehende Nahversorgungszentrum am Brunsbütteler Damm in seiner Funktion zu stärken. Das Konzept wurde im Einvernehmen mit dem Bezirk Spandau erstellt.

Die Aufstellung des Bebauungsplans 5-96 ist erforderlich, da das geplante Bauvorhaben nach geltendem Planungsrecht (Bebauungspläne VIII-54 vom 16.11.1965 [tlw. geändert durch Bebauungsplan VIII-A vom 09.07.1971] und VIII-104 vom 30.06.1977 nicht genehmigungsfähig ist. Die rechtsverbindlichen Bebauungspläne enthalten Festsetzungen, die dem geplanten Vorhaben entgegenstehen (u.a. Art der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen), so dass sie nunmehr im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 5-96 überplant werden.

Das Plangebiet liegt am westlichen Abschnitt des Brunsbütteler Damms im Ortsteil Staaken, ca. 3,5 km westlich der Altstadt Spandau. Es ist Teil des Nahversorgungszentrums Brunsbütteler Damm / Magistratsweg, das nördlich und südlich des Brunsbütteler Damms angesiedelt ist und sich straßenbegleitend zwischen dem Barmbeker Weg und dem Magistratsweg erstreckt.

Das Plangebiet befindet sich an der Hauptachse eines durch Großwohnsiedlungen geprägten Bereichs. Westlich und südlich des Plangebiets befinden sich die Großwohnsiedlungsstrukturen der in den 1960er und 70er Jahren entstandenen Louise-Schröder-Siedlung mit einer überwiegend vier- bis achtgeschossigen Bebauung. Nördlich und östlich des Plangebiets schließen Wohngebiete mit ein- bis zweigeschossigen Ein- und Mehrfamilienhäusern an.

Das im Geltungsbereich gelegene Grundstück befindet sich in privatem Eigentum.

Der bestehende Rewe-Markt bietet aufgrund der heutigen Verkaufsflächendimensionierung, dem verwinkelten Grundriss, dem veralteten Zustand des Gebäudes sowie aufgrund der unübersichtlichen Erschließungssituation nicht die Voraussetzungen für einen mittel- bis langfristigen Betrieb.

Die Verkaufsfläche soll sich von derzeit ca. 1.100 m² auf ca. 2.300 m² erhöhen und bleibt somit innerhalb des vorgesehenen Expansionsrahmens von 1.300 m² Verkaufsfläche des bezirklichen Zentren- und Einzelhandelskonzeptes für das Nahversorgungszentrum Brunsbütteler Damm/Magistratsweg.

Dabei soll die geplante Erweiterung der Anpassung an marktfähige Konzepte dienen und einer allgemeinen Entwicklung von Lebensmittelmärkten mit technologischen und hygienischen Anforderungen des Gesetzgebers Rechnung tragen.

Grundlage für die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans 5-96 ist ein mit dem Bezirksamt abgestimmtes städtebauliches Konzept. Die Nahversorgungsnutzung soll in einem Baukörper mit einer Grundfläche von ca. 3.700 m² (inkl. Vordächern) untergebracht werden, der im Westen des Grundstücks angeordnet ist.

Östlich des Baukörpers ist im Blockinnenbereich eine 3.999 m² große Stellplatzanlage mit 90 ebenerdigen Stellplätzen geplant.

Zum Schutz der umliegenden Wohnbebauung vor Lärm ist im Norden, Osten und Süden der Stellplatzanlage die Errichtung einer 2,0 m hohen durchgehenden Lärmschutzwand erforderlich. Die Zufahrt zur Stellplatzanlage sowie die Anlieferung des Supermarkts sollen nunmehr lediglich vom Brunsbütteler Damm aus erfolgen. Das verkehrliche Erschließungskonzept, das nicht Gegenstand des Bebauungsplanes, jedoch des städtebaulichen Vertrages ist, wird in enger Abstimmung mit dem Fachamt konkretisiert. Auch die Senatsverwaltung für Mobilität, Verkehr, Klimaschutz und Umwelt hat dem Konzept zugestimmt.

Kein Eingriff in Natur und Landschaft

Unter Berücksichtigung der im Bebauungsplanentwurf 5 – 96 zur Festsetzung vorgesehenen GRZ von 0,5 ist die Realisierung einer Grundfläche gemäß § 19 (2) BauNVO von 4.044 m² zulässig.

Aufgrund der zulässigen Überschreitung der Grundfläche durch die Grundfläche von Stellplätzen mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen sollen bis zu einer festzusetzenden GRZ von 0,93 künftig 7.522 m² überbaut und versiegelt werden können.

Das geltende Planungsrecht lässt eine höhere Versiegelung des Plangebietes von insgesamt 7.686 m² (entspricht einer GRZ von 0,95) zu.

Somit sehen die geplanten künftigen Festsetzungen eine Reduzierung der Versiegelung um 164 m² (GRZ 0,95 auf 0,93) vor, so dass ein Eingriff in Natur und Landschaft hier nicht vorliegt.

Nutzung

Vorrangiges Ziel des Bebauungsplans ist die planungsrechtliche Sicherung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs zur Sicherung der Nahversorgung der Bewohner in den umliegenden Wohngebieten und weiteren Qualifizierung des Nahversorgungszentrums Brunsbütteler Damm / Magistratsweg.

Als Art der Nutzung soll ein „sonstiges Sondergebiet“ mit der Zweckbestimmung „Nahversorgung“ festgesetzt werden.

Um städtebaulich relevante, negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und auf die Sicherung der Nahversorgung zu verhindern, soll die im Sondergebiet zulässige Verkaufsfläche begrenzt und ein Mindestanteil an nahversorgungsrelevanten Sortimenten planungsrechtlich gesichert werden.

Daher soll die Verkaufsfläche 30 % der Grundstücksfläche nicht überschreiten. Bezogen auf das gesamte Sondergebiet entspricht dies einer zulässigen Verkaufsfläche von 2.426 m².

Dabei müssen mindestens 75 % der zulässigen Verkaufsfläche (1.820 m²) durch die folgenden zentrenrelevanten Sortimente für die Nahversorgung eingenommen werden, um die Ausrichtung des Vorhabens auf die Nahversorgung planungsrechtlich zu sichern:

­ Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren

­ Apotheken, medizinische, orthopädische und kosmetische Artikel

­ Wasch-/Putz- und Reinigungsmittel

­ Bücher, Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren und Bürobedarf

­ Organisationsmittel für Bürozwecke.

Durch diese geplante Festsetzung wird die Ausrichtung des Vorhabens auf die Nahversorgung planungsrechtlich gesichert.

Bisheriges Verfahren

14.07.2015 BA-Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplans 5-96

16.11.2017 – 19.12.2017 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange

20.11.2016 – 19.12.2017  Frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB

01.10.2019 Stadtentwicklungsausschuss:

 Information über das Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung

29.10.2019 BA – Beschluss über das Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung und die Reduzierung des Geltungsbereichs um einen Abschnitt der öffentlichen Straßenverkehrsfläche des Brunsbütteler Damms sowie die Änderung des Titels des Bebauungsplanes 5 - 96

19.10.2020

bis 20.11.2020 Durchführung der Behördenbeteiligung gemäß § 4 (2) BauGB

01.06.2021 Stadtentwicklungsausschuss:

 Information über das Ergebnis der Behördenbeteiligung

20.07.2021 BA-Beschluss über das Ergebnis der Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB

02.05.2023

bis 02.06.2023 Durchführung der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB sowie der erneuten eingeschränkten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a (3) BauGB

Für das Bebauungsplanverfahren 5-96 wurde die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom 2. Mai 2023 bis einschließlich 2. Juni 2023 durchgeführt.

