Drucksache - IX-0505  

Siehe Anlage

Vorlage zur Kenntnisnahme
für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 13 BezVG

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

In Erledigung des in der 11. Sitzung am 14.12.2022 angenommenen Ersuchens der Bezirksverordnetenversammlung – Drucksache Nr.: IX-0505 –

„Das Bezirksamt wird ersucht,

einen Bericht über die ehemals mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen in den Sanierungsgebieten des Bezirks Pankow von Berlin zu erstellen und hierbei insbesondere zu ermitteln:

• die Mietpreisentwicklung nach Auslaufen der Bindungen
• die Fluktuation nach Auslaufen der Bindungen
• wie viele geförderte Mietshäuser in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden und wann jeweils die 10-jährige Schutzfrist ausläuft
• wie viele Eigenbedarfskündigungen es nach Auslaufen der 10-jährigen Schutzfrist gegeben hat
• wie oft Häuser während oder nach Auslaufen der Bindungsfrist weiter veräußert wurden.

Weiterhin ist zu berichten, welche Fördermittel des Bundes und des Landes Berlin für die Sicherung und Schaffung mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraums in den Sanierungsgebieten verausgabt wurden (Darstellung der absoluten Förderung in € pro m² Sanierungskosten sowie des Förderanteils an den Gesamtkosten in %) und die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümerinnen und Eigentümer darstellen.

Der Bericht sollte nach unterschiedlichen Eigentumsverhältnissen/Rechtsformen getrennt erfolgen, zu unterscheiden sind:

• Städtische Gesellschaften
• Wohnungsbaugenossenschaften
• Mieter-Gesellschaften wie GbRs und KGs
• Private Vermieter
• Private Wohnungsbaugesellschaften in der Rechtsform einer GmbH, AG, GmbH & Co. KG u. ä.
• Stiftungen

Die Ergebnisse sind in einem detaillierten Bericht zu erläutern und im Ausschuss für Stadtentwicklung, Bebauungsplanung und Genehmigungen vorzustellen.“

wird gemäß § 13 Bezirksverwaltungsgesetz berichtet:

Die Mietpreis- und Belegungsbindungen von Wohnungen beruhen auf der Sanierung von Gebäuden mit den Förderprogrammen Soziale Stadterneuerung, ModInstRL90, Soziale Stadterneuerung, ModInstRL95, sowie Soziale Stadterneuerung, ModInstRL96 -wohnungspolitische Selbsthilfe.

Nach Auswertung des Bezirksamtes Pankow wurden in Pankow (lt. SEDAT-Liste) insgesamt 459 Häuser saniert, davon 397 Häuser mit ModInstRL90 und ModInstRL95 und 62 Häuser mit dem Programm wohnungspolitische Selbsthilfe RL96 und dafür insgesamt ca. 460.095.000 € Fördermittel bewilligt. Nach m² aufgeschlüsselte Angaben können nicht gegeben werden.

Die Dauer der Mietpreis– und Belegungsbindung ist je nach Förderprogramm und Finanzierung unterschiedlich lang festgelegt. Nach Ermittlung der Mieterberatung endeten bis Ende des Jahres 2022 in 273 Häusern die Bindung. Nur bei Häusern, die mit den Förderprogrammen ModInstRL95 sowie ModInstRL96 - wohnungspolitische Selbsthilfe saniert wurden, wirken noch die Mietpreis- und Belegungsbindungen.

Mietpreisentwicklung nach Auslaufen der Förderbindung

Nach Auslaufen der Bindung der Förderprogramme waren und sind für die Mietpreisentwicklung die Regelungen der jeweils geltenden Gesetze wie damals MHG (Miethöhegesetz) und aktuell BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) anwendbar. Dabei ist nach Mieterhöhung im Bestandsmietverhältnis und Miete bei der Neuanmietung zu unterscheiden.

Im Bestandsmietverhältnis sind Mieterhöhungsmöglichkeiten im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben des BGB möglich. Dies wären gegenwärtig

-          die mit Wegfall der im Fördervertrag festgelegten Mietbegrenzung (gemittelter Mittelwert der Wohnungsgrößen 40 - 60 m² und 60 - 90 m²). Bei Mieterhöhungen ist nun eine Anhebung mit bis zu 15 % in drei Jahren auf die ortsübliche Vergleichsmiete (OVM) gemäß § 558 BGB (bis m²-Höchstwert nach Wohnungsgrößenklasse gemäß Orientierungsspanne Berliner Mietspiegel) möglich.

