Drucksache - VII-1188  

Siehe Anlage

Vorlage zur Kenntnisnahme
für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Betr.: Bezirkliches Wohnungsbaukonzept Pankow
Schlussbericht des Bezirklichen Wohnbaukonzepts Pankow – WBK Pankow

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 21.06.2016 folgende Beschlüsse gefasst:

1.   Der Schlussbericht des Wohnbaukonzepts Pankow  – WBK Pankow – für den Bezirk wird als Grundlage für die weitere Betrachtung der Wohnungsbauentwicklung im Bezirk Pankow zur Kenntnis genommen (Anlage).
2. Die Abt. Stadtentwicklung wird mit der weiteren planerischen Qualifizierung der Wohnbaupotenziale, einschließlich der Aufstellung von Bebauungsplänen, entsprechend der Schwerpunktbereiche, beauftragt.

Schwerpunktbereiche sind:

Buch
Französisch Buchholz
Karow
Blankenburg
Heinersdorf
Pankow Süd
Prenzlauer Berg

3. Das Wohnbaukonzept ist entsprechend seinem Aktualisierungsbedarf, spätestens jedoch in 3 Jahren, fortzuschreiben.

Begründung

Berlin verzeichnet seit 2010 wieder ein Wachstum der Bevölkerung. Der Bezirk Pankow gehört schon seit längerer Zeit zu den entscheidenden Wachstumsgebieten Berlins an Einwohnern und im Besonderen an Schülerzahlen. Er ist ein Schwerpunkt für Neubautätigkeiten in der Stadt. Ein landesweites Abbild der wohnungsbezogenen Situation in Berlin wurde durch den im Juli 2014 beschlossenen Stadtentwicklungsplan (StEP) Wohnen 2025 vorgelegt. Er bildet die Grundlage und den Orientierungsrahmen für die mittel- und langfristige Programmplanung der Wohnungspolitik. Durch den im Rahmen der Bevölkerungsprognose vorhergesagten hohen Bedarf an Wohnungen in den nächsten Jahren besteht ein enormer Druck, kurzfristig Wohngebiete mit einer nennenswerten Anzahl von Wohnungen zu errichten. Die dynamischen Wachstumsprozesse der letzten Jahre machten es erforderlich, durch Standortprognosen mögliche Wohnflächenpotentiale und deren Eignung für eine Entwicklung, vorzugsweise im Geschosswohnungsbau, zu untersuchen sowie darüber hinaus, Aussagen über deren Eignung und zeitliche Entwicklungsfähigkeit zu treffen.

Mit dem Schlussbericht des bezirklichen Wohnbaukonzepts Pankow liegt nunmehr eine Untersuchung zum Stand der wohnungswirtschaftlichen und wohnungsbezogenen Situation im Bezirk vor. Diese zeigt, dass auf dem Berliner und Pankower Wohnungsmarkt insbesondere Wohnungen zu günstigen Mieten erforderlich werden, damit die Konkurrenz um den Wohnraum nicht zu Lasten der unteren Einkommensgruppen entschieden wird. Mit dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung hat der Senat die Grundlagen geschaffen, um im Rahmen von Bauleitplanverfahren zur Grundstücksentwicklung den Bau von preisgedämpften, günstigen Wohnungen anteilig zu sichern.

Nach der quantitativen und qualitativen Analyse der Potenzialflächen und Nachverdichtungsbausteine beträgt das entwickelbare Wohnbaupotenzial bis 2030 insgesamt 41.772 Wohneinheiten. Hierzu gehören ebenfalls die künftigen Standorte Elisabethaue (ca. 5.000 WE) und Heinersdorfer Straße/Ost (ca. 3.000 WE).

Der durch den künftigen Bevölkerungszuwachs (rd. 61.100 EW) erforderliche Neubaubedarf beläuft sich bis 2030 auf ca. 31.900 Wohneinheiten. Der Mehrbedarf könnte demnach mengenmäßig gedeckt werden.

Das Bezirksgebiet wurde nach geeigneten Flächen für den Wohnungsneubau untersucht und die Quantifizierung des Wohnungspotentials geprüft. Für alle 16 Bezirksregionen wurden Wohnbauflächenprofile erstellt, aus denen insgesamt 135 Potentialflächen extrahiert werden konnten. Die Flächen teilen sich auf in 114 WoFIS[1]-Flächen sowie 21 Standorte, die als Ergänzungsstandorte[2] gekennzeichnet sind. Die untersuchten WoFIS-Flächen verfügen über ein theoretisches Gesamtpotenzial von 39.418 Wohneinheiten.