Die Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung erfolgte im Amtsblatt für Berlin vom 21. April 2023 auf den Seiten 1954/1955. Am 27. April 2023 erfolgte die Bekanntmachung in zwei Berliner Tageszeitungen (Berliner Morgenpost und Der Tagesspiegel). Darüber hinaus erfolgte die Bekanntmachung über das Portal des Landes Berlin und die Intranet Seite des Bezirks.

Die Unterlagen konnten darüber hinaus im Rathaus Spandau (Stadtentwicklungsamt) eingesehen werden.

38 Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 20. April 2023 von der Planung informiert.

Insgesamt gaben 5 Bürger, die Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz (BLN) und 15 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange eine schriftliche Stellungnahme ab. Davon äußerten 3 Bürger und 8 Träger keine Bedenken. 2 Bürger, die BLN und 7 Träger äußerten Bedenken bzw. Hinweise.

Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit wurde im Wesentlichen zu folgenden Themen Stellung genommen:

- Biotoptypenkartierung

- Artenschutz

- Eingriff in Natur und Landschaft

- Wegfall von Garagen und öffentlichen Stellplätzen

- Unterbringung des ruhenden Verkehrs

Die Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V. (BLN) hat Bedenken zu folgenden Themen geäußert:

Biotoptypenkartierung / Artenschutz

a)

Forderung nach einer artenschutzrechtlichen Prüfung innerhalb des Verfahrens. Die Biotopkartierung von 2014 ist zu alt und allein nicht aussagekräftig, um artenschutzrechtliche Belange auszuschließen. Auch die im Jahr 2017 in der Begründung getroffene Aussage bzgl. der Besiedelung der Gebäude beruht nur auf Vermutungen, da sich diese auf die Biotopkartierung von 2014 sowie einer Potenzialeinschätzung für Vögel und Insekten bezieht.

Für die Begehung im Jahr 2019 liegen keine Unterlagen vor, so dass nicht nachweisbar ist, inwiefern detaillierte Untersuchungen diesbezüglich stattgefunden haben, womit wiederum von einer Potenzialeinschätzung auszugehen ist.

Im Jahr 2022 wurde keine weitere Untersuchung vorgenommen und bis auf den REWE-Markt wurden die restlichen Gebäude und Garagen gar nicht bewertet.

Die Bäume und Hecken wurden zu keiner Zeit explizit auf Nist- und Ruhestätten untersucht.

Zu a) Unsere Stellungnahme hierzu:

Die Bedenken werden wie folgt berücksichtigt:

Die Ergebnisse der Erfassungen aus dem Jahr 2014 wurden im Rahmen der Bearbeitung des Umweltberichts durch eine erneute Begehung am 23.08.2019 nochmals überprüft. Zudem wurden am 05.12.2022 ergänzende Kartierungen zum Baumbestand vorgenommen, bei denen bis auf eine geringfügige Zunahme der Stammumfänge der vorhandenen Gehölze und einer damit einhergehenden erneuten Berechnung der Kompensationspflanzungen nach BaumSchVO Bln keine signifikanten Differenzen in der biotoptypischen Grundausstattung des Plangebietes kartiert werden konnten. Die ursprünglich im Jahr 2014 erstellte Biotoptypenkarte wurde im Rahmen der Erfassung vom 5. Dezember 2022 aktualisiert (siehe Anlage 1 dieser Begründung „Biotoptypenkarte“). Damit wird die Aktualität der Ausführungen zu den Biotoptypen als aktuell angesehen.

Eine erste artenschutzrechtliche Einschätzung erfolgte vor Ort im Rahmen der Biotoptypenkartierung am 24.10.2014. Die Ergebnisse wurden im Rahmen einer Begehung am 23.8.2019 und damit vor Ablauf der Kartierperiode überprüft bzw. aktualisiert.

Für die im Jahr 2014 und 2019 untersuchten und zum Abriss vorgesehenen Gebäude konnten zum Zeitpunkt der Begehungen keine Habitate für Höhlenbrüter, Fledermäuse oder besonders geschützte Käferarten festgestellt werden. Es sind keine Ausflugbeobachtungen festgestellt worden. Kotspuren waren ebenfalls nicht vorhanden, welche tageszeitenunabhängig bei einem wahrscheinlichen Vorkommen auffindbar wären.

Aufgrund der Baum- und Gehölzbestände war lediglich mit Vorkommen von im Stadtgebiet allgemein verbreiteten Vogel- und Tierarten mit wechselnden Niststätten, sog. Allerweltsarten bzw. „Ubiquisten“ zu rechnen, da das Plangebiet über eine eher untergeordnete Bedeutung als artenschutzfachlich relevantes Gebiet verfügt. Begründet wurde dieses mit der Lage und Nutzungsfunktion des Plangebietes in einem anthropogen hochfrequentierten und somit vorbelasteten Stadtraum.

Weitere Vorkommen artenschutzrechtlich relevanter Arten oder potentielle Lebensräume von besonders geschützten Arten wurden im Ergebnis der erneuten Begehung im Jahr 2019 aufgrund der Lage des Geltungsbereichs und des Biotopbestandes mit großer Sicherheit ausgeschlossen. Unüberwindbare artenschutzrechtliche Hindernisse, die sich aus der Bebauungsplanung ergeben könnten, waren nach diesem Kenntnisstand nicht zu erwarten.

Längerfristig, insbesondere im Fall einer Nutzungsaufgabe, konnte jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass artenschutzrechtlich relevante Brutstätten an Gebäuden entstehen, beispielsweise für Sperlinge oder den Hausrotschwanz, oder auch Habitate für Höhlenbrüter durch geeignete Höhlenbildung in Bäumen.

Die zusätzliche Begehung 5.12. 2022 wurde neben einer aktualisierten Einschätzung des Biotopbestandes auch vor dem Hintergrund des geplanten Abrisses der Gebäudestrukturen durchgeführt und sollte somit vor der kommenden Vegetationsperiode 2023 durchgeführt werden.

Da ein Vorkommen von streng geschützten gebäudebewohnenden Tierarten (Vertreter der Avifauna und Fledermäuse) und deren Lebensstätten bei Abrissmaßnahmen von Gebäuden nicht ausgeschlossen werden und somit Verbotstatbestände nach § 44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) berührt werden können – und auch aufgrund aktueller Hinweise / Beobachtungen aus der Bevölkerung auf vorhandene Ruhestätten von Haussperlingen in den bestehenden Heckenstrukturen -  wurden am 06.07.2023 und 12.08.2023 im Zeitraum zwischen 9 - 14 Uhr artenschutzrechtliche Untersuchungen auf das Vorhandensein geschützter Tiere und Lebensstätten im Plangebiet durchgeführt und in einem Bericht zur artenschutzrechtlichen Untersuchung dokumentiert.

Bereits bei der ersten Begehung Anfang Juli 2023 wurde die Nutzung des Plangebietes im Bereich des nördlichen Wareneingangs unterhalb des Wellblechdachs durch nistende Gebäudebrüter, festgestellt. Es handelt sich um drei besetzte Nester mit Haussperlingen (Passer domesticus).

Weitere sieben besetzte Brutstätten einer Sperlingskolonie befinden sich in der westlichen Außenfassade unterhalb der Dachverkleidung im Westen des Rewe - Marktes. Es wurden Elternvögel beim regen Ein- und Ausflug (Füttern) sowie auch unter dem Dachvorsprung am Wareneingang sitzende und nach Nahrung bettelnde Jungvögel beobachtet und verhört. Insgesamt wurden zehn nach § 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG geschützte Ruhe- und Fortpflanzungsstätten nachgewiesen.

Des Weiteren wurden im westlichen oberen Dachbereich ein Hornissennest festgestellt.

Die im Westen umgebenden und mittig von Nord nach Süd verlaufenden Heckenstrukturen besitzen eine Ruhestättenfunktion gemäß § 44 BNatSchG Abs. 1 Nr. 3 für die angesiedelten Haussperlinge. Während der Begehungen im Jahr 2023 wurden diese ständig von den Vögeln genutzt. Konflikte mit dem Artenschutz sind zumindest bei einer Durchführung des Vorhabens bzw. Entfernung der Gehölze während der Brutsaison nicht auszuschließen.

Dieser Gehölzkomplex hat eine Bedeutung als Rückzugsort und der damit einhergehenden Funktion als Ruhestätte für viele Arten. Die Heckenstrukturen dienen auch als essenzielle Nahrungsquelle, die die Grundlagen für die Entwicklung und das Vorhandensein von Ruhe- und Fortpflanzungsstätten sind. Vor allem für Vertreter der Avifauna sind solche Ruhestätten demnach unerlässlich und können beim Fehlen die Attraktivität eines Standortes deutlich mindern und eine Ansiedlung von Vögeln verhindern.

Im Rahmen der Kartierungen und Bestandsaufnahmen in den Jahren 2014 und 2019 wurden keine Habitatbäume für Gehölz bewohnende Brutvögel, Fledermäuse oder besonders geschützte Käferarten festgestellt.

Bei den Untersuchungen im Jahr 2023 werden diese Ergebnisse erneut bestätigt. Artenschutzrechtlich relevante Bruthabitate sind demzufolge derzeit in den Heckenstrukturen auszuschließen. Des Weiteren wurden auch keine Nester von Freibrütern festgestellt.

Das artenschutzrechtliche Gutachten benennt folgende Maßnahmen zur Verhinderung von Verboten nach § 44 BNatSchG für die geplanten Bauarbeiten:

- Es gilt, das Fällverbot bzw. das Sommerrodungsverbot nach Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) während der Vegetationsperiode zu berücksichtigen. Demnach ist gemäß § 39 Abs. 5 BNatschG verboten, Bäume, Hecken, Gebüsche und andere Gehölze in der Zeit vom 01.03. bis 30.09. des Folgejahres abzuschneiden oder auf den Stock zu setzen. Darüber hinaus sind bei Baumfällungen und Gehölzrodungen die einschlägigen Bestimmungen des BNatSchG und der BaumSchVO im Hinblick auf geschützte und Nist- und Brutstätten zu berücksichtigen.

- Vor dem Abriss des Gebäudes ist dieses von einem Sachverständigen auf Fortpflanzungs- und Ruhestätten von Vögeln und Fledermäusen zu untersuchen (Hintergrund: „Verordnung über Ausnahmen von Schutzvorschriften für besonders geschützte Tier- und Pflanzenarten“ ArtSchAusnV BE). Auch zu fällende Bäume sind von einem Sachverständigen auf Fortpflanzungs- und Ruhestätten von Vögeln und Fledermäusen zu begutachten.

- Während der Baumaßnahmen gilt es, die zu erhaltenden Bestandsbäume fachgerecht entsprechend der rechtlichen Vorschriften der DIN 18920 vor Beeinträchtigungen und Schäden zu schützen.

- Gemäß Anlage 5c des städtebaulichen Vertrages (email des Umwelt- und Naturschutzamtes vom 23.8.2023) liegt das gültige Ersatzverhältnis bei CEF-Maßnahmen (CEF-continuous ecological functionality-measures) mit fachlich akzeptabler Prognose bei 1: 2, da bei Haussperlingen die Anpassungsfähigkeit deutlich höher liegt.

Gemäß § 3 Abs. 2 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) liegt damit das zu veranschlagende Ersatzkontingent für die 10 festgestellten Fortpflanzungs- und Ruhestätten des Haussperlings bei insgesamt 20 Nistkästen (resp. 10 Koloniekästen).

Als geeigneter Standort für die Ersatzniststätten wurde das Gebäude auf dem angrenzenden Nachbargrundstück abgestimmt, dessen Erwerb von der Rewe Markt GmbH derzeit vorbereitet wird. Im Bauwerk wird eine Arztpraxis betrieben und die Fassade bietet geeignete Plätze zur Installation von Nistkästen sowie gute Anflugmöglichkeiten für Gebäudebrüter. Die aus der artenschutzfachlichen Untersuchung vom 19.09.2023 hervorgehende Maßnahme in Form des Anbringens von Nisthilfen für Brutvögel, hier gebäudebrütende Haussperlinge, ist fachlich und zeitlich zu berücksichtigen.

Stehen der Umsetzung dieser vorbeugenden CEF-Maßnahme etwaige Planungsaspekte entgegen, so ist eine Befreiung nach § 67 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) bei der Senatsverwaltung für Mobilität, Verkehr, Klimaschutz und Umwelt (SenMVKU) zu beantragen.

Unter Berücksichtigung der genannten Maßnahmen, die in § 7 des städtebaulichen Vertrags aufgenommen und gesichert werden, ist davon auszugehen, dass durch das Bauvorhaben keine Schädigungs- und Störungsverbote gemäß § 44 Abs. 1 i. V. m. Abs. 5 BNatSchG für die nachgewiesenen Gebäudebrüter oder vorkommenden Hornissen ausgelöst werden. Die ökologische Funktion der vom Eingriff betroffenen Lebensstätten bleibt bei Durchführung der vorgesehenen Ersatzmaßnahmen im räumlichen Zusammenhang weiterhin gewahrt.

Der Erhaltungszustand der lokalen Populationen verschlechtert sich nicht.

Es ist von keiner signifikanten Verschlechterung der Bestandsituationen von gebäudegebundenen Vogel- oder Fledermausarten durch das Bauvorhaben auszugehen. Zudem stehen im unmittelbaren Umfeld ausreichend Ausweichmöglichkeiten mit einem potenziell großen Angebot an Nistmöglichkeiten für Brutvögel sowie Gehölzen zur Verfügung. Ein Ausweichen in das direkte Umfeld ist daher potenziell möglich. Bei einem Rückbau von Gebäuden und der Beseitigung von Vegetation und Gehölzen, die zum Insektenreichtum beitragen, würde sich die Qualität des Brutvogelbiotops lediglich temporär verschlechtern, wenn nach Abschluss der Neubebauung und entsprechender Gestaltung der Frei- und Grünflächen mit einheimischen Pflanzen ein eventuell verbesserter Lebensraum für Vögel entstehen könnte.

Das Hornissennest kann nach Absterben der alten Königin und der Arbeiterinnen (ca. Mitte September) sowie Verlassen des Nestes der zukünftigen Königin ohne artenschutzrechtliche Konflikte und demzufolge ohne Antrag auf eine Befreiung von den artenschutzrechtlichen Verboten im Oktober beseitigt werden. Nur die befruchtete Jungkönigin überlebt den Herbst, überwintert und gründet im nächsten Frühjahr ab Mai einen neuen Staat, mit dessen Volk sie ein neues Nest baut.

b)

Forderung des langfristigen Schutzes der Schlehen-Hecke und der angrenzenden Bäume (Prunus spinosa), um den Lebensraum wertvoller Wildbienen zu schützen.

Zu b) Unsere Stellungnahme hierzu:

Dem Hinweis wird nicht gefolgt.

Zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse (Schutz vor Lärm) als strikt relevant zu bewertender Belang ist die Errichtung einer Lärmschutzwand – auch im Bereich der betroffenen Schlehen-Hecke - erforderlich.

Auf der extensiv begrünten mindestens 550 m² großen Dachfläche erfolgt der Aufbau einer mindestens 15 cm dicken Substratschicht, die trotz des fehlenden Bodenanschlusses diese Bodenfunktionen hinsichtlich der Filter- und Pufferfunktionen und eines Standorts für Vegetation übernimmt. Die Dachbepflanzung mit ökologisch wertvollen niedrigen Stauden und Magerwiesenpflanzen sowie anderen insektenfreundlichen heimischen Wildkräuterarten (vgl. Pflanzliste im Anhang der Begründung) stellen geeignete Trittsteinbiotope und Nahrungs-Hot-Spots für die Wildbienen dar.

Ausgleichsbilanzierung

a)

Bedenken gegen die dargestellte Ausgleichsbilanzierung, in der bei Verringerung der unversiegelt bodengebundenen Vegetationsfläche um 544 m², eine nicht bodengebundene Dachfläche von rd. 550 m² als adäquat anerkannt wird, da die Dachfläche keine versickerungsfähige und zur Grundwasserneubildung fähige Fläche darstellt.

Auch, die neu angelegten Parkplätze durch neue Bäume zu strukturieren, und die neu anzulegende 2 m hohe Schallschutzwand zu begrünen, ist kein adäquater Ausgleich der Funktionalität der vorhandenen Fläche.

Zu a) Unsere Stellungnahme hierzu:

Dem Hinweis wird nicht gefolgt.

Mit den Planungen im Geltungsbereich des Bebauungsplans wird kein ausgleichspflichtiger Eingriff vorbereitet.

Insofern dient die zur Festsetzung vorgesehene Dachbegrünung insbesondere der Minimierung der planbedingten Auswirkungen.

Zur Sicherung einer angemessenen Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts soll die Dachbegrünung auf einer mindestens 15 cm dicken Substratschicht angelegt werden und folgt damit den Zielen des StEP Klima 2.0 – Handlungsansatz 2 - Dachbegrünung zur Kühlung der Stadträume.

Zudem kann durch die Dachbegrünung der auf die Fläche bezogene entstehende Verlust an Lebensräumen für Tiere und Pflanzen im Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht gleichartig, aber zumindest gleichwertig ausgeglichen werden. Extensiv begrünte Dachflächen bieten mit ihren blütenreichen Beständen insbesondere einer vielfältigen Insektenfauna Lebensraum und dienen damit auch den im Siedlungsraum vorkommenden Vogelarten als Nahrungsflächen.

Durch die geplante Neuversiegelung erfolgt eine Verringerung der Versickerungsmöglichkeit des Niederschlags. Diese potentielle Beeinträchtigung wird durch die geplante Dachbegrünung verringert und kann darüber hinaus trotz des hohen Versiegelungsgrades durch die Anlage von Versickerungsanlagen vollständig vermieden werden. Dies wurde durch ein Entwässerungskonzept nachgewiesen, das im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens erstellt wurde.

Ferner dienen Dachbegrünungen der klimatischen Aufwertung und der Luftverbesserung und werden daher für diesen Siedlungsraum im Maßnahmenkatalog zur Planungshinweiskarte Stadtklima (Umweltatlas, Ausgabe 2015) erwähnt.

Zudem folgt die Umsetzung der Dachbegrünung auch den Zielen des Landschaftsprogramms, da die Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung in einer Ausdehnung von 550 m² als natur-haushaltswirksame Maßnahme insbesondere für das Stadtklima, aber auch als Standort für die Vegetation mit Teilfunktionen des Boden-Wasserhaushalts und als Lebensraum für Pflanzen und Tiere angesehen wird.

Zur Minimierung der planbedingten Auswirkungen soll eine extensive Dachbegrünung von 550 m² festgesetzt werden, da sich diese durch ihre multifunktionale Wirkung günstig auf den Naturhaushalt auswirkt und insbesondere aus klimaökologischer Sicht im Zusammenhang mit der Klimaveränderung eine besonders geeignete Ausgleichsmaßnahme darstellt.

b)

Es ist ausreichend zu begründen, warum von 44 festgesetzten Ersatzpflanzungen lediglich 12 Stück tatsächlich erfolgen sollen und der Rest ohne Bindungsbezug als Ausgleichsabgabe gezahlt werden darf.

Zu b) Unsere Stellungnahme hierzu:

Dem Hinweis wird wie folgt abgewogen:

Da es sich bei dem Bebauungsplan um einen sogenannten Angebotsbebauungsplan handelt, kann auf der Ebene des Bebauungsplans nicht festgestellt werden, welche Bäume auf dem Baugrundstück erhalten werden und welche zwingend zur Umsetzung des Planungsziels gefällt werden müssen. Auch die Zahl der möglichen Ersatzpflanzungen auf dem Grundstück kann auf der Ebene des Bebauungsplans nicht abschließend ermittelt werden. Es kann in diesem Zusammenhang lediglich festgestellt werden, dass aus der geplanten Festsetzung zur Begrünung der Stellplatzflächen eine Mindestanzahl von 12 Neupflanzungen im Plangebiet resultiert.

Zwar ist unter Berücksichtigung des vorliegenden städtebaulichen Konzepts davon auszugehen, dass alle im Plangebiet vorhandenen Bäume gefällt und somit nach BaumSchVO kompensiert werden müssen. Eine abschließende Prüfung kann jedoch erst im Rahmen der Umsetzung der Planung erfolgen.

Ebenso kann die Prüfung, inwiefern über die zur Festsetzung vorgesehene Pflanzung von Stellplatzbäumen weitere Baumpflanzungen im Plangebiet als Ersatzpflanzungen möglich sind, abschließend erst im Rahmen der Umsetzung der Planung geprüft werden. Dabei ist zu beachten, dass interne Pflanzungen gegenüber einer Ausgleichsabgabe Vorrang besitzen. Lediglich für den Ausgleich der restlichen Ersatzbaumpflanzungen wird im Rahmen einer zu beantragenden Fällgenehmigung eine entsprechende Ausgleichsabgabe durch den zuständigen Fachbereich Umwelt – und Naturschutzamt in Höhe des Restbedarfs festgelegt.

c)

Forderung des Erhalts der im Plangebiet vorhandenen Baum- und Strauchstrukturen. Zudem wird die Festsetzung von Biodiversitätsdächern sowie einer Fassadenbegrünung angeregt.

Zu c) Unsere Stellungnahme hierzu:

Den Hinweisen wird nicht gefolgt.

Dem öffentlichen Belang nach Sicherung der verbrauchernahen Nahversorgung wird im Rahmen der Abwägung ein hoher Stellenwert beigemessen. Diesem Belang soll durch die Planungen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Rechnung getragen werden, indem das bestehende und nicht mehr zeitgemäße Nahversorgungszentrums Brunsbütteler Damm / Magistratsweg durch das im Geltungsbereich des Bebauungsplans geplante Vorhaben gestärkt und aufgewertet wird. Um gesunde Wohnverhältnisse gewährleisten zu können, sind dabei jedoch vielfältige Maßnahmen zum Lärmschutz wie z.B. die Errichtung einer Lärmschutzwand erforderlich, die wiederum in Konflikt mit dem Erhalt der Strauchstrukturen stehen. Zur Minimierung der Auswirkungen soll jedoch eine Begrünung der Lärmschutzwand auf der den Stellplätzen zugewandten Seite festgesetzt werden.

In Bezug auf die nicht unmittelbar an die Lärmschutzwand angrenzenden Sträucher und Bäume ist darauf hinzuweisen, dass allein aus den Festsetzungen des Bebauungsplans noch nicht das Erfordernis resultiert, diese beseitigen zu müssen.

Gleichwohl ist auf Grundlage des vorliegenden Außenanlagenplans davon auszugehen, dass die vorhandenen Grünstrukturen im Rahmen der Umsetzung der Planung beseitigt werden. Dabei ist jedoch wiederum zu beachten, dass mit den Planungen im Geltungsbereich des Bebauungsplans kein ausgleichspflichtiger Eingriff vorbereitet wird.

Die geplante Entwicklung auf einem überwiegend versiegelten, gut integrierten und angebundenen Standort und die damit verbundene Stärkung des Nahversorgungszentrums trägt zur Vermeidung verkehrsbedingter Luftbelastungen bei und es kann die bauliche Inanspruchnahme von Flächen im Außenbereich vermieden werden, was wiederum zur Minimierung der Versiegelung sowie der damit verbundenen Auswirkungen auf das Schutzgut Klima beiträgt.

In Bezug auf die angeregte Festsetzung von Biodiversitätsdächern ist zu beachten, dass im Entwurf zum Bebauungsplan bereits die Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung mit einer Aufbauhöhe der Substratschicht von mindestens 15 cm vorgesehen ist. Die Substratschicht orientiert sich an dem StEP Klima 2.0. Vor dem Hintergrund, dass mit den Planungen im Geltungsbereich des Bebauungsplans kein ausgleichspflichtiger Eingriff verbunden ist (s.o.), lässt sich die Forderung nach Festsetzung von Biodiversitätsdächern oder Fassadenbegrünungen rechtlich im Sinne eines auszugleichenden Eingriffs nicht begründen. Höhere Anforderungen an die Dachbegrünung sind bei einer gerechten Abwägung nicht erforderlich.

Zudem würde die Festsetzung einer Fassadenbegrünung die Möglichkeiten zur Fassadengestaltung einschränken. Der Bebauungsplan soll jedoch als sogenannter Angebotsbebauungsplan lediglich einen Rahmen für die Bebauung vorgeben und unterschiedliche städtebauliche Konzepte ermöglichen, so dass auf die Festsetzung einer Fassadenbegrünung verzichtet werden soll.

d)

Es wird angeregt, die Stellplätze in einer Tiefgarage oder einem Parkhaus zu bündeln, und somit mehr Fläche für den Bodenschutz und zur Versickerung von Regenwasser zur Grundwasserneubildung nutzbar zu machen, die Versiegelung zu minimieren und den umliegenden Anwohnern die Möglichkeit zur Unterbringung ihrer Pkws zu geben, und so weitere Parkflächen sowie Parksuchverkehr einzusparen.

Zu d) Unsere Stellungnahme hierzu:

Der Anregung, auf die planungsrechtliche Sicherung der Stellplatzflächen zugunsten einer verpflichtenden Anlage einer Tiefgarage oder eines Parkhauses zu verzichten, wird aus verschiedenen Gründen nicht gefolgt:

So liegen für eine Verpflichtung zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs ausschließlich in einer Tiefgarage oder auf einem Parkdeck keine zwingenden städtebaulichen Gründe vor. Ziel der Planung ist es unter anderem, die Zugänglichkeit der Stellplatzanlage zu verbessern, um so die Attraktivität des bereits bestehenden und nicht mehr zeitgemäßen Nahversorgungszentrums Brunsbütteler Damm / Magistratsweg zu steigern und so dem öffentlichen Belang nach Sicherung der verbrauchernahen Nahversorgung Rechnung zu tragen. Die verpflichtende Errichtung einer Tiefgarage oder eines Parkhauses würde diesem Ziel entgegenstehen.

Zudem entspricht die Errichtung einer Tiefgarage oder eines Parkhauses nicht den Planungsabsichten des Eigentümers. Auf die bei Errichtung einer Tiefgarage oder eines Parkhauses im Vergleich zur Anlage ebenerdiger Stellplätze entstehenden wirtschaftlichen Belastungen durch erhebliche Mehrkosten für den Grundstückseigentümer und das daraus resultierende Erfordernis zur Abwägung grundgesetzlich geschützter Rechtspositionen wird in diesem Zusammenhang hingewiesen.

Weiterhin ist zu beachten, dass die Errichtung von Tiefgaragen i.d.R. zu einem erheblichen Anteil in Betonbauweise erfolgt. Unter Berücksichtigung des damit verbundenen vergleichsweise hohen CO2-Ausstoßes führt die geplante Anlage einer ebenerdigen Stellplatzfläche somit zu einer Minimierung der Auswirkungen auf das Schutzgut Klima.

Schließlich ist auch zu berücksichtigen, dass das Grundstück bereits im Bestand überwiegend versiegelt ist und dass nach geltendem Planungsrecht ebenfalls eine Versiegelung des Grundstücks zu ca. 95 % zulässig wäre.

Unter Berücksichtigung dieser Ausführungen ist eine Verpflichtung zur Realisierung einer Tiefgarage oder eines Parkhauses durch den Bebauungsplan folglich nicht herleitbar.

Die Schlussfolgerung, dass die Realisierung eines Parkhauses oder einer Tiefgarage den derzeitigen Garagenmietern und anderen Anwohnern die Möglichkeit der Unterbringung ihrer PKWs geben und so weitere Parkflächen sowie Parksuchverkehr einsparen würde, ist vor dem Hintergrund, dass es sich bei dem im Geltungsbereich gelegenen Flächen um ein Grundstück in privatem Eigentum handelt und der Eigentümer andere Entwicklungsvorstellungen hat, nicht umsetzbar. Vielmehr handelt es sich bei den im Plangebiet geplanten Stellplätzen unabhängig davon, ob sie auf einer offenen Stellplatzanlage, in einer Tiefgarage oder in einem Parkhaus untergebracht werden, um private Stellplätze, die für eine allgemeine öffentliche Nutzung nicht zur Verfügung stehen.

Wegfall von Garagen und öffentlichen Stellplätzen

Von Seiten eines Bürgers wird befürchtet, dass durch den Wegfall von Garagen und Parkplätzen im Plangebiet der öffentliche Parkraum stärker belastet wird.

Unsere Stellungnahme hierzu:

Den Bedenken wird nicht gefolgt.

Bei den im Plangebiet befindlichen Garagen und Stellplätzen handelt es sich ausschließlich um private Stellplätze und Garagen. Nach dem Abriss der Bestandsgebäude besteht auch für die dort vorhandenen Stellplätze keine Daseinsberechtigung mehr. Somit können diese privaten Stellplätze den Stellplatzbedarf im öffentlichen Straßenland auch nicht kompensieren.

Gleichzeitig werden im Plangebiet nach dem Abriss des Bestandes für die vorgesehene Einzelhandelsnutzung 90 Stellplätzen vorgesehen.

Damit stehen für den Einzelhandelsstandort zukünftig im Vergleich zum Bestand 54 Pkw-Stellplätze zusätzlich zur Verfügung. Zudem wird die Zugänglichkeit des Parkplatzes gegenüber dem Bestand deutlich verbessert.

Durch das geplante Erschließungskonzept des neuen Nahversorgers (Linksabbiegespur auf dem Mittelstreifen in Höhe des Plangebiets) werden 16 von 20 öffentlichen Stellplätzen und 8 der öffentlichen Stellplätze am nördlichen Straßenrand des Brunsbütteler Damms wegfallen, die nicht kompensiert werden können bzw. sollen, denn die Verpflichtung, Stellplätze zur Verfügung zu stellen, besteht seit dem Wegfall der Stellplatzverordnung nicht mehr. Die Berliner Bauordnung sieht derzeit lediglich einen Nachweis von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge für schwer Gehbehinderte und Behinderte im Rollstuhl sowie von Fahrradstellplätzen vor. Ein darüberhinausgehender Nachweis von Stellplätzen ist nicht vorgeschrieben. Insofern ist keine rechtliche Grundlage zur Berechnung des Stellplatzbedarfs im Land Berlin vorhanden.

Durch die Außerkraftsetzung der Stellplatzverordnung hat die Berliner Landesregierung klar erkennen lassen, dass dem MIV bei der Planung zukünftiger Bauvorhaben kein Vorrang einzuräumen ist. Der Verzicht auf die Bereitstellung von Stellplätzen stellt somit auch ein Steuerungsmittel dar, um Anreize zur vermehrten Nutzung des ÖPNV zu schaffen.

Das Verkehrsgutachten, das im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens erstellt wurde, geht davon aus, dass sich die Kapazitätserhöhung auf 90 Stellplätze und gleichzeitige Attraktivitätssteigerung des Stellplatzes einerseits und der Wegfall von öffentlichen Stellplätzen auf dem Mittelstreifen und am nördlichen Straßenrand des Brunsbütteler Damms andererseits in der Summe in etwa aufheben werden, so dass sich der Parkdruck im umgebenden Straßennetz durch die geplante Entwicklung des Einzelhandelsstandortes insgesamt nicht wesentlich ändern wird.

Auch, wenn der Stellplatz des Nahversorgungsmarktes nur während der Öffnungszeiten zugänglich ist, wird der hohe Parkdruck auf die öffentlichen Stellplätze im Bereich des Brunsbütteler Damms hier doch vor allem durch die Besucher des Nahversorgungszentrums erzeugt.

Unterbringung des ruhenden Verkehrs – Nutzung des Parkplatzes außerhalb der Öffnungszeiten

Es wird seitens eines Bürgers angeregt, zu prüfen, ob die Parkplätze des Rewe-Marktes auch außerhalb der Öffnungszeiten genutzt werden können.

Darüber hinaus weist das Tiefbauamt (Straßenverkehrsbehörde) darauf hin, dass eine Kompensation der wegen der vorhabenbezogenen Umbauten wegfallenden Stellplätze im öffentlichen Straßenraum auf dem neuen Kundenparkplatz nur möglich ist, wenn die Stellplätze auf dem Kundenparkplatz auch für die Öffentlichkeit zur Verfügung stehen. Das betreffe die Zeiten sowohl innerhalb als auch außerhalb der Öffnungszeiten des Marktes.

Unsere Stellungnahme hierzu:

Der Anregung wird aus folgenden Gründen nicht gefolgt:

Im Ergebnis der im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens erstellten schalltechnischen Untersuchung wurde festgestellt, dass eine Nutzung des Parkplatzes außerhalb der geplanten Öffnungszeiten aufgrund der damit verbundenen Lärmbelastung für die umliegende Wohnbebauung nicht erfolgen sollte. Vielmehr wird im Gutachten als organisatorische Lärmschutzmaßnahme sogar die grundsätzliche Schließung des Parkplatzes um 21.45 Uhr empfohlen, um Überschreitungen der Immissionsrichtwerte zu vermeiden. Um den Belangen nach gesunden Wohnverhältnissen Rechnung zu tragen, soll aus diesem Grund die schalltechnische Untersuchung Anlage des städtebaulichen Vertrages werden, der zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Land Berlin bereits abgeschlossen wurde.

Die Abwägung der vorgebrachten Äußerungen und Hinweise führte zu keiner Änderung der Inhalte des Bebauungsplans.

Im Vergleich zum Planungsstand der Behördenbeteiligung gemäß § 4 (2) BauGB haben sich Änderungen zum Umwelt – und Naturschutz bei den textlichen Festsetzungen Nr. 5 und Nr. 6 ergeben.

Die daher parallel zur öffentlichen Auslegung durchgeführte erneute eingeschränkte Beteiligung konnte gemäß § 4a Abs. 3 Satz 2 BauGB auf die geänderten oder ergänzten Teile beschränkt werden, da diese keine Auswirkungen auf die unverändert bleibenden Teile hatten.

Das Beteiligungsverfahren gemäß § 4a Abs. 3 BauGB wurde in der Zeit vom 2. Mai 2023 bis einschließlich zum 2. Juni 2023 durchgeführt.

Als das von den folgenden Änderungen betroffene Fachamt wurde mit Schreiben vom 20.04.2023 das Umwelt – und Naturschutzamt beteiligt.

1. Textliche Festsetzung Nr. 5 (Änderungen sind fett gedruckt)

Stand der Behördenbeteiligung gemäß § 4 (2) BauGB

5.

Ebenerdige Stellplatzflächen sind durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je 10 Stellplätze ist ein gebietstypischer Laubbaum mit einem Mindeststammumfang von 14/16 cm zu pflanzen und zu erhalten.

Stand zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB

5.

Ebenerdige Stellplätze sind durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je 8 Stellplätze ist ein gebietstypischer Laubbaum mit einem Mindeststammumfang von 16/18 cm zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Bäume einzurechnen.

2. Textlichen Festsetzung Nr. 6 (Änderungen sind fett gedruckt)

Stand der Behördenbeteiligung gemäß § 4 (2) BauGB

6.

Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche sind mindestens 550 m² der Dachfläche extensiv zu begrünen. Die Begrünung ist zu erhalten.

Stand zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB

6.

Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche sind mindestens 550 m² der Dachfläche extensiv zu begrünen. Die Begrünung ist zu erhalten. Die Aufbauhöhe der dafür notwendigen Substratschicht muss mindestens 0,15 m betragen. Die Begrünung ist zu erhalten.

Aufgrund dessen, dass das Umwelt- und Naturschutzamt mit Schreiben vom 30.05.2023 die Änderungen begrüßte, und somit keine Einwände gegen die obigen Änderungen vorbrachte, sind im Ergebnis des Verfahrens der erneuten Behördenbeteiligung keine Änderungen erforderlich.

Das Bezirksamt hat beschlossen, dass die eingeschränkte Beteiligung keine Auswirkungen auf den Inhalt des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs 5 – 96 hat.

26.09.23 / 02.10.23 Abschluss des städtebaulichen Vertrages

12.12.2023 BA-Beschluss über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung und die erneute eingeschränkte Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie den sich aus der Abwägung ergebenden Entwurf des Bebauungsplans 5 – 96 nebst der Begründung

12.12.2023 BA-Beschluss über die Voraussetzung der Planreife gemäß § 33 Abs. 1 BauGB für den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 5 – 96

12.12.2023 Stadtentwicklungsausschuss

 Erklärung der Voraussetzung der Planreife gemäß § 33 Abs. 1 BauGB für den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 5 – 96

14.12.2023 Anzeige gemäß § 6 Abs. 2 AGBauGB i. V. m. AV Anzeigeverfahren sowie die Einholung der zustimmenden Stellungnahme der Senatsverwaltung zur Planreife gemäß I. 5. der AV Unterrichtung

31.01.2024 Schreiben der Senatsverwaltung zum Ergebnis der Rechtsprüfung ohne Beanstandung mit Hinweisen

Ergebnis des Anzeigeverfahrens (sog. Rechtsprüfung)

Mit Schreiben vom 14.12.2023 wurde der Bebauungsplan gemäß § 6 Abs. 2 AGBauGB der für die verbindliche Bauleitplanung zuständigen Senatsverwaltung nach seiner Beschlussfassung zum Zwecke der Rechtsprüfung angezeigt, da dieser dringende Gesamtinteressen Berlins bei Bebauungsplänen gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB (überbezirkliche Verkehrsplanungen durch die Lage des Plangebietes an einer Hauptverkehrsstraße) berührt.

Darüber hinaus hat das Bezirksamt Spandau mit Beschluss vom 12.12.2023 und der Ausschuss für Stadtentwicklung in seiner Sitzung ebenfalls am 12.12.2023 im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 5 – 96 für die Zulässigkeit des Vorhabens die Voraussetzungen der Planreife gemäß § 33 Abs. 1 BauGB beschlossen bzw. zustimmend zur Kenntnis genommen.

Gemäß I. 5. der AV Unterrichtung ist vor einer solchen Planreifebestätigung die Stellungnahme der zuständigen Senatsverwaltung einzuholen.

Mit Schreiben – I C 32- vom 31.01.2024 wurde das Ergebnis der Rechtsprüfung mitgeteilt. Der Bebauungsplan 5 - 96 wurde – unter der Voraussetzung der Vorlage einer zustimmenden Stellungnahme zum verkehrlichen Erschließungskonzept durch die zuständige Fachabteilung der Senatsverwaltung für Mobilität, Verkehr, Klimaschutz und Umwelt (SenUMVKU) sowie unter Berücksichtigung redaktioneller Ergänzungen / Änderungen - nicht beanstandet.

Die o. g. Voraussetzungen betreffen ebenso die Zustimmung zur Anwendung des §33 BauGB zur Planreife.

Folgende Abstimmung bzw. redaktionelle Ergänzungen / Änderungen sind herbeizuführen bzw. zu berücksichtigen:

1. Verkehr

Vor Beschlussfassung des Bebauungsplanes 5 – 96 durch die BVV und vor Anwendung des §33 – Planreife – ist eine Abstimmung über die Umsetzbarkeit der geplanten verkehrlichen Maßnahmen oder die Möglichkeit der Beibehaltung der verkehrlichen Situation und deren Unbedenklichkeit mit der zuständigen Fachbehörde (SenUmVKU) herbeizuführen und eine entsprechende Stellungnahme der zuständigen Fachabteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen zur Kenntnis zu geben.

Zu 1.

Mit Schreiben vom 14.03.2024 teilte die zuständige Fachbehörde der Senatsverwaltung für Mobilität, Verkehr, Klimaschutz und Umwelt – Abt. VI – mit, dass dem verkehrlichen Erschließungskonzept zugestimmt wird. Dieses Schreiben wurde der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen – Abt. I C - am 14.03.2024 zur Kenntnis gegeben.

2. Lärmschutz – Vereinbarungen im städtebaulichen Vertrag

Die vorliegende Schalltechnische Untersuchung zeigt auf, dass die Anforderungen der TA Lärm in Bezug auf reine und allgemeine Wohngebiete eigehalten werden können. Da diese zum Teil aber nachgeordnet vom Verfahrenspartner – Entwickler – an den Betreiber des Marktes weitergegeben werden, ist in der Begründung auszuführen, dass die Anforderungen an die TA Lärm in Bezug auf die angrenzende Wohnbebauung einzuhalten sind und die Verlagerung von Lärmschutzmaßnahmen in ein nachgeordnetes Verfahren in diesem Einzelfall möglich sind.

Zu 2.

Die Begründung (Kap. II; Pkt. 2.2, Schutzgut Mensch – Lärm) wird entsprechend wie folgt ergänzt:

„Die Anforderungen der TA Lärm in Bezug auf die angrenzende Wohnbebauung sind somit eingehalten. Die Verlagerung von Lärmschutzmaßnahmen in ein nachgeordnetes Verfahren ist in diesem Einzelfall möglich, da das geplante Handelsgeschäft nicht vom Entwickler als Grundstückseigentümer, sondern von einem Dritten betrieben wird. Der Entwickler verpflichtet sich gemäß §8 (1) des städtebaulichen Vertrages vom 26.09. / 02.10.2023 die Zeiten für die Anlieferung sowie die weiteren, in dem Lärmschutzgutachten vom 08.02.2022 genannten Lärmschutzmaßnahmen dem Betreiber aufzuerlegen.“

3. Dachflächenbegrünung – Festsetzung einer absoluten Größe

Die Festsetzung einer absoluten Zahl für die zu begrünende Dachfläche – hier von 550 m² - im Rahmen einer textlichen Festsetzung ist unüblich. Sie kann nur erreicht werden, wenn Dachflächen mindestens in einer entsprechenden Größe errichtet werden. Um klarzustellen, dass es sich hierbei nicht um eine indirekte Bauverpflichtung handelt, ist in der Begründung darzulegen, dass diese Fläche bereits dadurch erreicht werden kann, wenn ein regulärer Nahversorger mit einer Grund- und somit auch Dachfläche - von ca. 1000 m² bis 1200 m² errichtet wird und die Dachbegrünung darüber hinaus nicht die für einen Nahversorger notwendigen technischen Dachaufbauten sowie den gemäß Solargesetz Berlin notwendigen technischen Einrichtungen entgegensteht.

Da es sich bei dem Bebauungsplan um die Festsetzung eines Sondergebietes „Nahversorgung“ handelt, die einem bestehenden Nahversorger die Möglichkeit der Erweiterung bietet und zu diesem Vorhaben konkrete Bauabsichten vorliegen, kann in diesem Fall davon ausgegangen werden, dass mindestens ein herkömmlicher Nahversorger mit entsprechender Grundfläche errichtet wird.

Zu 3.

Die Begründung (Kap. III; Pkt. 3.6 Grünfestsetzungen) wird entsprechend wie folgt ergänzt:

„Die Fläche von 550 m² steht hier bereits schon dadurch zur Begrünung zur Verfügung, da ein regulärer Nahversorger mit einer Grund- und somit auch Dachfläche - von ca. 1000 m² bis 1200 m² errichtet wird und die Dachbegrünung darüber hinaus nicht die für einen Nahversorger notwendigen technischen Dachaufbauten sowie den gemäß Solargesetz Berlin notwendigen technischen Einrichtungen entgegensteht.

Da es sich bei dem Bebauungsplan um die Festsetzung eines Sondergebietes „Nahversorgung“ handelt, die dem bestehenden Nahversorger die Möglichkeit der Erweiterung bietet und zu diesem Vorhaben konkrete Bauabsichten vorliegen, kann in diesem Fall davon ausgegangen werden, dass mindestens ein herkömmlicher Nahversorger mit entsprechender Grundfläche errichtet wird.“

4. Rechtsverordnung – Benennung des §11 AGBauGB

In der Rechtsverordnung sowie im Festsetzungsvermerk des Bebauungsplans ist der §11 AGBauGB zu streichen. §11 AGBauGB ist nur noch bei förmlichen Aufhebungen / Änderungen zu nennen und nicht mehr in Fällen, in denen eine bloße Verdrängung des Alt-Plans stattfindet (Normenkollision).

Ebenso verhält es sich mit §1 Satz 2 der RVO. Dieser Satz ist nicht mehr aufzunehmen, wenn der neue Plan einen vorher festgesetzten Plan lediglich überplant. Die Zitierung der in der Rechtsverordnung genannten Rechtsgrundlagen ist zu aktualisieren.

Zu 4.

Die Änderungshinweise sind sowohl in der Rechtsverordnung als auch im Festsetzungsvermerk des Bebauungsplans berücksichtigt worden.

Zudem wurden weitere folgende Hinweise zu Überarbeitung des Bebauungsplanes und der Begründung, benannt:

Hinweis zur Überarbeitung des Bebauungsplanes:

Die textliche Festsetzung ist gemäß der Musterfestsetzung Nr. 5.3 folgendermaßen klarstellend zu berichtigen:

„Entlang der Linie zwischen den Punkten … ist in der Tiefe von 0,75 m eine durchgehende Lärmschutzwand zu errichten … „

Die textliche Festsetzung Nr.4 wurde um das Wort „durchgehende“ ergänzt.

Hinweise zur Überarbeitung der Begründung:

- In der Begründung sind die Rechtsgrundlagen zu allen getroffenen textlichen Festsetzungen zu ergänzen.

In Kap. III; Pkt. 3.1 bis 3.7.1 der Begründung wurden die Rechtsgrundlagen zu allen getroffenen textlichen Festsetzungen aufgeführt.

In der Begründung (Kap. I; Pkt. 2.4 “Geltendes Planungsrecht“) sollte im Hinblick auf die festgesetzten B-Pläne VIII-54, der durch den VIII-A auf die BauNVO 1968 umgestellt wurde, und den festgesetzten B-Plan VIII-104, für den die BauNVO 1968 gilt, ergänzt werden, dass innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen die festgesetzte Grundflächenzahl gem. §19 (4) BauNVO 1968 durch Nebenanlagen uneingeschränkt überbaut werden kann und eine vollständige Versiegelung möglich gewesen wäre.

Die Begründung (Kap. I; Pkt. 2.4“Geltendes Planungsrecht“) wurde wie folgt ergänzt (fett gedruckt):

„Nach geltendem Planungsrecht kann die westliche Grundstücksteilfläche des Plangebiets (Brunsbütteler Damm 278/280 und Barmbeker Weg 6) – mit Ausnahme der dargestellten Grünbereiche in Abb. 3 – durch Nebenanlagen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen gemäß §19 (4) BauNVO 1968 uneingeschränkt versiegelt werden. Die zulässige Versiegelung von 3.414 m² des 3.816 m² großen Baugrundstücks beträgt somit 89 %.“

…

„Demnach ist für die Grundstücksteilfläche Brunsbütteler Damm 276 eine vollständige Versiegelung des 4.272 m² großen Baugrundstücks zulässig.

Somit wäre im Geltungsbereich des Bebauungsplanes VIII – 104 innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen eine vollständige Versiegelung möglich gewesen, da hier die festgesetzte Grundflächenzahl gemäß §19 (4) BauNVO 1968 durch Nebenanlagen uneingeschränkt überbaut werden kann.“

- Hinsichtlich der Entwickelbarkeit des B-Planes aus dem FNP sollte im Kap. I; Pkt.3.2 „Flächennutzungsplan“ ein Verweis auch auf Kap. III; Pkt. 2 „Entwickelbarkeit aus dem FNP“ erfolgen.

Der Verweis auf Kap. III; Pkt. 2 „Entwickelbarkeit aus dem FNP“ wurde in die Begründung eingefügt.

- Da es sich hier um einen Angebotsplan handelt, wird empfohlen, den Satz „Der Anlieferungsbereich befindet sich dabei innerhalb des Gebäudes.“ (Kap.II; Pkt. 1.1 „Art und Umfang des Vorhabens“) zu streichen.

Der o. g. Satz wurde gestrichen.

- Da der städtebauliche Vertrag keine Anlage zur Entwurfsplanung enthält, wird die Streichung dieses Halbsatzes empfohlen.

Der Halbsatz, der auf die Entwurfsplanung als Anlage zum städtebaulichen Vertrag Bezug nimmt, wurde in der Begründung in Kap. II; Pkt. 1.1 „Ziel des Bebauungsplanes“ und in Kap. III; Pkt.1 „Ziele der Planung und wesentliche Planinhalte“ gestrichen.

- Aus den Abb. 7 und 8 ist nicht erkennbar, wo sich die Einkaufswagensammelbox befindet. Eine Erweiterung der Abbildungen dahingehend wird empfohlen.

Dem Begründungstext (Kap. II; Pkt. 2.1 „Lärm“) wurde der Verweis auf Abb. 14 hinzugefügt, da dort die Einkaufswagensammelbox erkennbar ist.

- Die Aussage an dieser Stelle der Begründung (S. 74, Kap. II; Pkt. 2. „Schutzgut Klima und Luft“), dass der …“Anteil an unversiegelten Flächen jedoch um 544 m²…“ abnimmt, kann nicht gut nachvollzogen werden. Zur besseren Lesbarkeit und Nachvollziehbarkeit der Begründung empfehle ich hier die Ausführungen dahingehend zu ergänzen, dass nach geltendem Planungsrecht zwar eine Versiegelung von 95% des Grundstücks möglich ist (z. B. Begründung S. 32, Versiegelung von 7.686 m² möglich), das Grundstück tatsächlich im Bestand aber eine unversiegelte Fläche von 1.110 m² aufweist (z. B. Begründung S. 56). Somit liegt also kein planungsrechtlicher Eingriff vor, tatsächlich können aber mit der festgesetzten GRZ für Nebenanlagen von 0,93 nunmehr 544 m² zusätzlich versiegelt werden.

Die Begründung wurde zur besseren Nachvollziehbarkeit in Kap. II; Pkt. 2.2. „Schutzgut Klima und Luft“ wie folgt umformuliert (fett gedruckt):

„Nach geltendem Planungsrecht ist zwar eine Versiegelung von 95% des Grundstücks möglich (insgesamt 7.686 m²), tatsächlich weist das Grundstück im Bestand aber eine unversiegelte Fläche von 1.110 m² auf.

Bei Ausnutzung des festgesetzten Nutzungsmaßes können 7.522 m² des 8.088 m² großen Geltungsbereichs überbaut und versiegelt werden, d. h., dass der Anteil der verbleibenden, gärtnerisch zu gestaltenden Flächen sich um 544 m² auf 566 m² (rd. 7 %) reduziert.

Um die Auswirkungen der Planung zu minimieren, sollen daher 550 m² der Dachfläche begrünt werden. Dies wird durch die TEF Nr. 6 planungsrechtlich gesichert.

Der 7%ige Anteil der von einer Versiegelung freizuhaltenden Fläche (566 m²) sowie die festgesetzte Dachflächenbegrünung von 550 m² ergeben somit zusammen eine 1.116 m² große mikro-klimatisch wirksame Vegetationsfläche (13,8 %). Dies entspricht nahezu der o. g. Größenordnung der im Bestand vorhandenen Vegetationsflächen (1.110 m²).“

- In der Begründung auf S. 91, 1. Absatz wird empfohlen klarstellend zu ergänzen, dass auch eine ggf. notwendige Einhausung von Lüftungsanlagen auf dem Dach nicht von der in der textlichen Festsetzung Nr. 2 getroffenen Höhenbegrenzung betroffen ist.

In die Begründung in Kap. III; Pkt. 3.2 „Maß der baulichen Nutzung“ wurde folgender Satz eingefügt:

„Auch eine ggf. notwendige Einhausung von Lüftungsanlagen auf dem Dach ist nicht von der textlichen Festsetzung Nr. 2 getroffenen Höhenbegrenzung betroffen.“

- In der Begründung auf S. 120; 2. Anstrich ist ein Fehler – statt „…bestehender Spielplatzverkehr ist hier der Stellplatzverkehr gemeint – bitte berichtigen.

In der Begründung (Kap. V; Pkt. 4 „Frühzeitige Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange“) wurde der 2. Anstrich entsprechend berichtigt.

- In Kap. VI; „Rechtsgrundlagen“ ist die Zitierung zu aktualisieren.

Die Zitierung der Rechtsgrundlagen wurde entsprechend aktualisiert.

Das Ergebnis der Rechtsprüfung sowie die Vorlage des Entwurfs zum Bebauungsplan 5 – 96 vom 11.04.2023 mit Änderungsvermerk vom 18.03.2024 auf Grundlage des Entwurfs der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplans an die Bezirksverordnetenversammlung wird dem Bezirksamt Spandau in seiner Sitzung am 09.04.2024 zur Beschlussfassung vorgelegt.

III. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

Dem Bezirk entstehen durch die Planungen keine Kosten. Der Bebauungsplan 5 – 96 und die im Zusammenhang mit der Planung entstehenden Folgekosten wurden im Rahmen eines mit dem Grundstückseigentümer abgeschlossenen städtebaulichen Vertrages finanziert.

IV. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 20. Dezember 2023 (BGBl. 2023 I Nr.394).

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBl. I S. 1802).

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AG Bau GB) vom 7. November 1999 (GVBl.S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 14. Oktober 2022 (GVBl. S. 578).

Bezirksverwaltungsgesetz in der Fassung vom 10. November 2011 (GVBl. S. 692), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 27. August 2021 (GVBl. S. 982).

Berlin Spandau, den 11.04.2024

Bewig

Bezirksbürgermeister

Schatz

Bezirksstadtrat

Anlage zur Drucksache 1295/XXI

der Bezirksverordnetenversammlung Spandau

XXI. Wahlperiode

KARTENAUSSCHNITT mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs des Entwurfs zum Bebauungsplan 5 - 96