-          das Wirksamwerden der Staffelmiete gemäß § 557a unter Berücksichtigung der §§ 556d bis 556g (sog. Mietpreisbremse).

-          8 % Kostenumlage mit Begrenzung auf 2 €/m² bzw. 3 €/m² je nach Bestandsmiethöhe nach dann durchgeführter Modernisierung gemäß § 559 BGB.

Häuser mit der Einstufung „einfache Wohnlage“ sind in den Gebieten nicht mehr vorhanden.

Nach Information der Mieterberatung wurden in den letzten Jahren in einigen geförderten Objekten eines Vermieters bei der Neuvermietung innerhalb der Bindung Staffelmietverträge mit einer Nettokaltmiete zwischen 14 €/m² und 16 €/m² nach Bindungsende abgeschlossen, wogegen die Mietparteien privatrechtlich vorgehen können/sollen.

Mit der Ausweisung der ehemaligen Sanierungsgebiete als Erhaltungsgebiete nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB bedürfen Modernisierungsmaßnahmen der Genehmigung. Die Durchführung von Maßnahmen zur Herstellung eines überdurchschnittlichen Ausstattungsstandards sind ausgeschlossen. Der Maßnahmenumfang und die Mieterhöhungsmöglichkeit über die Kostenumlage sind damit begrenzt, jedoch waren und sind kostenaufwändige Maßnahmen wie Balkonanbau, Aufzugsanbau und Wärmedämmmaßnahmen möglich, sofern sie nicht zur Verdrängung der Mieterschaft führen.

Der Anstieg der Mietbelastung kann bei einkommensschwachen Haushalten mit dem Erhalt von Wohngeld abgefedert werden. Transferleistungsbezieher erhalten die vertraglich vereinbarte Miete vom Jobcenter/Sozialamt.

Aufgrund der 2012 und 2017 geschlossenen Kooperationsvereinbarungen gelten bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften spezielle Regelungen für Mietsteigerungen: Erhöhung 2 % jährlich, 30-%-Härtefallregelung, WBS und WBS-Wohnungsgröße. Diese Mietsteigerungen können auch durch Wohngeld gemildert bzw. werden vom Jobcenter/Sozialamt übernommen.

Bei den Wohnungsgenossenschaften und „Selbsthilfe“-Häusern lagen nach Auskunft der Mieterberatung die Mieten schon während der Bindung zumeist unter den Werten der Fördermieten. Entsprechend ihrer Satzung und etwaiger Selbstverpflichtung werden gesetzliche Mieterhöhungen weiterhin zu verträglichen Mieten führen.

Im Falle der Neuvermietung wirkt zurzeit die am 1. Juni 2020 in Kraft getretene Rechtsverordnung, welche Berlin zu einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt. Damit wird nach § 556d BGB bei Abschluss eines neuen Mietvertrages in der Regel die Miete auf die im Mietspiegel ermittelbare ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 % begrenzt.

Fluktuation nach Auslaufen der Bindung

Während des Förderzeitraumes waren Vermieterinnen und Vermieter per Fördervertrag verpflichtet, freiwerdende Wohnungen zur Belegung durch den Bezirk an diesen zu melden. Durch Ablauf der Förderung fallen die Wohnungen auf den freien Wohnungsmarkt zurück. Daher ist dem Bezirksamt weder Datum noch Häufigkeit erfolgter Neuvermietungen bekannt.

In Anbetracht der aktuell möglichen höheren Erzielung von Mieterträgen kann angenommen werden, dass bei renditeorientierten Eigentümerinnen und Eigentümern ein größeres Interesse vorliegt, bestehende Mietverhältnisse mit niedrigen Mieten zu beenden. Bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften wird kaum eine über die von der Mietpartei hinaus gewünschte Fluktuation stattgefunden haben.

Anzahl der in Einzeleigentum umgewandelter Mietshäuser mit Ablaufdatum der 10-jährigen Schutzfrist

Weiterhin ist fördervertraglich festgehalten, dass während des Bindungszeitraumes die Umwandlung in Einzeleigentum und der Verkauf der Wohnungen möglich, jedoch die Kündigung wegen Eigenbedarf und besserer wirtschaftlicher Verwertung ausgeschlossen ist.

Die „10-jährige Schutzfrist“ als Kündigungssperrfrist greift nur für die Mieterinnen und Mieter, die vor Umwandlung bereits in den betroffenen Wohnungen wohnten. Diese Sperrfrist beginnt, wenn die umgewandelte Wohnung erstmalig veräußert wird. Gemäß § 577a BGB ist es den Erwerberinnen und Erwerbern für einen Zeitraum von mindestens 3, maximal von 10 Jahren, untersagt, wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung zu kündigen. In ganz Berlin gilt seit dem 1. Oktober 2013 eine 10-jährige Kündigungssperrfrist gemäß Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. Seite 488).