Für einen Teil der im WoFIS und StEP Wohnen 2025 dargestellten Flächen bestehen zwischen dem Bezirk Pankow und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt unterschiedliche Entwicklungsvorstellungen. Flächen, die aus Bezirkssicht nicht für den Wohnungsbau zur Verfügung stehen, sind als sogenannte Dissensflächen gekennzeichnet und durch Bezirksamtsbeschlüsse aus dem Jahr 2013 (VII-0446/2013, VII-0540/2013) in dieser Form bestätigt.

Bei der Darstellung der Wohnbaupotenziale wird daher nach sogenannten Konsens- und Dissensflächen unterschieden. Gleichzeitig werden bei der Betrachtung der Dissensflächen die aktuellen Entwicklungen berücksichtigt. Die Dissensflächen, die sich aktuell in der Überprüfung bzw. Bearbeitung befinden, sind zum einen die Elisabethaue sowie der Standort Heinersdorfer Straße/Ost, südlich des Blankenburger Pflasterwegs. Unabhängig vom Konsens- bzw. Dissensstatus wurden alle WoFIS-Potenzialflächen der gleichen Überprüfung unterzogen.

Unter Berücksichtigung der Flächenbeurteilung auf Grundlage der Bezirksamtsbeschlüsse (Konsens- bzw. Dissensflächen) ergeben sich folgende Verteilungen:

-Gesamtpotenzial:39.418 WE

-davon auf Dissensflächen:18.291 WE

-davon auf Konsensflächen: 21.127 WE

Die Qualifizierung der Potenzialflächen (WoFIS und Ergänzungsstandorte) erfolgte in zwei Schritten:

1.          Bewertung der Potenzialflächen anhand definierter Kriterien und anschließende Gewichtung mittels Bewertungsmatrix.
2.          Abschätzung der Realisierungswahrscheinlichkeit und zeitliche Priorisierung.

Zur qualitativen Eignungsprüfung der möglichen Wohnbaustandorte wurde eine Bewertungsmatrix entwickelt, in der alle Flächen des WoFIS und die zusätzlichen Potenzialflächen (ab 50 WE) einer einheitlichen Bewertung unterzogen wurden. Die einzelnen Bewertungsergebnisse bilden die Grundlage der Standortsteckbriefe und ermöglichen eine Vergleichbarkeit der einzelnen Wohnbaustandorte untereinander. Die ergänzenden Potenziale durch Baulückenschluss und Nachverdichtung wurden keiner separaten Eignungsprüfung und Qualifizierung unterzogen.

Die vier Oberkategorien für die Bewertung sind:

• Erschließung und Erreichbarkeit,
• Bebaubarkeit und Verfügbarkeit,
• Wohnumfeld und Versorgungsgrad,
• Planungsrecht.

Mit den gleichzeitig in Bearbeitung befindlichen bezirklichen Fachkonzepten „Zentrenkonzept“, „Entwicklungskonzept für die soziale und grüne Infrastruktur“ und dem kürzlich erstellten „Gewerbeflächenkonzept“ sowie der im Februar 2016 veröffentlichten „Bevölkerungsprognose 2015/2030“ konnten zeitnahe Abgleichungen und Verknüpfungen vorgenommen werden.

Der Großteil der ermittelten Neubaupotenziale sammelt sich auf nur wenigen Potenzialflächen im Bezirk. Auf 19 Flächen bestehen Neubaupotenziale von rd. 23.600 Wohneinheiten. Das bedeutet eine Konzentration von 71 % des gesamten Neubaupotenzials (33.078 WE) auf nur 14 % der Flächen.

Diese Flächen werden mittel-, langfristig sowie perspektivisch die künftigen Wohnungsneubauschwerpunkte des Bezirks bilden. Die besondere Bedeutung der Flächen ergibt sich aus der Größe der Wohnbaupotenziale und den notwendigen Maßnahmen, die zur Entwicklung dieser Flächen notwendig werden. Neben der Schaffung des notwendigen Planungsrecht, werden insbesondere im Bereich der verkehrlichen, technischen und sozialen Infrastruktur umfangreiche Maßnahmen erforderlich werden, damit die ermittelten Potenziale auch tatsächlich in diesem Umfang realisiert werden können. Denn für einen Teil dieser künftigen Entwicklungsschwerpunkte bestehen hohe infrastrukturelle Defizite, denen im Rahmen einer künftigen Bebauung Rechnung getragen werden muss. Gleichzeitig kann auf eine Entwicklung dieser Flächen nicht verzichtet werden, da die übrigen Potenziale die künftigen Neubaubedarfe nicht annähernd abdecken können.

Das Wohnbaukonzept stellt einen Orientierungsrahmen über die weitere städtebauliche Entwicklung des Wohnungsbaus im Bezirk dar, identifiziert Schwerpunkte des künftigen Neubaus und hilft, die dadurch erforderlichen Infrastrukturfolgebedarfe frühzeitig in die Fachplanungen einzubeziehen.

Im Ergebnis des Wohnbaukonzeptes wurden höhere Potentiale als bisher angenommen ermittelt. Die in der Bevölkerungsprognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt bis 2030 prognostizierten Zuwächse reichen für den Bezirk Pankow nicht an die ermittelten möglichen Bevölkerungszuwächse des Wohnbaukonzeptes heran.

Die daraus folgenden immensen Infrastrukturbedarfe werden im Pankower „Entwicklungskonzept soziale und grüne Infrastruktur“ konkretisiert dargestellt.

Das WBK empfiehlt, bezüglich der großen Potentialgebiete, die Entwicklung vorrangig auf den landeseigenen Flächen zu betreiben.

Neben dem Erfordernis, möglichst schnell Wohnraum zu schaffen, darf aber auch die langfristige Entwicklung der bestehenden Stadtquartiere nicht vernachlässigt werden. Die neuen Siedlungen müssen sich in die Umgebung einfügen, die städtebauliche Maßstäblichkeit beachten und keine sozialen und demografischen Satelliten bilden. Dies betrifft insbesondere die randstädtischen Schwerpunktbereiche.

Der Bezirk Pankow verzeichnet in weiten Teilen eine Unterversorgung mit sozialer Infrastruktur, die im Rahmen der Entwicklung von Wohnbauflächen teilweise ausgeglichen werden könnte, da hier bei ausreichender Größe der Gebiete neue Standorte, insbesondere für Schulen, Berücksichtigung finden könnten. Idealerweise sollen die neuen Standorte die angrenzenden Quartiere mitversorgen. Dafür ist unbedingt eine Synchronisierung der zeitlichen Planungsabläufe (die gleichzeitige Fertigstellung von Wohnungen und Infrastruktur) sowie die Bereitstellung der erforderlichen finanziellen Ressourcen für die Errichtung der Infrastruktur Voraussetzung.

Als besondere Herausforderung für den Wohnungsneubau stellt sich die unzureichende technische und verkehrliche Infrastruktur dar, die zum Teil nur in eigenen, zeitaufwändigen Planungs- und Realisierungsverfahren zu qualifizieren ist.

Für eine effektive Bewältigung der umfassenden Stadtentwicklung soll sich der Bezirk Pankow in Zusammenarbeit mit den Landesverwaltungen auf Schwerpunktbereiche, die durch die großen Wohnungsbaupotenziale bestimmt werden, konzentrieren.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

Für die städtebauliche, planungsrechtliche Qualifizierung der neuen Wohngebiete sind Sach- und Personalmittel einzuplanen. Das gilt auch für die erforderlichen fachspezifischen Planungsleistungen der Bereiche Natur, Umwelt und Verkehr.

Für städtebauliche Planungen und hierzu erforderliche Fachgutachten ist von einem jährlichen Sachmittelbedarf von 500.000 € auszugehen.

Für die Planung, Errichtung und Betreibung/Pflege der sozialen und grünen Infrastruktur sind Finanzmittel einzuplanen. Ebenso sind die Personalkosten der Verwaltung bei wachsender Einwohnerzahl zu berücksichtigen.

Die benötigten finanziellen und personellen Ressourcen werden grundsätzlich aus dem beschlossenen Haushaltsansätzen gedeckt bzw. rechtzeitig zur Haushaltsplanung angemeldet. Auch die Inanspruchnahme von Drittmitteln wird ggf. geprüft.

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt

Anlage
Wohnbaukonzept Pankow

[1] 

[2]1.Wohnbauflächeninformationssystem

Wohnbaupotenziale ab 50 WE, die zusätzlich zu der WoFIS-Kulisse durch den Bezirk Pankow und den Auftragnehmer identifiziert wurden.