Abgesehen davon gilt, dass in sozialen Erhaltungsgebieten ein Kündigungsschutz für die Dauer in der Regel von 12 Jahren wirkt, wenn die Umwandlung mit dem Ausnahmegrund Nr. 6 gemäß § 172 Abs. 4 BauGB genehmigt wurde. In solchen Fällen verlängert sich der Zeitraum um 7 Jahren (ab Eintrag ins Grundbuch), in welchem nur an Bestandsmieterinnen und Bestandsmieter veräußert werden darf, mit einer reduzierten Kündigungssperrfrist (BGB) von 5 Jahren.

Es liegen keine Datenerfassungen zu Eigenbedarfskündigungen nach den jeweiligen Bindungsenden im Bezirksamt vor, da Hausverwaltungen und Eigentümerinnen und Eigentümern gegenüber dem Bezirksamt Pankow oder der IBB nach Auslaufen der Bindung nicht mehr auskunftspflichtig sind. Ebenso ist die Anzahl der im Förderzeitraum in Einzeleigentum umgewandelten Mietshäuser nicht bekannt, da in dieser Zeit die Umwandlung keine Auswirkungen auf die Mietpreis- und Belegungsregelungen hatte.

Für noch nicht umgewandelte Förderhäuser wird aufgrund des seit Sommer 2021 geltenden Baulandmobilisierungsgesetzes mit dem darin neu eingeführten § 250 BauGB, zu dem das Land Berlin im Herbst 2021 eine Umwandlungsverordnung erlassen hat, die Bildung von Wohngebäuden mit Eigentumswohnungen erschwert, da die Ausnahmetatbestände für eine Genehmigung zur Aufteilung in Teileigentum verschärft wurden.

Anzahl der Eigenbedarfskündigungen nach Auslaufen der 10-jährigen Schutzfrist

Nach Einschätzung des Bezirksamtes hat sich nur eine unerhebliche Zahl an Mietparteien aus den Förderhäusern aufgrund einer Eigenbedarfskündigung für eine erneute Versorgung gemeldet. Eine explizite Statistik wurde nicht geführt.

Aus Erfahrung kann das Bezirksamt berichten, dass die Anfragen von wohnungssuchenden Pankowerinnen und Pankowern mit Eigenbedarfskündigungen aus dem gesamten Bezirk überschaubar sind.

Anzahl der Weiterverkäufe der Häuser während oder nach der Bindung

Entsprechend des Fördervertrages bedarf eine Veräußerung der geförderten Objekte der Zustimmung des Landes Berlin. Weiterverkäufe dieser Häuser innerhalb des Bindungszeitraumes kamen selten vor, da die Käuferinnen und Käufer in den Fördervertrag eintreten mussten. In diesen Fällen hatte der Eigentumswechsel für die Dauer der Bindung keine Auswirkungen auf die bestehenden Mietverträge und Miethöhen.

Nach Ende der Bindung wurden Eigentumswechsel schon bei Prüfung im Rahmen der Ausübung des bezirklichen Vorkaufsrechts mit § 172 BauGB im Fachbereich Stadterneuerung des Bezirksamtes Pankow bekannt, jedoch nicht statistisch erfasst.

Angaben zur Eigentümerstruktur sind momentan nur eingeschränkt möglich. Von den noch in der Bindung befindlichen Häusern sind nach überschlägiger Auswertung der Mieterberatung

ca. 44 % im Besitz von 5 Wohnungsgenossenschaften,
ca. 10 % bei 2 städtischen Wohnungsbaugesellschaften,
ca.  8 % gehören der Deutsche Wohnen bzw. Covivio und
ca.  4 % sind 8 Selbsthilfe-Eigentümerinnen bzw. -Eigentümer (GbR oder Vereine).

Die Auswertung der restlichen ca. 34 % des Häuserbestandes zu anderen Eigentumsverhältnissen bzw. Rechtsformen sind anhand der Datenlage nicht möglich.

Für die nicht mehr in der Bindung befindlichen Häuser kann rückwirkend keine Auskunft gegeben werden.

Welche Fördermittel des Bundes und des Landes Berlin wurden in den Sanierungsgebieten für die Schaffung mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraumes als absolute Summe und pro Quadratmeter verausgabt?

Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümerinnen und der Eigentümer

Für die insgesamt 459 mit den Förderprogrammen ModInstRL90, ModInstRL95 und wohnungspolitische Selbsthilfe RL96 sanierten Häuser in Pankow wurden lt. SEDAT-Liste des Bezirksamtes Pankow insgesamt ca. 460.095.000 € Fördermittel bewilligt. Nach m² aufgeschlüsselte Angaben können nicht gegeben werden.

Zur Frage der Mitwirkungsbereitschaft kann die Situation folgendermaßen eingeschätzt werden:

Mit Erhalt von Finanzzuschüssen und verbilligten Krediten bestand zum Abschluss des Fördervertrages und in den überwiegenden folgenden Jahren eine hohe Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümerinnen und Eigentümer, die Verpflichtungen des Fördervertrages einzuhalten. Zum Ende der Bindungsfrist hin und in Anbetracht der aktuellen Situation mit hoher Wohnraumnachfrage und entsprechend hoher Miet- und Verkaufspreise sowie Renditemöglichkeiten sinkt die Motivation bei einigen Eigentümerinnen und Eigentümern, sich an die Förderregelungen zu halten.

Diese Eigentümerinnen und Eigentümer werden auch nur ein geringes Interesse an der Mitwirkung zu einer Studie/Erhebung für die Klärung und Auswertung der hier gestellten Fragen haben.

Resümee:

Im Gegensatz zum „Bericht zu den Sanierungszielen“, der damals aktuelle Privatmodernisierungen im Zusammenhang mit Sozialplanverfahren thematisierte und auswertete, ist für die Beantwortung der gestellten Fragen keine hinreichende Informationsgrundlage vorhanden.

Eine valide Beantwortung ist dem Bezirksamt Pankow nicht durchgehend möglich. Zur vollständigen Beantwortung aller aufgeworfenen Fragen bedürfte es umfangreicher Erhebungen und Recherchen, die das Bezirksamt Pankow weder beauftragen noch selbst leisten kann. Es besteht zudem keine rechtliche Grundlage für das Bezirksamt Pankow, die IBB oder die Mieterberatung weitere Daten zu Häusern, deren Bindung beendet ist, einzuholen oder zu speichern.

Nach Aussage der vom Bezirksamt beauftragten Mieterberatung ist bei der Belegungskoordination und der Vermittlungsdurchführung allein der Name der Vermieterinnen/der Vermieter, meistens auch nur der einer vorgeschalteten Hausverwaltung, relevant. Nur im Rahmen der turnusmäßigen Bindungs- und Belegungskontrollen erfährt der Bezirk und die von ihr zur Durchführung beauftragte Mieterberatung die Namen der aktuellen Eigentümerinnen und Eigentümer von der IBB. Aufgrund fehlender Gesetzes- und Vertragsgrundlage finden solche Kontrollen nach Bindungsende nicht mehr statt und daher sind die Mieten und deren Entwicklung nicht bekannt.

In erster Linie bedarf es für sämtliche Auswertungen einer gesetzlichen Grundlage, die hier erst begründet werden müsste. Zudem wäre zu prüfen, inwieweit Daten von der IBB, dem Grundbuchamt, der Mieterberatung, den Eigentümerinnen und Eigentümern und aus dem amtlichen Melderegister eingeholt werden können (Datenschutz).

Eine allgemeine Datenerhebung und Auswertung ist zur Fragestellung der umgewandelten Mietshäuser und Ablauf der 10-jährigen Schutzfrist nicht möglich, da dazu die individuellen Miet- und Eigentumsverhältnisse geprüft werden müssten. Informationen zu Umwandlungen könnten beim Grundbuchamt erfragt werden. Zum Umwandlungsgeschehen in Berlin führt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (SenSBW) ein Monitoring durch, auf das hier verwiesen wird.

Auch für die Anzahl der Eigenbedarfskündigungen bedarf es einer Datenerhebung, die jedoch kaum erstellbar erscheint, da die betroffenen gekündigten Mieterinnen und Mieter nicht bekannt sind und somit nicht erreicht werden können. Zudem ist es sehr fraglich, ob sich private Eigentümerinnen und Eigentümer an einer Umfrage zur Eigenbedarfskündigung beteiligen würden.

Die Höhe der Fördermittel könnten bei der IBB als Fördergeber vorhanden sein. Ob dort eine Auswertung nach m² möglich ist, muss geklärt werden.

Die Mitwirkungsbereitschaft von Eigentümerinnen und Eigentümern für Abfragen im Sinne der gestellten Fragen wird in Anbetracht des Datenschutzes und des fehlenden Eigeninteresses als äußerst gering eingeschätzt.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

keine

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt